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Analyse - Geldmarktprobleme werfen Schatten auf den 1,6 Billionen Dollar schweren britischen Gewerbeimmobiliensektor

21.10.2022 | 08:18
FILE PHOTO: A general view of the Canary Wharf financial district in London

Die Eigentümer der größten Einkaufszentren, Wolkenkratzer und Industriezentren Großbritanniens sehen sich mit steigenden Kreditkosten und einer Rezession konfrontiert, die die Preise um bis zu einem Fünftel drücken könnte. Dies zwingt Kreditgeber und Investoren dazu, ihren Appetit auf Gewerbeimmobilien neu zu bewerten.

Die entwickelten Volkswirtschaften auf der ganzen Welt haben mit den weitreichenden Folgen des Endes der jahrelangen ultralockeren Geldpolitik zu kämpfen, die die Preise für Vermögenswerte hoch und die Kosten für Schulden niedrig gehalten hat.

Nirgendwo hat der Schock dieser Kehrtwende bisher härter getroffen als in Großbritannien, wo die Auseinandersetzungen zwischen den politischen Entscheidungsträgern darüber, wie das Wachstum wieder angekurbelt und die Inflation gestoppt werden soll, eine dramatische Neubewertung an den Sterling-Geldmärkten ausgelöst haben.

Während Hausbesitzer unter einem plötzlichen Anstieg der Hypothekenzinsen leiden, hat der Anstieg der fünfjährigen britischen Swap-Sätze auch den 1,6 Billionen Dollar schweren britischen Gewerbeimmobiliensektor erschüttert, wo die Preise für Vermögenswerte bis Ende 2024 um bis zu 20% einbrechen könnten, so die Analysten von Goldman Sachs.

Daten von MSCI, die die monatlichen Veränderungen bei 1.794 Immobilien im Wert von rund 37 Milliarden Pfund (41,55 Milliarden Dollar) verfolgen, zeigten, dass die Werte im September um 2,6 % gefallen sind, der stärkste monatliche Rückgang seit Juli 2016, dem Monat, nachdem Großbritannien für den Austritt aus der Europäischen Union gestimmt hatte.

Investoren in Gewerbeimmobilien wie Real Estate Investment Trusts (REITs) sind darauf angewiesen, dass sie mehr an Mieten und Gewinnen aus Verkäufen einnehmen, als sie an Kosten, einschließlich der Kosten für Fremd- und Eigenkapital, ausgeben.

Marktführer wie Land Securities, British Land und Hammerson haben ihre Refinanzierung über den für Mitte 2023 erwarteten Höchststand des Leitzinses der Bank of England hinaus vorangetrieben, wie aus den Gewinnberichten hervorgeht.

Eine gute finanzielle Haushaltsführung ist jedoch nur eine der Herausforderungen, da die Kosten für Arbeit, Treibstoff und Rohstoffe auch das Risiko erhöhen, dass Mieter mit knappen Kassen ihre Schlüssel zurückgeben.

Obwohl die Banken weniger riskanten Immobilienkrediten ausgesetzt sind als vor der globalen Finanzkrise 2007-2008, sind sie bereits auf der Hut vor Verstößen gegen die Kreditbedingungen, die an den Marktwert eines Vermögenswertes oder die Mieteinnahmen im Verhältnis zu den besicherten Schulden geknüpft sind, so Quellen.

Wenn diese Bedingungen oder Covenants verletzt werden, müssen die Investoren möglicherweise früher als geplant und zu höheren Zinsen refinanzieren. Die Analysten von Goldman Sachs gehen davon aus, dass die Bruttofinanzierungskosten für die von ihnen betreuten börsennotierten britischen Immobilienunternehmen in den nächsten fünf Jahren um 75% steigen könnten.

James Liddiment, Managing Director in der Real Estate Advisory Group bei Kroll, sagte, dass die Preise für Gewerbeimmobilien bereits durch höhere Kreditzinsen belastet würden, die sowohl für Nutzer als auch für Investoren grundlegende Kosten darstellten.

"Angesichts der wahrscheinlichen Zahl der Betroffenen und der Höhe der prognostizierten Zinserhöhungen könnten die Kreditgeber gezwungen sein, Verzichtserklärungen abzugeben, um die Kreditbücher zu stabilisieren", sagte er gegenüber Reuters.

Britische REITs nutzen heute weniger Fremdkapital als vor der Finanzkrise. Da die Immobilienwerte jedoch sinken, sind die durchschnittlichen Beleihungsquoten von 23% zu Beginn des Jahres auf 28% gestiegen, so Zachary Gauge, Leiter des Immobilien-Research bei UBS.

Sterling 5-Jahres-Zinsswap

BESCHÄFTIGUNGSGEFAHR Die Sorge um die Finanzierungskosten folgt auf die jahrelange Sorge um die Mieten für einige REITs, da die Pandemie Büros, Geschäfte, Kneipen und Restaurants leerte und damit die Nachfrage der Unternehmen nach Flächen reduzierte.

Nach Angaben von Remit Consulting lag der Leerstand von Bürogebäuden in Großbritannien in den letzten Wochen bei etwa 30 %, verglichen mit einem geschätzten Durchschnitt von 80 % vor der Pandemie.

Auch die Leerstandsquoten für Freizeit- und Einzelhandelsimmobilien liegen nach Angaben von Local Data Company mit 10,6% bzw. 15,4% über dem Niveau vor der Pandemie. Nach Angaben von Springboard wird die Besucherzahl in britischen Einzelhandelszentren im Jahr 2022 im Vergleich zu 2019 um durchschnittlich 15 % zurückgehen.

Die Nachfrage nach Büroflächen im Zentrum Londons, insbesondere in älteren Gebäuden, schwächt sich ebenfalls ab.

Im dritten Quartal wurden nur 2,6 Millionen Quadratfuß (241.548 Quadratmeter) vermietet, 30% weniger als im zweiten Quartal und 14% weniger als im 10-Jahres-Durchschnitt, so CBRE.

Einige Vermieter schränken ihr Angebot ein, um die Kosten und den Energieverbrauch zu senken, was die Mieteinnahmen der Immobilienunternehmen weiter drücken dürfte.

HSBC teilte den Mitarbeitern in diesem Monat mit, dass sie ihre Büroflächen weltweit um etwa 40 % gegenüber 2019 kürzen werden.

Der Kreditgeber könnte seinen ikonischen Wolkenkratzer in Londons Canary Wharf im Rahmen einer umfassenderen Überprüfung aufgeben. In der Zwischenzeit werden die Mitarbeiter in dem 45-stöckigen Turm auf weniger Etagen verteilt und die belegte Fläche um 25% reduziert. Marks and Spencer beschleunigt seine Pläne zur Schließung von 67 größeren "Vollsortimenter"-Filialen über einen Zeitraum von fünf Jahren - ein Schlag für seine Vermieter und die umliegenden Geschäfte.

Die Uniform Business Rates, eine auf Gewerbeimmobilien erhobene Steuer, wird im kommenden April wahrscheinlich um 3 Milliarden Pfund steigen, der größte jährliche Anstieg seit 1991, nachdem die Inflation im September, dem Monat, in dem die Sätze für das folgende Jahr festgesetzt werden, 10,1% erreichte.

"...weitere Geschäftsausfälle und Ladenschließungen werden die Folge sein, wenn die UBR nicht wieder eingefroren wird", sagte Jerry Schurder, Business Rates Policy Lead bei Gerald Eve.

Der Aktienmarkt signalisiert ebenfalls eine wachsende Vorsicht der Investoren in Bezug auf britische Gewerbeimmobilien. Ein Index von 15 britischen REITs ist im Jahr 2022 bisher um 44% gefallen, verglichen mit einem Rückgang von 9,8% im breiteren FTSE 350 .

Einige internationale Investoren berichten auch von der Sorge britischer Bauträger über ihre Fähigkeit, den Bau zu finanzieren.

"Der Bauträger sagt: Wir würden es gerne jetzt verkaufen, oder wir sind offener dafür, es jetzt zu verkaufen, und zwar so sehr, dass wir bereit sind, einen Teil des (...) Bauträgergewinns abzugeben, damit wir weitermachen können", sagte Martin Zdravkov, leitender Portfoliomanager beim deutschen Vermögensverwalter DWS.

UK REITs Index vs. 30-jährige Gilt-Rendite

($1 = 0,8906 Pfund)


© MarketScreener mit Reuters 2022
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J SAINSBURY PLC 3.01%260.09 verzögerte Kurse.15.99%
LAND SECURITIES GROUP PLC -0.65%703 verzögerte Kurse.13.84%
LX INTERNATIONAL CORP. 1.44%35150 Schlusskurs.3.53%
LXI REIT PLC -1.79%115.099 verzögerte Kurse.4.09%
MARKS AND SPENCER GROUP PLC -0.17%145.9582 verzögerte Kurse.18.57%
SAVILLS PLC -0.31%962 verzögerte Kurse.16.90%
SCHRODERS PLC -0.76%484.7 verzögerte Kurse.12.02%
THE BRITISH LAND COMPANY PLC -0.32%440.2 verzögerte Kurse.11.74%
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