VERIANOS : Report 2022

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GE S C H Ä F T SBE R IC H T 2022

V ER I A NOS SE

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FI NA NZK EN NZ A H L EN AUF KONZER N EBEN E

				Veränderung
in TEUR	2022		2021	absolut

VERMÖGENS- UND KAPITALSTRUKTUR

Langfristiges Vermögen	19.461
Kurzfristiges Vermögen	15.344
Eigenkapital	5.902
Eigenkapitalquote (in %)	17,0 %
Langfristige Schulden	27.340
Kurzfristige Schulden	1.563
Bilanzsumme	34.805

18.611	850
13.008	2.336
9.456	-3.554
29,9 %
20.470	6.870
1.693	-130
31.619	3.186

UMSATZ- UND ERTRAGSLAGE

Umsatzerlöse (inklusive Erträge aus Beteiligungen)	1.774
Gesamtleistung	2.726
EBITDA	-2.521
EBIT	-2.562
Ergebnis vor Ertragsteuern	-3.771
Konzernjahresfehlbetrag	-3.554

1.730	44
3.119	-393
-2.024	-497
-2.079	-483
-3.043	-728
-3.004	-550

WEITERE KENNZAHLEN

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	-4.536
Cash Flow aus Investitionstätigkeit	-627
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit	6.106
Ergebnis je Aktie	-0,26
Mitarbeiter zum 31.12.	35

-4.982	446
1.376	-2.003
6.429	-323
-0,24	-0,02
31	4

STAMMDATEN

WKN / Symbol	A0Z2Y4 / VROS
ISIN	DE000A0Z2Y48
Wertpapierart	Inlandsaktie
Bezeichnung	VERIANOS SE
	Inhaberaktien o. N.
Handelssegment	Basic Board
Währung	EURO
Branche	Immobilien
Anzahl der Aktien	13.750.000 (aktuell)
Marktkapitalisierung	12,10 Mio. (31.12.2022)
Börse	Frankfurt (Xetra)

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I N H A LT

VORWORT DER GE SCH Ä F TSF Ü H R EN DEN DIR EK TOR EN	4
U N T ER N EH M EN	6
BER ICH T DE S V ERWA LT U NG SR ATS	8
L AGEBER ICH T
	I. GRUNDLAGEN DES KONZERNS	12
	II. WIRTSCHAFTSBERICHT	13
	III. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT	24
KON Z ER NA BSCH LUS S
	KONZERNBILANZ	30
	KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	32
	KONZERNEIGENKAPITALSPIEGEL	33
	KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG	34
	KONZERNANHANG	35
	ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS	54
	BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS	56
A NSCH R I F T EN / I M PR E S SU M	60

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VORWORT DER GESCH Ä F TSF Ü HR EN DEN DIR EK TOR EN

das Geschäftsjahr 2022 stand unter dem Einfluss der Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, des schnellen und deutlich gestiegenen Inflations- und Zinsniveaus und der einhergehenden Verunsicherungen am Immobilienmarkt bezüglich Rich- tung und Umfang der Preisentwicklungen.

Das operative Ergebnis (EBITDA) des Geschäftsjahres 2022 verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 497 auf TEUR -2.521, das Konzernergebnis verringerte sich im selben Zeitraum um TEUR 550 auf TEUR -3.554.

Wesentliche Einflussfaktoren hierbei waren, dass geplante und initiierte Objektveräußerungen aufgrund des starken Rückgangs des Transaktionsvolumens am Markt und der Diskrepanz der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Ver- käufern bewusst pausiert wurden. Ebenfalls wurde die Investitionstätigkeit bei steigender Anzahl geprüfter Ankaufsop- portunitäten konsequent zurückgefahren, da uns die realisierbaren Ankaufspreise aus Investorensicht noch nicht attraktiv genug erschienen. Folglich konnten Transaktionsgebühren und Co-Investment Erträge nicht im geplanten Umfang reali- siert werden und die erzielten Ergebnisse im Konzern und der SE lagen unter unseren Erwartungen.

Der Fokus unserer Aktivitäten lag auf der konsequenten Optimierung des Bestandsportfolios, um zukünftige Objektver- käufe und eine einhergehende Steigerung der Transaktions- und Beteiligungserlöse vorzubereiten. Zum Bilanzstichtag lag die Summe der Verkehrswerte aller Objekte in den von der VERIANOS Gruppe gemanagten, regulierten Investment- Fonds rund 26 % über den Einstandspreisen und damit leicht über dem Vorjahreswert.

STRATEGIE

Die bereits 2017 gestartete geographische und produktbezogene Diversifikation wurde im Geschäftsjahr 2022 konse- quent fortgesetzt. Durch die Einwerbung neuer Kapitalzusagen im Rahmen des finalen Closings für den European Opportunities -Fonds im ersten Quartal 2022 wurde die durch die BaFin regulierte KVG-Plattform weiter ausgelastet. Unser Ziel bleibt unverändert, diese durch die Auflage weiterer Fonds in Zukunft noch stärker auszulasten, um im mittleren Marktsegment an den relevanten Märkten in Europa investieren zu können. Daneben wollen wir auch unsere Aktivitäten im nicht regulierten Bereich in Form von Joint Ventures ausweiten.

Nach wie vor ist unsere Zielsetzung, als Co-Investor gemeinsam mit unseren Anlegern und Kunden durch die Transformation von Immobilien bei kontrolliertem Risiko überdurchschnittliche Investmentrenditen zu realisieren.

GESCHÄFTSFELDER

Neben der Diversifizierung unserer Investment-Aktivitäten sehen wir durch die Folgen der Marktveränderungen Chancen für die Ausweitung unserer Dienstleistungsaktivitäten, die wir in den kommenden Jahren ergreifen wollen. Insbesondere im Bereich der ESG- und Restrukturierungsberatung für institutionelle Immobilienhalter, als operativer Partner im Aufbau und Turnaround von Immobilienportfolien durch internationale Investoren sowie im Bereich Real Estate M&A sehen wir einen Bedarf für eine professionelle Transaktionsbegleitung.

AKTIE UND KAPITALMARKT

Im Geschäftsjahr 2022 wurde die erste Tranche unserer Unternehmensanleihe 2022/25 (ISIN DE000A30VG50) mit einem Volumen von EUR 11 Mio. im Rahmen eines Private Placements erfolgreich bei Investoren platziert.

Entsprechend der allgemeinen Verunsicherung an den Immobilienmärkten und unserer Unternehmensentwicklung ent- wickelte sich die Aktie innerhalb des Geschäftsjahres negativ.

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MARKTSITUATION

Der Immobilienmarkt steht derzeit weiterhin unter dem Einfluss wesentlicher Unsicherheitsfaktoren. Insbesondere Inflations - und Zinsentwicklung, ein gegenüber den Vorjahren vermindertes Transaktionsvolumen und die deutliche Zu- rückhaltung der Banken bei Finanzierungen stellen viele Marktakteure vor große Herausforderungen. Wir gehen davon aus, dass diese Unsicherheitsfaktoren mindestens über den gesamten Verlauf des Geschäftsjahres 2023 anhalten werden und in einzelnen Marktsegmenten zu deutlichen Korrekturen führen können. Aufgrund des strukturellen Nach- frageüberhangs im Segment Wohnen, des hohen Liquiditätsbestands bei Investoren sowie des "Inflationsschutzes" der Sachwerte erwarten wir jedoch keine breite Korrektur über den gesamten deutschen Immobilienmarkt hinweg sondern vielmehr insbesondere liquiditätsinduzierte Investmentopportunitäten.

In Spanien, insbesondere unserem regionalen Schwerpunkt Valencia, konnte sich das Preisniveau gestützt durch die Nachfrage internationaler Investoren nach Wohnimmobilien erneut positiv entwickeln.

AUSBLICK

Nach unserer bewussten Investitionszurückhaltung gehen wir davon aus, in den kommenden 18-24 Monaten mit un- seren Investment-Strategien von strukturellen Marktveränderungen und den vorgenannten Marktunsicherheiten profi- tieren zu können.

Mit dem European Opportunities Fonds konnten wir im ersten Quartal 2023 bereits zwei attraktive Investmentoppor- tunitäten in Mailand und Valencia umsetzen und erwarten eine deutliche Ausweitung unserer Investment-Aktivitäten. Zeitgleich planen wir selektive Verkäufe in unseren Investment Strategien in Valencia, Barcelona und im Rheinland in den Segmenten Wohnen und Gewerbe. Bei dem im Rahmen eines Joint Ventures erworbenen Entwicklungsgrundstück erwarten wir im Laufe des Jahres den Abschluss des Genehmigungsverfahrens.

Insgesamt gehen wir davon aus, mit einem deutlich steigenden Transaktionsvolumen in den folgenden Geschäftsjahren eine Verstetigung und wesentliche Steigerung unserer Geschäftsergebnisse erzielen zu können.

DANK

Und auch dieses Jahr danken wir:

• allen Kolleginnen und Kollegen von VERIANOS, deren persönliches Engagement die Basis für unseren gemeinsamen Erfolg ist
• unseren Kunden und Geschäftspartnern für Ihr Vertrauen und die Zusammenarbeit
• unseren Aktionären und Anleiheinvestoren ebenfalls für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung

Köln, im Mai 2023

Diego Fernández Reumann

Tobias Bodamer