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Deutscher Bürovermietungsmarkt 2015 mit Rekordumsatz - Bleibt uns die

Dynamik auch 2016 erhalten?

Frankfurt (ots) - Verhalten dynamisch, aber robust. So lässt sich

die aktuelle Lage in der deutschen Wirtschaft zum Jahresende 2015

wohl am besten beschreiben. Positive Aspekte überwiegen, allerdings

fast durchgängig begleitet von einem unüberhörbaren "Aber". Denn die

politischen, europolitischen, geopolitischen und

gesellschaftspolitischen Risiken zu Beginn des Jahres 2016 schlagen

zumindest szenarisch Schneisen auch in unsere wirtschaftliche

Wirklichkeit. Eine wichtige Nachricht für die exportorientierte

deutsche Wirtschaft freilich ist, dass die Rezession in Russland und

in einigen Schwellenländern überwunden scheint und auch Europa

allmählich aus dem Tal herausfindet. Nicht zu vergessen die starken

Konjunkturdaten aus den USA und aus Großbritannien. Von der Insel

droht aber im neuen Jahr die wohl größte Gefahr, sollten sich die

Briten im geplanten Referendum gegen einen Verbleib in der

Europäischen Union entscheiden. Hinzu kommen die nach wie vor

anhaltenden Unsicherheiten über den weiteren Konjunkturverlauf in

China. Der Börsensturz am ersten Handelstag des neuen Jahres lässt

zumindest Zweifel daran aufkommen, dass die Schwäche im Riesenreich

der Mitte überwunden ist. Nur zwei von zahlreichen Unwägbarkeiten und

Risiken, die 2016 lauern. Wie nervös die Finanzmärkte reagieren,

zeigt der DAX, der als Reaktion auf die Meldungen aus China um mehr

als 4 % an einem Tag nachgab. Unter anderem auch deshalb sind die

Wirtschaftsprognosen der Auguren verhalten optimistisch. Nach 1,7 %

im abgelaufenen Jahr sollte die deutsche Wirtschaft 2016 auf

Jahressicht lauf Consensus Economics um weitere 1,8 % wachsen. Die

fundamentale Situation von Unternehmen und Haushalten ist nach wie

vor gut und bleibt die Basis für weiteres Wachstum. Die sich daraus

ergebenden positiven Effekte für die Beschäftigung und die

Lohnentwicklung stimulieren den Konsum, der private Verbrauch wird

mehr denn je zu einer tragenden Säule der deutschen Wirtschaft.

Inwieweit und ob sich deren Dynamik auch 2016 tatsächlich fortsetzen

wird, ist zum Beginn des neuen Jahres freilich mit einigen

Fragezeichen zu versehen.

Positive und expansive Marktentwicklung setzt sich fort -

dynamisches Schlussquartal sorgt für Rekord

"Gute Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten sind gleichfalls die

Triebfeder für die deutschen Büromärkte. In einem solchen Umfeld

werden mögliche Umzugs- und Expansionsentscheidungen deutlich

leichter getroffen und letztendlich auch realisiert. Dies hat im

letzten Quartal des Jahres 2015 nochmals zu einem kräftigen Anstieg

der Umsätze geführt, vor allem einige großvolumige Vermietungen

konnten noch abgeschlossen werden", betont Dr. Frank Pörschke, CEO

JLL Deutschland.

Mit ca. 3,6 Mio. m² liegt das Umsatzvolumen zum Jahresende 2015

nach Informationen von JLL um 21 % über dem Vorjahresergebnis und hat

den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7 % übertroffen. Damals

fanden rund 3,4 Mio. m² Büroflächen neue Nutzer. Auch der

5-Jahresschnitt wurde deutlich um gut 19 % übertroffen. Das ist noch

einmal merklich mehr, als noch vor einigen Wochen abzusehen war.

Allein das vierte Quartal hat mit ca. 30 % zu diesem Ergebnis

beigetragen. "Ob ein solches Umsatzfeuerwerk auch 2016 erzielt werden

kann, bleibt abzuwarten, tendenziell dürfte der Umsatz aber leicht

nachgeben. Aber selbst ein leichter Nachfragerückgang müsste dann im

Lichte des Rekordjahres 2015 gesehen werden", so Timo Tschammler,

Mitglied im Management Board JLL Deutschland. Tschammler weiter: "Die

Abschlussfreude der Unternehmen spiegelt sich nicht nur in der

Umsatzstatistik wider, auch die Nettoabsorption als Gradmesser der

Expansionsaktivitäten hat sich positiv entwickelt. Zum Jahresende

2015 registrieren wir das höchste Niveau der letzten drei Jahre." Mit

den über alle Big 7 aggregierten ca. 1,1 Mio. m² (um die der belegte

Büroflächenbestand also gewachsen ist) ist der Fünf-Jahresschnitt um

ca. 36 % überschritten. Das Plus im Vergleich zum Vorjahr bewegt sich

bei rund 220.000 m².

In den letzten Wochen des Jahres 2015 wurden noch zahlreiche

großvolumige Abschlüsse getätigt, so dass sich im Vergleich zu den

vergangenen Jahren eine Steigerung von Deals ab 10.000 m² ausmachen

lässt. Bis Ende des Jahres waren es insgesamt 38 Abschlüsse und damit

etwas mehr als im 5-Jahresschnitt (2010-2014 mit 33). Mit diesen

Vermietungsabschlüssen wurde 2015 ein Volumen von insgesamt rund

735.000 m² generiert, gleichbedeutend einem signifikanten Plus von 40

% gegenüber dem Schnitt der vergangenen 5 Jahre. "Insgesamt stehen

die Märkte auf einem sehr breiten Fundament. Großabschlüsse allein

sind nicht grundsätzlich das Allheilmittel für hohe Umsatzvolumina,

sondern es bedarf daneben eines allgemein dynamischen

Marktgeschehens", betont Tschammler.

"Die immer noch vorhandene Sorge einiger Marktteilnehmer, dass

sich die Investmentmärkte von ihrem Fundament, den

Vermietungsmärkten, entfernen, erweist sich als nicht begründet. Im

Gegenteil, die insgesamt sehr gute Entwicklung der Vermietungsmärkte

in der Jahresbetrachtung sorgt dafür, dass sich die Lücke weiter

schließt", so Tschammler. Und weiter: "Hinzu kommt, dass sich das

Umsatzwachstum nicht nur auf die Top-Lagen konzentriert. Vor allem

Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche, dem EDV-Sektor und der

Industrie fokussieren sich aufgrund der geringeren Mietpreise

überwiegend auf Zweitlagen - ohne allerdings Abstriche hinsichtlich

der Flächen- und Ausstattungsqualität zu akzeptieren - und sorgen so

für flächendeckende Zuwächse."

Die Nachfrage in Berlin ist nicht zu toppen

Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt 2015 im

Jahresvergleich ein deutliches Umsatzwachstum in Düsseldorf (+46 %)

und Berlin (+43 %). In der Hauptstadt wurde mit knapp 880.000 m²

nicht nur ein Allzeithoch erreicht, auch konnte erstmals München vom

Umsatzthron gestoßen werden. Ebenfalls zweistellige Zuwächse konnten

in München und Köln registriert werden. Die anderen drei Hochburgen

Hamburg, Stuttgart und Frankfurt haben das Jahr mit einem leichten

Umsatzplus abgeschlossen.

Leerstände in allen Märkten auf Talfahrt

Der kumulierte Leerstand liegt Ende des Jahres 2015 bei 5,69 Mio.

m², erstmals seit 2002 unter der 6-Mio. m²-Grenze und 16 % unter dem

Vorjahresstand. Auch hier macht sich die dynamische Nachfrage des

Schlussquartals besonders bemerkbar, denn allein im Verlauf der

letzten 3 Monate sank der Leerstand um fast 450.000 m² (7 %). Die

Leerstandsquote über alle Big 7 hinweg hat mit einer aggregierten

Quote von 6,4 % zum Ende des Jahres einen neuerlichen Tiefpunkt

erreicht. Dies ist der niedrigste Stand seit 2002, im Vergleich zum

Vorjahr ein Rückgang um 1,2 Prozentpunkte. "Da sich die Nachfrage

auch 2016 auf einem hohen Niveau einpendeln wird und das spekulative

Neubauvolumen nach wie vor keine Angebotsschwemme signalisiert, wird

der Leerstand auch 2016 nochmals leicht fallen. Dies umso mehr, weil

die aktuelle Diskussion über die Unterbringung von Flüchtlingen im

laufenden Jahr anhalten wird und auch leerstehende Büroimmobilien

hinsichtlich ihrer Eignung intensiv geprüft werden", so Helge

Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Scheunemann

weiter: "Allein in den Big 7 haben wir ein Potenzial von ca. 800.000

m² identifiziert, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage

kommen könnten und zwar unabhängig von der individuellen baulichen

und rechtlichen Situation. Das sind komplett leerstehende Flächen mit

mindestens 5.000 m² verfügbarer Fläche. Theoretisch könnte bei

vollständiger Nutzung bzw. Umnutzung dieser Flächen die

Büro-Leerstandsquote auf deutlich unter 6 % sinken."

Fertigstellungen mit leichtem Rückgang in 2015

Im letzten Quartal des Jahres wurden Neubauflächen in einer

Größenordnung von rund 307.000 m² fertiggestellt, 25 % weniger als

noch vor 3 Monaten erwartet. "Dies zeigt, dass immer noch keine

signifikante und schon gar keine spekulativ geprägte Neubautätigkeit

im Gange ist", so Scheunemann. Das Fertigstellungsvolumen beläuft

sich 2015 insgesamt auf rund 870.000 m² damit um ca. 12 % unter dem

Vorjahresniveau. Im 12-Monatsvergleich zogen die

Fertigstellungsvolumina in allen Städten bis auf Düsseldorf und

Frankfurt an, die meisten Flächen kamen in Hamburg und München auf

den Markt. Für 2016 wird ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Mio. m²

erwartet. Von diesen stehen den suchenden Unternehmen aktuell nur

noch 448.000 m² zur Verfügung, der überwiegende Teil (65 %) ist

bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. "Solange der

Anteil der freien am Markt verfügbaren Neubauflächen konstant bei

rund einem Drittel liegt, sehen wir nach wie vor eher eine

Angebotsknappheit, die sich insofern nicht negativ auf die

Mietpreisentwicklung auswirken sollte. Dies gilt umso mehr, weil

Grundstückspreise aufgrund der Nutzungskonkurrenz in den begehrten

Lagen weiter ansteigen. Und vor diesem Hintergrund ist auch für 2017

aus heutiger Sicht keine Erhöhung der Neubauaktivitäten erkennbar, im

Gegenteil: das Fertigstellungsvolumen wird wieder unter die 1-Mio.-m²

Marke sinken", notiert Scheunemann.

Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter auf Wachstumskurs

Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in allen Städten

außer Köln und Düsseldorf gestiegen. Aggregiert schlägt für 2015 im

Spitzenmietpreisindex ein Plus von 3 % zu Buche, damit gemeinsam mit

2012 der stärkste Anstieg seit 2007. Da die Mieten auch in B-Lagen

angezogen haben, stiegen 2015 auch die Durchschnittsmieten insgesamt

und mit einem Plus von 4 % stärker als die Spitzenmieten. Ein

weiterer leichter Zuwachs von knapp 1 % bei den Spitzenmieten und

knapp 2 % bei den Durchschnittsmieten wird für das Jahr 2016

erwartet.

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