Fundamenta Real Estate : Kompaktbericht 2023 (DE)

2023 kom pakt

FUNDAMENTA REAL ESTATE AG

DATEN UND FAKTEN

ZUM GESCHÄFTSJAHR

HIGHLIGHTS IMMOBILIENPORTFOLIO

PORTFOLIO					WOHNANTEIL
					94%
Bilanzwert, in CHF Mio.				am Netto-Ist-Mietertrag
		1099	1216	1204
909	992
2019	2020	2021	2022	2023

LEERSTAND

REGIONALE DIVERSIFIKATION

nach BFS-Regionen, in % vom Bilanzwert

periodenbezogen

1.3%	21%	52%	14%
7%	6%
 Zürich	 Zentralschweiz

 Nordwestschweiz  Espace Mittelland

 Ostschweiz

IMMOBILIENPORTFOLIO-KENNZAHLEN			2023
Bilanzwert Immobilienportfolio		TCHF	1 204 259
Liegenschaften		Anzahl	73
Wohneinheiten		Anzahl	2 099
Leerstandsquote	%	1.3

Erläuterungen zur Finanzberichterstattung finden Sie unter gb.fundamentarealestate.ch

2022		Δ
1 216 388		-1.0%
76		-3
2 123		-24
1.6

HIGHLIGHTS FINANZEN

NETTO-IST-MIETERTRAG

nach Abzug der Leerstände und Debitorenverluste, in CHF Mio.

		37.2	40.9	41.0
	33.5
29.5
2019	2020	2021	2022	2023

REINGEWINN ohne Neubewertung
in CHF Mio.		19.9	20.3
	19.1
	17.7		0.9
14.3	3.7
	15.4	17.7	19.9	19.4
14.3
2019	2020	2021	2022	2023

• Reingewinn ohne Neubewertung und Verkauf
• Verkauf

ECKDATEN FINANZIERUNG			FINANZIERUNGSSTRUKTUR
1.4%			41.0%
Ø ZINSSATZ DER FINANZ-			EIGENKAPITALQUOTE
VERBINDLICHKEITEN
		54.8%
7.3 Jahre
Ø RESTLAUFZEIT DER FINANZVERBINDLICHKEITEN			LOAN-TO-VALUE (LTV)
FINANZKENNZAHLEN				2023				2022		Δ
Netto-Ist-Mietertrag			TCHF	41 016				40 929	+0.2%
Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen TCHF		-10 041			3 864		-359.9%
Reingewinn			TCHF	8 306				22 267		-62.7%
Reingewinn ohne Neubewertung			TCHF	20 327				19 875	+2.3%
Eigenkapital			TCHF	498 447				506 675		-1.6%
Eigenkapitalquote	%	41.0				41.4
Loan-to-value (LTV)	%	54.8				54.7
Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (Periode)	%	1.4				0.8
Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)	%	1.4				1.1
Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)			Jahre	7.3				6.2

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HIGHLIGHTS AKTIE

REINGEWINN ohne Neubewertung

pro Aktie, Ø ausstehende Aktien gewichtet in CHF

	0.77			0.68
	0.15	0.62	0.66
0.57		0.03
0.57	0.62	0.62	0.66	0.65
2019	2020	2021	2022	2023

• Reingewinn ohne Neubewertung und Verkauf
• Verkauf

AUSSCHÜTTUNGSRENDITE

3.3%

BASIS AKTIENKURS 31.12.2023

0.55

BEANTRAGTE AUSSCHÜTTUNG (CHF/AKTIE)

TOTAL RETURN (TR) 2023

Veränderung Aktienkurs inkl. Ausschüttung

7.9%

FUNDAMENTA REAL ESTATE TR

6.5%

SXI REAL ESTATE® BROAD

Quelle: Bloomberg

AKTIENPERFORMANCE (TR)

indexiert, 31.12.2022 = 100

115

110

105

100

95

90

Januar 2023 April 2023 Juli 2023	Oktober 2023
---- SXI Real Estate® Broad ----	FREN TR

AKTIENKENNZAHLEN

Börsenkapitalisierung

Aktienkurs Periodenende

NAV (Net Asset Value) nach latenten Steuern

Prämie / Discount (-)

Ausschüttung pro Aktie1

Reingewinn pro Aktie

Reingewinn pro Aktie - ohne Neubewertung

	2023
Mio. CHF	505
CHF	16.80
CHF	16.58
%	+1.3
CHF	0.55
CHF	0.28
CHF	0.68

2022 Δ

484 +4.3%

16.10 +4.3%

16.85 -1.6%

-4.5

0.55 ±0.0%

0.74 -62.2%

0.66 +3.0%

1 Geschäftsjahr 2023: Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven: Antrag an die Generalversammlung vom 10. April 2024 Erläuterungen zur Finanzberichterstattung finden Sie unter gb.fundamentarealestate.ch

Aktionärsbrief	2
Highlights 2023	6
Aussensicht: Digitale Evolution: die Transformation
der Immobilienbranche im Zeitalter der KI	8
Innensicht: Lösungsansätze zur Schaffung von
zeitgemässem und nachhaltigem Wohnraum	12
Unternehmensstrategie und Geschäftsmodell	18
Nachhaltigkeit	20
Überblick Immobilienportfolio	22
Vor Ort: Bewirtschaftung des Fremdkapitals - das
magische Dreieck	24
Vor Ort: Urbanes Erwachen	28
Bilanz (Swiss GAAP FER)	30
Erfolgsrechnung (Swiss GAAP FER)	31

Stabile Ertragslage in einem anspruchsvollen Marktumfeld

AKTIONÄRSBRIEF

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Das Geschäft der Fundamenta Real Estate AG hat in einem deutlich veränderten Marktumfeld mit signifi- kant höheren Zinskosten seine operative Ertrags- stärke und Stabilität unter Beweis gestellt. Zudem konnten wir drei ältere Bestandsliegenschaften, die aufgrund ihres geringen Volumens nicht mehr unserer Strategie entsprachen, erfolgreich am Markt veräus- sern und einen Buchgewinn erzielen. Diese gezielte Portfoliobereinigung erlaubt uns eine Fokussierung der Aktivitäten auf die Repositionierungen und Neu- bauten an zentralen Lagen. Der starke Zinsanstieg führte im Berichtsjahr zu einer zweimaligen Erhöhung des Referenzzinssatzes. So konnten in einem ersten Schritt per Anfang Oktober 2023 ein Grossteil der Mietverträge aufgrund der ersten Erhöhung des Refe- renzzinssatzes angepasst werden. Die zweite Erhö- hung werden wir auf den 1. April 2024 umsetzen können.

SCHRITTWEISE ANGEBOTSAUSWEITUNG DANK AKTIVER PORTFOLIOENTWICKLUNG

Das vergangene Jahr stellte auch den Immobilien- markt vor bedeutende Herausforderungen, hervorge- rufen durch steigende Zinsen und die anhaltende In- flation. In einem Umfeld, geprägt von volatilen Märkten und geopolitischer Unsicherheit, standen In- vestoren vor der komplexen Aufgabe, ihre Anlagen si- cher zu managen.

Der Markt spricht eine deutliche Sprache. Innerhalb der letzten zwei Jahre hat sich die Anzahl der am Markt verfügbaren Mietwohnungen mehr als halbiert. In diesem Umfeld haben wir mit Repositionierungen und Ersatzneubauten unser Angebot mit zeitgemäs- sem und neuwertigem Wohnraum stetig ausgebaut. Wir stellen das veränderte Marktverhalten auch bei

unseren Mietern fest, da diese einen Wohnungswech- sel weniger schnell ins Auge fassen. Waren es vor we- nigen Jahren noch rund ein Viertel der Wohnungen, die jährlich neu vermietet wurden, so sind es jetzt deutlich weniger.

Nach intensiven Planungs- und Vorarbeiten konnten im abgelaufenen Jahr drei wichtige Repositionierun- gen in Basel, Glattbrugg und Dietikon in Angriff ge- nommen werden. Wir können dank sorgfältiger Pla- nung in den drei bestehenden Liegenschaften das Angebot an Mietwohnungen deutlich ausbauen. Er- freulich ist auch der Baubeginn des Ersatzneubaus am Feldblumenweg in Zürich, wo wir ab dem Jahr 2025 statt bisher 24 neu 52 moderne Wohnungen mit einem zeitgemässen Fussabdruck anbieten werden. Zudem stimmt uns die erfolgte Baueingabe in Wallisellen für ein Neubauprojekt mit 50 geplanten Wohnungen zu- versichtlich.

TRANSAKTIONSMARKT HÄLT IMMOBILIEN - BEWERTUNGEN NACH WIE VOR AUF HOHEM NIVEAU

Die rasant gestiegenen Zinsen sprechen schon länger für eine Abkehr von den stets tieferen Diskontierungs- sätzen. Die Bewerter unseres Liegenschaftsportfolios orientieren sich an den Entwicklungen der Transak- tionsmärkte, welche anhand der erzielten Preise ei- nen «True and Fair Value» des Marktes abbilden. Die drei auf Ende Jahr verkauften Liegenschaften in Dag- mersellen, Netstal und Sargans konnten über dem Bi- lanzwert abgewickelt werden und bestätigen somit bei deutlich geringerer Marktnachfrage die bestehen- den Bewertungen. Uns ist es mit diesen Transaktionen gelungen, drei Liegenschaften, die nicht mehr in un- sere Strategie passen, zu verkaufen, um uns auf die

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Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG (von links nach rechts):

Niels Roefs, Dr. Andreas Spahni (Präsident und Delegierter), Hadrian Rosenberg, Frédéric de Boer

(Vizepräsident), Herbert Stoop

Repositionierung und den Neubau einzelner Liegen-	STABILITÄT IM OPERATIVEN GESCHÄFT
schaften im Grossraum Zürich und Basel zu konzent-	Die Erzielung eines stabilen operativen Geschäftser-
rieren.	gebnisses konnten wir im abgelaufenen Berichtsjahr
Aufgrund des veränderten Zinsumfelds sehen wir	erneut unter Beweis stellen. Ungeachtet der drei lau-
eine Korrektur der Diskontierungssätze bei den Be-	fenden Repositionierungen und eines Ersatzneubaus
wertungen. Das führte auch bei uns zu einzelnen	verzeichneten wir ein konstantes Mietertragsvolu-
Wertkorrekturen, die aber bei einem Portfoliowert	men. Das operative Geschäft liegt trotz Marktwidrig-
von über CHF 1.2 Mrd. insgesamt gering ausfielen.	keiten auf Vorjahresniveau, und wir konnten unter Be-
Grössere Abwertungen blieben aus, und wir erwarten	rücksichtigung der drei kleineren Liegenschafts-
bei einem stabilen Transaktionsmarkt auch zukünftig	verkäufe den operativen Gewinn bestätigen.
keine bedeutenden Verwerfungen.
	Auch im vergangenen Jahr blieben wir unserer sehr
	langfristig orientierten Finanzierungspolitik treu und

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AKTIONÄRSBRIEF

AKTIONÄRSBRIEF

haben Ende Jahr in einem Kapitalmarktumfeld mit inverser Zinsstruktur die deutlich zurückgekommenen, lang laufenden Hypothekarzinssätze für weitere An- bindungen genutzt. Daraus ergibt sich ein klarer Ren- ditevorteil gegenüber den nach wie vor höheren SARON-Hypotheken und sichert uns im Marktumfeld einen attraktiven durchschnittlichen Zinssatz aller verzinslichern Verbindlichkeiten von 1.36% bei einer Duration von 7.3 Jahren. Zudem bestätigt unsere his- torisch tiefste Leerstandsquote von 1.3% die hohe Nachfrage nach neuwertigem Wohnraum, den wir dank unseren Repositionierungen und Neubauaktivi- täten ausweiten.

Ungeachtet der aktuell nach wie vor bestehenden Marktunsicherheiten bestätigt der Verwaltungsrat seine seit Jahren verfolgte Fokussierung auf eine positive operative Geschäftsentwicklung. Zudem sichert die kontinuierliche Arbeit im Bestand die stabilen langfristigen Mieterträge auf einem attraktiven Niveau.

VERWALTUNGSRAT BESTÄTIGT SEINE RISIKOEINSCHÄTZUNG

Nachdem der Verwaltungsrat bereits vor über einem Jahr seine Risikobeurteilung deutlich adjustierte, hat die Marktentwicklung unsere Einschätzungen bestä- tigt. Unsere seit ein paar Jahren verfolgte Fokussie- rung auf zentrale Standorte, auf neuwertige Liegen- schaften und die kontinuierliche Repositionierung älterer Liegenschaften tragen heute wesentlich zur stabilen Bewertung des Portfolios bei.

Trotz der deutlichen Marktverschiebungen sieht sich der Verwaltungsrat in seiner Politik bestätigt. Wir erwarten für Wohnliegenschaften keine grösseren Wertkorrekturen. Dafür sind die relativen Renditen von Immobilienanlagen nach wie vor zu attraktiv, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum stützt auch lang-

fristig stabile Erträge. Auch wenn moderate Bewer- tungskorrekturen möglich sind, kann - verglichen mit Unternehmensanleihen - mit unserem Wohnimmobi- lienportfolio nach wie vor eine Überrendite erzielt werden, wenn auch nicht in dem Ausmass der letzten Jahre.

Die antizipierte Volatilität der Aktienmärkte und die von den Investoren benötigte Zeit für die Reallo- kation ihrer Portfolios verzögerten den angestrebten Ausbau und die weitere Stärkung des Fundamenta Real Estate Portfolios. Der Verwaltungsrat sieht trotz der kurzfristigen Zurückhaltung einiger Investoren keine wesentlichen Veränderungen bei den strategi- schen, operativen und finanziellen Risikopositionen. Die Rendite von Immobilienanlagen wird unserer Ein- schätzung nach in den nächsten Quartalen aus- schliesslich aus dem operativen Geschäft, dem Cash- flow resultieren, dem wir seit Jahren eine hohe Auf- merksamkeit schenken.

NACHHALTIGKEIT ALS ZENTRALE

ZIELGRÖSSE

Trotz der Marktveränderungen verfolgen wir zielge- richtet unseren eingeschlagenen Nachhaltigkeitspfad. Die vielfältigen Repositionierungsaktivitäten bei den Bestandsliegenschaften, die geplanten Ersatz- neubauten und die Neuentwicklungen werden in den kommenden Jahren planmässig umgesetzt und sind wesentlich für die Erreichung unserer Nachhaltig- keitsziele.

Das aktuell schwierigere Marktumfeld darf nicht zur Reduktion unserer gesetzten Standards führen. Nur dank unseren seit Langem verfolgten Aktivitäten ist das Fundamenta Real Estate Portfolio bereits heute in einem hohen Masse zukunftsfähig und wert- erhaltend und wird den steigenden Ansprüchen unse- rer Gesellschaft gerecht. So werden wir auch in den

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kommenden Jahren das Portfolio schrittweise nach- haltiger und insbesondere ökologischer gestalten und die Energie- und CO2-Intensität reduzieren. Der Ver- waltungsrat konzentriert sich dabei nicht nur auf Teilaspekte der Nachhaltigkeit. Mit gezielten Mass- nahmen werden wir alle ESG-Nachhaltigkeitsdimen- sionen im Portfolio verbessern und damit die gestie- genen Anforderungen an nachhaltiges Wohnen best- möglich erfüllen.

TROTZ GEBREMSTER WIRTSCHAFTSENT - WICKLUNG, ATTRAKTIVE AKTIENKURS - ENTWICKLUNG

In Europa haben die hohe Inflation und die Zinserhö- hungen den privaten Konsum bereits deutlich in Mit- leidenschaft gezogen und auch in der Schweiz zeigen viele Sektoren ein bescheidenes Umsatzwachstum und die Exportwirtschaft spürt den überaus starken Schweizer Franken und die schwache Nachfrage. Mit dem geringeren Preisdruck aus dem Ausland sowie den eingetrübten Konjunkturaussichten dürfte der Höhepunkt der Zinserhöhungen wohl erreicht sein. So gaben die positiven Zinserwartungen für das kom- mende Jahr den Aktienmärkten bereits wieder Auf- trieb. Der Aktienkurs der Fundamenta Real Estate AG (FREN) fluktuierte im Jahresverlauf in diesem Spannungsfeld und zeigte, trotz des veränderten Im- mobilienmarkts, eine Gesamtperformance (inkl. Aus- schüttung) von 7.9% auf Jahresbasis, eine erfreuliche Entwicklung.

ANSPRUCHSVOLL, ABER ZUVERSICHTLICH

Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG erachtet das kommende Jahr als anspruchsvoll und ist sich den Herausforderungen für die Erzielung eines stabilen operativen Ergebnisses bewusst. Trotzdem sehen wir auch Chancen für weiteres Wachstum und gezielte Portfolioaktivitäten zur kontinuierlichen Ver- besserung der Ertragsstruktur.

Dr. Andreas Spahni

Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats

Frédéric de Boer

Vizepräsident des Verwaltungsrats

AKTIONÄRSBRIEF

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	Leerstand auf
	Rekordtief
	Dank der aktiven Bewirtschaftung des
	Portfolios verringerte sich die perio-
	denbezogene Leerstandsquote erneut
REDUZIERTE CO2-INTENSITÄT	und erreicht eine Rekordmarke von
1.3% Vorjahresniveau (1.6%).

HIGHLIGHTS 2023

Im Geschäftsjahr 2023 nahm das Portfolio erstmalig am CO2-Benchmark der Real Estate Investment Data Association (REIDA) teil. Insgesamt deckt der Benchmark 60 Schweizer Liegenschaftsport- folios mit einem Marktwert von CHF 173.5 Mrd. ab. Unser Portfolio konnte den Benchmark übertreffen und die CO2- Emissionen wurden gegenüber dem Vorjahr weiter reduziert.

>1 200 000 000

Aufgrund der erfolgreichen Ver- äusserung von drei Liegenschaften, die gemäss unserer regelmässig stattfindenden Strategieüberprü- fung nicht mehr portfoliokonform sind, reduzierte sich der Wert des Immobilienportfolios leicht auf CHF 1 204 Mio.

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