Die japanische Seibu Holdings erwägt den Verkauf eines hochwertigen Bürogebäudes im Zentrum von Tokio für mindestens 2 Milliarden Dollar, wie mit der Angelegenheit vertraute Personen sagten, was eines der größten Immobiliengeschäfte des Landes wäre.

Der potenzielle Verkauf des 36-stöckigen Büro- und Hotelkomplexes Tokyo Garden Terrace Kioicho soll Seibu dabei helfen, seine Bilanz zu entlasten, was japanische Unternehmen angesichts des Drucks von Aktionären und Aufsichtsbehörden auf eine bessere Kapitalverwendung zunehmend anstreben.

Ein Geschäft des 111 Jahre alten Immobilien- und Eisenbahnunternehmens würde auch deshalb zustande kommen, weil die weltweite Nachfrage nach japanischen Gewerbeimmobilien angesichts attraktiver Bedingungen, einschließlich niedriger Kreditkosten und stabiler Mieten, robust bleibt.

Dies steht im Gegensatz zum globalen Markt, insbesondere in den Vereinigten Staaten, wo die Immobilienpreise aufgrund höherer Zinssätze und steigender Leerstände stark gefallen sind.

In Japan wurde zwar gerade die erste Zinserhöhung seit 17 Jahren vorgenommen, doch Analysten sind der Meinung, dass dies Immobilieninvestoren nicht abschrecken wird, solange das Tempo weiterer Erhöhungen allmählich bleibt.

Der Verkauf von Tokyo Garden Terrace Kioicho könnte mindestens 300 Milliarden Yen (2 Milliarden Dollar) wert sein, so zwei der Quellen. Der Komplex wurde 2016 im Rahmen eines 690 Millionen Dollar teuren Entwicklungsprojekts auf dem Gelände des ehemaligen Grand Prince Hotel Akasaka eröffnet, das ebenfalls Seibu gehörte.

Mit dieser Größe käme das Geschäft in die Nähe der 436 Milliarden Yen, die die Regierung im Jahr 2022 für ihren Anteil am Büroturm Otemachi Place ausgegeben hat, der größten Immobilientransaktion in der Geschichte Japans.

Seibu hat sich an etwa 10 potenzielle Käufer gewandt, darunter japanische Immobilienentwickler und globale Investmentfonds wie Blackstone und GIC, sagte eine der Personen, die alle nicht genannt werden wollten, da die Angelegenheit privat ist.

Der Zeitplan für den möglichen Verkauf ist nicht klar. Die Gespräche befinden sich noch in einem frühen Stadium und das Unternehmen könnte sich entscheiden, das Gebäude zu behalten, sagten die Quellen.

SANIERUNGSPROJEKTE

Der Verkauf des Gebäudes würde Seibu die nötigen Mittel verschaffen, um die in den kommenden Jahren geplanten ertragsstarken Sanierungsprojekte im Zentrum Tokios zu finanzieren, darunter Takanawa und Shinagawa, so eine der Quellen.

Seibu verfolgt eine so genannte "Asset-Light"-Strategie, bei der weniger Vermögenswerte in der Bilanz gehalten werden, um eine höhere Kapitaleffizienz zu erreichen. Dies weicht von dem in Japan üblichen Geschäftsmodell ab, bei dem Bauträger die von ihnen errichteten Immobilien behalten.

Auf die Frage nach dem Verkauf sagte Seibu in einer Erklärung, dass das Unternehmen dabei ist, Vermögenswerte auszuwählen, die im Rahmen dieser Strategie liquidiert werden sollen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch nichts entschieden, aber das Unternehmen plant, im Mai eine Entscheidung bekannt zu geben, fügte es hinzu.

Blackstone und GIC lehnten eine Stellungnahme ab.

"Japan bleibt als Investitionsziel attraktiv, da es aufgrund der Größe seines Immobilieninvestmentmarktes und der Vielzahl der Marktteilnehmer über ausreichend Liquidität verfügt", sagte Chinatsu Hani, Senior Director beim Immobilienforschungsunternehmen und Makler CBRE, in einem aktuellen Bericht.

Die geforderten Renditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in den zentralen Geschäftsbezirken Tokios liegen bei nur 3 % und damit unter dem, was allgemein als Kapitalkosten für börsennotierte Unternehmen erwartet wird.

Seibu hat vor etwa zwei Jahren mehr als 20 Immobilien, darunter einige seiner Hotels und Freizeiteinrichtungen der Marke Prince, für insgesamt mehr als 120 Milliarden Yen an den Staatsfonds GIC aus Singapur verkauft. Das Unternehmen betreibt diese Einrichtungen auch nach dem Verkauf weiter.

Das Unternehmen strebt eine Eigenkapitalrendite von 10% an, gegenüber 3,5% vor zwei Jahren.

Japanische Unternehmen haben den Abbau von Immobilienvermögen, das ihre Bilanzen belastet, beschleunigt, da ihre Kapitalverwendung von den Aktionären stärker hinterfragt wird.

Zu den jüngsten Transaktionen gehört der Verkauf ehemaliger Fabrikgelände durch Mitsubishi Heavy Industries, JFE Holdings und Hino Motors, wodurch Immobilienexperten Zugang zu umfangreichen Immobilienbeständen in japanischen Unternehmen erhalten.

Seibu, einer der Immobilienkonzerne, die als Synonym für Japans wachstumsstarke Ära stehen, wurde 2004 wegen Bilanzfälschung von der Börse genommen. Später wurde das Unternehmen teilweise von der Private-Equity-Firma Cerberus übernommen, die ihren Anteil nach der erneuten Börsennotierung des Unternehmens in Tokio im Jahr 2014 veräußerte. (Berichte von Makiko Yamazaki und Miho Uranaka; weitere Berichte von Junko Fujita und Yantoultra Ngui; Redaktion: David Dolan und Stephen Coates)