VIB Vermögen : Geschäftsbericht 2022 der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft

GESCHÄFTSBERICHT

2022

BBI

BÜRGERLICHES BRAUHAUS IMMOBILIEN AG

KENNZAHLEN NACH HGB IM ÜBERBLICK

in TEUR	2022	2021		Änderung in %
Umsatzerlöse	16.072	15.596	+3,1
Ergebnis nach Steuern	8.205	7.690	+6,7
Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse	8.029	7.705	+4,2
Bilanzsumme	156.309	159.911	-2,3
Eigenkapital	50.233	50.233	+/-0
Eigenkapitalquote (in %)	32,1	31,4		+0,7 PP

INHALT

AN DIE AKTIONÄRE

I.	BRIEF DES VORSTANDS	2
II.	BERICHT DES AUFSICHTSRATS	4

LAGEBERICHT

I.	GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS	6
II.	WIRTSCHAFTSBERICHT	8
III.	RISIKO- UND CHANCENBERICHT	14
IV. PROGNOSEBERICHT	22
V. CORPORATE GOVERNANCE	23
VI. SONSTIGE ANGABEN NACH § 289a HGB	24
VII. VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER	25

JAHRESABSCHLUSS

I.	BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2022	26
II.	GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 01.01. BIS 31.12.2022	29
III.	EIGENKAPITALSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2022	30
IV.	KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022	32

ANHANG

I.	ALLGEMEINES	34
II.	BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE	34
III.	ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ	36
IV. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	40
V. ERLÄUTERUNGEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG	41
VI. SONSTIGE PFLICHTANGABEN	41
BESTÄTIGUNGSVERMERK	46
IMPRESSUM		55

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

AN DIE AKTIONÄRE

I. BRIEF DES VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die BBI Immobilien AG blickt trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen rund um den Ukraine-Krieg auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2022 zurück. Auch die finanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich abgeschwächt. Wurden im Vorjahr noch Mieterlasse in Höhe von 203 TEUR gewährt, so lagen diese im abgelaufenen Geschäftsjahr nur noch bei 74 TEUR.

Mit Blick auf die Anfang des Jahres abgegebene Prognose, konnte die BBI ihre selbstgesteckten Ziele hinsichtlich der Umsatzerlöse, des Nachsteuerergebnisses sowie der Leerstandsquote erreichen bzw. sogar übererfüllen. Lediglich beim Durchschnittszinssatz für Darlehensverbindlichkeiten kam es aufgrund des im Verlauf des Jahres deutlich gestiegenen Zinsniveaus zu einer geringen, jedoch nicht wesentlichen, Abweichung gegenüber den Planungswerten.

Im Dezember 2022 hat die BBI den Verkauf von 24 Einzelhandelsimmobilien aus dem BBI-Portfolio an einen Immobilienspezialfonds beurkundet. Der Fonds wurde von der Mehrheitsaktionärin der BBI, der VIB Vermögen AG, aufgelegt und umfasst Immobilien mit Investitionsfokus auf Lebensmittel- Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren. Der Abgang der Immobilien soll Ende des ersten Quartals 2023 erfolgen. .

Unverändert zu den Vorjahren lag der operative Schwerpunkt in einer effizienten Bewirtschaftung des Immobilienportfolios. Neben der Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stand dabei stets auch die enge Zusammenarbeit und der laufende Informationsaustausch mit den Mietern im Vordergrund. Besonders stolz sind wir erneut auf die Leerstandsquote unseres Immobilien- portfolios, die gegenüber dem Vorjahr unverändert bei Null Prozent liegt.

Als Unternehmen haben wir natürlich auch weiterhin die Entwicklung der Ukraine-Krise fest im Blick. Auch wenn wirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklungen mit einer gewissen Unsicherheit behaftet sind, so gehen wir für das laufenden Geschäftsjahr von weiterhin stabilen Rahmen- bedingungen für das Immobiliengeschäft der BBI aus.

Insgesamt rechnen wir für 2023 mit Umsatzerlösen in der Brandbreite von 7.000 - 7.600 TEUR sowie mit einem Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse von 2.800 - 3.200 TEUR.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

Mein besonderer Dank gilt den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die einen wichtigen Beitrag zum erfolg- reichen Geschäftsverlauf 2022 geleistet haben.

Ingolstadt, im Februar 2023

Rainer Hettmer

- Vorstand -

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

II. BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

für die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG verlief das Geschäftsjahr 2022, trotz des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds, erneut sehr erfolgreich. Unser stabiles Geschäftsmodell hat auch im vergangenen Geschäftsjahr dazu beigetragen, dass wir erneut einen erfolgreichen Jahresabschluss vorlegen können. Die effiziente Bewirtschaftung unserer Immobilien und unsere solide Finanzierungspolitik tragen entscheidend zu diesem Erfolg bei. Unser Immobilienportfolio war im gesamten Berichtsjahr wieder komplett vermietet. Die Umsatzerlöse sowie das um Sondereffekte bereinigte Ergebnis nach Steuern konnten erneut gesteigert werden.

Der Verkauf von 24 Einzelhandelsimmobilien aus dem Portfolio der BBI Immobilien AG an einen Immobilienspezialfonds der VIB Vermögen AG, der Mehrheitsaktionärin der BBI, im Dezember 2022, wird ab dem zweiten Quartal 2023 bei den Mieterlösen wirksam werden.

Der Aufsichtsrat hat sich während des gesamten Geschäftsjahres 2022 intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst. Er hat die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben jederzeit wahrgenommen. Der Aufsichtsrat wurde umfassend und vollständig vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Der Informations- und Gedankenaustausch zwischen Aufsichtsrat und Vorstand fand darüber hinaus auch regelmäßig außerhalb der Sitzungen statt. Dadurch war der Aufsichtsrat zu jedem Zeitpunkt über die aktuelle Geschäftslage und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.

Im Zuge der Änderung der Gesellschaftsverhältnisse bei der VIB Vermögen AG, der Mehrheits- aktionärin der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Anfang 2022 hat sich im Geschäftsjahr 2022 die Zusammensetzung des Aufsichtsrats geändert. Prof. Dr. Michaela Regler legte ihr Mandat mit Wirkung zum 22. März 2022, 24.00 Uhr nieder. Daraufhin wurde Sonja Wärntges mit Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt -Registergericht- vom 1. April 2022 gerichtlich zum neuen Aufsichtsrats- mitglied bestellt. Im Rahmen der Hauptversammlung am 29. Juni 2022 wurde Sonja Wärntges als Aufsichtsratsmitglied bestätigt und von den Aktionären in den Aufsichtsrat gewählt.

Im Geschäftsjahr 2022 fanden vier Aufsichtsratssitzungen (Präsenz- und Videokonferenzen) statt, an denen jeweils alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen haben. Die aufgrund gesetzlicher und satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse wurden zeitnah gefasst. Zusätzlich gab es zwei Beschlussfassungen im schriftlichen Umlaufverfahren per E-Mail.

Nachfolgend die Termine der Aufsichtsratssitzungen und Beschlussfassungen mit den wesentlichen Themen:

Der vom Aufsichtsrat (Prüfungsausschuss) geprüfte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde in der Sitzung am 21. März 2022ausführlich behandelt und festgestellt. Auf der Tagesordnung standen auch der Bericht über die Nicht-Prüfungsleistungen sowie der Risikobericht zum 31.Dezember 2021. Des Weiteren legte der Vorstand die Ergebnisplanung für das Jahr 2022 vor.

Im Umlaufverfahren am 26. April 2022wurden vom Vorstand und Aufsichtsrat die Durchführung der Hauptversammlung 2022 als virtuelle Hauptversammlung ohne physische Präsenz beschlossen sowie die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 29. Juni 2022 festgelegt. Zudem erfolgte sowohl der Vorschlag, Sonja Wärntges in den Aufsichtsrat zu wählen als auch der Vorschlag zur Wahl des

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Abschlussprüfers an die Hauptversammlung. In einer zuvor erfolgten Ausschreibung wurden von fünf Kanzleien Angebote für die Abschlussprüfung abgegeben. Diese wurden im Rahmen eines Scoring- Modells bewertet. Aufsichtsrat und Prüfungsausschuss haben sich darauf geeinigt, der Haupt- versammlung die Kanzlei mit dem höchsten Scoring-Wert als Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2022 sowie zum Prüfer für eine gegebenenfalls vorzunehmende prüferische Durchsicht von Zwischenfinanzberichten vorzuschlagen.

Mittels eines weiteren Umlaufbeschlusses im Mai 2022 erfolgte die Festlegung der finalen Tages- ordnung der Hauptversammlung 2022.

Nach der am selben Tag erfolgten Wahl von Sonja Wärntges als Mitglied des Aufsichtsrats durch die Hauptversammlung, wurden in der Sitzung am 29. Juni 2022Ludwig Schlosser als Aufsichtsrats- vorsitzender und Rupert Hackl als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender bestätigt. Ferner bestätigten die Aufsichtsräte nochmals die Umlaufbeschlüsse aus dem April und Mai 2022. Der Vorstand berichtete zudem über die geschäftliche Entwicklung im Jahr 2022.

Die Tagesordnungspunkte, die in der Sitzung am 27.Juli 2022behandelt wurden, waren insbe- sondere der Halbjahres- und der Risikobericht zum 30. Juni 2022.

In der Sitzung am 13. Dezember 2022berichtete der Vorstand über die geschäftliche Entwicklung im Jahr 2022. Zudem wurde die Jahresabschlussprüfung durch die BDO AG Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft und die damit verbundenen Prüfungsschwerpunkte besprochen. Ebenfalls auf der Tagesordnung standen die Evaluierung des Aufsichtsrats, die Entsprechenserklärung gem. dem Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der Finanzkalender für das Geschäftsjahr 2023. Ferner wurde der Verkauf von 24 Einzelhandelsimmobilien an den von der VIB Vermögen AG aufgelegten Immobilienspezialfonds beschlossen.

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahres-abschluss zum 31. Dezember 2022 wurde vom Aufsichtsrat (Prüfungsausschuss) geprüft. Der entsprechende Prüfungsbericht der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch Wirtschafts- prüfer Frank Werner, wurde in der Aufsichtsratssitzung vom 10. Februar 2023 ausführlich behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2022 hat zu keiner Änderung geführt, so dass der uneinge- schränkte Bestätigungsvermerk erteilt wurde. Der Jahresabschluss zum 31.Dezember 2022 wurde ohne Einwendungen gebilligt und somit festgestellt.

Dem Vorstand, Rainer Hettmer, und den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die für die Betreuung des Immobilienportfolios verantwortlich sind, dankt der Aufsichtsrat für ihre engagierte Arbeit.

Neuburg/Donau, im Februar 2023

Ludwig Schlosser

- Aufsichtsratsvorsitzender -

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LAGEBERICHT

I. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

1. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG oder BBI) ist ein Bestands- halter von Gewerbeimmobilien. Kern der Geschäftstätigkeit sind der Erwerb, die Vermietung sowie die Verwaltung von Einzelhandelsobjekten - darunter vor allem Fachmarktzentren und SB-Märkte im wachstumsstarken süddeutschen Raum. Zudem existiert ein Bestand an Gastronomieobjekten mit Büro- und Wohneinheiten sowie einem Brauereigelände. Das Brauereigelände ist langfristig an die Herrnbräu GmbH, eine Tochtergesellschaft der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (BHB Brau-holding AG), verpachtet.

Die BBI Immobilien AG ist an der BHB Brauholding AG beteiligt. Der Anteil der BBI Immobilien AG an der BHB Brauholding AG hat sich im Berichtsjahr nicht verändert und liegt zum Stichtag 31.12.2022 bei 34,2 %. Diese Beteiligung wird im Jahresabschluss unter der Position Finanzanlagen (Beteiligungen) ausgewiesen.

2. UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIE

Die BBI verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert durch eine effiziente Immobilienbewirtschaftung, eine nachhaltige Finanzierungspolitik sowie die fortlaufende Verbesserung der Erlös- und Kosten- struktur zu steigern. Die Gesellschaft fokussiert sich hierbei auf die Planungswerte der 12 Monate umfassenden Prognoserechnung. Der Immobilienbestand der BBI konzentriert sich vorwiegend auf die wirtschaftlich starken Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg. Der Fokus liegt auf Städten mit 50.000 bis 200.000 Einwohnern, die sich als eigenständige Ballungszentren mit einem über- durchschnittlichen Wirtschaftswachstum und einer starken Kaufkraftentwicklung auszeichnen.

Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Einzel- und Fachhandelsketten, mit welchen größtenteils Mietvertragslaufzeiten von mehr als fünf Jahren vereinbart sind. Dadurch generiert die Gesellschaft langfristig planbare Erträge und sichert ausreichende Liquidität für operative und strategische Maßnahmen.

3. STEUERUNGSSYSTEM

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudget- planung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Ab- weichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungs- maßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet. Die BBI konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen "Umsatzerlöse" sowie das "um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis nach Steuern". Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den

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Netto-kaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis nach Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen und den Prognose- zahlen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der BBI sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Summe der Darlehens- verbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe des gesamten Zinsaufwands, der auch eine der größten Aufwandspositionen in der Gewinn- und Verlust- rechnung der BBI darstellt.

Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung		2022
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV		16.072	TEUR
Ergebnis nach Steuern	Ergebnis nach Steuern lt. GuV		8.029	TEUR
ohne Sondereinflüsse *	abzgl. / zzgl. Sondereinflüsse

2021

15.596 TEUR

7.705 TEUR

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung		31.12.2022
	auf Basis der effektiven		0,0 %
Leerstandsquote	Jahresnettomiete
Durchschnittliche Verzinsung			1,9 %
des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen

31.12.2021

0,0 %

1,6 %

• Im Geschäftsjahr 2022 sind saldiert positive Sondereinflüsse in Höhe von 176 TEUR aufgetreten (Vorjahr: negative Sondereinflüsse 15 TEUR). Hier enthalten sind ein negativer, Corona-bedingter Sondereffekt aufgrund von Mieterlassen in Höhe von 74 TEUR (Vorjahr: 203 TEUR) sowie ein positiver Sondereffekt im Zusammenhang mit Erstattungsleistungen der Versicherung für Gebäudeschäden in Höhe von 250 TEUR (Vorjahr: 188 TEUR).

4. MITARBEITER

Die Gesellschaft beschäftigt neben dem Alleinvorstand, Rainer Hettmer, aktuell keine Mitarbeiter. Im Bereich der Gebäudeverwaltung wird das Immobilienportfolio von Mitarbeitern des VIB-Konzerns verwaltet. Ebenso werden kaufmännische und andere Verwaltungsaufgaben wie z. B. das Rech- nungswesen, Finanzierung und Investor Relations durch Mitarbeiter des VIB-Konzerns abgedeckt.

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II. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. MARKT- UND WETTBEWERBSUMFELD 1

Deutsche Wirtschaft verpasst Erholung nach Corona - hohe Inflation, Energiekrise, Lieferengpässe und Krieg vereiteln stärkere Dynamik

Die deutsche Wirtschaft ist 2022 kaum gewachsen. Zu groß waren die hemmenden Faktoren, aus- gelöst durch historische Rekordwerte der Inflationsrate, die Verteuerung der Energiepreise, hart- näckige Lieferengpässe und den russischen Angriff auf die Ukraine. Das erste Quartal war von zwei grundlegend unterschiedlichen konjunkturellen Entwicklungen gekennzeichnet: Einerseits die zumindest in Europa allmählich abklingende Corona-Pandemie sowie der hohe Auftragsbestand der deutschen Industrie, der auf einen merklichen Aufschwung der Konjunktur hindeutete, andererseits der russische Angriff auf die Ukraine und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Folgen, wie Sanktionen, Lieferengpässe bei Rohstoffen und Vorprodukten sowie eine nur schwer abzuschätzende Unsicherheit insbesondere im Hinblick auf die Energiepreise. Die Wirtschaftsleistung entwickelte sich im ersten Quartal leicht positiv (BIP +0,2% zum Vorquartal).

Im zweiten Quartal setzte die deutsche Wirtschaft ihre Erholung von den Pandemiewellen fort, insbesondere in den konsumnahen Dienstleistungsbereichen. Jedoch erfuhr der Aufschwung eine deutliche Abschwächung durch die schnell steigende Inflation, den Krieg in der Ukraine und die sich als hartnäckig erweisenden Engpässe in den globalen Lieferketten. Das deutsche BIP legte im zweiten Quartal um lediglich 0,1% gegenüber dem Vorquartal zu.

Im dritten Quartal kühlte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft endgültig ab. Die hohen Inflationsraten (September 2022: 10%) reduzierten die realen Einkommen und Ersparnisse der Konsumenten und ließen deren Kaufkraft sinken. Auch in der Baukonjunktur zeichnete sich ein deutlicher Abschwung ab. Ursächlich hierfür war neben den Materialengpässen und den stark steigenden Baukosten insbesondere die Zinswende, die zusätzlich die Finanzierungskosten erhöhte. Die Wirtschaftsleistung legte gegenüber dem Vorquartal um nur noch +0,3% zu.

Das vierte Quartal war geprägt von heftigen Angebotsschocks. Diese lösten Ängste vor drohenden Engpässen in der Energieversorgung (Gaslieferungen) aus. Hinzu kamen anhaltende Unter- brechungen der Lieferketten (Vorprodukte aus Asien) und ein in immer mehr Branchen stärker auftretender Mangel an Arbeitskräften. Dies führte zu Belastungen in der Produktion und verstärken- den Effekten der Inflation. Durch staatliche Maßnahmen sollen die Folgen der Energiekrise abgeschwächt werden. Jedoch erzeugt der Staat damit auch eine (künstliche) Nachfrage, die angesichts der beschränkten Produktionskapazitäten die Preissteigerungen weiter befeuert. Für das Gesamtjahr stand nach vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundesamts ein preisbereinigtes BIP-Wachstum von 1,9 % zu Buche - das Vor-Corona-Niveau wurde damit wieder erreicht. Insgesamt haben die insbesondere zu Jahresbeginn vorherrschenden positiven Wachstumskräfte nicht ausgereicht, um den negativen Kräftemix aus Inflation, Lieferengpässen, Krieg und Fachkräftemangel aufzuwiegen. Letztlich musste die deutsche Wirtschaft ein schwaches Jahr bewältigen. Die Kaufkraft der privaten Haushalte leidet unter den hohen Energiepreisen, wodurch auch der private Konsum gedämpft wird.

1 Quellen: Konjunkturberichte IFW, Geschäftsklimaindex ifo Institut, Berichte Europäische Zentralbank (EZB), Jones Lang Lasalle (JLL) Investmentmarkt- und Büromarktüberblick

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