TAG Immobilien : Jahresabschluss 2023 und Lagebericht

1	Lagebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalentwicklung

LAGE

BERICHT

TAG Immobilien AG

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum

31.12.2023

Zusammengefasster Lagebericht und Jahresabschluss 2023 nach HGB

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT FÜR DAS

GESCHÄFTSJAHR 2023

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Überblick und Konzernstrategie

Die TAG Immobilien AG (im Folgenden auch kurz als "TAG" oder "Konzern" bezeichnet) ist ein auf den Wohnimmobiliensektor konzentriertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Hamburg. Die Immobilien der TAG und ihrer Tochtergesellschaften verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord- und Ostdeutschlands und Nordrhein-Westfalens sowie seit dem Geschäftsjahr 2020 zusätzlich auch auf Polen, wo neben dem Aufbau und der Bewirtschaftung eines Wohnimmobilienportfolios auch Verkaufsaktivitäten zum Geschäftsmodell gehören. Insgesamt bewirtschaftete die TAG in Deutschland zum 31. Dezember 2023 rund 84.700 (31. Dezember 2022: rund 86.900 ) und in Polen rund 2.400 (31. Dezember 2022: rund 1.150 ) Wohnungen.

Das Geschäftsmodell der TAG besteht in Deutschland in der langfristigen Vermietung von Wohnungen. Alle für die Immobilienbewirtschaftung wesentlichen Funktionen werden durch eigene Mitarbeiter*innen wahrgenommen. Darüber

Anhang

Bestätigungsvermerk

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Finanzkalender

Kontakt	2

hinaus werden Hausmeisterdienstleistungen und Handwerkertätigkeiten für den eigenen Bestand erbracht. Vermietet wird preisgünstiger Wohnraum, der breite Schichten der Bevölkerung anspricht. Mit der konzerneigenen Multimedia Gesellschaft wird die Multimediaversorgung der Mieter*innen unterstützt und das Angebot im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung erweitert. Das Energiemanagement ist in einer Tochtergesellschaft gebündelt und umfasst die gewerbliche Wärmelieferung in den konzerneigenen Beständen mit dem Ziel, das Energiemanagement zu optimieren. Mittelfristig sollen diese Services weiter ausgebaut und um neue Servicedienstleistungen für Mieter*innen ergänzt werden.

Die Investitionen der TAG erfolgen in Deutschland vorwiegend in mittelgroßen Städten und im Umfeld großer Metropolen, da dort von uns nicht nur Wachstumspotenziale, sondern insbesondere bessere Renditechancen im Vergleich zu Investitionen in den Großstädten gesehen werden. Regelmäßig weisen die neu erworbenen Portfolios höhere Leerstände auf, die dann nach dem Erwerb durch gezielte Investitionen und bewährte Asset-Management- Konzepte reduziert werden. Investitionen erfolgen innerhalb Deutschlands nahezu ausschließlich in den bereits durch die TAG bewirtschafteten Regionen, um auf diese Weise bereits vorhandene Verwaltungsstrukturen zu nutzen. Zudem ist die lokale Marktkenntnis beim Erwerb neuer Portfolios von wesentlicher Bedeutung.

Die Erweiterung der Geschäftstätigkeit nach Polen begann in 2020 mit dem Erwerb der Vantage Development S.A. ("Vantage"), einem Immobilienentwickler mit Sitz und Schwerpunkt der Tätigkeit in Breslau. Der Erwerb der ROBYG S.A. mit Sitz in Warschau ("ROBYG") vergrößerte die Plattform der TAG zur Entwicklung von Wohnungen für den eigenen Bestand in den bestehenden Regionen Breslau, Posen und insbesondere Dreistadt und ermöglichte auch einen umfassenden Markteintritt in Warschau. Gleichzeitig erweiterte die TAG hiermit ihr Geschäftsmodell um die Entwicklung von Wohnungen für den Verkauf und profitiert damit von erwarteten Cash-Renditen (im Sinne einer FFO-Rendite bezogen auf das einzusetzende Eigenkapital) zur Finanzierung des Wachstums auf den polnischen Mietwohnungsmarkt.

In Polen verfügt die TAG im Geschäftsfeld Vermietung von Wohnungen zum Stichtag über ca. 2.400 (31. Dezember 2022: ca. 1.150) fertiggestellte Wohnungen. Weitere ca. 1.400 (31. Dezember 2022: ca. 2.200) Mietwohnungen befinden sich zum Stichtag im Bau. Zudem besteht eine Grundstücksreserve zum zukünftigen Bau von ca. 5.700 (31. Dezember 2022: ca. 10.100) weiteren Wohnungen.

Im Bereich des Verkaufsgeschäfts, das auch Joint Ventures umfasst, sind zum Stichtag ca. 4.300 (31. Dezember 2022: 6.400) Wohnungen im Bau (inklusive ca. 502 (31. Dezember 2022: 360) fertiggestellte und noch nicht verkaufte Wohnungen). Die Grundstücksreserve umfasst in diesem Geschäftsfeld weitere ca. 15.600 (31. Dezember 2022: ca. 12.600) zukünftige Wohnungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden in Polen insgesamt 3.586 (Vorjahr: 1.751) Wohnungen verkauft und 3.780 (Vorjahr: 3.510) Wohnungen an die Käufer übergeben.

Das langfristige Wachstumsziel der TAG sieht den Aufbau eines Bestandes von ca. 20.000 Mietwohneinheiten in Polen vor. Mittelfristig, d. h. bis Ende des Jahres 2028, soll der Mietwohnungsbestand auf ca. 10.000 Wohnungen anwachsen. Daneben sollen auch die schon bestehenden Verkaufsaktivitäten in Polen weiter fortgesetzt werden, um aus den dort erzielten Liquiditätsüberschüssen das weitere Wachstum des Vermietungsportfolios zu unterstützen Dabei liegt der Investitionsschwerpunkt auf Neubauwohnungen in Großstädten mit einer günstigen Bevölkerungsentwicklung, Universitätsnähe und einer gut ausgebauten Infrastruktur.

3	Lagebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalentwicklung

Der polnische Mietwohnungsmarkt ist durch ein Angebotsdefizit gekennzeichnet. Er gilt als einer der am wenigsten gesättigten Wohnungsmärkte in Europa, mit einem Wohnungsmangel von bereits über 2,1 Mio. Einheiten. Darüber hinaus unterstützt die absolute Größe des polnischen Marktes (ca. 38 Mio. Einwohner, fünftgrößtes EU-Land nach Einwohnerzahl), gepaart mit einem steigenden Dienstleistungssektor und einer günstigen demografischen Entwicklung ("Generation Mieten" − wachsende Präferenz für Mietwohnungen) den Markteintritt der TAG in Polen. Der Vorstand erwartet, dass sich die TAG durch den frühen Markteintritt einen Wettbewerbsvorteil in Bezug auf Umfang, Marktkenntnis, Marktdurchdringung und Marktposition verschaffen kann.

Konzernstruktur und Organisation

Die TAG Immobilien AG steht an der Spitze eines integrierten Immobilienkonzerns. Sie nimmt im Wesentlichen die Funktionen einer Managementholding wahr und erbringt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte Unternehmensgruppe. Zentrale Abteilungen wie die Finanzierungsabteilung, Rechnungswesen, Steuern, Controlling, Personal, IT, Einkauf und Recht sind direkt in der TAG Immobilien AG angesiedelt.

Auf Vorstandsebene stellten sich die Zuständigkeiten im abgelaufenen Geschäftsjahr folgendermaßen dar:

• COO (zugleich Co-CEO): Immobilienmanagement, Akquisition und Verkauf, Strategisches Immobilienmanagement & Marketing, Shared Service Center, FM-Dienstleistungen, Handwerkerservice, Zentraler Einkauf, Change-Management, Business Apartments, Energie Wohnen Service, Multimedia Immobilien, Business Development, Environmental Social Governance (ESG), Digitalisierung und Personal
• CFO (zugleich Co-CEO): Konzernrechnungswesen, Finanzierung und Treasury, Steuern, Controlling, Investor & Public Relations, ERP/Datenmanagement, Recht, Gerichtliches Mietinkasso, IT, Compliance, Interne Revision und WEG- /Fremdverwaltung

Der Konzern untergliedert sich strukturell in weitere Teilkonzerne, operative Tochtergesellschaften und Objektgesellschaften, die jeweils Eigentümer von Immobilienbeständen sind und die im Konzernabschluss der TAG konsolidiert werden. Zum 31. Dezember 2023 besteht der Konzern aus 183 (Vorjahr: 187) vollkonsolidierten Tochterunternehmen. Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Konzernanhang dargestellt.

Die Aufbauorganisation des operativen Geschäfts ist durch eine dezentrale Struktur, flache Hierarchien und kurze Entscheidungswege gekennzeichnet. Kern dieser Organisation ist in Deutschland die sogenannte "LIM -Struktur" (LIM abgekürzt für Leiter*in Immobilienmanagement). Jedem LIM ist ein regional abgegrenzter Immobilienbestand zugeordnet, dessen Verwaltung dezentral und im Rahmen der genehmigten Budgets weitgehend eigenverantwortlich erfolgt. Die Regionen entsprechen in Summe dem in der Segmentberichterstattung dargestellten Segment "Vermietung Deutschland". Wesentliche Aufgabenfelder in der dezentralen Verantwortung betreffen die direkte Kundenbetreuung und Mieterzufriedenheit, die Vermietung, die technische Betreuung der Wohneinheiten in Bezug auf Instandhaltungsmaßnahmen sowie das Forderungsmanagement.

Die LIMs sind dem Vorstand (und hier dem COO) direkt unterstellt. In regelmäßigen Treffen tauschen sich die LIMs untereinander aus und sorgen für eine einheitliche Umsetzung der zentral gesteuerten Unternehmensstrategie und der Vorstandsentscheidungen.

Anhang

Bestätigungsvermerk

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Finanzkalender

Kontakt	4

Die zentralen Funktionen des operativen Geschäfts betreffen vor allem die übergreifende Entwicklung von Portfolio-, Standort- und Bewirtschaftungskonzepten und Standards mit dem Ziel, eine einheitliche Qualität und mehr Service für die Mieter*innen effizient und nachhaltig zu gestalten. Darüber hinaus sind Funktionen wie Ankauf/Verkauf, Facility Management Services, Einkauf und Shared Service Center zentral organisiert. Die Bündelung dieser Funktionen entlastet das operative Management und gewährt Unabhängigkeit von Drittdienstleistern. Daneben werden durch die Zentralabteilungen Abläufe vereinheitlicht, überregionale Rahmenverträge ausgehandelt sowie Produkte und Dienstleistungen gruppenübergreifend geprüft.

Die polnischen Tochtergesellschaften bilden einen separaten Teilkonzern innerhalb des Konzerns. Innerhalb dieser organisatorischen Einheit wird durch die Vantage das Mietwohnungsportfolio gehalten und verwaltet, während innerhalb von ROBYG Verkaufsprojekte umgesetzt und die Bautätigkeit durchgeführt werden. Die Aufbauorganisation des operativen Geschäfts in Polen weist - wie auch der übrige Teil des Konzerns - flache Hierarchien und kurze Entscheidungswege auf. Zentrale Entscheidungen werden in enger Abstimmung mit dem Vorstand der TAG sowie den in Deutschland tätigen Abteilungen getroffen.

Steuerungssystem

Die TAG setzt zur Kontrolle und Steuerung ihrer Geschäftstätigkeit ein laufend aktualisiertes Steuerungssystem ein. Das Steuerungssystem basiert auf operativen Kennzahlen, die auf Ebene der Regionen ermittelt werden, sowie auf finanziellen Kennzahlen auf Konzernebene. Die Steuerung und laufende Überwachung dieser Kennzahlen obliegt auf Vorstandsebene dem CFO.

Operative Kennzahlen

Die beiden wesentlichen operativen Kennzahlen, die monatlich ermittelt und an den Vorstand berichtet werden, sind nachfolgend dargestellt.

• Entwicklung der Mieten
  Für die Beurteilung der Entwicklung der Mieten wird die Mietentwicklung in absoluten Größenordnungen sowie auf "like-for-like-Basis" (das heißt ohne die An- und Verkäufe der letzten zwölf Monate) sowie die Netto-Ist-Miete und Neuvermietungsmiete pro Quadratmeter ermittelt. Beim like-for-like-Mietwachstum wird weiterhin zwischen einem like-for-like-Mietwachstum mit und ohne Effekte aus dem Leerstandsabbau unterschieden. Die Entwicklung der Indikatoren gibt Aufschluss über den Stand der zu erreichenden Ziele beim Mietwachstum. Für die Unternehmenssteuerung ist das like-for-like-Mietwachstum mit Effekten aus dem Leerstandsabbau die bedeutsame Steuerungskennzahl zur Beurteilung der Mietentwicklung.
• Entwicklung des Leerstands
  Der Leerstand wird ermittelt als das Verhältnis aus nicht vermieteten Quadratmetern zu den Gesamtquadratmetern an Wohn- beziehungsweise Gewerbefläche. Dabei wird unternehmensintern unterschieden zwischen der Entwicklung des Leerstands für die Wohneinheiten des Konzerns (das heißt ohne Gewerbeflächen und ohne Effekte aus An- und Verkäufen des Geschäftsjahres) und der Entwicklung des Leerstands für das Gesamtportfolio. Die Leerstandsquote dient als Indikator für die Effektivität von Modernisierungs- und Vermietungsaktivitäten sowie für Umsetzungserfolge von Quartiersentwicklungskonzepten. Der Leerstandsabbau geht als weiterer Werttreiber in die Entwicklung des Mietwachstums ein. Für die

5	Lagebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalentwicklung

Unternehmenssteuerung ist die Entwicklung des Leerstands für die Wohneinheiten die bedeutsame Steuerungskennzahl zur Beurteilung der Leerstandsentwicklung.

Daneben werden als unterstützende Kennzahlen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen monats- und quartalsmäßig ermittelt, berichtet und überprüft. Die Maßnahmen werden unter anderem unterteilt nach sogenannten "Großmaßnahmen" (zum Beispiel Modernisierungen ganzer Wohnblöcke), Modernisierungen von zuvor leer stehenden Wohnungen und Modernisierungen beim Mieterwechsel. Die Überprüfung der Maßnahmen dient sowohl der Sicherung der Renditeziele als auch der langfristigen Bestandserhaltung.

Weiterhin werden auf monatlicher Basis für das Vermietungsgeschäft in Deutschland und die in diesem Zusammenhang erbrachten Dienstleistungen sogenannte "Deckungsbeiträge", d. h. unmittelbar einer einzelnen Region bzw. einem Dienstleistungsgeschäft zuzuordnende Ergebnisse, ermittelt.

Für die Geschäftstätigkeit in Polen beinhalten die laufenden operativen Ergebnisse, neben Mieten und Leerständen, auch die für das Verkaufsgeschäft relevanten Kennzahlen, die ebenfalls monatlich berichtet werden. Dazu zählen insbesondere die Anzahl der verkauften und der übergebenen Wohnungen, Verkaufspreise und Verkaufsmargen sowie die Entwicklung der Baukosten.

Finanzielle Kennzahlen

Wesentliche Kennzahlen der Konzernsteuerung sind die Funds from Operations (FFO). Der FFO ermittelt sich aus dem Konzernergebnis, bereinigt um nicht zahlungswirksame Bestandteile wie Bewertungsergebnisse, Abschreibungen, Wertminderungen (ohne eine Bereinigung von Wertminderungen auf Mietforderungen), nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und ohne nicht regelmäßig wiederkehrende Sondereffekte sowie unter Abzug tatsächlicher Ertragsteuern. Innerhalb des FFO wird zwischen dem FFO I (ohne Berücksichtigung von Verkaufsergebnissen sowie seit dem Geschäftsjahr 2023 inkl. der Beiträge aus dem Vermietungsgeschäft in Polen) und dem FFO II (mit Berücksichtigung von Verkaufsergebnissen in Deutschland und unter Berücksichtigung des Ergebnisses des Verkaufsgeschäfts in Polen) unterschieden. Beide Kennzahlen werden als bedeutsame Steuerungsgrößen verwendet, monatlich ermittelt und mit den Planwerten abgeglichen, sowohl in absoluten Größenordnungen als auch auf Basis der ausstehenden Aktien.

Darüber hinaus wird als weitere unterstützende Kennzahl der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV), der sich aus der Summe der gesamten Finanzverbindlichkeiten (Bankkredite sowie Unternehmens- und Wandelanleihen inklusive Schuldscheindarlehen und Commercial Papers) abzüglich der liquiden Mittel in Relation zum gesamten Immobilienvermögen (inklusive der stillen Reserven in den zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewerteten Immobilien im Sach- oder Vorratsvermögen sowie geleisteter Anzahlungen auf Immobilien und Unternehmenserwerbe) ergibt, monatlich berechnet und an den Vorstand berichtet. Als weitere unterstützende Kennzahl wird der EPRA NTA monatlich berechnet und an den Vorstand berichtet.

Die aktuelle Liquiditätssituation des Konzerns wird täglich überwacht. Monatlich wird eine kurz- bis mittelfristige Liquiditätsplanung, die einen Zeitraum von zwölf Monaten umfasst, erstellt. Einmal jährlich erfolgt eine langfristige Liquiditätsplanung für einen Zeitraum von drei Jahren. Gesteuert wird jeweils die sogenannte "verfügbare Liquidität" (unterstützende Kennzahl), das heißt nicht verfügungsbeschränkte Bar- und Bankguthaben zuzüglich nicht ausgenutzter Kreditlinien bei Kreditinstituten. Durch diese Maßnahmen wird die finanzielle Stabilität der Unternehmensgruppe sichergestellt.

Anhang

Bestätigungsvermerk

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Finanzkalender

Kontakt	6

Die relevanten Parameter und Kennzahlen für die Vorstandsvergütung sind im Vergütungsbericht im Abschnitt "Bericht über die Grundzüge des Vergütungssystems der Gesellschaft (Vergütungsbericht)" dargestellt.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen und ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

Gemäß der ifo Konjunkturprognose Winter 2023 hat sich die Inflation im Jahr 2023 in Deutschland verlangsamt und die Lohneinkommen sind gegenüber dem Vorjahr stärker gestiegen. Dies führte jedoch nicht zu einer Erholung des privaten Konsums, da ein Teil des Kaufkraftzuwachses von den Haushalten gespart wurde. Die Konjunktur wurde allerorts von den Notenbanken gedämpft, um die Inflation zu bekämpfen. Nach der Coronakrise waren vor allem Dienstleistungen weltweit gefragt, was dazu führte, dass deutsche Exporte lange Zeit auf Talfahrt gingen. Kräftige Impulse lieferten lediglich Investitionen in Rüstungsgüter, die im Rahmen des Sondervermögens der Bundeswehr getätigt wurden. Insgesamt hat sich damit die deutsche Konjunktur seit Jahresbeginn merklich abgekühlt und die ursprünglich für das zweite Halbjahr erwartete Belebung ist ausgeblieben.

Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3% niedriger als im Vorjahr. Preis- und kalenderbereinigt konnte nur ein Rückgang in Höhe von 0,1% festgestellt werden. Durch ein nach wie vor krisengeprägtes Umfeld geriet die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ins Stocken. Hauptgründe dafür waren die hohen Preise, eine geringe Nachfrage aus dem In- und Ausland sowie gestiegene Zinsen, was zu ungünstigen Finanzierungsbedingungen geführt hat.

Die Inflationsrate lag nach Angaben des statistischen Bundesamtes für das Gesamtjahr bei 5,9% und hat sich unterjährig von einem Wert im Januar von 8,7% auf einen Wert von 3,7% im Dezember abgeschwächt. Damit liegt die Inflationsrate für das Jahr 2023 unter dem historisch hohen Durchschnittswert vom Vorjahr 2022 in Höhe von 7,9%, aber immer noch auf einem hohen Niveau. Sondereffekte durch die umgesetzten Entlastungsmaßnahmen bei Energieprodukten dämpften die Teuerung bei Energieprodukten im Jahr 2023 teilweise. Diese verteuerten sich gegenüber 2022 um 5,3%, nach einem enormen Anstieg von 29,7% im Jahr 2022. Besonders stark verteuerten sich auch Nahrungsmittel mit 12,4% gegenüber dem Vorjahr.

Die konjunkturelle Schwäche hinterließ auch 2023 ihre Spuren auf dem Arbeitsmarkt, der sich aber nach wie vor gut behaupten konnte: 2023 gehört zwar zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosenquote seit der Wiedervereinigung, dennoch sind Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung im Jahresdurchschnitt 2023 deutlich gestiegen. So stieg die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Personen, was einem Anstieg um +0,4 Prozentpunkte auf 5,7% entspricht. Dies ist vor allem der schwachen wirtschaftlichen Entwicklung geschuldet, die es Arbeitslosen erschwert hat, eine neue Beschäftigung zu finden. Nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamtes stieg die Erwerbstätigkeit im Jahresdurchschnitt um 333.000 auf ca. 45.940.000 Personen. Im Jahr 2023 hat sich die Arbeitskräftenachfrage, wie bereits in der zweiten Jahreshälfte 2022 angedeutet, weiter abgeschwächt.

Die Europäische Zentralbank (EZB) reagierte im Jahr 2023 auf die zumindest am Jahresanfang hohen und im Jahresverlauf abgeschwächten Inflationsraten im Euro-Währungsgebiet mit deutlichen Leitzinserhöhungen. So stieg der Hauptrefinanzierungszinssatz von 2,50% in Dezember 2022 auf 4,50% im September 2023 und ist seitdem auf diesem Niveau geblieben. Der EZB-Rat ist der Auffassung, dass die Leitzinsen der EZB ein Niveau erreicht haben, das - sofern es über einen ausreichend langen Zeitraum beibehalten wird - wesentlich dazu beitragen wird, dass die Inflation in absehbarer Zeit wieder in Richtung ihres Zielwerts in Höhe von 2% zurückkehrt. Die DZ Bank geht davon aus, dass die

7	Lagebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalentwicklung

EZB erst im 4. Quartal 2024 die Zinswende einleiten wird, da die Kerninflation weiterhin hoch bleiben wird. Die Kerninflation betrug im Jahr 2023 +5,1%, nach +3,8% im Jahr 2022.

In Deutschland lebten zum Jahresende 2023 rund 84,7 Millionen Menschen. Eine erste Schätzung des Statistischen Bundesamtes geht damit von einem Bevölkerungszuwachs gegenüber dem Jahresende 2022 in Höhe von 0,3 Millionen Menschen aus. Dieser Zuwachs fällt deutlich geringer als im Vorjahr aus und ist allein durch die Nettozuwanderung begründet, da wie in allen Jahren seit der Wiedervereinigung der Saldo aus Geburten und Sterbefällen negativ war.

Ende 2022 gab es in Deutschland 43,4 Millionen Wohnungen. Von diesen befanden sich rund 41,9 Millionen in Wohngebäuden, 52,5% bzw. 22,0 Millionen davon in Mehrfamilienhäusern. Laut dem Statistischen Bundesamt wurde im November 2023 der Bau von 20.200 Wohnungen genehmigt, 16,9% weniger als im November 2022. In den ersten elf Monaten des Jahres 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen von Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum in 2022 um 25,9% auf 238.500 genehmigte Wohnungen. Anfang des Jahres 2023 wurde in einer Studie des Pestel Institutes von Wohnungsdefiziten in einer Größenordnung von 700.000 Wohnungen für 2023 ausgegangen. Dies verdeutlicht das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Die beschriebenen Faktoren wie steigende Zinsen, eine schwächelnde Konjunktur, hohe Inflation und Wohnungsdefizite haben Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes, da sie sich unmittelbar auf alle Marktteilnehmer wie Investoren oder Wohnungssuchende hinsichtlich der verfügbaren Mittel bzw. des Haushaltseinkommens und des Mietniveaus auswirken. Der deutsche Wohn-Investmentmarkt präsentierte sich demgemäß im Jahr 2023 deutlich verhaltener als im Vorjahr. Dennoch wurden bundesweit zwischen EUR 5 Mrd. und knapp EUR 8 Mrd. in Wohnungsbestände investiert. Weitere Informationen dazu sind im noch folgenden Kapitel "Entwicklung des deutschen Immobilien- und Wohnimmobilienmarktes" zu finden.

Anhang

Bestätigungsvermerk

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Finanzkalender

Kontakt	8

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen und ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt in Polen

Am 15. Oktober 2023 wurde in Polen eine neue Regierung gewählt. Am 12. Dezember wurde der neue Regierungschef Donald Tusk, welcher ein Dreierbündnis aus liberal-konservativer Bürgerkoalition, dem christlich-konservativen Dritten Weg und dem Linksbündnis Lewica regiert, vereidigt. Damit endete eine zweimonatige Regierungsbildung. Am Wahltag hatten die Devisenmärkte Zuwächse in Höhe von 2% verzeichnet, der polnische Leitindex WIG20 war um über 3% gestiegen. Dies ging mit der Hoffnung auf die Freigabe der milliardenschweren EU-Mittel einher, da Brüssel die Mittel bisher aufgrund des politischen Kurses der bisherigen Regierungspartei PiS hatte sperren lassen. Durch den Machtwechsel wird wieder auf eine Annäherung an die EU gehofft, nachdem sich Polen in der letzten Legislaturperiode von der EU entfernt hatte.

In der Zeit vor und nach der Pandemie war Polen eine der am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften in der EU und profitierte von der starken politischen Unterstützung, der niedrigen Arbeitslosigkeit und dem anhaltenden Zufluss ausländischer Direktinvestitionen. So hat sich die Pro-Kopf-Wirtschaftsleistung in den letzten Jahren von 10.000 US- Dollar 1991 auf rund 37.000 US-Dollar 2022 fast vervierfacht, was im europäischen Vergleich beispiellos ist. 2023 wird sich das Wirtschaftswachstum in Polen voraussichtlich verlangsamen. Die polnische Wirtschaft schwächelte insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2023, erholte sich jedoch in der zweiten Jahreshälfte 2023. So sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2023 um 0,3% gegenüber dem Vorjahr, im 2. Quartal sogar um 0,6%, bevor es im 3. Quartal um 0,5% gegenüber dem Vorjahr 2022 wieder anstieg und im 4. Quartal 2023 sogar um 1,0% höher gegenüber dem Vorjahresquartal 2022 lag. Insgesamt ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,2% gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Im Jahr 2024 geht die Europäische Kommission aber wieder von einem BIP- Wachstum in Höhe von 2,7% gegenüber dem Vorjahr aus.

Der polnische Außenhandel ist in hohem Maße auf die Europäische Union ausgerichtet. Deutschland war im Jahr 2022 mit einem Anteil von 28,6% an den polnischen Exporten und 21,1% an den polnischen Importen der wichtigste Handelspartner. Trotz der allgemeinen Konjunkturschwäche entwickelt sich der deutsch-polnische Außenhandel auch in 2023 positiv. Das Handelsvolumen liegt nach den ersten drei Quartalen 2023 über dem Niveau des Vorjahres. Dies ist vor allem auf gestiegene Importe aus Polen zurückzuführen. Laut Destatis sanken die deutschen Exporte jedoch im Zeitraum von Januar bis Dezember 2023 um 3,7% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rund EUR 89,3 Mrd.

In Polen lebten im Dezember 2023 rund 36,8 Millionen Einwohner, das entspricht einem Bevölkerungsverlust in Höhe von -2,39% gegenüber dem Jahr 2022. Die Gesamtbevölkerung von Polen ist im Jahr 2022 um geschätzt rund 8,1% gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Grund für diesen enormen Anstieg ist der Krieg in der Ukraine.

Die durchschnittliche Inflationsrate wird im Jahr 2023 voraussichtlich bei 10,9% liegen. Gegen Jahresende 2023 ist der Anstieg der Verbraucherpreise in Polen spürbar zurückgegangen. So lag die Inflationsrate im Dezember 2023 bei 6,2%, nach 8,2% im September 2023 sowie 11,5% im Juni und dem Höchststand in Höhe von 18,4% im Februar 2023. Die Hauptursache für den Rückgang lag in dem geringen Anstieg der Preise für Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke und Non-Food-Produkte.

Die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist nach wie vor gekennzeichnet von einer niedrigen Erwerbslosenquote und einem hohen Beschäftigungsniveau. Die Nominallöhne sind im 2. Quartal 2023 um 13,8% im Vergleich zur Vorjahresperiode gewachsen, nach 14,3% im 1. Quartal 2023 ebenfalls im Vergleich zur Vorjahresperiode. Die saisonbereinigte

9	Lagebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalentwicklung

Erwerbslosenquote lag im Dezember 2023 bei 2,7% und damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt in Höhe von 5,9%. Die Arbeitslosenquote war damit nur in Malta (2,4%) geringer. Für das gesamte Jahr 2023 wird die Erwerbslosenquote dann bei voraussichtlich 3,0% liegen und damit um 0,1% höher sein als im Jahr 2022 (2,9%). Des Weiteren waren im September 2023 rund 1,1 Millionen Ausländer bei der Renten- und Invaliditätsversicherung aufgrund ihres Arbeitnehmerstatus versichert, davon waren rund 753.100 ukrainische Staatsbürger, was einem Anteil von 67,7% entspricht.

Der polnische Leitzins liegt seit dem 05. Oktober 2023 bei 5,75% und wurde damit gegenüber September 2023 um 0,25% herabgestuft. Bis zum Jahresende gab es keine weiteren Zinsänderungen. Im Januar 2023 lag der Leitzins noch bei 6,75% und ist somit im Laufe des Jahres um 1 Prozentpunkt gesunken. Die erste Zinssenkung wurde im September 2023 beschlossen, der damalige Leitzins in Höhe von 6,75% wurde um 0,75% auf 6% gesenkt.

Ab Juli 2023 übernahm die staatliche Förderbank im Rahmen des Programmes "Die erste Wohnung" bei neuen Immobilienkrediten einen Teil der Finanzierungskosten bis maximal ca. TEUR 133. Anspruchsberechtigt sind Personen unter 45 Jahren, die noch kein Haus oder keine Wohnung besitzen. Durch diesen erheblichen Zuschuss können Privatkunden einen Zinssatz von maximal 2% für 10 Jahre in Anspruch nehmen.

Weitere Informationen dazu finden sich im Kapitel "Entwicklung des polnischen Immobilien- und Wohnimmobilienmarktes".

Nachhaltige Unternehmensentwicklung1)

Unverändert intensiv wurde auch im Jahr 2023 über Nachhaltigkeitsthemen diskutiert. Fragen nach Nachhaltigkeitszielen und nach den Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf die Umwelt und die Gesellschaft veränderten insbesondere den Blick der Öffentlichkeit auf Unternehmen und Investitionsentscheidungen. Auch wenn die Priorität des Themas aufgrund makropolitischer Entwicklungen in Europa etwas in den Hintergrund getreten ist, trägt die TAG als großes Immobilienunternehmen eine besondere gesellschaftliche Verantwortung. Unseren Mieter*innen wollen wir langfristig ein gesichertes Zuhause und guten Service bieten und ihnen - soweit wir es als Vermieter vermögen - in schwierigen Situationen, wie z. B. durch die Energiekrise verursacht, helfend zur Seite stehen und flexible Lösungen anbieten. Daneben gilt es, unsere Mitarbeiter*innen, die sich tagtäglich engagieren, bei ihrer Arbeit so gut wie möglich zu unterstützen. Soziales Engagement, das wir seit Jahren in vielen unserer Wohnquartiere betreiben, ist uns wichtiger denn je. Unser Ziel ist es, Nachhaltigkeitsaspekte entlang unserer gesamten Wertschöpfungskette in unsere Unternehmensstrategie einzubeziehen. So haben wir im Geschäftsjahr 2020 die TAG Miteinander Stiftung gegründet, um noch gezielter dazu beizutragen, dass Menschen, die in unseren Quartieren wohnen, in guten Verhältnissen leben und Freude am Miteinander und gelebter Nachbarschaft haben. Als verantwortungsvoller Arbeitgeber räumen wir unseren Mitarbeiter*innen die Möglichkeiten des flexiblen und mobilen Arbeitens ein. Eigenverantwortung und gemeinsames Engagement, respektvolles und transparentes Miteinander tragen entscheidend zum Unternehmenserfolg bei.

Wir verstehen die nachhaltige Unternehmensentwicklung außerdem als ganzheitliches Konzept mit Synergieeffekten zwischen den verschiedenen Nachhaltigkeitsebenen: Mit wirtschaftlicher Stabilität und dauerhaften Erträgen schaffen wir die Voraussetzungen für soziales und ökologisches Engagement und unsere sozialen und ökologischen Maßnahmen