Einige der weltgrößten Investoren dringen immer tiefer in die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien ein, indem sie den sich zurückziehenden Banken Marktanteile abnehmen und auf ein Ende des starken Preisverfalls bei Immobilien wetten.

Die US-Fondsgesellschaften PGIM, LaSalle und Nuveen, die kanadischen Brookfield und QuadReal, die britischen M&G, Schroders und Aviva sowie die französische AXA erklärten gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters, dass sie ihr Kreditengagement im Immobilienbereich erhöhen wollen.

Die meisten konzentrieren sich auf Kredite für Logistik, Rechenzentren, Mehrfamilienhäuser und den hochwertigen Büromarkt. Der Bürosektor im Allgemeinen hat weiterhin zu kämpfen, was die Fonds abschreckt.

"Wenn ich mir unsere derzeit stärkste Wette anschaue, dann sind es wahrscheinlich Immobilienkredite", sagte Isabelle Scemama, die den 183 Milliarden Euro (198 Milliarden Dollar) schweren Bereich der alternativen Anlagen von AXA leitet.

LaSalle Investment Management, das weltweit 89 Milliarden Dollar verwaltet, erklärte, es wolle seine Investitionen in Immobilienkredite in den nächsten zwei Jahren um 40% auf etwa 7,6 Milliarden Dollar steigern, unter anderem in den Bereichen Vertrieb, Gastgewerbe und Studentenwohnungen.

Wetten auf Immobilienkredite sind nichts für schwache Nerven. Die weltweite Gewerbeimmobilienbranche, insbesondere Büroimmobilien, befindet sich immer noch im Griff des größten Einbruchs seit der Finanzkrise 2007-9.

Alternative Kreditgeber sind jedoch der Meinung, dass das Schlimmste überstanden sein könnte und sie attraktive Renditen erzielen können, wenn sich die Bewertungen erholen.

"In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass Kredite, die in der Talsohle eines Immobilienzyklus vergeben werden, in der Regel die niedrigsten Verzugsraten und die höchsten Renditen aufweisen", so Jack Gay, Global Head of Debt bei Nuveen.

GEPRIESEN OFFEN

Strengere Kapitalvorschriften für Banken - einschließlich neuer internationaler Standards, die als 'Basel Endgame' bezeichnet werden - und regionale Bankenzusammenbrüche in den USA haben den Markt weiter geöffnet, so die Fondsgesellschaften.

"Die Herausforderungen, mit denen die Banken konfrontiert sind, haben wirklich zu einem Rückgang der direkten (Kredit-)Vergabe für gewerbliche Immobilien geführt", sagte Nailah Flake, geschäftsführende Partnerin der Real Estate Group von Brookfield, die Möglichkeiten sieht, mehr Kredite zu vergeben.

Auch Private-Equity-Firmen mischen sich ein. Apollo Global Management hat seinen ersten speziellen europäischen Immobilienkreditfonds aufgelegt, der in diesem Jahr 1 Milliarde Euro erreichen soll, so eine mit der Angelegenheit vertraute Quelle.

Auch die Fondsmanagement-Abteilungen der großen Banken haben den Markt im Visier. Goldman Sachs Asset Management teilte am Montag mit, dass es seinen bisher größten Immobilienkreditfonds mit einer Kreditkapazität von über 7 Milliarden Dollar, einschließlich eines Teils des eigenen Kapitals und der Fremdfinanzierung, geschlossen hat.

In Großbritannien entfielen 41% der Immobilienkredite im Jahr 2023 auf Kreditgeber außerhalb des Bankensektors. Damit hat sich der Anteil von 19% neun Jahre zuvor mehr als verdoppelt, so die Daten der Bayes Business School, die auch zeigen, dass die Neuvergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien in Großbritannien ein Jahrzehnttestief erreicht hat.

In ganz Kontinentaleuropa ist der Anteil ebenfalls stetig auf 20-30% gestiegen, so Bayes.

Die wachsende Rolle von Investmentfonds bei der Kreditvergabe - bekannt als 'Schattenbankwesen' - beunruhigt die Regulierungsbehörden wegen der Ausfall- und Ansteckungsrisiken. Außerdem sind die Berichtspflichten für private Fonds lockerer als für Banken, was weniger Transparenz bedeutet.

Der Vizepräsident der Europäischen Zentralbank, Luis de Guindos, sagte im März, dass das Engagement von Nicht-Banken in gewerblichen Immobilien eines der größten Risiken für die Finanzstabilität in der Region sei.

"Ich finde es ziemlich besorgniserregend, dass (investierte) Rentengelder betroffen sind und die Fonds tun können, was sie wollen, ohne dass es auffällt", sagte Nicole Lux, Senior Research Fellow bei Bayes. ($1 = 0,9256 Euro) (Berichterstattung von Iain Withers in London, zusätzliche Berichterstattung von Matt Tracy in New York, Bearbeitung von Tommy Reggiori Wilkes und Susan Fenton)