Hongkongs Immobilienunternehmen stehen 2024 vor einem Engpass, der durch steigende Finanzierungskosten und schleppende Hausverkäufe und Bürovermietungen verursacht wird, was Gläubiger und Investoren vorsichtig werden lässt, was die finanzielle Gesundheit der Entwickler angeht.

Einige der großen Banken in Hongkong haben den stark fremdfinanzierten oder schwachen Immobilienunternehmen der Stadt neue Finanzierungen verweigert, so vier mit der Angelegenheit vertraute Quellen, was die Bauträger zwingt, sich auf dem privaten Kreditmarkt um teurere Darlehen zu bemühen.

Da die Aussichten für den einst florierenden Immobilienmarkt in Hongkong immer unsicherer werden, schränken viele Banken auch bestehende Kredite ein oder verlangen von den Bauträgern eine Aufstockung der Sicherheiten, so die Quellen.

Infolgedessen wird erwartet, dass die Finanzierungskosten steigen werden. Angesichts der schleppenden Hausverkäufe und der rekordverdächtigen Leerstandsquoten bei Bürogebäuden könnte dieses Jahr für Bauträger noch schwieriger werden als das letzte Jahr.

Die Investoren erwarten zwar nicht, dass Hongkongs Bauträger so zahlungsunfähig werden wie ihre Pendants auf dem chinesischen Festland, aber sie rechnen auch nicht mit einer baldigen Erholung des Sektors.

Sie sind vorsichtig, was die Aussichten angeht. Der Hang Seng Property Index ist im Jahr 2023 um 30 % eingebrochen und liegt 60 % unter seinem Allzeithoch im April 2019.

Die Hauspreise werden ihre Abwärtsspirale in diesem Jahr voraussichtlich fortsetzen. UBS und Citi prognostizieren einen Rückgang um 10 %, nachdem sie seit dem Höchststand im Jahr 2021 um 20 % gesunken sind, während die Leerstandsquote bei Büroflächen der Kategorie A mit 16,4 % ein Allzeithoch erreicht hat.

"Ob einige schwächere Hongkonger Bauträger über einen ausreichenden Liquiditätspuffer verfügen, wird davon abhängen, wie schnell sich die lokale Wirtschaft erholt und wann die Zinsen zu sinken beginnen", sagte UBS-Analyst Mark Leung, der Zinssenkungen frühestens in der zweiten Jahreshälfte erwartet.

SERIE VON KRISEN

Hongkongs Bauträger erfreuten sich jahrzehntelang eines lukrativen Wachstums, bis der Immobilienmarkt von einer Krise in die nächste stolperte, darunter die Anti-Regierungsproteste im Jahr 2019, COVID-19 und eine langsame wirtschaftliche Erholung im eigenen Land und auf dem chinesischen Festland.

Die gedrückten Margen der Bauunternehmer sind auch das Ergebnis steigender Finanzierungskosten nach Jahren billiger Kredite. Der einmonatige HIBOR-Zinssatz für Interbankenkredite in Hongkong stieg im November mit 5,66% auf den höchsten Stand seit 2007, verglichen mit nur 0,2% zu Beginn des Jahres 2022. Auch von 2009 bis 2017 lag der Satz nahe bei Null.

Trotz der Herausforderungen wird erwartet, dass die Bauträger Zahlungsausfälle vermeiden werden, da sie in der Regel einen niedrigeren Verschuldungsgrad haben als chinesische Bauträger auf dem Festland und einige oder ihre Muttergesellschaften über sehr diversifizierte Geschäftsbereiche verfügen, die ihnen weitere Einnahmequellen bieten.

Dennoch haben die Geschäftsbanken aus Sorge um die Rückzahlungsfähigkeit der Bauträger ihr Engagement in diesem Sektor reduziert, so Personen aus dem Kreditmarkt und der Immobilienbranche.

Die Daten der Hongkonger Währungsbehörde zeigen, dass die Gesamtkredite für Immobilienentwicklung und -investitionen ab dem zweiten Quartal 2023 zurückgingen und im dritten Quartal um 5 % unter dem Wert des ersten Quartals lagen.

"Private Kreditanbieter ersetzen jetzt die von den Banken geschaffene Finanzierungslücke", sagte eine Person aus dem privaten Kreditmarkt und fügte hinzu, dass sich seit letztem Jahr mehr Bauträger an sie wenden, weil sie bei den Banken keinen Kredit aufnehmen konnten.

"Die Kreditbranche ist vorsichtig, aber das gilt nicht für den gesamten Sektor. Bauträger mit hohem Cashflow haben nach wie vor keine Probleme, eine Finanzierung zu finden, aber einige Bauträger mit hohem Fremdkapitalanteil sind nicht in der Lage, einen Kredit auf dem Markt aufzunehmen", so die Person.

Die Zinssätze für private Kredite lägen bei 10%-20% im Vergleich zu etwa 6% bei Banken, so die drei Quellen, und das Verhältnis von Darlehen zu Wert werde strikt bei unter 60% bis hin zu 30% gehalten, um einen zusätzlichen Puffer für den Fall eines weiteren Rückgangs der Bewertungen zu schaffen.

INVESTOREN ZURÜCKHALTEND

Die Citi hat letzte Woche das Rating und die Kursziele für mehrere Immobilienunternehmen in der Finanzmetropole gesenkt und davor gewarnt, dass einige von ihnen in diesem Jahr wahrscheinlich einen negativen Cashflow verzeichnen werden, was zum Teil auf die hohen Investitionsausgaben zurückzuführen ist.

Zu den herabgestuften Unternehmen gehörten New World Development und Henderson Land, beides große Wohnungsbaugesellschaften mit dem höchsten Verschuldungsgrad, sowie Nicht-Wohnimmobilienunternehmen wie Hongkong Land und Hang Lung Properties.

Henderson sagte, es sei ein Mischkonzern mit diversifizierten und weitgehend wiederkehrenden Einkommensquellen, einschließlich der Erträge aus Immobilieninvestitionen und der Gewinnbeiträge seiner Versorgungseinheit Hong Kong & China Gas. Henderson fügte hinzu, dass das Unternehmen von seinem Hauptaktionär, dem Milliardär und Gründer Lee Shau Kee, stark unterstützt wird.

Hongkong Land sagte, dass seine Kernaktiva weiterhin einen hohen Cashflow generieren und dass es dank einer starken Bilanz und eines selektiven Kapitaleinsatzes für neue Projekte in der Lage war, eine stabile Dividende zu zahlen.

New World und Hang Lung lehnten eine Stellungnahme ab.

Unter den Hongkonger Werten im Immobilien-Subindex waren New World und Wharf Real Estate Investment Company, ein großer Einzelhandelsentwickler, mit einem Minus von 39% bzw. 42% die größten Verlierer im Jahr 2023.

Sun Hung Kai Properties, der größte Entwickler nach Umsatz und Marktwert in der Stadt, fiel um 21%, während Hang Lung, dessen Einnahmen hauptsächlich aus der Vermietung von Einzelhandelsflächen in Festlandchina stammen, um 29% nachgab.

JPMorgan sagte in einer Research Note, dass mehr Hedgefonds nach Short-Ideen im Hongkonger Immobiliensektor suchen.

"Obwohl die Zinssätze im Jahr 2024 sinken könnten, sind die meisten Anleger nicht der Meinung, dass jetzt der beste Zeitpunkt für einen Einstieg in Hongkong-Immobilien ist, da die Daten wie die Preise für Zweitwohnungen und die Büro- und Einzelhandelsmieten weiterhin enttäuschen könnten", hieß es.