Ina Invest : Halbjahresbericht 2020

HALB

BERICHT

JAHRES2020

Stefan Mächler, Präsident des Verwaltungsrats

«Umweltbewusst, trans­ parent, exzellent, partner­ schaftlich und visionär - unsere Werte verpflichten.»

Liebe Aktionäre

Am 12. Juni dieses Jahres hat die Ina Invest Holding AG mit dem Börsengang die IPO-Saison 2020 an der SIX Swiss Exchange eröffnet. Bei einem Eröffnungskurs von CHF 24,30 pro Aktie wurde eine Marktkapitalisierung von CHF 215 Millionen erzielt. Mit der Kotierung von Ina Invest als eigenständigem Unternehmen hat sich eine einzigartige Akteurin auf dem Schweizer Immobilien- markt positioniert. Ina Invest deckt die gesamte Wertschöp- fungskette von der Entwicklung über die Realisation bis zum Betrieb ab und orientiert sich dabei stets an

den höchsten ökologischen Prinzipien. In allen Projektphasen richten wir unser Handeln darauf aus, einen respektvollen und scho- nenden Umgang mit natürlichen Ressourcen zu pflegen und gleichzeitig das langfristige wirtschaftliche Wachstum sowie das soziale Miteinander zu fördern.

Ina Invest möchte das nachhaltigste Immobilienportfolio der Schweiz halten und kontinuierlich weiterentwickeln. Diese hoch gesteckten Ziele wollen wir mit der Realisierung des initialen Entwicklungsportfolios sowie zusätzlichen Akquisitionen errei- chen. Ina Invest zielt ausserdem auf eine Wachstumsbeschleuni- gung im Entwicklungsgeschäft ab, welche durch eine flexible Eigen- und Fremdfinanzierung ermöglicht wird.

Strategische Partner

Mit dem erfolgreichen Börsengang konnte das gegenüber den Implenia-­Aktionären abgegebene Versprechen eingehalten und so der Grundstein für die erfolgreiche strategische Partnerschaft zwischen Ina Invest und Implenia gelegt werden. In einer engen Kooperation profitiert Ina Invest von sämtlichen Kompetenzen des führenden Schweizer Baudienstleisters. Dies erlaubt es uns,

über die gesamte Wertschöpfungskette ein symbiotisches Geschäftsmodell ­wirksam einzusetzen und ein schlankes, skalierbares Set-up der Gesellschaft bei­ zubehalten.

Attraktives und gut diversifi­ ziertes Portfolio

Ina Invest unterhält ein zukunftsfähiges Immobilienportfolio mit einem Entwicklungsanteil von derzeit 100 %. Regional gut diver- sifiziert und mit einem ausgewogenen Nutzungsmix, bei einem Wohnanteil von 50 %, weist das Portfolio eine hohe ­Objekt- und Standortqualität in den Ballungszentren der Schweiz und damit grosses Wertsteigerungspotential auf.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Attraktive Projekte der Lokstadt in Winter- thur, des Tivoli in Neuenburg oder des Un- terfelds in Baar entsprechen mit ihrem Mixed-Use-Site-Prinzip dem Bedürfnis von morgen. Mit der holistischen Integration der Nachhaltigkeit über alle Phasen der Wert- schöpfungskette hinweg schafft Ina Invest ein einzigartiges Prinzip für die Zukunft. Mit dem Menschen und seinen Bedürfnissen im Mittelpunkt und mit wachsamem Blick auf Veränderungen und die Trends von heute und morgen bauen wir das Entwicklungs- portfolio umsichtig aus. Das kontinuierlich abnehmende Risikoprofil von Ina Invest basiert auf einer starken Portfoliodiversifi- zierung, operativer Exzellenz sowie einer schlanken Fixkostenbasis.

Investition in einen stabilen Wert

Das aktuelle Investitionsumfeld ist geprägt durch Volatilität und negative Zinssätze, welche die Risikobereitschaft hemmen. In einem stark fragmentierten Schweizer Im- mobilienmarkt bietet Ina Invest mit ihrem einzigartigen Angebot eine attraktive Investitionsmöglichkeit und trifft mit ihrem

diversifizierten Immobilienportfolio den Puls der Zeit mit überzeugenden finanziellen

­Perspektiven. Durch die Realisation des initia- len Entwicklungsportfolios sowie die geplan- ten zusätzlichen Akquisitionen ­peilen wir ein Investitionsvolumen von rund CHF 2 Milliar- den bis 2027 an, was einer Versiebenfachung des heutigen Bestandes entsprechen würde. Dieser Zuwachs beinhaltet­ zusätzliche Akqui- sitionen von durchschnittlich CHF 50 Millionen pro Jahr, welche finanziert werden durch den Kapitalmarkt sowie den Verkauf von Eigen- tumswohnungen. Dank dem stabilen Cash- flow im Wohnungsmarkt und der weiterhin anhaltenden Tiefzinspolitik sehen wir Investi- tionen in nachhaltigen Immobilien an guten Lagen in der Schweiz als stabilen Wert.

In unmittelbarer Zukunft legt Ina Invest ihr besonderes Augenmerk auf die erfolgreiche Vermarktung des Tender-Hochhauses in der Winterthurer­ Lokstadt sowie die Evaluierung­ weiterer lukrativer Investitionsmöglichkeiten, die unseren Kriterien nach Urbanität und Nachhaltigkeit entsprechen, wobei wir ­konsequent den Menschen in den Mittelpunkt stellen.

Marc Pointet

CEO

Stefan Mächler

Präsident des Verwaltungsrats

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

«Ina Invest beobachtet die Gesell­ schaft genau, setzt Akzente - und ­arbeitet dann vorausschauend auf die Bedürfnisse hin.»

Marc Pointet, CEO

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Inhaltsverzeichnis

Ina Invest setzt nachhaltige Akzente

Projekt Tender-Hochhaus

Portfolio

Konsolidierter Zwischenbericht

Anhang zum konsolidierten Zwischenbericht­

Zusätzliche Angaben zu Immobilien

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9

15

29

35

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Ina Invest setzt nachhaltigeAkzente

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Mit ihrem einzigartigen Angebot setzt Ina Invest neue Akzente in der Schwei­ zer Immobilienbranche. Wir schaffen Wohn-, Arbeits- und Lebensraum und orientieren uns bei dessen Entwicklung, Realisierung und Betrieb an den höchs­ ten ökologischen Prinzipien.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Ina Invest setzt neue, nachhaltige Akzente in der Schweizer Immobilienbranche

Ina Invest ist ein Schweizer Immobilienunternehmen - ein Spin-off von Implenia und seit dem

Börsengang­ im Juni 2020 unabhängig. Mit dem Menschen im Mittelpunkt wollen wir in der Schweizer ­Immobilienbranche neue Akzente setzen.

Ina Invest entwickelt, realisiert und betreibt nachhaltigen und qualitativ hochstehenden Wohn-, Arbeits- und Lebensraum, der auf die Bedürfnisse heutiger und zukünftiger Generationen

ausgerichtet­ist. Von der Entwicklung bis hin zur Bewirtschaftung unseres Portfolios verankern wir das Thema Nachhaltigkeit­holistisch in unseren Kernprozessen und betrachten stets den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks - mit der Vision, das nachhaltigste Immobilienportfolio der Schweiz zu halten und kontinuierlich weiterzuentwickeln. Wir sehen uns als Pioniere, die Standards setzen und Raum schaffen für Innovationen, die Bestand haben.

Aus den Entwicklungsprojektenbauen wir ein hochwertiges Be- standsportfolio auf. Weitere Akquisitionenhalten eine überdurch- schnittliche Entwicklungsquote aufrecht und tragen zum Wachs- tum bei. Sämtliche Immobilien des Portfolios sind von hoher Standortqualität und weisen einen differenzierenden Nutzungsmix mit Fokus auf Wohnen auf. Durch eine transparente und langfristi- ge Zusammenarbeit mit Impleniaprofitieren wir von der Expertise und dem lokalen Netzwerk des führenden Schweizer Baudienst- leisters.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Projekt Tender-Hochhaus

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Historie neu interpretiert: das Tender-Hochhaus

Ernst-Jung-Gasse 18, 8400 Winterthur

Wohn-, Arbeits- und Lebensraum wird nach den höchsten ökologischen Prinzipien entwickelt, realisiert und betrieben - damit setzt Ina Invest neue Standards für heutige und zukünftige Generationen. Beispielhaft steht dafür das Tender-Hochhaus im Lokstadt-Areal in Winterthur.

Nachhaltigkeit neu gedacht

Die Lokstadt hat 2019 als erstes Areal in Winterthur die 2000-Watt- Zertifizierung erhalten. Diese Auszeichnung steht für die nachhal- tige Nutzung von Ressourcen und Emissionen über den gesamten Lebenszyklus der Standortentwicklung. Die Gebäude der Lokstadt sollen in Bezug auf ihre Konstruktion und ihre Materialien rund 11 % weniger Treibhausgase ausstossen als der schweizerische Durch- schnitt, während des Betriebs sogar rund 90 % weniger.

Das 2000-Watt-Areal bringt Menschen zusammen, indem es alltägliches Wohnen und Arbeiten mit einem attraktiven Lebens- raum verbindet und die Werte einer verantwortungsbewussten Gesellschaft widerspiegelt.

Mit der Lokstadt entsteht nach dem aufstrebenden Mixed-Use-Site-Prinzip eine zeitgenössisch urbane, dichte und grobkörnige Wohnüberbauung mit zahlreichen geschäftlichen Erdgeschoss- nutzungen. Dabei wird die industrielle Vergangenheit des Areals in Szene gesetzt, nachhaltige Ressourcennutzung und Emissions- verminderung stehen dabei im Zentrum.

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Mittendrin: der Zukunftsort Tender. Das Projekt Tender-Hochhaus sieht den Neubau eines Hochhauses mit gesamthaft 39 Eigen- tumswohnungen auf zehn Etagen vor. Im Erdgeschoss entsteht eine Gewerbeeinheit. Die Baubewilligung für das Bauprojekt liegt seit Mai 2020 vor, der Baubeginn erfolgte im Juli 2020, die Fertig- stellung ist für Juni 2023 geplant. Nach einer ersten Teaserphase hat im Juli 2020 eine Vorvermarktung im kleineren Rahmen für Interessenten nach Voranmeldung begonnen. Ab September 2020 wird der Tender dann auch breiter vermarktet, wobei sich schon jetzt zeigt, wie gross das Interesse ist.

Markant und unvergleichlich

Das Tender-Hochhaus steht mit seinem markanten Baukörper wegweisend auf dem Lokstadt-Areal. In Anlehnung an die Schlepptenderloks, die ein Meisterwerk der damaligen Ingenieurs- kunst waren, erinnert das Hochhaus mit traditionellen Materia- lien, dynamischen Volumen und zeitgenössischen Linien an das ehemalige Industrieareal. Mit einer ausgewogenen Kombination aus Ziegel, Beton und viel Glas entsteht ein industrieller Charak- ter, welcher den Geist der Lokstadt in modernem Gewand aufle-

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ben lässt. Die Beständigkeit des Tender- Hochhauses sowie die energieeffiziente Haustechnik unterstreichen den Anspruch des Gebäudes, nachhaltig zu sein. Dieser Gedanke wird sich auch in den Bewohnern widerspiegeln, die mit ihrem Einzug einen ­Lebensstandard definieren, der ökolo­ gische Bedürfnisse­ und Komfort in Ein- klang bringt.

Das Stockwerkeigentum des Hochhauses zeichnet sich durch sorgfältig durchdachte Grundrisse, lichtdurchflutete und nut- zungsflexible Räume sowie eine hochwerti- ge Ausstattung aus. Die meisten Wohnun- gen sind zweiseitig belichtet und verfügen über eine Loggia. Für Begegnungen und Aufenthalte ausserhalb der eigenen vier Wände steht den Bewohnern eine grosszü- gige und gemeinschaftlich nutzbare Dach- terrasse mit Blick auf die Stadt Winterthur zur Verfügung. Eingang in das Hochhaus finden Bewohner und Besucher durch eine attraktive Lobby.

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Ina Invest schafft

­Umgebungen, in denen Entwicklungen erst stattfinden können.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Aufstrebender Standort

Winterthur kann mit gutem Gewissen als aufstrebender Standort bezeichnet werden. Gemäss dem Immobilienberatungsunterneh- men Wüest Partner gilt Winterthur als Ort mit exzellenter Stand- ortqualität für Eigentumswohnungen.

Seit 1990 wandelt sich das Sulzer-Areal von einer Industriebrache zu einem neuen Stadtquartier mit Flair. Viele Firmen sind inzwi- schen eingezogen und hauchen dem neuen Stadtteil Leben ein. Durch den steten Dialog mit der Gesellschaft wird im Sinne des nachhaltig erfolgreichen Areals laufend auf die Bedürfnisse der Anspruchsgruppen eingegangen. So werden auf dem Lokstadt- Areal Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsbetriebe, Verkaufs- flächen, Restaurants, Co-Working-Spaces sowie ein Hotel entste- hen. Mit dem Tender wird die Lokstadt durch weitere Anwohner belebt, womit das Areal für umliegendes Gewerbe in Zukunft attraktiver wird. Kultur-, Kunst- und Hochschulangebote in der Umgebung fördern das Zusammenkommen von Anwohnern und Besuchern.

Das gesamte Lokstadt-Areal profitiert von seiner zentralen Lage und der hervorragenden Anbindung an die Innenstadt und das öffentliche Verkehrssystem. Zu Fuss ist der Bahnhof in nur 7 Minu- ten erreichbar.

Seit 2015 ist die Anzahl der in Winterthur Beschäftigten im ter­ tiären Sektor um 1,9 % gestiegen. Zwischen 2018 und 2019 wies die Region Winterthur gemäss Angaben von Wüest Partner einen

positiven Firmenwanderungssaldo auf.

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

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Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

47,9

18,0

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

Grundstücksfläche

620 m²

Nutzfläche

4087 m²

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Portfolio

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Lokstadt, Elefant

Zürcherstrasse 31, 8400 Winterthur

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht ein innovatives Bürogebäude, das eine moderne Holzkonstruk- tion mit geschichtsträchtiger Industriearchitektur vereint. Bereits vor der Grundsteinlegung im Herbst 2020 ist das Objekt vollvermietet an die SWICA, mit der das Projekt seit Planungsbeginn in enger Zusam- menarbeit entwickelt wurde.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

3050 m²

Nutzfläche

13 014 m²

98,9

43,1

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Lokstadt Hallen

Zürcherstrasse, 8400 Winterthur

Im Zentrum der Stadt Winterthur werden die histori- schen Produktionshallen mit ihrem vielfältigen und inspirierenden Nutzungsangebot das künftige Ein- gangstor zum neu entstehenden, nachhaltigen und vielseitigen Stadtteil Lokstadt bilden.

Nutzung	Wert (in Mio. CHF)
Grundstücksfläche	43,2

7682 m²

Nutzfläche

8032 m²

0,0

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Lokstadt, Rocket & Tigerli

Dialogplatz 1 (Rocket), Ernst-Jung-Platz (Tigerli), 8400 Winterthur

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht als

Wahrzeichen­der Lokstadt­ das Wohnhochhaus

­Rocket mit 80-100 m Höhe. Im Sockel (Tigerli) wird ein neues Lifestyle-Hotel mit bis zu 150 Zimmern einziehen.

Nutzung

Grundstücksfläche

2325 m²

Nutzfläche

22 039 m²

Wert (in Mio. CHF)

97,7

63,5

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

KIM, Haus Brown und

Haus Bodmer

Solarstrasse 11-21, 8404 Winterthur

Mit KIM Winterthur entsteht in Neuhegi an zentraler Bahnhofslage ein lebendiges und vielschichtiges Quartier mit unterschiedlich grossen Büro- und Wohngebäuden.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

5913 m²

Nutzfläche

18 610 m²

89,7

11,5

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Schaffhauserstrasse

Schaffhauserstrasse 220-224, 8057 Zürich

Das bestehende Gebäude soll durch ein modernes Objekt mit hochwertigen Mietwohnungen ersetzt werden. Der Wohnungsmix wird an der speziellen Nachfrage nach kleinen Stadtwohnungen ausge- richtet.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

1798 m²

Nutzfläche

3418 m²

44,6

22,6

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Unterfeld, Baufeld 1B

Nordstrasse 1B, 6340 Baar

Das Gebiet Unterfeld ist eine der letzten grossen zusammenhängenden Baulandreserven im Kanton Zug und liegt an der Grenze zwischen Baar und Zug. Als Teil der Arealentwicklung, eingebettet in einen grosszügigen Grünraum, wird auf dem Baufeld 1B ein Wohnhochhaus (50 m) mit attraktiven Mietwohnungen und Sicht auf den Zugersee und die Alpen entstehen.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

5115 m²

Nutzfläche

8604 m²

113,2

39,7

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Unterfeld, Baufeld 3

Nordstrasse 3, 6340 Baar

Das Gebiet Unterfeld ist eine der letzten grossen zusammenhängenden Baulandreserven im Kanton Zug und liegt an der Grenze zwischen Baar und Zug. Als Teil der Arealentwicklung entsteht auf dem ­Baufeld 3 ein sechsgeschossiges Bürohaus mit fle- xiblen Nutzflächen, welches prominent am Platz der Stadtbahnhaltestelle liegt, wobei sich die zweite Hauptfassade zum Quartierplatz öffnet.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

4761 m²

Nutzfläche

13 760 m²

95,5

24,2

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

BaseLink

Hegenheimermattweg 179, 4123 Allschwil

In der prosperierenden Grenzregion Frankreich- Deutschland-Schweiz entsteht in Allschwil ein rund 75 000 m² grosses neues Arbeitsplatzgebiet mit ­künftig rund 10 000 neuen Arbeitsplätzen. Das neue Entwicklungsgebiet trägt den Namen «BaseLink» und ist in Teilen bereits bezogen.

Nutzung

Wert (in Mio. CHF)

Grundstücksfläche

2949 m²

Nutzfläche

8466 m²

38,9

1,1

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Schwinbach

Zinnhagweg, Auf der Höhe, 4144 Arlesheim

Das Projekt Schwinbach in Arlesheim umfasst eine Wohnüberbauung, die sorgfältig in die Land- schaft eingebunden ist. Insgesamt werden in vier Gebäuden total 52 hochwertige Wohnungen im Stockwerkeigentum entstehen.

Nutzung

Grundstücksfläche

8119 m²

Nutzfläche

5588 m²

Wert (in Mio. CHF)

58,0

19,3

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Tivoli, Gebäude 2 und 4

Rue de Tivoli, 2000 Neuchâtel

Im Westen der Stadt Neuenburg gelegen, erinnert der Bezirk Serrières an die Historie der Schweizer Schokoladenfabrik Suchard, die 170 Jahre lang dort produzierte.

Nutzung

Grundstücksfläche

5456 m²

Nutzfläche

6716 m²

Wert (in Mio. CHF)

40,7

2,9

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Grand Record

Rue du Château (STWE), Route de Genève (Miete), 1028 Préverenges

Das Projekt Grand Record sieht den Neubau von vier Gebäuden mit insgesamt 76 Wohnungen und Geschäftsnutzungen vor. Die Überbauung befindet sich in der Nähe der EPFL auf einem der letzten Grundstücke im Zentrum von Préverenges, die derzeit entwickelt werden.

Nutzung

Grundstücksfläche

11 205 m²

Nutzfläche

6892 m²

Wert (in Mio. CHF)

76,7

26,1

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Chemin de l'Echo

Chemin de l'Echo 9, 1213 Onex

Das geplante Wohngebäude befindet sich an

­idealer Lage in der Vorstadt von Genf, nahe des Stadtzentrums.

Nutzung

Grundstücksfläche

7000 m²

Nutzfläche

9198 m²

Wert (in Mio. CHF)

55,8

7,9

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Les Tattes

Avenue des Grandes-Communes, 1213 Onex

Die geplante Wohnüberbauung befindet sich an idealer Lage in der Vorstadt von Genf, nahe des Stadtzentrums.

Nutzung

Grundstücksfläche

13 220 m²

Nutzfläche

17 740 m²

Wert (in Mio. CHF)

90,3

2,0

ab 31.3.2020 zum Zeitpunkt der Fertigstellung

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Konsolidierter Zwischenbericht

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Konsolidierte Erfolgsrechnung

Für die Periode von 1. April bis 30. Juni

	TCHF		Erläuterung	2020
	Höherbewertung Renditeliegenschaften		2.2		3155
	Tieferbewertung Renditeliegenschaften		2.2		(2614)
	Ergebnis aus Neubewertung Renditeliegenschaften	2.2		541
	Immobilienaufwand				(32)
	Personalaufwand				(49)
	Übriger Betriebsaufwand	2.4		(2349)
	Betriebsaufwand				(2430)
	Betriebliches Ergebnis				(1889)
	Finanzergebnis				(215)
	Konzernergebnis vor Steuern				(2104)
	Ertragssteuern				119
	Konzernergebnis				(1985)
	• davon Aktionäre von Ina Invest Holding AG				(1671)
	• davon Minderheitsanteile				(314)
	Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (in CHF)	3.3		(0,35)

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Konsolidierte Bilanz

Aktiven

	TCHF		Erläuterung	30.6.2020	1.4.2020
	Flüssige Mittel				77 842		1202
	Wertschriften		4.1		30 000		-
	Promotionsliegenschaften	2.1		71 469		70 550
	Übrige kurzfristige Forderungen				2934		-
	Aktive Rechnungsabgrenzungen				32		-
	Total Umlaufvermögen				182 277		71 752
	Renditeliegenschaften		2.2		168 150		159 771
	Immaterielle Vermögenswerte		2.2		27 849		27 404
	Total Anlagevermögen				195 999		187 175
	Total Aktiven				378 276		258 927

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Konsolidierte Bilanz

Passiven

	TCHF		Erläuterung	30.6.2020	1.4.2020
	Finanzverbindlichkeiten		3.1		1078		20 000
	Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten				3229		-
	Passive Rechnungsabgrenzungen				3467		34 398
	Total kurzfristige Verbindlichkeiten				7774		54 398
	Latente Steuerverbindlichkeiten				38 718		39 208
	Total langfristige Verbindlichkeiten				38 718		39 208
	Total Verbindlichkeiten				46 492		93 605
	Aktienkapital		3.3		266		111
	Kapitalreserven	3.3		192 414		82 715
	Gewinnreserven		3.3		(1671)		-
	Eigenkapital Aktionäre Ina Invest Holding AG				191 009		82 826
	Minderheitsanteile		3.3		140 775		82 496
	Total Eigenkapital				331 784		165 322
	Total Passiven				378 276		258 927

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Konsolidierte Geldflussrechnung

Für die Periode von 1. April bis 30. Juni

TCHF		Erläuterung	2020
Konzernergebnis				(1985)
Ergebnis aus Neubewertung Renditeliegenschaften	2.2		(541)
Ertragssteuern				119
Finanzergebnis				215
Änderungen in
• Übrige kurzfristige Forderungen und Aktive Rechnungsabgrenzungen				(779)
• Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Passive Rechnungsabgrenzungen				328
Cashflow aus Betriebstätigkeit				(2881)
Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften		2.2		(2063)
Auszahlungen für Investitionen in Wertschriften	4.1		(30 000)
Cashflow aus Investitionstätigkeit				(32 063)
Einzahlungen aus Kapitalerhöhung	3.3		113 127
Auszahlungen für Kapitalerhöhungskosten				(1536)
Geleistete Zinszahlungen				(6)
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit				111 585
Netto-Veränderung flüssiger Mittel				76 640
Flüssige Mittel am 1.4.2020				1202
Flüssige Mittel am 30.6.2020				77 842

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Konsolidierter Eigenkapitalnachweis

							Kapital­		Gewinn­		Eigenkapital		Minderheits-		Total
	TCHF	Erläuterung		Aktienkapital		reserven		reserven		Aktionäre		anteile		Eigenkapital
	Bestand per 1.4.2020				111		82 715		-		82 826		82 496		165 322
	Konzernergebnis				-		-		(1671)		(1671)		(314)		(1985)
	Kapitalerhöhung		3.3		155		110 589		-		110 744		-		110 744
	Kapitalerhöhung
	Tochtergesellschaften		3.3		-		(890)		-		(890)		58 593		57 703
	Bestand per 30.6.2020		266		192 414	(1671)		191 009		140 775		331 784

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Anhang zum konsolidierten Zwischenbericht

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Die Geschäftstätigkeit des Unternehmens

besteht­ aus der Entwicklung und Realisie­ rung von ­Immobilien- und Bauprojekten ­aller Art, der Planung und Ausführung von

Neu- und Umbauten­ auf von ihr gehaltenen Liegenschaften sowie dem Halten, der ­Bewirtschaftung, der Vermietung und der Vermittlung von Liegenschaften.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

1 Allgemeine Informationen und Grundsätze

1.1 Allgemeine Angaben

Die Ina Invest Holding AG (das «Unternehmen») ist eine Schweizer Gesellschaft mit Sitz an der Binzmühlestrasse 11 in Zürich. Der konsolidierte Zwischenbericht des Unternehmens umfasst das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften (zusammen als «Konzern» oder «Ina Invest» bezeichnet). Die einzelnen Unter- nehmen werden als Konzerngesellschaften bezeichnet.

Die Geschäftstätigkeit des Konzerns besteht aus der Entwicklung und Realisierung von Immobilien- und Bauprojekten aller Art, der Planung und Ausführung von Neu- und Umbauten auf von ihr gehaltenen Liegenschaften sowie dem Halten, der Bewirtschaf- tung, der Vermietung und der Vermittlung von Liegenschaften.

Der konsolidierte Zwischenbericht wurde in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 31 «Ergänzende Fachempfehlungen für ­kotierte Unternehmen» erstellt und vermittelt ein den tatsächli- chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Er sollte in Verbindung mit der konsolidierten Eröffnungsbilanz per 1. April 2020 gelesen werden, da er eine Aktualisierung dieser darstellt und im Vergleich zu einer Jahres- rechnung Verkürzungen im Ausweis und in der Offenlegung zulässt.

Der konsolidierte Zwischenbericht entspricht den Bestimmungen des schweizerischen Gesetzes. Der Konzern legt die von der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) verlangten Zusatzangaben für Immobiliengesellschaften offen (Schema C / Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange).

Der konsolidierte Zwischenbericht wird unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit erstellt. Bewertungs- grundlagen für den konsolidierten Zwischenbericht sind die histo­ rischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, es sei denn, ein Standard schreibt für eine Abschlussposition eine andere Bewer- tungsgrundlage vor oder es wurde aufgrund eines Wahlrechts eine andere Bewertungsgrundlage angewendet. Dies ist bei den in Erläuterung 2.2 dargestellten Renditeliegenschaften der Fall, welche zum aktuellen Wert bewertet werden.

Der konsolidierte Zwischenbericht wird in Schweizer Franken (CHF), der funktionalen Währung des Unternehmens, dargestellt. Soweit nichts anderes vermerkt ist, wurden alle Finanzangaben in Schweizer Franken, gerundet auf den nächsten Tausender, angegeben.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

1.2 Erstmalige Anwendung von Swiss GAAP FER

Zum 1. April 2020 wurden mehrere Entwicklungsprojekte, flüssige Mittel und Verpflichtungen von der Implenia Immobilien AG auf die Ina Invest AG übertragen. Die Übertragung erfolgte mittels Vermögensübertragungsvertrag. Zudem wurde zu diesem Stich- tag der Konzern durch die Einlage von 50,1 % der Anteile an die Ina Invest AG in das Unternehmen begründet und es wurde eine konsolidierte Eröffnungsbilanz erstellt.

Alle Bestimmungen von Swiss GAAP FER, die zum 1. April 2020 in Kraft waren, wurden vollständig angewendet.

Die übertragenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wurden zum 1. April 2020 zu aktuellen Werten (Fair Value) bewertet und erfasst. Promotionsliegenschaften, Renditeliegenschaften und immaterielle Vermögenswerte (Kaufrechte für Grundstücke) wurden dabei nach den Grundsätzen und mit den wesentlichen Annahmen, wie in der konsolidierten Eröffnungsbilanz zum 1. April 2020 beschrieben, bewertet. Aufgrund von unterschiedlichen Bewertungs- grundsätzen in den Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften entstanden temporäre Differenzen auf den Entwicklungsprojekten, welche zur Erfassung von latenten Steuern geführt haben.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

1.3 Konsolidierungsgrundsätze

Der konsolidierte Zwischenbericht basiert auf den nach einheit- lichen Grundsätzen per 30. Juni 2020 erstellten Einzelabschlüssen sämtlicher Konzerngesellschaften, an denen das Unternehmen direkt oder indirekt mehr als 50 % der Stimmrechte hält oder wo auf andere Art eine Beherrschung vorliegt. Die nebst dem Unter- nehmen in den Konsolidierungskreis einbezogene Gesellschaft ist die Ina Invest AG.

Die Implenia AG hält mit 42,5 % (1. April 2020: 49,9 %) die übrigen Stimm- und Kapitalanteile an der Ina Invest AG. Der Anteil der Implenia AG reduzierte sich im Rahmen der Kapitalerhöhung

im Juni 2020. Für weitere Informationen zur Kapitalerhöhung wird auf Erläuterung 3.3 verwiesen.

Der Einbezug von Tochtergesellschaften in die Konzernrechnung erfolgt ab dem Zeitpunkt der Kontrollübernahme und der Aus- schluss ab dem Zeitpunkt der Kontrollabgabe. Diese Zeitpunkte sind nicht zwangsläufig mit dem Erwerbszeitpunkt oder dem Verkaufsdatum identisch. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzern­ gesellschaften zum Erwerbszeitpunkt bzw. zum Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung bei der Mutter­ gesellschaft verrechnet. Auf diesen Zeitpunkt werden Aktiven und Passiven der Konzerngesellschaft nach konzerneinheitlichen Grundsätzen zu aktuellen Werten bewertet. Gestützt auf die ­Methode der Vollkonsolidierung wurden im konsolidierten Zwi- schenbericht Aktiven und Passiven der konsolidierten Gesellschaf- ten vollumfänglich erfasst. Konzerninterne Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.

							Grundkapital	Einbezug in konsolidierten		Stimm- und Kapitalanteil
	Firmenname		Sitz		Tätigkeitsfeld	30.6.2020	1.4.2020		Zwischenbericht	30.6.2020	1.4.2020
	Ina Invest AG		Zürich		Immobilien		202	100		Vollkonsolidierung		57,5 %	50,1 %

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1.4 Saisonalität

Die vorliegende Berichtsperiode wurde nicht durch eine Saisonali- tät beeinflusst. Die Erträge der Periode bestehen im Wesentlichen aus dem Ergebnis aus Neubewertung­ der Renditeliegenschaften, welches keinen wesentlichen saisonalen Schwankungen unterliegt.

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2 Operative Geschäftstätigkeit

Im folgenden Kapitel werden zusätzliche Angaben zum betrieblichen Ertrag sowie die für die operative Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten Positionen des Umlauf- und Anlagevermögens dargelegt. Die Erläuterungen zu Vermögenswerten betreffen primär Promotions- und Renditeliegenschaften.

2.1 Promotionsliegenschaften

Promotionsliegenschaften beinhalten Projekte im Bereich von Stockwerkeigentumswohnungen, die für den späteren Verkauf bestimmt sind.

Die den Projekten zugrunde liegenden Grundstücke befinden sich zu Beginn vollständig im Eigentum der Ina Invest AG. Ina Invest

entwickelt die Grundstücke bis zur Baubewilligung und bringt diese in einen baureifen Zustand. Sobald die Stockwerkeigen- tumswohnungen mehrheitlich reserviert sind, wird mit der Ausfüh- rung gestartet. Die Ausführung erfolgt durch einen Generalunter- nehmer. Ausführungsreife Projekte per Bilanzstichtag werden durch die Implenia Gruppe als Generalunternehmer ausgeführt.

	TCHF	30.6.2020	1.4.2020
	Projekte in Entwicklung		71 469		70 550
	Projekte in Ausführung		-		-
	Projekte in Verkauf		-		-
	Total Promotionsliegenschaften	71 469		70 550

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

In Bezug­ auf Chancen und Risiken ist zwischen verkauften und nicht verkauften Projekten in Ausführung sowie abgeschlossenen Projekten in Verkauf zu unterscheiden:

• Projekte in Ausführung: Während der Ausführungsphase trägt Ina Invest die wesentlichen Risiken und Chancen aus der Ent- wicklung und Realisierung bis zum Zeitpunkt, an welchem die Einheiten an einen Endkunden verkauft werden. Beim Verkauf überträgt Ina Invest das fertig entwickelte Land und der Gene- ralunternehmer das Werk. Nach dem Verkauf trägt Ina Invest für diese Einheiten keine weiteren Chancen und Risiken. Für nicht verkaufte Einheiten wird nach Abschluss der Bautätig­ keiten das rechtliche Eigentum an der Werksleistung vom Gene- ralunternehmer an Ina Invest übertragen. Ina Invest ist zur Übernahme der während der Bauphase erbrachten Werks­ leistungen verpflichtet.

• Projekte in Verkauf: Zum Bauende nicht verkaufte Einheiten werden durch Ina Invest schlüsselfertig dem Endkunden
  verkauft­ . Dabei tritt Ina Invest als Verkäuferin auf und trägt
  die wesentlichen­Chancen und Risiken aus der Entwicklung und Realisierung dieser Stockwerkeigentumswohnungen.

Die nachfolgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die Anzahl und Veränderung der Stockwerkeigentumswohnungen der Projekte, die in den Promotionsliegenschaften enthalten sind.

Hinsichtlich der erstmaligen Bewertung zum Zeitpunkt der konso- lidierten Eröffnungsbilanz per 1. April 2020 verweisen wir auf die Erläuterung 1.2.

			Projekte in		Projekte in		Projekte in
	In Einheiten		Entwicklung		Ausführung		Verkauf	Total
	Bestand per 1.4.2020		174		-		-		174
	Bestand per 30.6.2020	174		-		-	174

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Projekte in Entwicklung

Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender), 8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Tender-Hochhaus entstehen auf zehn Etagen 39 Eigen- tumswohnungen und im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit. Neben ihren privaten Loggien steht den Tender-Bewohnern für den Aufenthalt im Freien eine grosszügige Dachterrasse mit Blick auf die Stadt Winterthur zur Verfügung. Die Wohnun- gen überzeugen durch ihre sorgfältig durchdachten Grund­ risse, lichtdurchfluteten, nutzungsflexiblen Räume und eine hochwertige­ Ausstattung. Das Gebäude wird durch eine attraktive Eingangslobby erschlossen. Der Tender bildet mit seinem markanten Baukörper ein Wahrzeichen auf dem als ­2000-Watt geplanten Lokstadt-Areal.

Projektstand

Die Baubewilligung liegt seit dem 7. April 2020 vor und die Rechtskraft ist im Mai in Kraft getreten. Aktuell wurde die Submissionsplanung gestartet. Der Baubeginn erfolgt Anfang Q3 2020.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q2 2023

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Dialogplatz 1 (Lokstadt Rocket),

8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht bis 2025 eines der höchsten Wohngebäude der Schweiz. Das Projekt Rocket ist der krönende Abschluss der Lokstadt-Entwicklung. Das 80-100 Meter hohe Hochhaus wird einer der 3 höchsten Punkte der Stadt Winterthur sein und über die gesamte Stadt und die Umgebung blicken. Rund 83 Wohnungen sowie Gewerbeflä- chen im Erdgeschoss sind geplant. Das Dachgeschoss wird der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Projektstand

Der rechtskräftige Gestaltungsplan «Werk 1» ist die Grundlage für die Konzeption. 2020 wird die entwickelte Konzeption weiter präzisiert, bevor in der 2. Hälfte des Jahres der Studien- auftrag gestartet wird. Der Baubeginn erfolgt Anfang Q1 2023.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2025

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Projekte in Entwicklung

Auf der Höhe 12-18 (Schwinbach), 4144 Arlesheim

Beschreibung des Projekts

Das Projekt befindet sich in der Gemeinde Arlesheim in der Nähe von Basel. Die Parzelle mit einer Fläche von 8119 m2 ist nicht weit entfernt vom Zentrum von Arlesheim und befindet sich in der Nachbarschaft des bekannten Goetheanums in einer parkähnlichen Umgebung. Es sind vier Gebäude geplant mit insgesamt 52 Stockwerkeigentumswohnungen und 5588 m2 Nutzfläche. Die Gebäude werden als Holzbau im Minergie-P- Label errichtet. Die Vision für das Projekt ist «natürlich-gesun- des Leben am Schwinbach im schönen Arlesheim».

Projektstand

Die Baueingabe erfolgte auf Grundlage des rechtskräftigen Quartierplans Anfang 2020. Aufgrund von Einsprachen wird die rechtsgültige Baubewilligung Anfang 2022 erwartet.

­Baubeginn ist für Q2 2023 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q3 2025

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Rechnungslegungsgrundsätze

Die ausgewiesenen Promotionsliegenschaften werden pro Objekt zu Anschaffungskosten oder zum tieferen Netto-Marktwert be- wertet. Festgestellte Minderwerte werden direkt der jeweiligen Kategorie der Position Promotionsliegenschaften belastet. Allfälli- ge Wertberichtigungen auf den tieferen Netto-Marktwert sowie Werterholungen auf Promotionsliegenschaften werden im Perio- denergebnis erfasst.

In der Kategorie Projekte in Entwicklung werden bereits im Eigen- tum von Ina Invest stehende Grundstücke oder Anzahlungen für beurkundete Landkäufe sowie die angefallenen direkt zuweisba- ren Entwicklungskosten ausgewiesen, wenn noch nicht mit der Realisierung des Projekts begonnen wurde.

Zum Zeitpunkt des Starts der Bautätigkeiten werden die für das Projekt aktivierten Kosten in die Kategorie Projekte in Ausführung umklassiert. Diese Kategorie enthält noch nicht verkaufte Grund- stücke/Grundstücksanteile, auf denen sich Immobilien befinden und deren bauliche Fertigstellung noch nicht abgeschlossen ist.

Die aktivierten Anschaffungskosten der noch nicht verkauften Stockwerkseigentumswohnungen umfassen das Grundstück, die direkt zuweisbaren Entwicklungskosten sowie die angefallenen Kosten aufgrund des Baufortschritts. Die abgegrenzten­ Werkver- tragskosten gegenüber dem Generalunternehmer werden zudem in den passiven Rechnungsabgrenzungen­ bilanziert.

Unverkaufte und baulich abgeschlossene Stockwerkeigentums- wohnungen werden in der Kategorie Projekte in Verkauf ausge- wiesen. Ina Invest verkauft die entsprechenden Einheiten schlüs- selfertig dem Endkunden. Ina Invest übernimmt das Preis- und Verkaufsrisiko für die unverkauften Einheiten, erhält aber auch den gesamten wirtschaftlichen Nutzen aus einer Veräusserung. Ina Invest verpflichtet sich gegenüber dem Generalunternehmer zur Übernahme der vertraglich erbrachten Werkvertragsleistung. Die aktivierten Kosten umfassen das Grundstück, die direkt zu- weisbaren Entwicklungskosten sowie die erworbenen Werkver- tragskosten.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

2.2 Renditeliegenschaften

Renditeliegenschaften beinhalten Grundstücke und Objekte,

welche­ über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten und bewirtschaftet werden sollen. Die Position umfasst Liegenschaf- ten in der Entwicklungsphase, Liegenschaften in Bau sowie

Bestandsliegenschaften,­welche zur Vermietung gehalten werden.

Kumulierte Anschaffungskosten

			Liegenschaften	Liegenschaften		Bestandsliegen-
	TCHF		in Entwicklung	in Bau		schaften	Total
	Bestand per 1.4.2020		159 771		-		-		159 771
	Zugänge		5057		2781		-		7838
	Transfer zwischen Kategorien		(43 120)		43 120		-		-
	Bestand per 30.6.2020		121 708	45 901		-	167 609

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Kumulierte Neubewertungen

			Liegenschaften	Liegenschaften		Bestandsliegen-
	TCHF		in Entwicklung	in Bau		schaften	Total
	Bestand per 1.4.2020		-		-		-		-
	Höherbewertung		1816		1339		-		3155
	Tieferbewertung		(2614)		-		-		(2614)
	Bestand per 30.6.2020		-798	1339		-	541

Buchwerte Renditeliegenschaften

			Liegenschaften		Liegenschaften		Bestandsliegen-
	TCHF		in Entwicklung		in Bau		schaften	Total
	Bestand per 1.4.2020		159 771		-		-		159 771
	Bestand per 30.6.2020		120 910		47 240		-		168 150

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Hinsichtlich der erstmaligen Bewertung zum Zeitpunkt der

­Eröffnungsbilanz per 1. April 2020 verweisen wir auf die Erläute- rung 1.2. Alle Renditeliegenschaften werden in der Folgebewer- tung zu aktuellen Werten bewertet. Die Liegenschaftsbewertung wird durch die Wüest Partner AG, Zürich, einen externen, unab- hängigen und qualifizierten Bewertungsexperten durchgeführt. Die Liegenschaften werden nach der Discounted-Cashflow-­ Methode (DCF-Methode) bewertet. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontier- ten Nettoerträge bestimmt.

Die Auswirkungen von COVID-19 wurden bereits in den Liegen- schaftsbewertungen per 1. April 2020 berücksichtigt. Eine Neube- urteilung der Auswirkungen erfolgte zum 30. Juni 2020. Es wurden keine zusätzlichen wesentlichen Effekte verzeichnet.

Die Kategorie Liegenschaften in Entwicklung enthält das Objekt Bestandeshallen an der Zürcherstrasse in Winterthur, deren ­Bewertung aufgrund arealübergreifender Nutzung (z. B. Kinder- garten) einen negativen Marktwert per 30. Juni 2020 von CHF 27 170 Tausend (1. April 2020: negativer Marktwert von CHF 27 060 Tausend) aufweist. Die arealübergreifende Nutzung erhöht die Attraktivität der umliegenden Objekte. Die Implenia Gruppe hat sich daher vertraglich verpflichtet, 40 % des Totalunternehmer- Werkpreises zu übernehmen, maximal aber CHF 27 000 Tausend zuzüglich MWST. Die Kostenübernahme setzt zeitliche und nut-

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

zungsspezifische Bedingungen sowie einen abgeschlossenen Totalunternehmer-Werkvertrag mit Implenia voraus. Die Bewer- tung ergibt daher einen Zeitwert von nahezu CHF 0, da dies der Preis ist, den ein unabhängiger Dritter unter diesen Umständen bezahlen würde.

Am 15. April 2020 wurde das Kaufrecht für das Projekt «Rue de Tivoli (B2) und (B4), Neuchâtel» für eine Gegenleistung von CHF 3224 Tausend ausgeübt. Die zum Transaktionszeitpunkt in den immateriellen Vermögenswerten enthaltene Netto-Verbindlichkeit von CHF 292 Tausend wurde aufgrund der Transaktion in die Renditeliegenschaften umklassiert, wo die beiden Projekte zu- künftig ausgewiesen werden. Die immateriellen Vermögenswerte haben sich im Zuge der Transaktion auf CHF 27 849 Tausend ­verändert (1. April 2020: CHF 27 404 Tausend) und enthalten zum

30. Juni 2020 Kaufrechte für Parzellen an der Schaffhauserstrasse 220, 222 und 224 in Zürich (Grundstücksfläche 1798 m2) und der Rue du Château in Préverenges (Grundstücksfläche 2763 m2).

Von den Zugängen der Renditeliegenschaften in der Höhe von CHF 8130 Tausend führten zum 30. Juni 2020 CHF 2063 Tausend zu einem Geldabfluss. Die restlichen Aktivierungen führten zu passiven Abgrenzungen gegenüber Implenia Immobilien AG oder Verbindlichkeiten. Für die Wandlung von passiven Rechnungs­ abgrenzungen die per 1. April 2020 bestanden, sowie von jenen, die in der laufenden Periode zusätzlich in Eigenkapital gebildet worden waren, verweisen wir auf die Erläuterung 3.3.

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Liegenschaften in Entwicklung

Nordstrasse 1B (Unterfeld Süd), 6340 Baar

Beschreibung des Projekts

Das Gebiet Unterfeld ist eine der letzten grossen zusammen- hängenden Baulandreserven im Kanton Zug und liegt an der Grenze zwischen Baar und Zug. In unmittelbarer Nähe der Stadtbahnhaltestelle «Lindenpark» soll ein gemischt genutz- tes Wohn- und Arbeitsquartier mit differenziert gestalteten Freiräumen und drei baulichen Höhenakzenten entstehen. Insgesamt werden Wohnraum für ca. 1000 Bewohner sowie 2000 Arbeitsplätze geschaffen. Als Teil der Arealentwicklung, eingebettet in einen grosszügigen Grünraum, wird auf dem Baufeld 1B ein Wohnhochhaus (50 m) mit attraktiven Miet­ wohnungen und Sicht auf Zugersee und Alpen entstehen. Das Erdgeschoss ist auf den angrenzenden Quartierplatz ausgerichtet und wird eine publikumsorientierte Nutzung aufweisen.

Projektstand

Die Bau- und Zonenordnung steht derzeit vor Genehmigung (Gemeindeabstimmung am 27. September 2020), Baubeginn ist für Q2 2025 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2027

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Nordstrasse 3 (Unterfeld Süd), 6340 Baar

Beschreibung des Projekts

Als weiterer Teil der Arealentwicklung entsteht auf dem

­Baufeld 3 ein sechsgeschossiges Geschäftshaus mit flexiblen Nutzflächen, welches prominent am Platz der Stadtbahnhalte- stelle «Lindenpark» liegt, wobei sich die zweite Hauptfassade zum Quartierplatz öffnet. Die Erdgeschossflächen, welche sich zu beiden Plätzen orientieren, werden mit publikums­ orientierten Nutzungen zu einem attraktiven Quartierange­ bot beitragen.

Projektstand

Die Bau- und Zonenordnung steht derzeit vor Genehmigung (Gemeindeabstimmung am 27. September 2020), Baubeginn ist für Q2 2023 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q3 2025

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Liegenschaften in Entwicklung

Zürcherstrasse (Lokstadt Hallen), 8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Zentrum der Stadt Winterthur werden die historischen Produktionshallen mit ihrem vielfältigen und interessanten Nutzungsangebot, ab Ende 2023, das künftige Eingangstor zum neu entstehenden

nachhaltigen­und vielseitigen Stadtteil Lokstadt bilden. Die Bestandeshallen werden das lebendige Herz des Areals bilden. Zur Belebung der Bestandeshallen sind ein Hotelbetrieb als Ankermieter sowie Nutzungen im Bereich Gastronomie und Räume für Events, Coworking und Manufakturen geplant. Unabhängig vom aktuell geplanten Raumprogramm sollen die Hallen über eine hohe räumliche ­Flexibilität verfügen, damit auf künftige Nutzeransprüche und veränderte Marktbedingungen re- agiert werden kann.

Projektstand

Aktuell sind zwei Projekte aus dem Konkurrenzverfahren in Überarbeitung. Bis Anfang Q2 2020 erfolgt die Jurierung und ab Mitte Q3 2020 die Projektierung. Die Baubewilligung wird bis Ende Q4 2021 erwar- tet. Der Baustart ist auf Q1 2022 terminiert.

Vermietungsstand

• Hotelbetreiber: Drei Absichtserklärungen sind unterzeichnet
• Coworking-Betreiber:Zwei Absichtserklärungen sind in Verhandlung
• Fitnessbetreiber: Eine Absichtserklärung ist unterzeichnet

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2023

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Liegenschaften in Entwicklung

Zürcherstrasse 31 (Lokstadt Elefant), 8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht bis Ende 2022 ein innovatives Bürogebäude mit moderner Holzkonstruktion vereint mit geschichtsträchtiger Industriearchitektur. Das Gebäude bietet als Firmenstandort entscheidende Vorteile in puncto Visibilität, Flexibilität, Effizienz, Produktivität und Modernität. Speziell die zwei übereinanderliegenden doppel- geschossigen Hallen bieten moderne, lichtdurchflutete Begeg- nungs- und Arbeitsräume, die einzigartig sind. Das Projekt wurde seit Planungsbeginn in enger Zusammenarbeit mit dem Hauptnutzer und Ankermieter SWICA entwickelt.

Projektstand

Die rechtskräftige Baubewilligung liegt seit dem 23. April 2020 vor. Aktuell wurde die Submissionsplanung gestartet. Der Baubeginn erfolgte im Juni 2020.

Vermietungsstand

100 % an SWICA.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2022

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Dialogplatz 1 (Lokstadt Rocket), 8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht bis 2025 eines der höchsten Wohngebäude der Schweiz. Das Projekt Rocket ist der krönende Abschluss der Lokstadt-Entwicklung. Das 80-100 Meter hohe Hochhaus wird einer der 3 höchsten Punkte der Stadt Winterthur sein und über die gesamte Stadt und die Umgebung blicken. Rund 93 Wohnungen sowie Gewerbeflä- chen im Erdgeschoss sind geplant. Das Dachgeschoss wird der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Projektstand

Der rechtskräftige Gestaltungsplan «Werk 1» ist die Grundlage für die Konzeption. 2020 wird die entwickelte Konzeption weiter präzisiert, bevor in der 2. Hälfte des Jahres der Studien- auftrag gestartet wird. Der Baubeginn erfolgt Anfang Q1 2023.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2025

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Liegenschaften in Entwicklung

Ernst-Jung-Platz (Lokstadt Tigerli), 8400 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Im Zentrum der Stadt Winterthur entsteht bis 2025 ein neues Lifestyle-Hotel mit bis zu 150 Zimmern. Im Gebäude Tigerli wird neben dem 1. Teil des Hotels, welches sich in den benachbarten historischen Hallen befindet, der 2. Teil dieses aufsehenerregen- den Hotels realisiert. Das Projekt Tigerli wird gemeinsam mit dem 80-100 Meter hohen Hochhaus Rocket der krönende Abschluss der Lokstadt-Entwicklung.

Projektstand

Der rechtskräftige Gestaltungsplan «Werk 1» ist die Grundlage für die Konzeption. 2020 wird die entwickelte Konzeption weiter präzisiert, bevor in der 2. Hälfte des Jahres der Studienauftrag gestartet wird. Der Baubeginn erfolgt Anfang Q1 2023.

Vermietungsstand

Hotelbetreiber: Absichtserklärungen unterzeichnet

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2025

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Solarstrasse 11-21 (KIM, Haus Brown und Haus Bodmer), 8404 Winterthur

Beschreibung des Projekts

Mit KIM Winterthur entsteht in Neuhegi an zentraler Bahnhofs- lage ein lebendiges und vielschichtiges Quartier mit unter- schiedlich grossen Geschäfts- und Wohngebäuden. Die beiden Bürogebäude «Haus Bodmer» und «Haus Brown» mani­fes­ tieren Weltoffenheit und -gewandtheit. Der einladende ­Charakter schafft den idealen Ort für repräsentative Headquarters und Büros, wobei aufgrund der flexiblen Gebäudeaus- legung auch andere gewerbliche Nutzungen möglich sind. Insgesamt stehen ca. 18 610 m2 vermietbare Fläche zur Verfügung.

Projektstand

Eine rechtskräftige Baubewilligung liegt seit dem 26. Januar 2020 vor. Der Baubeginn ist für das Q3 2025 geplant (abhängig vom Mieterstand).

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2027

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Liegenschaften in Entwicklung

Hegenheimermattweg 179 (BaseLink Allschwil), 4123 Allschwil

Beschreibung des Projekts

In der prosperierenden Grenzregion Frankreich-Deutschland-Schweiz entsteht in Allschwil ein rund 75 000 m2 grosses neues Arbeitsplatzgebiet mit künftig rund 10 000 neuen Arbeitsplätzen. Das neue Entwicklungsgebiet trägt den Namen «BaseLink». In diesem neuen Entwicklungsgebiet werden sich arbeitsplatzintensive Nutzungen aus den Bereichen Forschung und Entwicklung, Produktion sowie Büros und Dienstleistungen ansiedeln. Kombiniert mit einem attraktiven Grün- raumkonzept für die internen Erschliessungs- und Allgemeinflächen, werden zukunftsorientierte und nachhaltige Arbeitsplätze in einem ansprechenden Umfeld entstehen. Das neue Business- hotel soll mit seinen insgesamt 215 Zimmern im 3-Sterne-plus-Bereich - mit unterschiedlichen Zimmergrössen - als zentrale Location für kurze oder längere Aufenthalte für Geschäftsreisende des Gebietes «BaseLink» dienen. Der Entwicklungszeitraum erstreckt sich in der Zeitspanne von 2019 bis ca. 2025.

Projektstand

Die rechtskräftige Baubewilligung liegt seit Januar 2020 vor. Der geplante Baubeginn ist das Q2 2020.

Vermietungsstand

Hotel: Für 125 Zimmer liegt ein unterschriebener Mietvertrag mit einem renommierten Betreiber vor.

Für 90 Zimmer werden aktuell Mietvertragsverhandlungen geführt.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2022

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Liegenschaften in Entwicklung

Chemin de l'Echo 9, 1213 Onex

Beschreibung des Projekts

Das geplante Wohngebäude befindet sich an idealer Lage in der Vorstadt von Genf, nahe dem Stadtzentrum. In einer grü- nen Umgebung mit Blick auf die Rhone entsteht im Baurecht auf einem Grundstück einer Stiftung ein Gebäude von 9198 m2 Nutzfläche und rund 115 Mietwohnungen. Diese befinden sich in einem öffentlichen Park mit nahegelegenen Kleingärten, einer Primarschule und Sportanlagen. Öffentliche Verkehrsmit- tel befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Wohnnutzung in einer sogenannten Entwicklungszone im Kanton Genf deckt durch kontrollierte Mieten den überwiegenden Bedarf der Bevölkerung ab.

Projektstand

Der Quartierplan tritt voraussichtlich im Q3 2021 in Kraft. Das Baugesuch ist im Q4 2020 und der Baubeginn im Q1 2022 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q3 2023

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Avenue des Grandes-Communes (Les Tattes), 1213 Onex

Beschreibung des Projekts

Die geplante Wohnüberbauung befindet sich an idealer Lage in der Vorstadt von Genf, nahe dem Stadtzentrum. In einer grünen Umgebung mit Blick auf die Rhone entstehen im Bau- recht auf einem Grundstück der Gemeinde Onex drei Gebäu- de von gesamthaft 17 740 m2 Nutzfläche. Diese verteilt sich auf 215 Mietwohnungen in einem öffentlichen Park sowie 1614 m2 mit Büros und einen Lebensmittelladen im Erdgeschoss. ­Öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Wohnnutzung in einer sogenannten Entwicklungs- zone im Kanton Genf deckt durch kontrollierte Mieten den überwiegenden­ Bedarf der Bevölkerung ab.

Projektstand

Der Quartierplan tritt voraussichtlich im Q3 2021 in Kraft. Das Baugesuch ist im Q4 2020 und der Baubeginn im Q4 2023 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q3 2026

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Liegenschaften in Entwicklung

Rue de Tivoli (Gebäude 2), 2000 Neuchâtel

Beschreibung des Projekts

Im Westen der Stadt Neuenburg gelegen, erinnert der Bezirk Serrières an die Geschichte der Schokoladenfabrik Suchard, die 170 Jahre lang dort produzierte. Geprägt von Kreativität und Innovationskraft soll auf dem Industrieareal ein urbanes und lebendiges Quartier mit fünf Neubauten und einer Fläche von rund 18 000 m2 entstehen. Dabei soll eine soziale Mischung zum Leben erweckt werden, indem ergänzende Nutzungs­ möglichkeiten wie Arbeitsplätze und Wohnungen für Jung und Alt geboten werden. Der Standort mit Blick auf den Neuen- burgersee ist sehr gut erschlossen und der See in Geh­distanz erreichbar. Das Gebäude auf dem Baufeld 2 erstreckt sich über eine Fläche von rund 4000 m2 und bietet Wohn- und Büroräumlichkeiten.

Projektstand

Der rechtskräftige Quartierplan liegt seit dem 17. Februar 2020 vor. Der Studienauftrag erfolgt 2020 und die Projektierung und das Baubewilligungsverfahren sind für das Jahr 2021 vorgese- hen. Der Baubeginn ist für Ende Q1 2022 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2023

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Rue de Tivoli (Gebäude 4), 2000 Neuchâtel

Beschreibung des Projekts

Das Gebäude auf dem Baufeld 4 erstreckt sich über eine Fläche von rund 1459 m2 und bietet Platz für unterschiedliche Wohnformen.

Projektstand

Der rechtskräftige Quartierplan liegt seit dem 17. Februar 2020 vor. Der Studienauftrag erfolgt 2020 und die Projektierung und das Baubewilligungsverfahren sind für das Jahr 2021 vorgesehen. Der Baubeginn ist für Ende Q1 2022 geplant.

Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt

Q4 2023

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Rechnungslegungsgrundsätze

Die Bilanzierung zum Zeitpunkt der erstmaligen Erfassung erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung direkt zurechenbarer Kosten. Fremdkapitalkosten, die den Liegenschaften im Bau direkt zurechenbar sind, ­werden als Bauzinsen aktiviert. Ersatz- und Erweiterungsinvestitionen werden aktiviert, wenn es wahrschein- lich ist, dass Ina Invest daraus künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Markt- oder Nutzwert nachhaltig erhöht wird oder wenn die Lebensdauer we- sentlich verlängert wird.

Die Folgebewertung erfolgt zum aktuellen Wert, sofern dieser zuverlässig ermittelt werden kann. Dies ist in der Regel ab dem Zeitpunkt der Fall, ab welchem ein konkretes Projekt vorliegt. Ist eine zuverlässige Bestimmung des aktuellen Werts der Liegen- schaften nicht möglich, werden diese zu Anschaffungskosten abzüglich allfällig notwendiger Wertminderungen bilanziert.

Die Veränderung des aktuellen Werts wird erfolgswirksam erfasst. Das Ergebnis aus der Neubewertung der Renditeliegenschaften ist der Veränderung der aktuellen Werte der Renditeliegenschaf- ten zurechenbar.

In den Liegenschaften in Entwicklung werden unbebaute Grundstücke und Liegenschaften, bei welchen umfassende bauliche Massnahmen geplant sind, ausgewiesen. Für diese Liegenschaften werden Bau- ­respektive Renovations- oder Um- nutzungspläne entwickelt. Die Kategorie Liegenschaften in Bau beinhaltet Objekte, bei welchen eine Baubewilligung vorliegt und die Bautätigkeiten begonnen haben. Die Umgliederung in die Kategorie erfolgt bei Baustart. Zum Zeitpunkt der (Teil-)Inbetrieb- nahme erfolgt die Umgliederung in die Kategorie Bestandsliegen- schaften, in welcher die Objekte enthalten sind, die über einen längeren Zeitraum gehalten und vermietet werden.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

2.3 Segmentberichterstattung

Ina Invest ist derzeit ausschliesslich im Schweizer Markt tätig. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Promotions- und Renditelie- genschaften, wird vom Verwaltungsrat und von der Geschäftslei- tung als eine Einheit geführt. Gemäss Swiss GAAP FER 31 verfügt die Gruppe somit über ein einziges Segment. Aus diesem Grund wird keine Segmentberichterstattung offengelegt.

2.4 Übriger betrieblicher Aufwand

Der in der Berichtsperiode angefallene übrige betriebliche

­Aufwand besteht im Wesentlichen aus Beratungsaufwand in Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung von CHF 1964 Tausend,

Kapitalsteuern­von CHF 222 Tausend und administrativem ­Aufwand von CHF 130 Tausend.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

3 Finanzierung

Die Angaben in diesem Bereich enthalten ­Informationen zur Finanzierung des Konzerns durch ­Fremd- und Eigenkapital.

3.1 Finanzverbindlichkeiten

	TCHF	Währung		Zinssatz	Laufzeit	30.6.2020	01.4.2020
	Darlehen gegenüber nahestehenden Unternehmen		CHF		2,25 %		31.12.2021		1078		20 000
	Total Finanzverbindlichkeiten								1078		20 000
	davon kurzfristig							1078		20 000

Die Implenia AG hat der Ina Invest AG im Rahmen der Vermögens- übertragung zum 1. April 2020 ein Darlehen von CHF 20 000 Tausend gewährt.

Im Rahmen der Kapitalerhöhung der Ina Invest AG am 17. Juni 2020 wurden CHF 19 126 Tausend des Darlehens in Eigenkapital von Ina Invest AG gewandelt. Der Darlehensbetrag von CHF 1078 Tausend zum 30. Juni 2020 setzt sich aus dem Residualwert von CHF 874 Tausend und abgegrenzten Zinsen von CHF 204 Tausend zusammen. Diese Transaktion hatte einen Einfluss auf die Minder- heitsanteile von der Implenia AG. Weitere Informationen sind der Erläuterung 3.3 zu entnehmen.

Das Darlehen wird aufgrund der Kündigungsoption als kurzfristige Finanzverbindlichkeit ausgewiesen.

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Rechnungslegungsgrundsätze

Die Finanzverbindlichkeiten werden erstmalig zum aktuel- len Wert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktions- kosten erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie mittels Effektivzinsmethode ­berechnet und zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Finanzverbindlichkeiten, die innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag zu erfüllen sind, werden als kurzfristige Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

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3.2 Eventualverbindlichkeiten

Die Implenia AG kann jedes Geschäftsjahr bis zu 5 % seiner

­Beteiligung an der Ina Invest AG gegen Bargeld oder Ina-Invest-Holding-Aktien an die Ina Invest Holding AG veräussern (Put-­ Option). Bei Ausübung der Put-Option entspricht der Kaufpreis

dem impliziten Marktwert der Ina Invest AG. Der Nominalwert der damit verbundenen Eventualverbindlichkeit wird zum 30. Juni

2020 gesamthaft auf CHF 141 588 Tausend geschätzt (1. April 2020: CHF 82 496 Tausend).

Rechnungslegungsgrundsätze

Zahlungsverpflichtungen gegenüber Minderheitsaktionären, die aus Put-Optionen der Minderheitsaktionäre­ für die entspre- chenden Minderheitsanteile entstehen, entsprechen Eventualverbindlichkeiten und werden deshalb nicht in der Bilanz angesetzt.

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3.3 Eigenkapital

Aktienkapital

Das Aktienkapital der Muttergesellschaft Ina Invest Holding AG per 30. Juni 2020 beträgt CHF 265 997 (1. April 2020: CHF 110 832) und besteht aus 8 866 560 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0.03 (1. April 2020: 3 694 400 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0,03). Im Rahmen des Börsen- gangs von 12. Juni 2020 wurde eine Kapitalerhöhung durchge- führt, im Zuge deren 5 172 160 Aktien mit einem Nominalwert von je CHF 0,03 liberiert wurden.

Die Aktieninhaber haben Anspruch auf den Erhalt der festgesetz- ten Dividenden sowie auf eine Stimme pro Aktie bei der General- versammlung des Unternehmens.

Genehmigtes Aktienkapital

Gemäss den Statuten des Unternehmens ist der Verwaltungsrat ermächtigt, jederzeit bis zum 2. Juni 2022 das Aktienkapital im Maximalumfang von CHF 53 199,36 durch die Ausgabe von höchs- tens 1 773 312 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 0,03 zu erhöhen.

Eine Erhöhung in Teilbeträgen ist gestattet. Der Verwaltungsrat legt den Ausgabetrag, die Art der Einlagen, den Zeitpunkt der Ausgabe, die Bedingungen der Bezugsrechtsausübung und den Beginn der Dividendenberechtigung fest. Im Falle einer Kapital-

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

erhöhung aus genehmigtem Kapital ist der Verwaltungsrat ermäch- tigt, für bis zu 886 656 Namenaktien die Bezugsrechte der Aktio- näre zu entziehen oder zu beschränken, sofern gewisse in den Statuten festgelegte Bedingungen erfüllt sind.

Bedingtes Aktienkapital

Das bedingte Aktienkapital kann gemäss den Statuten des Unter- nehmens im Maximalbetrag von CHF 13 299,84 durch Ausgabe von höchstens 443 328 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 0,03 erhöht werden. Die Erhöhung hat durch die Ausübung von Optionsrechten zu erfolgen, die den Mitarbeitenden oder Mitgliedern des Verwaltungsrats des Unter- nehmens oder der Konzerngesellschaften gewährt wurden.

Kapitalreserven und Minderheitsanteile am Eigenkapital

Die Kapitalreserven entsprechen der Differenz der Geld- und Sacheinlagen durch Aktionäre, bewertet nach den Bestimmungen von Swiss GAAP FER, und dem mit den jeweiligen Einlageschritten verbundenen Nominalwerten der erhaltenen Aktien. Aufgrund von Bewertungsunterschieden sind die in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen Kapitalreserven nicht identisch mit den Kapital­ reserven gemäss Einzelabschluss des Unternehmens.

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Der Effekt der Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2020 auf das

­Eigenkapital des Unternehmens ist nachfolgend dargestellt:

					Kapital­		Gewinn­	Eigenkapital		Minderheits­		Total
	TCHF	Aktienkapital		reserven		reserven	Aktionäre		anteile		Eigenkapital
	Einzahlungen aus Kapitalerhöhung		155		112 972		-		113 127		-		113 127
	Zusätzliche Kapitalerhöhungskosten		-		(2383)		-		(2383)		-		(2383)
	Kapitalerhöhung	155		110 589		-	110 744		-		110 744

Rechnungslegungsgrundsätze

Direkt zurechenbare Transaktionskosten aus Eigenkapitaltransaktionen, wie Kapitalerhöhungen, werden nach Abzug der damit verbundenen Ertragssteuern direkt im Eigenkapital als Reduktion der Kapitalreserven­ erfasst.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Am 17. Juni 2020 wurde bei der Ina Invest AG eine Kapitaler­ höhung durchgeführt, an welcher auch die Implenia AG als ­Minderheitsaktionärin partizipierte. Im Rahmen der Kapital­er­ höhung wurde der Stimm- und Kapitalanteil der Implenia AG

an der Ina Invest­ AG von 49,9 % auf 42,5 % reduziert. Der Effekt der Transaktion auf das Eigenkapital des Unternehmens ist in der folgenden Übersicht dargestellt.

					Kapital­		Gewinn­	Eigenkapital		Minderheits­		Total
	TCHF	Aktienkapital		reserven		reserven	Aktionäre		anteile		Eigenkapital
	Wandlung von passiven Rechnungsab-
	grenzungen gegenüber der Implenia AG		-		-		-		-		40 131		40 131
	Wandlung von Darlehen
	gegenüber der Implenia AG		-		-		-		-		19 126		19 126
	Kapitalerhöhungskosten		-		(1106)		-		(1106)		(818)		(1924)
	Ertragssteuern auf Kapitalerhöhungskosten	-		213		-		213		157		370
	Reallokation		-		3		-		3		(3)		-
	Kapitalerhöhung Tochtergesellschaften	-	(890)		-	(890)		58 593		57 703

Die Reallokation resultierte aus den nicht vollständig mit den neuen Beteiligungsquoten übereinstimmenden Kapitaleinlagen der Aktionäre des Unternehmens und der Minderheitsaktionärin.

In der Berichtsperiode sind im Zusammenhang mit Kapitaler­ höhungen Kosten von CHF 9104 Tausend angefallen, wovon CHF 7139 Tausend im Eigenkapital erfasst und CHF 1964 Tausend

der Erfolgsrechnung belastet wurden. Von den im Eigenkapital erfassten Kapitalerhöhungskosten wurden CHF 2833 Tausend direkt mit den Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung verrechnet und entsprechend in der Geldflussrechnung netto in der Zeile Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen ausgewiesen. Bis zum

30. Juni 2020 wurden von den restlichen im Eigenkapital erfass- ten Kosten CHF 1536 Tausend bereits bezahlt.

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

3.4 Net Asset Value (NAV) / Ergebnis je Aktie

	TCHF	30.6.2020	1.4.2020
	Promotionsliegenschaften		71 469		70 550
	Renditeliegenschaften		168 150		159 771
	Immaterielle Vermögenswerte (Kaufrechte)	27 849		27 404
	Total Wert Liegenschaftenportfolio		267 468		257 725
	Flüssige Mittel		77 842		1202
	Wertschriften		30 000		-
	Übrige kurzfristige Forderungen		2934		-
	Aktive Rechnungsabgrenzungen		32		-
	Passive Rechnungsabgrenzungen		(3467)		(34 398)
	Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten		(3229)		-
	Finanzverbindlichkeiten		(1078)		(20 000)
	Latente Steuerverbindlichkeiten		(38 718)		(39 208)
	NAV (Eigenkapital inklusive Minderheitsanteile)	331 784		165 322
	NAV (Eigenkapital exklusive Minderheitsanteile)		191 009		82 826
	NAV (Eigenkapital exklusive Minderheitsanteile) je Aktie (in CHF)		21.54		22.40

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Das Ergebnis je Aktie berechnet sich per 30. Juni 2020 wie folgt:

In TCHF bzw. wie angemerkt

Den Aktionären der Ina Invest Holding AG zuweisbares Konzernergebnis

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien

Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (in CHF)

30.6.2020

(1671)

4 774 302

(0,35)

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Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

4 Übrige Ausweise

Dieser Abschnitt enthält Informationen, die nicht bereits in den übrigen Teilen des konsolidiertenZwischenberichts­offengelegt sind.

4.1 Wertschriften

Bei der als Wertschriften ausgewiesenen Position per 30. Juni 2020 handelt es sich um eine Festgeldanlage, die im Oktober 2020 fällig wird.

Rechnungslegungsgrundsätze

Wertschriften des Umlaufvermögens werden zu aktuellen Werten bewertet. Liegt kein aktueller Wert vor, werden sie höchstens zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Wertbeeinträchtigungen bewertet.

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4.2 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Der Verwaltungsrat hat den konsolidierten Zwischenbericht am 18. August 2020 genehmigt.

Ausübung Kaufrecht Projekt

«Schaffhauserstrasse 220-224, 8057 Zürich»

Im Juli 2020 hat Ina Invest entschieden, dass das Kaufrecht für das Projekt «Schaffhauserstrasse 220-224, 8057 Zürich» im ­zweiten Halbjahr 2020 gegen eine Verbindlichkeit von CHF 16 000 Tausend ausgeübt werden soll. Die Bilanzierung per 30. Juni 2020 erfolgte innerhalb der immateriellen Vermögenswerte. Mit der Ausübung des Kaufrechts wird das Projekt zukünftig innerhalb der Renditeliegenschaften ausgewiesen.

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Zusätzliche Angaben zu Immobilien

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		Bilanzposition		Aktueller Wert in TCHF		Baujahr/Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt		Eigentumsverhältnis
Nordstrasse 1B (Unterfeld Süd), 6340 Baar		RL		40 030		2027		AE
Dialogplatz 1 (Lokstadt Rocket), 8400 Winterthur		RL		25 500		2025		AE
Dialogplatz 1 (Lokstadt Rocket), 8400 Winterthur		PL		34 220		2025		SE
Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender),
8400 Winterthur		PL		18 780		2023		SE
Auf der Höhe 12-18 (Schwinbach), 4144 Arlesheim		PL		19 390		2025		SE
Rue de Tivoli (Gebäude 4), 2000 Neuchâtel		RL		47		2024		AE
Chemin de l'Echo 9, 1213 Onex		RL		8037		2023		BR
Total Wohnliegenschaften			146 004
Nordstrasse 3 (Unterfeld Süd), 6340 Baar		RL		24 480		2025		AE
Zürcherstrasse 31 (Lokstadt Elefant), 8400 Winterthur	RL		47 240	2022		AE
Solarstrasse 11-21 (KIM, Haus Brown und Haus
Bodmer), 8404 Winterthur		RL		11 160		2027		AE
Hegenheimermattweg 179 (BaseLink Allschwil),
4123 Allschwil		RL		1575		2022		BR
Total Geschäftsliegenschaften			84 455
Ernst-Jung-Platz (Lokstadt Tigerli), 8400 Winterthur	RL		5752		2025		AE
Zürcherstrasse (Lokstadt Hallen), 8400 Winterthur		RL		0		2023		AE
Rue de Tivoli (Gebäude 2), 2000 Neuchâtel		RL		2297		2024		AE
Avenue des Grandes-Communes (Les Tattes),
1213 Onex		RL		2032		2026		BR
Total Liegenschaften mit gemischter Nutzung			10 081
davon aktueller Wert Promotionsliegenschaften				72 390
davon aktueller Wert Renditeliegenschaften				168 150

m2
Grundstücksfläche in		Nutzfläche in m2

5115 8604

1. 7824

1. 7824

620 4087

8119 5588

1459 1536

20 026 9198

36 473 44 661

4761 13 760

3050 13 014

5913 18 610

2949 8466

16 673 53 851

1191 6391

7682 8032

3997 5180

13 220 17 740

26 090 37 343

Anteil Bürofläche in % der Nutzfläche		Anteil Wohnfläche in % der Nutzfläche
0	93
0		95
0		95
0	96
0		97
0		100
0		100
92		0
97		0
98		0
0		0

0 60

1. 0

1. 75 

4  91 

Anteil Hotelfläche in % der Nutzfläche		Anteil Gewerbe-/ Industriefläche in % der Nutzfläche
0		7
0		5
0		5
0		4
0		3
0		0
0		0
0		0
0		0
0		0
96		0
31	10
44		6

1. 0

1. 0

Anteilder in %ÜbrigesNutzfläche

0

0

0

0

0

0

0

8 

3 

2 

4 

0

35 

0

5 

Anzahl(zusätzlich ParkplätzeNutzfläche)zur

86

58

58

30

69

32

100

433

100

59

102

79

340

36

0

88

221

345

Sämtliche Liegenschaften sind in der Entwicklungsphase und generieren noch keine Mieterträge.

Ina Invest - Halbjahresbericht 2020

Legende
Bilanzposition:	PL - Promotionsliegenschaften  RL - Renditeliegenschaften
Eigentumsverhältnis:	AE - Alleineigentum  ME - Miteigentum
	SE - Stockwerkeigentum­	BR - Baurecht	68 | 69

Kontakte

Kontakt für Investoren Marc Pointet, CEO [e-mail] [phone]

Kontakt für Medien

Silvan Merki, CCO Implenia [e-mail] [phone]

ina-invest.com