Chinesische Immobilienaktien stiegen am Donnerstag, gestärkt durch die jüngste Lockerung der Kreditmaßnahmen zur Unterstützung der angeschlagenen Immobilienbranche, aber nur wenige Marktteilnehmer erwarteten, dass sie die Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe überwinden würden.

Die Behörden haben am Mittwoch die Regeln für Bankkredite für Gewerbeimmobilien gelockert, um den Liquiditätsengpass zu lindern, mit dem Immobilienunternehmen seit Mitte 2021 zu kämpfen haben, als die Regierung erstmals versuchte, die ausufernde Verschuldung einzudämmen.

Zu den neuen Maßnahmen in dieser Woche gehörte, dass Bauträger die Kredite zur Rückzahlung bestehender Darlehen und Anleihen verwenden können. Gleichzeitig wurde der Betrag, den sie leihen können, von der Hälfte auf 70% des geschätzten Vermögenswerts angehoben.

Der chinesische CSI 300 Real Estate Index stieg um mehr als 5,7%, während der Hongkonger Hang Seng Mainland Properties Index im Nachmittagshandel um 3,3% zulegte.

Guangzhou R&F Properties stieg um 17% und Sino-Ocean Group um mehr als 12%, während zwei der größten privaten Bauträger, Country Garden und Longfor Group , jeweils mehr als 4% zulegten.

Obwohl Bauträger und Analysten die neuen Maßnahmen begrüßten, waren sie skeptisch, was deren unmittelbare Auswirkungen angeht. Sie sagten, dass die Banken trotz der wiederholten Aufforderungen der Regulierungsbehörden zögerten, den meisten privaten Bauträgern Kredite zu gewähren.

"Dies könnte zwar dazu beitragen, das Liquiditätsrisiko verschuldeter Bauträger zu verringern, aber die Immobiliennachfrage muss stärker sein, damit sich die Immobilienpreise und -verkäufe und damit der Sektor erholen können", sagte UBS-Analyst John Lam in einer Notiz.

Erschwerend kommt hinzu, dass die in Schwierigkeiten geratenen Bauträger möglicherweise bereits den Großteil ihrer hochwertigen Gewerbeimmobilien für andere Kredite verpfändet haben, so Bauträger und Analysten.

"Wir haben heute Morgen einige Banken kontaktiert. Sie haben uns keine positive Antwort gegeben", sagte ein leitender Angestellter eines Bauträgers, der mit seinen Schulden in Verzug geraten ist, unter der Bedingung der Anonymität, da er nicht befugt war, mit den Medien zu sprechen.

"Solange die Zentralregierung die Banken nicht zur Kreditvergabe zwingt, werden sie das Risiko nicht eingehen wollen.

Die Banken sind seit der Schuldenkrise sehr streng bei der Kreditvergabe an Gewerbeimmobilien, die sich in schlechten Lagen befinden oder einen schlechten Betrieb aufweisen, fügte der Manager hinzu.

Die Liquiditätskrise in China hat dazu geführt, dass viele Bauträger ihre Schulden nicht oder nur verzögert zurückzahlen können, da sie Schwierigkeiten haben, Wohnungen zu verkaufen und Geld zu beschaffen.

Trotz der jüngsten Unterstützungsmaßnahmen Pekings, wie z.B. der erleichterte Zugang zu Bargeld für Bauträger, die Senkung der Hypothekenzinsen für Eigenheime und die Lockerung der Regeln für den Kauf von Eigenheimen, gibt es kaum Anzeichen für eine Stabilisierung des Marktes, denn die Verkäufe bleiben schwach und es kommt zu weiteren Zahlungsausfällen.

Auch die Bewertungen sind in den letzten Jahren eingebrochen, so dass es unmöglich ist, die Kreditvergabe aus bestehenden Darlehen zu erhöhen, obwohl die Bauträger jetzt bis zu 70% des Immobilienwerts leihen können, fügte der Geschäftsführer des Bauträgers hinzu.

Lam von UBS geht davon aus, dass sich die Kreditvergabepolitik für private Bauträger mit einem hohen Anteil an Gewerbeimmobilien wie Longfor und die Seazen Group positiv auswirken wird.

Aber die Maßnahmen gehen nicht weit genug, um das grundsätzliche Problem des schwachen Vertrauens und der schwachen Nachfrage von Hauskäufern zu ändern, das den Verkauf von Eigenheimen, die Haupteinnahmequelle der Immobilienunternehmen, belastet, so Analysten und Entwickler.

Nomura sagte, die größte Hürde für eine Erholung des Immobilienmarktes sei der große Bestand an bereits verkauften, aber noch nicht fertig gestellten Häusern in den Städten der unteren Schichten. Die Bank schätzt, dass die Fertigstellung solcher Häuser landesweit 3,2 Billionen Yuan erfordern würde.

"Angesichts der enormen Finanzierungslücke, mit der die Bauträger konfrontiert sind, um die erfolgreiche Übergabe der bereits verkauften Häuser sicherzustellen, bezweifeln wir, dass Banken die richtige Wahl sind, um dieses Problem anzugehen", so die Bank in einer Research Note.

Er fügte hinzu, dass er davon ausgeht, dass Peking letztendlich in die eigene Tasche greifen muss, um die Lücke zu schließen, indem es gedrucktes Geld von der Zentralbank verwendet. ($1=7,1600 Chinesische Yuan Renminbi) (Berichterstattung von Clare Jim; Bearbeitung von Clarence Fernandez)