Real Estate Investment Trusts (REITs), die börsennotierten Eigentümer von Gewerbeimmobilien, haben sich auf ein Niveau erholt, das zuletzt vor dem Zusammenbruch des US-Kreditgebers Silicon Valley Bank im März 2023 erreicht wurde und Befürchtungen vor einer größeren Kreditklemme für Vermieter auslöste.
Auch Gewerbeimmobilienanleihen rechnen mit besseren Zeiten, da die Zuflüsse in Immobilienfonds zunehmen.
Die Rallye ist fest an die Hoffnung geknüpft, dass die großen Zentralbanken die Zinssätze von ihren jahrzehntelangen Höchstständen senken werden, was den Druck auf Vermieter und ihre Kreditgeber verringern und die Prognosen, dass der Wertverlust von Gebäuden aufhören wird, verstärken würde.
"Wir glauben fest daran, dass die Talsohle des Marktes erreicht ist", sagte Kim Politzer, Leiterin der europäischen Immobilienforschung bei Fidelity International.
"Wir halten es für sinnvoll, jetzt mehr Geld in den Markt zu investieren."
Nick Montgomery, Leiter der Abteilung für britische Immobilieninvestitionen bei Schroders, sagte, der britische Markt sei "an oder nahe der Talsohle", da die Mieten im Jahr 2023 um 4 % gestiegen seien, während die Werte für Gewerbeimmobilien in Großbritannien seit dem Höchststand Mitte 2022 um etwa 25 % gesunken seien.
BlackRock, der weltgrößte Vermögensverwalter, sagte diesen Monat ebenfalls, dass 2024 "ein Einstiegspunkt" für günstige Immobilieninvestitionen weltweit sein würde.
GROSSE HOFFNUNGEN, GROSSE RISIKEN
Die bemerkenswerte Rallye steht im Widerspruch zu den anhaltenden Warnungen wichtiger Regulierungsbehörden vor den Gefahren des Sektors, einschließlich des Präsidenten der deutschen Finanzaufsichtsbehörde, der am Dienstag Gewerbeimmobilien als "Risiko Nr. 1" bezeichnete.
Im letzten Monat hat sich die Marktstimmung gegenüber Immobilien deutlich zum Positiven verändert", sagte Bernie Ahkong, Co-Chief Investment Officer der Hedgefonds-Einheit O'Connor von UBS Asset Management, und fügte hinzu, er habe sich nicht in die Rallye eingekauft.
Nach Angaben des Datenanbieters Lipper verzeichneten globale Immobilienfonds in der Woche bis zum 10. Januar Nettozuflüsse in Höhe von schätzungsweise 82,2 Mio. USD, den höchsten Wert seit September 2021.
Ahkong erklärte, dass Immobilienaktien in der Regel steigen, wenn Händler davon ausgehen, dass die Kosten für die Schulden von Vermietern sinken werden, und dass sie diejenigen angezogen haben, die "auf Duration setzen", ein Begriff für den Kauf von Vermögenswerten, die empfindlich auf Zinsänderungen reagieren.
Nach Angaben des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle stehen bei gewerblichen Vermietern bis Ende 2025 weltweit Kredite in Höhe von mehr als 2 Billionen Dollar zur Refinanzierung an.
Eine beträchtliche Minderheit wird Schwierigkeiten haben, diese Kredite neu zu verhandeln, es sei denn, die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank senken die Zinsen rasch, wie die Märkte vorhersagen. Die Geldmärkte wetten darauf, dass die Fed ihren Leitzins von 5,25% bis 5,5% bis Dezember auf unter 4% senken wird.
Die Ratingagentur S&P Global hat fast ein Drittel der europäischen Immobilienkonzerne und etwa ein Fünftel der US-amerikanischen Vermieter auf eine Herabstufung ihrer Kreditwürdigkeit hingewiesen, weil sie bei anhaltend hohen Zinsen in finanzielle Schwierigkeiten geraten würden.
GRÜNE SCHÜSSE? Im Jahr 2023 war das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien laut MSCI sowohl in den USA als auch in Europa um mehr als 50% niedriger als im Jahr 2022. Der Leerstand von Bürogebäuden liegt nach den neuesten verfügbaren Daten von MSCI bei 17% in den USA und 14% in Europa.
Dennoch gibt es Anzeichen dafür, dass sich die düstere Stimmung auflöst.
Der Rückgang der Immobilienwerte, der sich an den Gesamtrenditen ablesen lässt, die Anleger in immobilienbesitzende Investmentfonds erzielen, hat sich abgeschwächt, nachdem er im Jahr bis Oktober 2022 so stark gefallen war wie seit der globalen Finanzkrise 2008 nicht mehr. "Wir befinden uns nicht in einem Bullenmarkt", sagte Anne Koeman-Sharapova, Leiterin des Bereichs Immobilieninvestitionen für Europa bei der Beratungsfirma Mercer.
"Aber die Bewertungsdaten und die öffentlichen Aktien zeigen, dass sich die Dinge zum Guten wenden."
Es wird erwartet, dass die Erholung uneinheitlich sein wird, wobei die Anleger Europa gegenüber den Vereinigten Staaten bevorzugen werden.
Das Beratungsunternehmen Capital Economics prognostiziert, dass die Werte von Gewerbeimmobilien in Großbritannien in diesem Jahr um 1,1 % steigen werden, nachdem sie bis 2023 um 4 % gesunken sind.
Capital Economics prognostiziert, dass die Immobilienpreise in der Eurozone im Jahr 2025 ins Plus drehen werden, während die USA mit einem Rückgang von 10 % in diesem Jahr und keiner Erholung bis 2026 deutlich zurückbleiben werden, was auf den besonders starken Einbruch der Büronachfrage zurückzuführen ist.
Sogar US-Kreditanleger sind optimistisch, was Immobilien betrifft. Der Index der von US-REITs begebenen Anleihen ist wieder auf einem Niveau, das zuletzt vor dem Beginn des aggressiven Zinserhöhungszyklus der Fed im März 2022 erreicht wurde.
Yuri Seliger, Kreditstratege bei der Bank of America, sagte, die Zinserhöhungen der Fed seien der Hauptgrund für die Besorgnis über US-Immobilien gewesen. "Das ganze Problem war auf den Zinserhöhungszyklus der Fed zurückzuführen, der angeblich 2024 zu Ende geht", sagte er, "die Aussichten verbessern sich also."
