Fair Value REIT : Einzelabschluss nach HGB 2023

LAGEBERICHT UND JAHRES­ ABSCHLUSS NACH HGB

FAIR VALUE REIT
LAGEBERICHT UND	1
JAHRESABSCHLUSS
NACH HGB 2023

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INHALT

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT	2
Grundlagen des Konzerns	2
Wirtschaftsbericht	11
Prognosebericht	21
Wirtschaftliche Entwicklung­ der FVR-AG	23
Risikobericht	25
Chancenbericht	33
Vergütungsbericht 2023 - ­ungeprüft	34
Sonstige Angaben nach § 315a HGB	45
BILANZ	48
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG­	50
ANHANG FÜR DAS ­GESCHÄFTSJAHR 2023	51
Allgemeine Informationen	51
Bilanzierungs- und ­Bewertungsmethoden	52
Erläuterungen zur Bilanz	54
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung	59
Sonstige Angaben	61
Anlagenspiegel	65
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
UNABHÄNGIGENABSCHLUSSPRÜFERS	66
IMPRESSUM	74

FAIR VALUE REIT
LAGEBERICHT UND	2
JAHRESABSCHLUSS
NACH HGB 2023

ZUSAMMENGEFASSTER
LAGEBERICHT	2

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Konzernstruktur und Geschäftsmodell

VORGABEN DES REIT-GESETZES

Grundlagen des Konzerns	2
Wirtschaftsbericht	11
Prognosebericht	21
Wirtschaftliche Entwicklung
der FVR-AG	23
Risikobericht	25
Chancenbericht	33
Vergütungsbericht 2023 -
ungeprüft	34
Sonstige Angaben nach
§ 315a HGB	45
BILANZ	48
GEWINN- UND VERLUST­
RECHNUNG	50
ANHANG FÜR DAS
GESCHÄFTSJAHR 2023	51
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
UNABHÄNGIGENABSCHLUSS ­
PRÜFERS	66
IMPRESSUM	74

Die Fair Value REIT-AG (im Folgenden auch FVR-AG) hat ihren Geschäftssitz in ­Frankfurt am Main und unterhält ihre Geschäftsadresse in Langen (Hessen). Als

börsennotierte­Immobilienbestandshalterin erfüllt sie die Vorschriften des REIT- Gesetzes und ist von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung für diese Steuerbefreiung der Gesellschaft ist die Einhaltung ­bestimmter gesellschaftsrechtlicher und kapitalbezogener Vorgaben. Zwei zentrale Voraussetzungen sind die nachhaltige Bewirtschaftung eines überwiegend gewerb­ lichen Immobilienbestands und die regelmäßige Ausschüttung der erwirtschafteten Erträge an die Aktionäre.

Kennzahlen REIT-Kriterien

Der Nachweis über die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist jeweils zum ­Bilanzstichtag zu führen und vom Abschlussprüfer zu bestätigen. Die Bestätigung des Abschlussprüfers bezieht sich auf die Erklärung des Vorstands zur Einhaltung der Anforderungen der §§ 11 und 13 auf Ebene der FVR-AG (Streuung der Aktien und Mindestausschüttung) sowie der §§ 12, 14 und 15 (Vermögens- und Ertrags­ anforderungen, Ausschluss des Immobilienhandels und Nachweis des Mindest­ eigenkapitals) auf Konzernebene. Wie schon in den Vorjahren erfüllte die FVR-AG auch zum 31. Dezember 2023 alle Vorgaben des REIT-Gesetzes. Zudem geht die Planung für das Jahr 2023 und darüber hinaus davon aus, dass alle Vorgaben des REIT- Gesetzes jederzeit eingehalten werden können.

in %							Ist-Größe Fair Value
REITG		Kriterium	Anforderung	31.12.2023	31.12.2022
		Streubesitz
§ 11		- Einzelabschluss (EA) 1	Mind. 15	15,1	15,1
		Vermögensanforderungen
§ 12, Abs. 2a		- Konzern	Mind. 75	90,9	91,5
		Ertragsanforderungen
§ 12, Abs. 3a		- Konzern	Mind. 75	100,0	100,0
		Ausschüttungen an die Aktionäre
§ 13, Abs. 1		- EA	Mind. 90	97,5	99,7
		Ausschluss des Immobilienhan­
		dels
§ 14		- Konzern	Max. 50	15,7	6,0
		Mindeseigenkapital
§ 15		- Konzern	Mind. 45	82,0	82,6

1 Streubesitz nach §§ 34 und 36 WpHG

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Wirtschaftliche Entwicklung
der FVR-AG	23
Risikobericht	25
Chancenbericht	33
Vergütungsbericht 2023 -
ungeprüft	34
Sonstige Angaben nach
§ 315a HGB	45
BILANZ	48
GEWINN- UND VERLUST­
RECHNUNG	50
ANHANG FÜR DAS
GESCHÄFTSJAHR 2023	51
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
UNABHÄNGIGENABSCHLUSS ­
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IMPRESSUM	74

3

Objektübersicht

Die nachfolgenden Parameter wurden bei der Immobilienbewertung angewendet.

				Schleswig-Holstein,	Niedersachsen,	Sachsen,	Sachsen,
				Bad Segeberg,	Celle,	Chemnitz,	Chemnitz,
				Oldesloer Straße 24	Vor den Fuhren 2	Hartmannstraße 3a-7	Heinrich-Lorenz-Straße 35
Gesellschaft				FVR	BBV10	IC12	IC15
Hauptnutzungsart				Büro	Handel	Büro	Büro
Baujahr				1981	1992	1997	1998
Diskontierungszins 31.12.2023		%		7,75	7,00	6,35	5,25
Diskontierungszins 31.12.2022		%		7,00	6,50	6,15	4,70
Kapitalisierungszins 31.12.2023		%		7,50	6,50	6,25	6,00
Kapitalisierungszins 31.12.2022		%		6,50	6,00	5,85	5,65
Vermietbare Gebäudefläche		m²		9.184	12.259	8.474	5.845
Leerstand 31.12.2023		m²		1.539	-	1.236	81
Leerstand 31.12.2022		m²		469	-	993	81
Annualisierte Vertragsmiete		TEUR		687		671		578		552
Zur Veräußerung gehalten				-		-		-		-

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der FVR-AG	23
Risikobericht	25
Chancenbericht	33
Vergütungsbericht 2023 -
ungeprüft	34
Sonstige Angaben nach
§ 315a HGB	45
BILANZ	48
GEWINN- UND VERLUST­
RECHNUNG	50
ANHANG FÜR DAS
GESCHÄFTSJAHR 2023	51
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Gesellschaft

Hauptnutzungsart

Baujahr

Diskontierungszins 31.12.2023

Diskontierungszins 31.12.2022

Kapitalisierungszins 31.12.2023

Kapitalisierungszins 31.12.2022

Vermietbare Gebäudefläche

Leerstand 31.12.2023

Leerstand 31.12.2022

Annualisierte Vertragsmiete Zur Veräußerung gehalten

4

		Sachsen,			Sachsen,
		Chemnitz,	Sachsen,	Dresden,	Sachsen,
		Am alten Bad 1-7,	Chemnitz,	Königsbrücker	Dresden,
		Theaterstraße 34a	Hartmannstraße 1	Straße 121a	Nossener Brücke 8-12
		IC15	FVR	FVR	BBV14
		Büro	Sonstiges	Sonstiges	Büro
		1997	1997	1997	1997
%		6,35	4,50	5,50	5,25
%		5,70	4,00	5,00	5,00
%		6,25	0,00	5,00	5,25
%		5,90	0,00	4,50	4,75
m²		5.110	300	11.554	8.802
m²		1.251	-	-	641
m²		459	-	-	641
TEUR		411		39		723		925
		-		-		-		-

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Wirtschaftliche Entwicklung
der FVR-AG	23
Risikobericht	25
Chancenbericht	33
Vergütungsbericht 2023 -
ungeprüft	34
Sonstige Angaben nach
§ 315a HGB	45
BILANZ	48
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Hauptnutzungsart

Baujahr

Diskontierungszins 31.12.2023

Diskontierungszins 31.12.2022

Kapitalisierungszins 31.12.2023

Kapitalisierungszins 31.12.2022

Vermietbare Gebäudefläche

Leerstand 31.12.2023

Leerstand 31.12.2022

Annualisierte Vertragsmiete Zur Veräußerung gehalten

5

						Sachsen-Anhalt,
		Hessen,	Nordrhein-Westfalen,	Lutherstadt Wittenberg,
		Lerchenbergstraße	Nordrhein-Westfalen,
		Langen (Hessen),	Langenfeld (Rheinland),	112/113,		Münster,
		Robert-Bosch-Str. 11	Max-Planck-Ring 26/28	Annendorfer Straße 15/16	Hammer Straße 455-459
		BBV10	FVR	BBV10	BBV10
		Büro	Sonstiges	Handel	Handel
		1994	1996	1994	1991
%		6,25	7,75	6,00	6,75
%		6,00	7,00	6,00	6,25
%		6,00	6,75	5,75	6,35
%		5,75	6,50	6,25	6,00
m²		13.703	10.940	14.715	7.353
m²		2.417	4.576	761	-
m²		2.491	7.780	860	-
TEUR		1.435		408		1.942		764
		-		-		-		-

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Hauptnutzungsart

Baujahr

Diskontierungszins 31.12.2023

Diskontierungszins 31.12.2022

Kapitalisierungszins 31.12.2023

Kapitalisierungszins 31.12.2022

Vermietbare Gebäudefläche

Leerstand 31.12.2023

Leerstand 31.12.2022

Annualisierte Vertragsmiete Zur Veräußerung gehalten

6

		Mecklenburg-	Schleswig-Holstein,
		Vorpommern,	Neumünster,	Niedersachsen,	Sachsen-Anhalt,
		Neubrandenburg,	Kuhberg 11-19,	Osnabrück,	Querfurt,
		Friedrich-Engels-Ring 52	Kieler Straße 1-15 Hannoversche Straße 39	Vor dem Nebraer Tor 5
		FVR	FVR	BBV10	BBV08
		Büro	Büro	Handel	Handel
		1996	1989	1989	1995
%		7,25	6,50	7,20	6,50
%		6,75	7,15	6,50	6,10
%		7,00	6,25	6,75	6,50
%		6,75	6,50	6,75	6,50
m²		7.431	11.808	4.207	9.331
m²		1.771	162	-	-
m²		2.388	162	-	-
TEUR		653		1.283		392		1.125
		-		-		-		-

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Risikobericht	25
Chancenbericht	33
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				Schleswig-Holstein,	Mecklenburg-
				Vorpommern,	Nordrhein-Westfalen,	Sachsen,
				Quickborn,	Rostock,	Waltrop,	Zittau,	Summe
				Pascalkehre 15/15a	Kröpeliner Straße 26-28	Bahnhofstraße 20a-e	Hochwaldstraße 20
Gesellschaft				IC15	BBV14	FVR	BBV08
Hauptnutzungsart				Büro	Handel	Handel	Handel
Baujahr				1997	1880	1989	1995
Diskontierungszins 31.12.2023		%		6,00	6,50	7,25	5,50
Diskontierungszins 31.12.2022		%		6,00	5,00	6,25	5,00
Kapitalisierungszins 31.12.2023		%		6,25	5,75	6,50	5,50
Kapitalisierungszins 31.12.2022		%		5,75	5,25	6,00	5,35
Vermietbare Gebäudefläche		m²		10.570	19.307	2.128	17.421	190.442
Leerstand 31.12.2023		m²		-	768	1.052	261	16.516
Leerstand 31.12.2022		m²		-	1.050	1.052	261	18.688
Annualisierte Vertragsmiete		TEUR		1.381	4.256		132		1.437		19.794
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Geschäftsmodell

Der Fair Value-Konzern konzentriert sich auf den Erwerb und die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit sind Einzelhandels- und Büroimmobilien an Sekundär- und Regionalstandorten. Die Fair Value investiert in Immobilien sowohl direkt als auch indirekt über die ­Beteiligung an Immobilienpersonengesellschaften. Das strategische, proaktive Portfoliomanagement betreibt die Fair Value selbst.

Die nicht-strategischen, operativen Funktionen wie Bestands- und Asset-Manage­ ment, Rechnungswesen sowie ­kaufmännische und technische Objektverwaltung sind an externe Dienstleister vergeben.

Neben dem Erwerb nimmt die Fair Value - unter Berücksichtigung der Handels­ begrenzung des REIT-Gesetzes - auch gezielte Verkäufe einzelner Bestandsimmo­ bilien vor. Im Verkaufsfokus stehen insbesondere kleinere Objekte und strategisch nicht mehr relevante Immobilien. Durch die sukzessive Liquidation von Tochter­ unternehmen sollen beteiligungsbezogene Verwaltungskosten weiter reduziert und der relative Anteil des Direktbesitzes am Gesamtportfolio weiter ausgebaut werden.

Bestandsportfolio

Zum 31. Dezember 2023 umfasste das direkt und indirekt gehaltene Gesamt­ portfolio 20 Immobilien (Vorjahr: 20 Immobilien) mit einem Marktwert von ins­ gesamt EUR 263,9 Mio. (Vorjahr: EUR 287,8 Mio.). Marktwertsenkend wirkten erhöhte Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen in der Immobilienbewertung aufgrund eines schwächeren Marktumfelds für Immobilientransaktionen, gegenläufig Neu­ vermietungen und Mietindexierungen.

Die annualisierten Vertragsmieten des Gesamtportfolios bezifferten sich zum

31. Dezember 2023 auf insgesamt EUR 19,8 Mio. (Vorjahr: EUR 19,3 Mio.) bei einer gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge von 5,4 Jahren (Vorjahr: 5,4 Jahre). Der EPRA-Leerstand betrug zum Stichtag 8,3 % bei einer Marktmiete bei Vollvermietung von EUR 20,1 Mio. (Vorjahr: 8,8 % bei einer Marktmiete bei

Vollvermietung von EUR 19,8 Mio.). Die Leerstandsquote gemäß der Definition der European Real Estate Association (EPRA) errechnet sich aus dem Verhältnis des Mietpotenzials für den Leerstand (EUR 1,7 Mio.) zur Summe der Marktmieten aller Mietflächen von EUR 20,1 Mio.

Das Objekt in Rostock (BBV 14) ist das größte Objekt im Portfolio der Fair Value. Zum Jahresende 2023 wurde es mit EUR 67,0 Mio. (Vorjahr: EUR 72,2 Mio.) bewertet. Das entspricht einem Anteil von 25,4 % am Gesamtportfolio (Vorjahr: 25,1 %). Die vertrag­ liche Jahresmiete des Objekts in Rostock belief sich zum Stichtag auf EUR 4,3 Mio (Vorjahr: EUR 4,3 Mio.). Das entspricht etwa 21,5 % der annualisierten Vertragsmieten des Gesamtportfolios 2023 (Vorjahr: 22,2 %). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietver­ träge beträgt zum Jahresende 6,8 Jahre (Vorjahr: 7,5 Jahre). Es handelt sich bei der Immobilie um ein Multi-Tenant-Objekt, bei dem der größte Mieter 5,9 % der annuali­ sierten Vertragsmieten der Fair Value ausmacht (Vorjahr: 6,0 %).

Die Sparkasse Südholstein ist der größte Mieter des Fair Value-Konzerns. In zwei Objekten generiert die Fair Value mit diesem Mieter jährlich Mieteinnahmen in Höhe von EUR 1,8 Mio. (Vorjahr: EUR 1,8 Mio.). Das entspricht einem Anteil von 9,1 % der zum Stichtag 31. Dezember 2023 erzielten annualisierten Vertragsmieten des Portfolios (Vorjahr: 9,2 %). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge liegt zum Jahresende bei 2,0 Jahren (Vorjahr: 3,0 Jahre).

DIREKTINVESTITIONEN

Im Direktbesitz hielt die Fair Value zum Bilanzstichtag sieben Gewerbeimmobilien (Vorjahr: sieben Immobilien) mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 53.344 m² (Vorjahr: 53.344 m²).

Der Marktwert der direkt gehaltenen Immobilien wurde zum Bilanzstichtag mit insgesamt EUR 57,5 Mio. ermittelt und liegt damit rund EUR 2,9 Mio. unter dem Vorjahreswert von EUR 60,4 Mio.

Die annualisierte Vertragsmiete dieser Immobilien lag zum 31. Dezember 2023 bei EUR 3,9 Mio. (Vorjahr: EUR 3,6 Mio.) bei einer gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge von 6,1 Jahren (Vorjahr: 6,5 Jahre). Der Leerstand gemäß der

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Wirtschaftliche Entwicklung
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Risikobericht	25
Chancenbericht	33
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Sonstige Angaben nach
§ 315a HGB	45
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EPRA-Definition betrug 18,4 % bei einer Marktmiete bei Vollvermietung von EUR 4,5 Mio. (Vorjahr: 23,4 % bei einer Marktmiete bei Vollvermietung von EUR 4,6 Mio.).

TOCHTERUNTERNEHMEN

Die FVR-AG war zum Stichtag an insgesamt acht Tochterunternehmen beteiligt. Da­ von sind fünf Unternehmen objekthaltende Immobilienpersonengesellschaften. Zwei Unternehmen sind Geschäftsführungspersonengesellschaften ohne direkten Immobilienbesitz. Ein Tochterunternehmen ist die Komplementär-GmbH der BBV Geschäftsführungspersonengesellschaften und der IC Fonds & Co KG (wird im Konzernanhang­ des Geschäftsberichts auf Seite 67 aufgeführt).

Die Tochterunternehmen hielten zum Bilanzstichtag 13 Immobilien (Vorjahr: 13) im Bestand. Die Marktwerte der durch die Tochterunternehmen gehaltenen Immo­ bilien beliefen sich zum 31. Dezember 2023 auf insgesamt EUR 206,4 Mio. Somit lag der Marktwert der Immobilien EUR 21,0 Mio. (- 9,2 %) unter dem vergleichbaren Vorjahreswert von EUR 227,4 Mio.

Die annualisierte Vertragsmiete der durch die Tochterunternehmen gehaltenen ­Immobilien zum 31. Dezember 2023 von insgesamt EUR 15,9 Mio. lag über dem Vor­ jahreswert von EUR 15,8 Mio. (+0,6 %). Der EPRA-Leerstand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um etwa 0,7 Prozentpunkte auf 5,3 % (Vorjahr: 4,6 %) bei einer annua­ lisierten Marktmiete bei Vollvermietung von EUR 15,6 Mio. (Vorjahr: EUR 15,4 Mio.).

Ziele und Strategie

Die FVR-AG konzentriert sich auf die Bewirtschaftung eines Portfolios von Immo­ bilien verschiedener Assetklassen in deutschen Sekundärstandorten. Dabei ver­ folgt die Gesellschaft eine nachhaltige Dividendenpolitik und strebt Dividenden­ zahlungen an, deren Höhe die gesetzliche Vorgabe für REIT-Gesellschaften von mindestens 90 % der handelsrechtlichen Jahresüberschüsse erfüllt.

Durch die sukzessive Optimierung externer Verwaltungsebenen soll das Dividenden­ potenzial des Konzerns nachhaltig gesichert und weiter ausgebaut werden.

Diesem Ziel folgend sollen die zur Anlage freien Mittel der Gesellschaft zur weiteren Aufstockung bereits bestehender Beteiligungen und zum Ausbau des Bestands von direkt gehaltenen Immobilien in deutschen Sekundärstandorten verwendet werden.

Leitung und Kontrolle

Die FVR-AG wird eigenverantwortlich vom Vorstand geleitet. Der Vorstand bestand zum Stichtag aus zwei Personen: Herrn Tim Brückner und Frau Gertraud Kälbli.

Herr Tim Brückner wurde mit Wirkung zum 20. Mai 2019 und mit Verlängerung bis Ende 2024 zum Vorsitzenden des Vorstands ernannt. Herr Brückner ist zugleich seit dem 1. Februar 2019 Vorstand (Finanzen) bei der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG.

Frau Gertraud Kälbli wurde mit Wirkung zum 1. April 2023 und bis Ende 2024 zum Vorstand der FVR-AG ernannt.

Herr Kevin Julian Fuhr trat auf eigenen Wunsch zum 31. März 2023 als Vorstand der FVR-AG zurück.

Schwerpunktaufgaben des Managements der Gesellschaft sind die strategische Steuerung und aktive Verwaltung des Unternehmens sowie seiner Beteiligungen und Immobilienbestände, das Risikomanagement, die Finanzberichterstattung und der Bereich Investor Relations. Die Gesellschaft übt ferner mittelbar über Toch­ terunternehmen die Komplementär- und damit Geschäftsführungsfunktion in allen objekthaltenden Beteiligungsgesellschaften aus.

Der Vorstand arbeitet eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, der in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden ist. Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus drei Mitgliedern.