Savills Immobilien Beratungs-GmbH:

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Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH:

15.01.2018 / 09:06
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15. Januar 2018

Büroinvestmentmarkt Deutschland Q4-2017:
Preise steigen in Randlagen schneller als in Zentren - Transaktionen werden
kleiner

- Mit etwa 23,5 Mrd. Euro ging das Transaktionsvolumen um 3 % ggü. 2016
zurück

- Auf Bankenmetropole Frankfurt entfiel der größte Umsatzanteil

- Mietsteigerungspotenziale treiben Investorennachfrage weiter an

- Spitzenrenditen fallen im Schnitt der Top-7-Standorte um 39 Basispunkte
auf 3,3 %

Im Jahr 2017 wurden auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt insgesamt
Immobilien für etwa 23,5 Mrd. Euro gehandelt - 3 % weniger als noch im
Vorjahr. Unter anderem resultiert dies aus dem Rückgang größerer Portfolios,
die veräußert wurden. Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen am gesamten
deutschen Gewerbeinvestmentmarkt lag mit rund 57,1 Mrd. Euro etwa 4 % über
dem Wert aus dem Jahr 2016. Mit 17,1 Mrd. Euro entfielen 73 % des
Gesamtumsatzes des Büroinvestmentsegments auf die Top-7-Märkte der
Bundesrepublik. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil
bei circa 76 %. "Die sieben größten Standorte sind bei
Büroimmobilieninvestoren weiterhin mit Abstand am begehrtesten", berichtet
Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, und
begründet: "Es ist davon auszugehen, dass die Metropolen zukünftig in noch
höherem Maße die Orte sein werden, in denen sich kreative und
hochqualifizierte Arbeitskräfte konzentrieren."

Das mit Abstand größte Transaktionsvolumen entfiel auf Frankfurt: Hier
wechselten Büroobjekte für über 5,3 Mrd. Euro den Eigentümer (+ 12 %
ggü.
2016). Auf dem zweiten Rang folgte Berlin mit einem Investmentvolumen von
fast 3,7 Mrd. Euro (+ 52 %), während München mit fast 2,9 Mrd. Euro den
dritten Rang einnahm (- 39 %). "Die starke Nachfrage nach Büroobjekten in
den Top 7 resultiert auch aus den Mietsteigerungserwartungen seitens der
Investoren", berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment
Europe bei Savills. "Während beispielsweise in Berlin die boomende Startup-
und Technologiebranche für die Erwartung langfristig steigender Mieten
sorgt, wird in Frankfurt eine Stärkung des Finanzzentrums in Folge des
Brexit erwartet."

Unter den zehn größten Gewerbeimmobilientransaktionen wurden 2017 nur zwei
Büroverkäufe verzeichnet. Die drei Deals auf dem Büroinvestmentmarkt mit dem
höchsten Volumen waren der Verkauf des Apollo-Portfolios an Intown Invest,
der Tower 185, der für ca. 775 Mio. Euro an die Deka ging, sowie der Erwerb
des Axel-Springer-Campus für ca. 425 Mio. Euro an den norwegischen
Staatsfonds Norges Bank Real Estate Management. Insgesamt ging das
durchschnittliche Volumen je Transaktion 2017 gegenüber dem Vorjahr um 9 %
auf rund 42 Mio. Euro zurück.

Die Preise für Büroflächen sind derweil weiter gestiegen. Während die
Spitzenrenditen 2017 im Schnitt der Top-7-Märkte um 39 Basispunkte auf
zuletzt 3,3 % fielen, wurde die 3 %- Marke zum Jahresende in Berlin erreicht
und mit 2,9 % in München sogar unterschritten. Die stärkste
Renditekompression wies hingegen Frankfurt am Main auf, wo die
Spitzenrendite im Jahresverlauf um 80 Basispunkte fiel. "Für 2018 rechnen
wir damit, dass die Renditekompression geringer ausfällt und
Wertsteigerungen stattdessen überwiegend aus dem Heben von
Mietsteigerungspotenzialen resultieren dürften", prognostiziert Lemli.

Von der starken Nachfrage nach Büroimmobilien profitierten auch die
Nebenlagen. Im Durchschnitt der Top-7-Städte fielen die Spitzen- und die
Durchschnittsrenditen für Objekte in den dortigen B-Lagen um 60 bzw. 70
Basispunkte. "Da moderne Büroflächen in zentralen Lagen mittlerweile ein
rares Gut darstellen, steigt auch seitens der Nutzer das Interesse an
dezentralen Lagen", so Pink und fügt hinzu: "Dieses Mietwachstumspotenzial
reflektiert sich in sinkenden Anfangsrenditen in den B-Lagen."

Bei Betrachtung der Marktakteure ließ sich beobachten, dass offene
Spezialfonds, die in den vergangenen vier Jahren jeweils mit Abstand die
aktivste Käufergruppe darstellten, 2017 mit 22 % Anteil am
Transaktionsvolumen nur noch auf Rang 2 lagen. Stattdessen zeichneten Asset-
und Fondsmanager mit fast 29 % der Ankaufssumme für den größten Anteil
verantwortlich - unter anderem eine Folge der gestiegenen Aktivität
internationaler Investoren in diesem Segment.

Im Allgemeinen lag der Anteil deutscher Käufer in den vergangenen zwölf
Monaten bei etwa 57 % und damit über dem Vorjahreswert von rund 50 %. Unter
den ausländischen Investoren dominierten US-Amerikaner, Franzosen und
Briten.

Angesichts von sehr niedrigen Leerständen, weiter steigenden Mieten und
anhaltend positiven Konjunkturaussichten spricht kaum etwas für eine
nachlassende Nachfrage nach deutschen Büroobjekten. Insbesondere
Langfristinvestoren sind auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten mit stabilen
Erträgen - ein Faktor, den Büroobjekte aus Investorensicht in besonderem
Maße bieten. Umgekehrt dürfte die Verkaufsneigung der Eigentümer gering
bleiben. Zudem haben Banken, Private-Equity-Fonds und geschlossene Fonds
ihre Bestände weitgehend abgestoßen, so dass das Angebot knapp bleibt. Ein
höheres Transaktionsvolumen für 2018 ist daher unwahrscheinlich.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt aufeine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 31.500 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment

- Debt Advisory

- Valuation

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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