Von Weilun Soon

SINGAPUR (Dow Jones)--Einer der größten Märkte Asiens für Immobilien-Investmentfonds leidet unter dem Einbruch bei Büroimmobilien in den USA und der sich verlangsamenden Wirtschaft in China. Singapurs 73-Milliarden-US-Dollar-Markt für börsennotierte Immobilieninvestmentfonds (REIT) geriet kürzlich ins Wanken. Der Grund: Ein von Manulife betriebener US-Bürofonds teilte mit, der Wert seines Portfolios sei im ersten Halbjahr um 15 Prozent gesunken, was dazu geführt habe, dass das Unternehmen gegen eine Kreditvereinbarung verstoßen habe.

Das Finanzvehikel und zwei weitere, die sich auf US-Gewerbeimmobilien konzentrieren, haben auf Sicht eines Jahres mehr als zwei Drittel ihres Marktwerts verloren. Marktteilnehmer sind besorgt, dass die Probleme des Manulife-US-REIT nur die Spitze des Eisbergs bilden. Auch die Aktienkurse einiger in Singapur notierter REITs, die Gewerbeimmobilien in China halten, sind in diesem Jahr abgerutscht, da sich die makroökonomischen Aussichten des Landes verschlechtern. 


Mietverträge werden gekündigt

Auch Dasin Retail Trust, Eigentümer von Einkaufszentren in Südchina, hat es ziemlich heftig erwischt. Einige seiner Mieter, darunter der chinesische Betreiber der Supermarktkette Carrefour, hätten ihre Mietverträge vorzeitig gekündigt. Im Juli gab das Unternehmen außerdem bekannt, dass der Wert seines Portfolios im Jahr 2022 gesunken sei.

Laut Insidern haben einige Trust-Manager kürzlich die Monetary Authority of Singapore (MAS), die oberste Finanzaufsichtsbehörde des Landes, gebeten, ihre Leverage-Grenzwerte zu lockern. Davon erhoffen sie sich mehr finanzielle Flexibilität beim Aushandeln von Kreditkonditionen mit Banken. REITs in Singapur müssen im Allgemeinen einen Verschuldungsgrad von 45 Prozent bezogen auf die Aktiva einhalten.

Ein MAS-Sprecher erklärte, sein Haus beobachte die makroökonomischen Bedingungen genau und führe regelmäßige Gespräche mit der Branche. Wenn Trusts die Leverage-Grenze überschritten, da ihr Immobilienwert gesunken sei, bedeute dies keinen Verstoß.

In Singapur wurden in den vergangenen zwei Jahrzehnten Dutzende von Immobilien-Trusts gelistet, und der Finanzplatz hat sich zum größten asiatischen Markt für REITs außerhalb Japans entwickelt. Die Finanzvehikel machen zusammen 12 Prozent der gesamten Börsenkapitalisierung Singapurs aus.

Derweil erweisen sich die jüngsten Rückgänge der US-Immobilienbewertungen und Aktienkurse als Test für die Widerstandsfähigkeit des Marktes. Die meisten auf China ausgerichteten REITs haben solche Rückgänge nicht gemeldet. Analysten berichten jedoch über ausgeprägte Sorgen. So könnten sich die Auswirkungen der stotternden Erholung Chinas auf die Belegung der Einkaufszentren und Industrieparks, die einige der Trusts besitzen, und auf deren Bewertungen auswirken. 


Zug zu immer mehr Arbeit im Home Office belastet

"Der Markt ist nervös", klagt Vijay Natarajan, REIT-Analyst bei der RHB Bank Singapore. Er sagt, viele Faktoren hätten dazu beigetragen, darunter schnell steigende Zinssätze und die Auswirkungen der Pandemie auf Immobilien im Ausland. Diese Entwicklungen hätten international ausgerichtete REITs in Singapur besonders hart getroffen, da sie tendenziell kleinere Portfoliogrößen hätten und weniger diversifiziert seien.

In den USA sträuben sich viele Büroangestellte dagegen, ihr Home Office zu verlassen, was Unternehmen dazu veranlasst, die Menge benötigter Bürofläche zu überdenken. Dies führt wiederum dazu, dass die Bewertungen von Büro-REITs und die Aktien von Bürovermietern sinken.

Manulife US REIT verfügt über Gebäude in oder in der Nähe großer US-Städte, darunter Los Angeles, Atlanta und Washington. Der Trust hat kürzlich eine unabhängige Bewertung seines Portfolios vorgenommen. Seine Manager waren überrascht, als sie erfuhren, dass der Portfoliowert um 280 Millionen Dollar auf 1,63 Milliarden Dollar gesunken ist. Das Gebäude des Trusts, 1750 Pennsylvania Avenue, das einen Block vom Weißen Haus entfernt liegt und dessen Hauptmieter die US-Regierung ist, hatte zuletzt einen Wert von 124 Millionen Dollar, gegenüber 156 Millionen Dollar Ende 2022. 


In 6 Monaten 27 Prozent Wertverlust

Eine elfstöckige Büroimmobilie in Secaucus, New Jersey beispielsweise hatte Ende Juni einen Wert von 67 Millionen US-Dollar, 27 Prozent weniger als vor sechs Monaten, wie aus Schätzungen einer Tochtergesellschaft von Jones Lang Lasalle hervorgeht. Ein anderes, nur rund zehn Kilometer entferntes Bürogebäude in Jersey City hatte einen Wert von 258 Millionen Dollar - 11 Prozent weniger als Ende 2022.

Der allgemeine Wertverlust, gepaart mit einem starken Anstieg der Zinssätze, der die Kreditkosten hochtrieb, führte dazu, dass der Trust gegen eine seiner Finanzvereinbarungen verstieß. Der Manulife-US-REIT hat im ersten Halbjahr keine Barausschüttung vorgenommen. Zum Wochenauftakt hieß es, der REIT habe eine Zahlung geleistet, um die Verschuldungsquote leicht zu senken, und führe Gespräche mit Kreditgebern über eine Aussetzung der Vertragsverletzung. Möglicherweise wird das Unternehmen auch den Phipps Tower, ein Bürogebäude in Atlanta, verkaufen, um seine Liquidität zu stärken. 


Oft melden REITs extern testierte Ergebnisse nur fürs ganze Jahr

Die Aktien des REIT fielen zuletzt weiter. Sie haben im vergangenen Monat fast die Hälfte ihres Wertes verloren. Der Trust erwägt auch den Verkauf anderer Vermögenswerte an Dritte, so Spitzenmanagerin Caroline Fong. Angesichts des starken Bewertungsrückgangs im ersten Halbjahr sagten Analysten von DBS, dass möglicherweise finanzielle Unterstützung durch den Geldgeber des Trusts erforderlich sei, um zur Lösung der Probleme beizutragen. Dies könnte in Form einer Kapitalzuführung oder eines Vermögensverkaufs geschehen.

Andere auf die USA und China fokussierte REITs in Singapur meldeten zuletzt Gewinne, nahmen jedoch für ihre Halbjahresmitteilungen keine externen Bewertungen ihrer Immobilien vor. Viele Finanzvehikel legen diese nur für ihre Ganzjahres-Ergebnisse vor.

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August 15, 2023 05:59 ET (09:59 GMT)