Alstria office REIT : HGB Finanzbericht Q4 2023

2023

JAHRES ABSCHLUSS

HGB FINANZBERICHT

alstria office REIT-AG, Hamburg

JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR

VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

INHALTSÜBERSICHT

1. JAHRESABSCHLUSS

I. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. BILANZ

1. ANHANG

1. BILANZEID
2. BESTÄTIGUNGSVERMERK

Der Lagebericht der alstria office REIT-AG und der Konzernlagebericht sind nach §315 Abs. 5 HGB in Verbindung mit §298 Abs. 2 HGB zusammengefasst und im Geschäftsbe- richt alstria office REIT-AG veröffentlicht. Der Jahresabschluss und der mit dem Kon- zernlagebericht zusammengefasste Lagebericht der alstria office REIT-AG werden so- wohl beim Bundesanzeiger als auch auf der Website der Gesellschaft "www.alstria.de" veröffentlicht.

A. I. Gewinn- und Verlustrechnung alstria office REIT-AG

alstria office REIT- AG, Hamburg

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Amtsgericht Hamburg HRB 99204

		2023	2022
		EUR	EUR
1.	Umsatzerlöse	163.997.810,33	156.268.818,52
2.	Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	-868.402,31	576.781,66
3.	Gesamtleistung
163.129.408,02	156.845.600,18
4.	Sonstige betriebliche Erträge	27.582.622,35	129.880.412,26
5.	Materialaufwand
	Aufwendungen für bezogene Leistungen	-32.357.608,22	-32.075.018,72
6.	Personalaufwand
	a) Gehälter	-19.638.096,42	-21.263.556,61
	b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-2.573.735,91	-2.481.169,95
	(davon für Altersversorgung EUR 324.641,42; Vorjahr TEUR 401)
		-22.211.832,33	-23.744.726,56
7.	Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des	-61.570.917,74	-47.304.575,32
	Anlagevermögens und Sachanlagen
8.	Sonstige betriebliche Aufwendungen	-42.110.150,22	-42.142.264,83
9.	Ertäge aus Beteiligungen	18.171,45	0,00
	(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 0,00; Vorjahr TEUR 0)
10.	Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	3.490.687,12	3.363.696,32
	(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 3.490.687,12; Vorjahr
	TEUR 3.364)
11.	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	17.008.440,13	4.046.251,55
12.	Abschreibungen auf Finanzanlagen	-190.691.169,00	-69.686.277,18
13.	Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-59.577.279,56	-48.629.573,96
14.
Ergebnis nach Steuern	-197.289.628,00	30.553.523,74
15.	Jahresüberschuss/-fehlbetrag
-197.289.628,00	30.553.523,74
16.	Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	71.443.993,65	303.359.762,75
17.	Entnahmen aus der Kapitalrücklage	0,00	0,00
18.	Bilanzverlust/-gewinn	-125.845.634,35	333.913.286,49

1

A.II. Bilanz alstria office REIT-AG

alstria office REIT-AG, Hamburg

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Amtsgericht Hamburg HRB 99204

Aktiva							Passiva
		31.12.2023	31.12.2022			31.12.2023	31.12.2022
		EUR	EUR			EUR	EUR
A. Anlagevermögen			A. Eigenkapital
I. Immaterielle Vermögensgegenstände			I.	Gezeichnetes Kapital	178.561.572,00	178.291.272,00
Entgeltlich erworbene Lizenzen				(bedingtes Kapital EUR 17.479.700,00;
und ähnliche Rechte	519.964,22	389.378,25		Vorjahr TEUR 17.750)
				II.	Kapitalrücklage	81.110.665,94	80.840.365,94
II. Sachanlagen			IV.	Bilanzgewinn
1.	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	1.720.080.667,91	1.659.037.235,54		(davon Gewinnvortrag EUR 71.443.993,65; Vorjahr TEUR 303.359)	-125.845.634,35	333.913.286,49
2.	Technische Anlagen	2.979,68	16.481,94			133.826.603,59	593.044.924,43
3.	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	551.133,27	594.622,97	B. Rückstellungen
4.	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	123.478.615,60	167.995.870,77	1.	Sonstige Rückstellungen	33.952.816,64	37.515.292,71
		1.844.113.396,46	1.827.644.211,22			33.952.816,64	37.515.292,71
III. Finanzanlagen			C. Verbindlichkeiten
1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	309.248.225,66	532.838.098,93	1.	Beteiligungskapital	0,00	279.050,00
2.	Ausleihungen an verbundene Unternehmen	75.000.000,00	104.768.807,71	2.	Anleihen	1.081.897.784,66	1.433.908.940,97
3.	Beteiligungen	0,00	103.105,26	3.	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.144.828.762,49	901.233.689,49
4.	Sonstige Ausleihungen	94.432.299,85	94.432.299,85	4.	Erhaltene Anzahlungen	25.142.383,34	24.681.326,61
		478.680.525,51	732.142.311,75	5.	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.573.434,05	1.792.169,35
		2.323.313.886,19	2.560.175.901,22	6.	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	138.411,57	160.623,03
B. Umlaufvermögen			7.	Sonstige Verbindlichkeiten	54.027.723,58	91.467.210,19
I. Vorräte				(davon aus Steuern EUR 553.953,52 ; Vorjahr TEUR 0)
Unfertige Leistungen	22.199.250,25	23.067.652,56			2.308.608.499,69	2.453.523.009,64
				D. Rechnungsabgrenzungsposten	594.948,21	817.461,07
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	8.903.577,61	3.497.571,31
2.	Forderungen gegen verbundene Unternehmen	8.013.930,25	158.703.427,83
3.	Sonstige Vermögensgegenstände	1.395.223,38	1.269.922,23
		18.312.731,24	163.470.921,37
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	105.390.175,19	335.383.106,61
		145.902.156,68	521.921.680,54
C. Rechnungsabgrenzungsposten	7.766.825,26	2.803.106,09
		2.476.982.868,13	3.084.900.687,85			2.476.982.868,13	3.084.900.687,85

2

A.III. Anhang alstria office REIT-AG

alstria office REIT-AG, Hamburg

A. III. ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

3

		A.III. Anhang alstria office REIT-AG
INHALTSVERZEICHNIS
A.	III. ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023	3
1.	Allgemeine Hinweise	6
1.1.	Gesellschaftsrechtliche Grundlagen und angewandte Vorschriften	6
1.2.	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden	7
1.2.1.	Immaterielle Vermögensgegenstände	7
1.2.2.	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	7
1.2.3.	Übrige Sachanlagen	8
1.2.4.	Finanzanlagen	8
1.2.5.	Unfertige Leistungen	8
1.2.6.	Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und liquide Mittel	8
1.2.7.	Aktive Rechnungsabgrenzungsposten	8
1.2.8.	Rückstellungen	9
1.2.9.	Verbindlichkeiten und ähnliche Verpflichtungen	9
1.2.10.	Passive Rechnungsabgrenzungsposten	9
2.	Erläuterungen zur Bilanz	9
2.1.	Anlagevermögen	9
2.2.	Finanzanlagen	10
2.3.	Unfertige Leistungen	12
2.4.	Forderungen	12
2.5.	Aktive Rechnungsabgrenzungsposten	12
2.6.	Eigenkapital	14
2.7.	Rückstellungen	15
2.8.	Verbindlichkeiten	16
3. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung	19
3.1.	Gesamtleistung	19
3.2.	Sonstige betriebliche Erträge	20
3.3.	Materialaufwand	21
4

		A.III. Anhang alstria office REIT-AG
3.4.	Personalaufwand			21
3.5.	Sonstige betriebliche Aufwendungen	22
3.6.	Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	22
3.7.	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	22
3.8.	Zinsen und ähnliche Aufwendungen	23
3.9.	Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	23
4.	Sonstige Angaben			23
4.1.	Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag	23
4.2.	Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats	24
4.3.	Honorar für Prüfungs- und Beratungsleistungen	24
4.4.	Aktien				24
4.5.	Dividende	........................................................................................			25
4.6.	Aufsichtsrat			25
4.7.	Vorstand				27
4.8.	Mitarbeiter			27
4.9.	Mitarbeiterbeteiligungsprogramm	27
4.10.	Konzernverhältnisse			30
5. Angaben	gemäß	WpHG	(Wertpapierhandelsgesetz)	bzw.	MAR
(Marktmissbrauchsverordnung)		30
5.1.	Ad-hoc-Mitteilungen			30
5.2.	Mitteilung über Wertpapiertransaktionen	30
5.3.	Stimmrechtsmitteilung		30
6. Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG	31
Anlagenspiegel ………………………………………………………………………………………………………………………………….27

5

A.III. Anhang alstria office REIT-AG

1. ALLGEMEINE HINWEISE

1.1. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE GRUNDLAGEN UND ANGEWANDTE VORSCHRIFTEN

Die alstria office REIT-AG (im Folgenden auch kurz "alstria" oder "Gesellschaft") wurde am 20. Januar 2006 als deutsche GmbH unter dem Namen "Verwaltung Alstria Erste Hamburgische Grundbesitz GmbH" gegründet. Die Gesellschaft ist mit Gesellschafterbeschluss vom 5. Oktober 2006 formwech- selnd in die Rechtsform einer AG umgewandelt worden und firmierte dabei in Alstria Office AG um. Die Alstria Office AG ist mit Datum vom 17. November 2006 in das Handelsregister eingetragen wor- den. Damit wurden Formwechsel und neue Firma wirksam.

Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2007 in einen deutschen Real Estate Investment Trust (Ger- man REIT oder G-REIT) umgewandelt. Sie wurde am 11. Oktober 2007 als REIT-Aktiengesellschaft (nachstehend bezeichnet als "REIT-AG") in das Handelsregister eingetragen und firmiert seitdem als alstria office REIT-AG.

Die Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l., Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg, (nachfolgend "Ale- xandrite" oder die "Bieterin") hat am 13. Dezember 2021 ihre Entscheidung veröffentlicht, den Akti- onären der alstria office REIT-AG anzubieten, ihre auf den Inhaber lautenden Stückaktien der alstria office REIT-AG im Wege eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots zu erwerben. Bis zum Ende der Annahmefrist, am 3. Februar 2022 wurde dabei die Gesamtzahl, der für die Mindestannah- meschwelle zu berücksichtigenden alstria-Aktien überschritten und belief sich auf 91,63 % des Grund- kapitals. Die Gesamtzahl, der für die Mindestannahmeschwelle zu berücksichtigenden alstria-Aktien, wurde bereits am 11. Januar 2022 erstmals erreicht. Dies entsprach einem Anteil von 50,50 % des Grundkapitals. Damit war die Gesellschaft erstmalig am 11. Januar 2022 in den Konzernabschluss der obersten Muttergesellschaft der Alexandrite, der Brookfield Corporation (vormals Brookfield Asset Management Inc.), Toronto, Kanada (nachfolgend "Brookfield"), einzubeziehen. Die Brookfield Corporation stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis der Gesellschaften der Brookfield-Gruppe auf. Der Brookfield-Konzernabschluss ist auf der Homepage unter www.brookfield.com veröffentlicht. Zum Bilanzstichtag, dem 31. Dezember 2023, waren Brookfield 95,37 % der Anteile an der Gesellschaft zuzuordnen, so dass ein beherrschender Einfluss auf die alstria office REIT-AG angenommen werden kann. Damit wird die alstria office REIT-AG zum Stichtag als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss von Brookfield einbezogen.

REIT-AGs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer vollständig befreit. Daher ist die alstria office REIT-AG rückwirkend vom 1. Januar 2007 von diesen steuerlichen Verpflich- tungen ausgenommen.

Die alstria office REIT-AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft im Sinne des deutschen REIT-Geset- zes. Gemäß § 2 ihrer Satzung ist der Gegenstand des Unternehmens der Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern. Alle oben genannten Ziele unter- liegen den Bedingungen und Vorschriften des deutschen REIT-Gesetzes.

6

A.III. Anhang alstria office REIT-AG

Die alstria office REIT-AG ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Handelsregis- ternummer HRB 99204 eingetragen. Gesellschaftssitz und Firmenadresse der Gesellschaft ist Stein- straße 7 in 20095 Hamburg, Deutschland.

Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlä- gigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Dabei wurde der Posten Gesamtleistung als Zwischensumme eingefügt. Die Grundsteueraufwendungen werden als be- trieblicher Aufwand unter den Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. Soweit es sich um nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuern handelt, erfolgt der Ausweis unter den sonstigen be- trieblichen Aufwendungen.

Der Jahresabschluss umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023.

Der Lagebericht wurde in Anwendung der §§ 315 Abs. 5 HGB i.V.m. § 298 Abs. 2 HGB mit dem Lage- bericht des alstria Konzernabschlusses zusammengefasst und wird mit diesem zusammen veröffent- licht.

1.2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses sind die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsme- thoden maßgebend:

1.2.1. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmä- ßig abgeschrieben. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für immaterielle Vermögensge- genstände drei bis 23 Jahre.

1.2.2. GRUNDSTÜCKE, GRUNDSTÜCKSGLEICHE RECHTE UND BAUTEN

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten - und soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der be- triebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bilanziert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Ge- bäude 33,3 bis 50 Jahre. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Basis eines von einem unabhängigen Gutachter erstellten Wertgutachtens. Außerplanmäßige Ab- schreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden bei voraussichtlich dauernder Wert- minderung vorgenommen. Dies ist der Fall, wenn auch der Buchwert nach fünf Jahren über dem gut- achterlich festgestellten Zeitwert liegen würde. Mit Beginn der Berichtsperiode wird der Marktwert für Objekte mit zukünftig geplanten Investitionen wie folgt angepasst: Sofern in den kommenden fünf Jahren Investitionen geplant sind, wird für diese der Mehrwert der Investitionen entsprechend des dem Gutachten zugrunde liegenden Yields berechnet und dem Zeitwert hinzugefügt. Wäre diese Methode bereits in der Vorperiode angewendet worden, hätten sich keine Veränderungen ergeben.

7