M&G Real Estate prognostiziert, dass es "nur eine Frage der Zeit" ist, bis die globalen Immobilienmärkte mit größeren Zwangsverkäufen konfrontiert werden, da die Banken zunehmend zögern, problembehaftete oder minderwertige Vermögenswerte zu den aktuellen Zinssätzen zu refinanzieren.

Immobilienentwickler in China, Deutschland und Schweden haben besonders unter dem starken Anstieg der Kreditkosten in den letzten Jahren gelitten. Einige Projekte, die zu Tiefstzinsen finanziert wurden, stehen nun kurz davor, die wichtigsten Kreditbedingungen zu erfüllen oder zu verletzen.

"Wir hatten es in den letzten 25 Jahren wirklich gut, aber jetzt sind die Finanzierungskosten höher und die Renditen müssen entweder aus dem Mietwachstum oder aus der Wertsteigerung der Immobilien kommen", sagte Jose Pellicer, Leiter der Anlagestrategie bei M&G Real Estate.

"Wir befinden uns in einer neuen Phase der Immobilieninvestitionen, die eine neue Denkweise erfordert", sagte er gegenüber Reuters vor der Veröffentlichung des Global Real Estate Outlook des Unternehmens am Dienstag.

Pellicer sagte, dass eine Erholung des chinesischen Marktes wahrscheinlich Zeit brauchen würde, obwohl die Probleme eher zyklischer als struktureller Natur seien und wichtige Wachstumsfaktoren wie die Urbanisierung intakt seien.

In Europa würde Deutschland wahrscheinlich das größte Volumen an erzwungenen Immobilienverkäufen verzeichnen, prognostizierte Pellicer, da der Markt stärker als andere unter den höheren Kosten für Immobilienschulden und einer starken Neubewertung von Vermögenswerten leidet.

Fast 40% der ausstehenden britischen Gewerbeimmobilienkredite werden in den Jahren 2024 und 2025 fällig, wobei die durchschnittlichen Immobilienwerte seit Mitte 2022 um mehr als 20% gefallen sind, so der Bericht, der sich auf Daten der Bayes Business School beruft.

Einige Kreditnehmer wären nicht in der Lage, "die Zinsdeckungsquoten für Kreditverlängerungen einzuhalten" und könnten Schwierigkeiten bei der Suche nach Refinanzierungsmöglichkeiten haben, die ihnen offenstehen.

M&G, das Immobilienvermögen im Wert von 31 Milliarden Pfund (39 Milliarden Dollar) verwaltet, sagte, dass dies eine Gelegenheit für alternative Kreditgeber sein könnte, einzugreifen.

"Immobilienkredite werden zu einer zunehmend attraktiven Anlagemöglichkeit", sagte Pellicer.

BÜROSCHULDEN

Der weltweite Büromarkt wurde durch den Konkurs von WeWork erschüttert, wodurch sich die Aussichten für die größten Geschäftszentren verdüstert haben, in denen die steigenden Leerstände die Investoren bereits belasten.

Aber nicht alle Büros sind gleich, sagte Pellicer.

Qualitativ minderwertige Büroräume sind weltweit eine riskante Investition, da die Arbeitnehmer nach der COVID-19-Pandemie die Heimarbeit nur langsam aufgeben und die Gebäude kostspielig aufgerüstet werden müssen, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, so der Bericht.

Die Vereinigten Staaten befinden sich in einer weitaus schlechteren Lage als Asien oder Europa. Die Leerstandsquoten in den Innenstädten der wichtigsten Städte liegen typischerweise zwischen 25-30%, während sie in den großen europäischen Wirtschaftszentren nur einstellig sind, so Pellicer.

Der Bericht zitiert das Immobiliendienstleistungsunternehmen JLL mit einer Schätzung, wonach die Bürobeschäftigung in den USA nur noch 50% des Niveaus vor der Pandemie erreicht hat, während die Zahlen in Europa auf 75% gestiegen sind.

M&G sagte, dass die Konzentration auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Eigenschaften und zentrale Lagen einen Markt mit erstklassigen, sehr hochwertigen und zweitklassigen Flächen geschaffen hat, wobei die nicht erstklassigen Objekte mit "erheblichen Vermietungsrisiken und schwachen Mietaussichten" konfrontiert sind. ($1 = 0,8025 Pfund) (Berichterstattung von Carolyn Cohn und Sinead Cruise; Redaktion: Alexander Smith)