Das als Paradies mit Schildkröten und weißen Sandstränden angepriesene Forest City-Projekt von Country Garden im Bundesstaat Johor in der Nähe von Singapur soll nach seiner Fertigstellung im Jahr 2035 auf vier zurückgewonnenen Inseln 700.000 Menschen auf 7.000 Hektar beherbergen.

Nach sieben Jahren hat Country Garden 20 Milliarden Ringgit (4,3 Milliarden Dollar) in das Projekt investiert, so Forest City, was weit von den ursprünglich geplanten 100 Milliarden Dollar entfernt ist. Heute, da die Entwicklung noch nicht abgeschlossen ist, beherbergt es weniger als 10.000 Menschen - etwa 1 % seines Ziels.

Forest City ist zum Sinnbild für die Risiken geworden, die Country Garden und einige seiner chinesischen Konkurrenten mit ihrem schuldenfinanzierten Bauboom nicht nur im Inland, sondern auch auf den Auslandsmärkten eingegangen sind.

Da Country Garden mit einem schwachen Cashflow und einem Berg von Rückzahlungsverpflichtungen zu kämpfen hat, werden die Aussichten von Country Garden, zusätzliches Kapital für das Projekt bereitzustellen, nach Ansicht von Analysten immer schwieriger. Es ist auch unwahrscheinlich, dass der chinesische Entwickler in absehbarer Zeit einen Ertragsschub durch das Projekt erfährt.

Ende letzten Monats erklärte Forest City, dass das Projekt trotz der Probleme im Zusammenhang mit der "politischen Landschaft und der Einmischung, der wirtschaftlichen Stabilität und der Regierungspolitik" wie geplant fortgesetzt wird.

"Das Unternehmen ist auch jederzeit bereit, die Entwicklungspläne von Forest City nach 2025 zu überprüfen und neu zu bewerten, wenn sich ein aktueller Bedarf dafür ergibt", sagte es, ohne auf seine Pläne oder die Bedeutung des Datums 2025 einzugehen.

Forest City, ein Joint Venture zwischen Country Garden und einem privaten malaysischen Unternehmen, das vom Sultan von Johor und der Regierung des Bundesstaates unterstützt wird, wurde seit seiner Gründung im Jahr 2016 von Problemen geplagt, die von Umwelt- bis hin zu regulatorischen Fragen reichen.

Da der finanzielle Druck auf Country Garden zunimmt, wird die Hilfe der malaysischen Regierung für den Erfolg des Projekts entscheidend sein. Möglicherweise muss das Unternehmen externe Investoren hinzuziehen, um das Projekt wiederzubeleben, sagte Foo Gee Jen, Group Managing Director bei der Immobilienagentur und -beratung CBRE-WTW.

"Ich glaube, dass sie das Projekt aufteilen und Joint-Venture-Partner einladen müssen, um einen Teil der Vermögenswerte zu verwerten. Das wird die Entwicklung von Forest City beschleunigen", sagte er.

Das Büro des malaysischen Premierministers Anwar Ibrahim reagierte nicht auf Anfragen zu den Finanzproblemen des Bauunternehmens.

HAUSWAHRHEITEN

Forest City sagt, dass jeden Monat etwa 55.000 Menschen seine Verkaufsgalerie besuchen und zwei Hotels mit zusammen 600 Zimmern, darunter ein Fünf-Sterne-Golf-Resort, "immer ausgebucht sind".

"Sehen heißt glauben", sagte Forest City in einer E-Mail-Antwort.

Was Reuters auf einer kürzlichen Reise gesehen hat, sah ganz anders aus.

Leere, von Palmen gesäumte Straßen führten zu einem Einkaufszentrum, in dem unter anderem eine Karaoke-Lounge, ein Vogelnestmuseum und ein Kräutermedizinladen geschlossen waren.

In dem vierstöckigen Einkaufszentrum waren nur etwa ein Dutzend Geschäfte geöffnet, und das Reinigungspersonal war in der Überzahl. Eines der Hotels stand weitgehend leer, und die Bar auf dem Dach des Hotels blieb geschlossen, obwohl die Eigentümer im Februar gegenüber Reuters erklärt hatten, dass sie im März wieder öffnen würde.

Auf der Verkaufsgalerie war eine riesige Nachbildung der Siedlung zu sehen, auf der viele Wohnblöcke als "ausverkauft" oder "schnell verkauft" gekennzeichnet waren. Doch innerhalb einer Stunde sahen sich nur wenige Familien den großen Ausstellungsraum an.

Mehrere Immobilienmakler sagten, dass die Nachfrage nach Wohnungen gering sei, da potenzielle Käufer wegen der niedrigen Belegungsrate, Umweltbedenken und der fehlenden wirtschaftlichen Entwicklung besorgt seien.

"Die Leute wollen nicht in einen Block kaufen, in dem nur wenige Bewohner leben", sagte ein Makler, der aufgrund der Sensibilität des Themas nicht genannt werden wollte.

Ein anderer Makler sagte, sein Kunde wolle eine Wohnung nach drei Jahren verkaufen, da er mit dem Tempo der Entwicklung unzufrieden sei.

Forest City gab an, dass bisher 28.000 Wohneinheiten fertiggestellt wurden, von denen mehr als 80% an Käufer aus mindestens 30 Ländern verkauft wurden.

ZIEL DER ANLEIHEGLÄUBIGER

Country Garden hat im Vergleich zu einigen seiner chinesischen Konkurrenten weniger Offshore-Projekte. Einige Analysten gehen davon aus, dass Forest City ein Ziel für einige der Inhaber seiner Dollar-Anleihen sein könnte, wenn der Bauträger nicht in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten zu erfüllen.

"Das Grundstück selbst ist wertvoll", sagte ein in Singapur ansässiger Anleihegläubiger von Country Garden und wies gleichzeitig auf die Komplikationen hin, die der Umgang mit einem Joint-Venture der lokalen Regierung mit sich bringt.

Letzten Monat erklärte die malaysische Zentralbank, dass die lokalen Banken ihr Engagement bei Country Garden aufgrund der Sorge um die finanzielle Belastung des Unternehmens begrenzt hätten.

Anwar, Malaysias Premierminister, hat Forest City zu einer "speziellen Finanzzone" erklärt, um Investitionen anzuziehen, was Forest City nach eigenen Angaben bei der Vermarktung helfen würde.

Anwar hat sich nicht dazu geäußert, warum seine Regierung Anreize einführt, aber Analysten meinen, es könnte an den jüngsten finanziellen Schwierigkeiten von Country Garden liegen, an der negativen Publicity, die das Projekt in der Vergangenheit erfahren hat, und an dem Überangebot an Immobilien in Johor, dem größten Bundesstaat Malaysias.

Für einige Bewohner von Forest City sind die im Vergleich zu Singapur niedrigeren Preise und der ruhige Lebensrhythmus jedoch genau das Richtige.

"Wenn ich nicht geschäftlich in meiner Heimat zu tun hätte, würde ich gerne dauerhaft hier leben. Es ist so entspannend und die Preise sind erschwinglich", sagte die chinesische Staatsbürgerin Yang Ming Han, in ihren 30ern, gegenüber Reuters.

"Obwohl die Immobilienpreise nicht gestiegen sind und es keine gute Investition im Vergleich zu Immobilien in Singapur ist, ist es wirklich schön, hier zu leben."

Loh Wee Loon, der an fünf Unternehmen in Forest City beteiligt ist, ist zuversichtlich, dass Chinas Immobilienschuldenkrise keine Probleme aufwerfen wird.

"Ich glaube nicht, dass die Probleme in China ein Problem sind. Es ist ein anderes Management und ich bin auch zuversichtlich, weil Forest City den Rückhalt des Sultans von Johor hat."

($1 = 4,6710 Ringgit)

($1 = 1,3599 Singapur-Dollar)