BlackRock und M&G gehören zu den Vermögensverwaltern, die in diesem Monat die Rücknahmen von Immobilienfonds für das dritte Quartal aufgeschoben haben, wodurch sich der Gesamtwert der in der Schwebe befindlichen Fonds auf rund 15 Milliarden Pfund (18,2 Milliarden Dollar) erhöht.

Die jüngsten Aufschübe sind das vierte Mal, dass Immobilienfonds, die als offene Fonds bezeichnet werden, in Großbritannien seit der globalen Finanzkrise 2008/09 ihre Pforten geschlossen haben.

Das derzeitige Umfeld ist geprägt von den höchsten Inflationsraten seit rund 40 Jahren und einer Phase wirtschaftlicher Unsicherheit, die die Kapitalwerte von Gewerbeimmobilien in Großbritannien im Jahr 2022 um 13,3 % sinken ließ und damit die Gewinne aus dem Jahr 2021 wieder zunichte machte, wie Daten von CBRE diese Woche zeigten.

"Einige der institutionellen Fonds haben Gebäude zu Preisen auf dem Markt, die wir seit fast einem Jahrzehnt nicht mehr gesehen haben", sagte James Nicholls, Direktor des Central London Capital Markets Teams bei der Immobilienberatungsfirma Avison Young.

In den meisten Fällen akzeptieren die Anleger die Ausschluss- und Auszahlungsbeschränkungen für offene Immobilienfonds, um hohe Verluste bei schwer verkäuflichen Großobjekten wie Einkaufszentren und Bürokomplexen zu vermeiden.

Doch einige der am längsten leidenden Anleger erwägen, ihr Engagement zu reduzieren, sagen Branchenkenner, während die Aufsichtsbehörden versucht haben, die Unzulänglichkeiten zu beseitigen.

Die Financial Conduct Authority hat im Jahr 2020 ihre Besorgnis über das Missverhältnis zwischen Immobilienanlagen, deren Kauf und Verkauf Monate dauern kann, und Fonds, die mit dem Versprechen eines regelmäßigen oder sogar täglichen Handels verkauft werden, zum Ausdruck gebracht.

Die Marktaufsichtsbehörde hat eine Struktur eingeführt, die als Long-Term-Asset-Fonds bekannt ist und eine längere Kündigungsfrist für Auszahlungen vorsieht, aber Analysten sagen, dass dies kaum genutzt wird.

Vermögensverwalter verzögern in der Regel die Auszahlungen, wenn sie nicht in der Lage sind, alle Rücknahmeanträge für offene Fonds zu erfüllen, um sicherzustellen, dass die Kunden gleich behandelt werden.

Aber die Regelmäßigkeit solcher Sperrungen hat sowohl die Logik als auch das Renditeprofil dieser Art von Fonds in Frage gestellt, die dann oft gezwungen sind, viel größere Bargeldpositionen zu halten, um einen schnellen Anstieg der Abhebungen zu bewältigen.

Nicholls sagte, er erwarte, dass einige Fonds, die ihre Zahlungen aufgeschoben haben, "sich von einigen Anlagen trennen werden, um ihre Barreserven für den Fall aufzubauen, dass sie mit den Rücknahmen beginnen müssen".

POLITIK UND DIE PANDEMIE

Immobilienfonds wurden während der Finanzkrise 2008/09, nach dem Brexit-Votum 2016 und nach den COVID-19-Sperren im Jahr 2020 auf breiter Basis ausgesetzt. Einige Fonds, die sich an Kleinanleger richten, wurden seitdem geschlossen, ein Zeichen für die gesunkene Nachfrage in diesem Sektor.

Anleger zogen im Oktober 2022 184 Millionen Pfund aus britischen Immobilienfonds ab, nachdem die Geldmärkte durch die Steuerpläne der ehemaligen Premierministerin Liz Truss erschüttert worden waren, wie Daten des Marktbeobachters Calastone zeigten, obwohl sich diese Abflüsse in den folgenden Monaten verlangsamten.

Die Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken wird jedoch die Liquiditätsprobleme bei Immobilienfonds verschärfen, so Hani Redha, ein Multi-Asset-Portfoliomanager bei PineBridge.

"Viele Vermögenswerte wurden auf der Grundlage eines außergewöhnlich niedrigen Zinsniveaus bewertet und viele Investitionen wurden auf der Grundlage eines außergewöhnlich niedrigen Zinsniveaus strukturiert, so dass nach dieser Neubewertung eine Menge Neubewertungen vorgenommen werden müssen", sagte er.

Einige Investoren, wie Neil Meikle, Global Head of Real Assets bei abrdn, dessen 1,2 Milliarden Pfund schwerer UK Real Estate Fonds weiterhin offen ist, blicken hoffnungsvoll in die Zukunft. Er sagte, die Talsohle bei den gewerblichen Immobilienwerten in Großbritannien sei "nicht mehr weit entfernt".

Aber ohne eine Welle von Immobilienverkäufen ist es ein langsamer und unsicherer Prozess, diesen Boden zu finden.

Vorläufige Daten für das vierte Quartal zeigen, dass britische Institutionen Vermögenswerte im Wert von weniger als einer Milliarde Pfund veräußert haben. Dies ist der langsamste Zeitraum seit der ersten Erfassung der Daten im Jahr 2001, so der Indexanbieter MSCI.

Mehr Rücknahmeanträge könnten ein höheres Volumen an Zwangsverkäufen auslösen, wodurch die Werte der Vermögenswerte sinken, was wiederum zu schwächeren Renditen und potenziell häufigeren Abhebungen führen könnte, sagen die Analysten von Fitch.

Der BlackRock UK Property Fund arbeitet am Verkauf einer Reihe von Vermögenswerten, ein Prozess, der bereits vor den Rücknahmeaufschüben begonnen hat, so ein Sprecher von BlackRock.

Die Flut von Verschiebungen hat vor allem Fonds betroffen, die sich an institutionelle Anleger wie Pensionskassen richten, die nach dem Mini-Budget Ende September dringend benötigte Barmittel abziehen.

Diese Anleger könnten in Zukunft vor riskanten Anlagen wie Immobilien zurückschrecken, nachdem die steigenden Zinssätze ihre Defizite verringert haben.

Marc Devereux, Leiter der Anlageberatung bei der Rentenberatungsfirma Broadstone, sagte, dass eine stärkere Finanzierungsposition bedeutet, dass einige Rentensysteme nicht mehr länger Geld in Immobilien anlegen wollen. Er fügte hinzu, dass einige Systeme analysieren müssten, "ob die bestehenden Allokationen weiterhin angemessen sind".

($1 = 0,8240 Pfund)