Die weltweite Immobilienbranche sucht nach dem größten Einbruch seit mehr als einem Jahrzehnt nach Gründen, optimistisch zu sein. Entwickler und Investoren sprechen von der Aussicht auf eine Erholung - nur noch nicht ganz.

Die MIPIM-Immobilienkonferenz, die diese Woche in Cannes an der Côte d'Azur stattfindet, findet vor dem Hintergrund fallender Preise für Gewerbeimmobilien (CRE) und der Frage statt, was die Entwickler mit den durch die Pandemie geräumten Büros machen sollen.

Als die erwarteten 20.000 Investoren, Entwickler und Makler eintrafen, versammelten sich die Delegierten um Miniaturmodelle geplanter Entwicklungen und trafen sich mit Kunden auf den von der Firma kommandierten Yachten. Viele waren damit beschäftigt, die Auswirkungen auf den Markt zu diskutieren, andere versuchten, Geschäfte abzuschließen.

Mehrere der größten Immobilieninvestoren - darunter die US-Giganten LaSalle, Greystar, Hines und Federated Hermes , die französische AEW und die deutsche Patrizia - erklärten gegenüber Reuters, sie sähen erste Anzeichen für eine Wiederbelebung der Geschäftsaktivitäten.

Einige mahnten aber auch zur Vorsicht.

"Es wird viel heiße Luft durch die Croisette geblasen", sagte Philip La Pierre, Europa-Chef von LaSalle Investment Management, auf der Konferenz und bezog sich dabei auf die Strandpromenade von Cannes, die von Immobilienmaklern bevölkert ist. "Sie müssen also sehr vorsichtig damit umgehen.

Ein drastischer Anstieg der Kreditkosten und leere Büros haben vielen Immobilieninvestitionen zugesetzt, obwohl sich Sektoren wie Datenzentren und Logistik deutlich besser gehalten haben.

Laut den Daten von MSCI Real Assets fielen die europäischen Gewerbeimmobilienwerte im vierten Quartal 2023 um 13,9 % im Vergleich zum Vorjahr, der stärkste Rückgang seit der globalen Finanzkrise 2009.

LaSalle's La Pierre schätzt, dass 30% der europäischen Büroflächen "wahrscheinlich veraltet" sind.

Auch in amerikanischen Städten sind die Preise stark gesunken, da die Leerstandsquoten in Städten wie San Francisco und Los Angeles nahe 30% liegen.

Anstatt Verluste zu realisieren, bleiben die Investoren an der Seitenlinie sitzen.

Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in Europa brach 2023 um die Hälfte auf 166 Milliarden Euro (181 Milliarden Dollar) ein, und es war das schlechteste Jahr für Büroverkäufe in der Geschichte, so MSCI, das die Daten seit 2007 erhebt.

Trotzdem glauben einige Anleger, dass eine Trendwende bevorsteht, wenn die Zentralbanken die Zinsen senken und damit die Schuldenlast der Unternehmen verringern.

"Im Allgemeinen herrscht wieder Zuversicht und Enthusiasmus für das kommende Jahr", sagte James Seppala, Leiter des Bereichs Immobilien in Europa beim weltweit größten Eigentümer von Gewerbeimmobilien, Blackstone, im Vorfeld der Veranstaltung.

"Wir waren in den letzten Monaten aktiv und wir werden auch weiterhin aktiv sein", fügte er hinzu.

UNVERKÄUFLICH

Ein wichtiger Test für die Verbesserung der Stimmung wird die MIPIM selbst sein. Seit 1990 stoßen Investoren und Immobilienmakler auf der jährlichen Veranstaltung auf den Abschluss von Geschäften an, aber im letzten Jahr gab es nur wenige nennenswerte Transaktionen.

"Das Schlimmste auf dem Markt ist jetzt unverkäuflich", sagte Jose Pellicer, Leiter der Anlagestrategie beim Investor M&G Real Estate.

Europa war weniger von sichtbaren Anzeichen einer Immobilienkrise betroffen als die USA und China, aber in Deutschland und Schweden kam es bei exponierten Kreditgebern zu starken Verkäufen.

Die Signa Group des österreichischen Immobilienmagnaten Rene Benko - Miteigentümer des New Yorker Chrysler Buildings - brach im November zusammen, was das Vertrauen weiter erschütterte.

"Wir haben es hier mit einer großen Immobilienkrise zu tun, die global ist", sagte Antoine Flamarion, Mitbegründer des Investors Tikehau Capital . "Es könnte einige Zeit dauern, bis sie sich auswirkt."

Die großen Banken sind bisher relativ ungeschoren davongekommen. Morgan Stanley zufolge haben große europäische Banken ihre CRE-Kredite zurückgefahren.

Dies könnte dazu führen, dass alternative Kreditgeber, die tendenziell stärker fremdfinanziert sind, wie z.B. Vermögensverwalter und Versicherer, für weitere Verluste aufkommen müssen. Nach Angaben der Bayes Business School machen sie bereits 20-30% der CRE-Kredite in Europa aus.

WEITER FALLEN?

Ob sich der Einbruch der Büropreise zu einer umfassenderen Krise ausweitet, wird zum Teil davon abhängen, ob Banken und Bauträger es vermeiden können, Verluste zu realisieren, bis die Kreditkosten sinken oder die Nachfrage zurückkehrt.

Einige Kreditgeber gehen bei faulen Krediten wieder nach dem Prinzip "extend and pretend" vor, eine beliebte Taktik nach der Finanzkrise 2007-09, um die Zwangsversteigerung von Immobilien zu vermeiden.

"Man verlängert und tut so, als ob, denn selbst wenn man die Zwangsvollstreckung durchführt, könnte man das Objekt auf dem aktuellen Markt wahrscheinlich nicht verkaufen", sagte Mathew Crowther, Managing Director beim Investor PGIM Real Estate, im Vorfeld der MIPIM.

In Märkten wie Großbritannien, wo die Preise schneller korrigiert haben, könnte die Talsohle der Immobilienpreise näher gerückt sein, während in Ländern wie Deutschland ein weiterer Rückgang erwartet wird. Rob Wilkinson, CEO des in Frankreich ansässigen Investors AEW, erwartet, dass die deutschen Büropreise in der ersten Hälfte dieses Jahres um weitere 10 % fallen werden.

"Letztes Jahr war eines der schwierigsten Jahre für die Kapitalbeschaffung überhaupt", sagte Selena Ohlsson, Direktorin für Immobilienkundenlösungen bei Federated Hermes, in Cannes. Aber sie sagte, dass das Interesse der Investoren zurückkehre, insbesondere aus dem Nahen Osten und dem asiatisch-pazifischen Raum: "Ich habe ein bisschen mehr Hoffnung als im letzten Jahr."

($1 = 0,9150 Euro)