Entwickler, Investoren und Makler fragen sich, wie schnell einer der heißesten Immobilienmärkte des letzten Jahres umkippen könnte und ob eine schmerzhafte Korrektur ähnlich dem Einbruch, der das Emirat im Jahr 2008 erschütterte, ausgeschlossen werden kann.
Seitdem hat Dubai einen wirtschaftlichen Neustart eingeleitet, der auf einem hoffentlich nachhaltigen Wachstum basiert. Dazu gehört auch ein 10-Jahres-Plan, der unter dem Namen D33 bekannt ist und darauf abzielt, die Wirtschaftsleistung zu verdoppeln und zu einem der vier wichtigsten Finanzzentren der Welt zu werden.
Dennoch bleibt die Immobilienbranche mit einem Anteil von 8,9 % an der Wirtschaft ein wichtiger Gradmesser für den Erfolg des Landes.
"Dubais Anfälligkeit für Korrekturen liegt in seiner Abhängigkeit von ausländischem Kapital, insbesondere aus China und Russland", sagte Ronan Hannan, Leiter der Beratungsfirma Proven Partners, gegenüber Reuters.
Massive Infrastrukturausgaben, eine großzügige Einkommenssteuerpolitik und ein nach der Pandemie verstärkter Ansatz der "offenen Tür" bei der Einwanderung haben Tausende von Ausländern angezogen.
Russen waren im ersten Quartal 2023 die wichtigsten ausländischen Käufer von Häusern und Wohnungen, fielen aber bis zum Ende des Jahres auf den dritten Platz zurück, so eine Studie von Betterhomes. Die meisten Transaktionen in den zwölf Monaten wurden von Käufern aus Indien und Großbritannien getätigt.
Es gab auch einen bemerkenswerten Anstieg der Käufer aus Ägypten, dem Libanon, Pakistan und der Türkei, so das Unternehmen, was die Doppelrolle der Stadt als sicherer Hafen und als Magnet für die Ultrareichen unterstreicht.
Obwohl die Zuflüsse aus Russland und China langsam abflauen, könnte das verstärkte Interesse indischer Investoren einen Abschwung schnell und flach halten, sagte Hakim Abdeljaouad, Managing Director im Bereich Valuation Advisory Services von Kroll.
ABKÜHLENDE PREISE
Laut einer Studie der Immobilienagentur Knight Frank, die Reuters vorliegt, wurden 2023 in Dubai 431 Häuser für mehr als 10 Millionen Dollar verkauft, was fast einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr entspricht und Dubai zum größten Markt dieser Art in der Welt macht.
Die Hauspreise in den drei "besten" Wohngegenden Dubais - Palm Jumeirah, Emirates Hills und Jumeirah Bay Island - werden jedoch laut Knight Frank im Jahr 2024 voraussichtlich um bescheidenere 5% steigen, nachdem sie im Jahr bis September 2023 um 15,9% zugelegt haben.
Die Hauspreise außerhalb dieser Luxusgegenden stiegen im Jahr bis September um 19% und werden 2024 voraussichtlich um 3,5% steigen.
"Meine Sorge ist der Zustand der Weltwirtschaft", sagte Dubais ehemaliger Finanzchef Nasser al-Shaikh gegenüber Reuters. "Wir sind offen für die Welt und was auch immer an anderen Orten passiert, hat Auswirkungen auf uns."
Er fügte jedoch hinzu, dass das künftige Wohnungsangebot von den neuen Einwohnern aufgefangen werden sollte, solange sowohl die nationale als auch die lokale Regierung ihre breiteren Entwicklungspläne umsetzen.
Andere äußerten sich weniger optimistisch. Eine hochrangige Quelle bei einem großen Bauträger in Dubai sagte, dass die Hauspreise in den nächsten Jahren um 10-15% fallen könnten.
Eine andere Quelle, die mit der Situation vertraut ist, sagte, dass mindestens ein großer lokaler Vermieter versucht, mehrere Hotelimmobilien zu verkaufen, darunter eine auf der Luxus-Hotspot Palm Jumeirah, um das Risiko seines Portfolios zu verringern.
"Das Angebot wird die Nachfrage in den nächsten zwei bis drei Jahren bis zu einem gewissen Grad übersteigen, vor allem in den Luxussegmenten. Das wird natürlich zu einer gewissen Verlangsamung führen", sagte Mireille Azzam, Leiterin der strategischen Beratung von JLL für den Nahen Osten und Afrika, gegenüber Reuters.
NEU ENTDECKTE WIDERSTANDSFÄHIGKEIT?
Die Erinnerungen an den Immobiliencrash von Dubai im Jahr 2008, der letztlich zu einer 20 Milliarden Dollar schweren Rettungsaktion durch den ölreichen Nachbarn Abu Dhabi führte, sind immer noch präsent, aber Analysten sagen, dass die Lehren daraus gezogen wurden und das Risiko einer Ansteckung durch einen Abschwung geringer erscheint.
"Die Finanzinstitute und großen Bauträger in der Region haben aus den vergangenen Krisen gelernt und sind gut vorbereitet", sagte Abdeljaouad von Kroll. "Der Schwerpunkt des Marktes verlagert sich mehr auf den normalen Wohnungsbau und die Infrastruktur."
Die Wirtschaftsindikatoren bleiben stark. Die S&P Global Einkaufsmanagerumfrage vom Dezember verzeichnete den höchsten Wert seit 16 Monaten, was zeigt, dass Dubais Unternehmen außerhalb des Ölsektors fest im Expansionsmodus sind.
Unterdessen wird prognostiziert, dass in Dubai in den nächsten sechs Jahren nur 13.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Das ist deutlich weniger als die 30.000 Wohnungen, die in den letzten 15 Jahren gebaut wurden, und deutet auf ein Defizit hin, das die Nachfrage stützen könnte, so Faisal Durrani, Partner bei Knight Frank und Leiter der Forschungsabteilung für den Nahen Osten und Nordafrika.
Das Engagement der 10 größten Banken in den VAE im Immobilienbereich, das Analysten während der Finanzkrise 2008-9 auf mehr als 30 % bezifferten, ist nach Angaben des Beratungsunternehmens Alvarez & Marsal seit neun Quartalen in Folge zurückgegangen und lag im dritten Quartal 2023 bei 16,2 %, nachdem es Ende 2020 noch bei 22,3 % gelegen hatte.
Obwohl Banken und Entwickler ihre Risiken reduziert haben, warnen Quellen aus der Branche, dass Tausende von anderen Akteuren in der Branche anfälliger für einen längeren Abschwung sind.
Dazu gehören Dubais Maklerfirmen, deren Zahl von 1.200 im Jahr 2020 auf etwa 4.000 angestiegen ist, so Richard Waind, Geschäftsführer von Betterhomes.
Die größten Bedrohungen für Dubais Immobiliensektor gehen von unerwarteten Inflationsschüben, einer unvorhersehbaren globalen Zinspolitik und einer regionalen Ansteckung durch den Krieg zwischen Israel und Hamas aus, so acht Quellen gegenüber Reuters. Die möglichen Auswirkungen einer Unterbrechung der wichtigsten Schifffahrtsrouten im Roten Meer sind bisher unklar.
Aber geopolitische Unruhen wie der Einmarsch Russlands in der Ukraine haben dem Emirat in den letzten Jahren Auftrieb gegeben, und einige spekulieren, dass dies so weitergehen könnte.
"Dubai wird immer dann profitieren, wenn Chaos herrscht", sagte die Quelle des Entwicklers. (Weitere Berichte von Rachna Uppal; Redaktion: Elisa Martinuzzi, Kirsten Donovan)
