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Original-Research: B-A-L Germany Vz. - von Sphene Capital GmbH

Einstufung von Sphene Capital GmbH zu B-A-L Germany Vz.

Unternehmen: B-A-L Germany Vz.
ISIN: DE000A2NBN90

Anlass der Studie: Update Report
Empfehlung: Buy
seit: 18.07.2022
Kursziel: EUR 2,30, Vz., (bislang EUR 2,50)
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Peter Hasler

Erfolgreiche Fremdkapitalfinanzierung
 
Nach der erstmaligen Aufnahme von Fremdkapital bestätigen wir unser Buy-
Rating für die Aktien der B-A-L Germany. Aus Kurs-Buchwert-Multiplikatoren
der Peergroup börsennotierter und unter HGB bilanzierender
Immobilienbestandshalter ermitteln wir für die B-A-L-Vorzüge auf Basis der
Consensus-Schätzungen 2023e ein Kursziel von EUR 2,30 je Aktie.
 
Erstmals ist es B-A-L Germany gelungen, Fremdkapital zum Leveraging des
Geschäftsmodells einzuwerben. Was für Immobilienbestandshalter eigentlich
den Normalfall darstellt, hat sich für B-A-L Germany bislang als schwierig
gestaltet. Zum einen sehen wir hierfür die Kaufpreise verantwortlich, die
B-A-L Germany typischerweise für eine Wohnung bezahlt: Weil sie sich meist
im niedrigen fünfstellen Euro-Bereich befinden, liegen sie unter der für
eine Bankenfinanzierung kritischen Schwelle. Zum anderen sind Banken
offenbar nicht gewillt, auf Portfolioebene - bei einem Sachanlagevermögen
von EUR 2,3 Mio. besitzt B-A-L Germany derzeit 81 Wohnungen - ohne eine
aufwendige (und damit prohibitiv teure) gutachterliche Bewertung jeder
einzelnen Immobilie, Kredite auszureichen. Folglich war B-A-L Germany
bisher ein brutto unverschuldeter Immobilienkonzern, wodurch nach unserer
Einschätzung signifikante Ertragspotenziale ungenutzt blieben.
 
Nun aber erhält B-A-L Germany Private Debt in Höhe von EUR 0,5 Mio. Bei
einer jährlichen Verzinsung von 3,0% ergibt sich bei zweistelligen
Anfangsmietrenditen, die B-A-L Germany auf Immobilienerwerbungen
typischerweise vereinnahmen kann, eine unmittelbare Erhöhung des
Unternehmenswertes. Die Laufzeit des Darlehens, das - aus unserer Sicht
ebenfalls vorteilhaft für B-A-L Germany - in mehreren kleinvolumigen
Tranchen abgerufen werden kann, liegt bei fünf Jahren.
Nach Unternehmensangaben konnte die Leerstandsquote im ersten Halbjahr
2022e auf 6% (Ende 2021e: 11%) verringert werden. Durch die von uns
erwartete Vollvermietung des Studentenwohnheims Mittweida zu Beginn des
Wintersemesters 2022/23 rechnen wir mit einer weiteren Verringerung der
Leerstandsquote auf 4%, so dass unser Ziel einer Quasi-Vollvermietung des
Immobilienbestands zum Jahresende 2022e erreicht würde. Gleichzeitig sehen
wir durch die in den vergangenen beiden Jahren durchgeführten
Sanierungsmaßnahmen das Bestandsportefeuille deutlich aufgewertet, was sich
bei Neuvermietungen in leicht steigenden Kaltmieten bemerkbar machen
sollte.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/24615.pdf

Kontakt für Rückfragen
Peter Thilo Hasler, CEFA
+49 (89) 74443558/ +49 (152) 31764553
peter-thilo.hasler@sphene-capital.de

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. 
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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