Während die von der US-Notenbank in den letzten zwei Jahren vorgenommene Anhebung der Zinssätze dem gesamten US-Immobilienmarkt einen Dämpfer versetzte, traf es die Hausvermieter - vom kleinen Bauunternehmer bis zum Reality-TV-Star - wie ein Vorschlaghammer.

Fragen Sie einfach Tarek El Moussa, den Star von HGTVs "The Flipping El Moussas" und ehemaligen Co-Moderator des auf Immobilien und Renovierung spezialisierten Senders "Flip or Flop".

Wie kann ich [die Zinssätze] berücksichtigen? Letztes Jahr wurde ich in den Hintern getreten. Ich habe eine Menge Geld verloren. Und das ist einfach die Realität des Geschäfts, sagte El Moussa.

In der Tat ist das "house flipping" - also die Investition in ein Einfamilienhaus und dessen Renovierung mit der Absicht, es gewinnbringend zu verkaufen - seit den Höhenflügen während der COVID-19-Pandemie zurückgegangen. Laut dem Immobiliendatenanbieter ATTOM Data Solutions ist die Zahl der Amerikaner, die als Investoren auf dem Wohnungsmarkt tätig sind, zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2023 um 38,85% gesunken. Bis zum vierten Quartal 2023 sank der Anteil der von Investoren gekauften Häuser im Jahresvergleich um 11%, so ein Bericht der Immobilien- und Hypothekenfirma Redfin.

Dennoch gaben Immobilieninvestoren 2023 in den USA 32,3 Mrd. USD für Häuser aus, verglichen mit 33,6 Mrd. USD ein Jahr zuvor, und Flipper kauften im vierten Quartal 2023 26% der Häuser im untersten Preissegment, so Redfin.

FRENETISCHER MARKT

HGTVs El Moussa kaufte im Jahr 2021 91 Häuser - was ihm eine durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung von 600.000 Dollar einbrachte. Dann stiegen die Hypothekenzinsen an, die Hausverkäufe in Südkalifornien brachen ein und er sah sich mit einem Bestand konfrontiert, den er nicht loswerden konnte.

Das Verkaufen von Eigenheimen funktioniert am besten in einem frenetischen Käufermarkt, in dem die Preise bei zunehmenden Transaktionen steigen, so Chen Zhao, Redfins Senior Economist. Nachdem die US-Notenbank im März 2022 begonnen hatte, die Zinsen zu erhöhen, um die Inflation zu senken, hielten sich Käufer und Verkäufer zurück, was zu einem Stillstand auf dem Immobilienmarkt führte.

Die Zinssätze erreichten schließlich im Oktober ein Zwei-Dekaden-Hoch von fast 8 %, und der daraus resultierende Markt hat Investoren mit dem gleichen Problem konfrontiert wie Hauskäufer - begrenzter Bestand und laue Nachfrage.

Die Zinsen haben sich etwas entspannt: Freddie Mac gab am Donnerstag bekannt, dass die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek bei 6,87% liegt. Dennoch ist die derzeitige Situation ein auffallender Unterschied zum Beginn der Pandemie, als Hypothekenzinsen unter 4% und eine erhöhte Nachfrage einen saftigen Gewinn versprechen konnten.

GERINGERE MARGEN, PROBLEME BEI DER ARBEIT

Für Elisa Covington, eine in der San Francisco Bay Area ansässige Investorin, schwankte die Kapitalrendite im Jahr 2021 oft zwischen 60 und 70 %, gelegentlich sogar bei 100 %, sagte sie.

"Im Jahr 2021 und Anfang 2022 erzielten meine Projekte viel höhere Renditen", sagte Covington. "Aber in diesem Jahr entsprach die Gewinnspanne für die meisten meiner Projekte meinen Erwartungen" von 30 bis 40 %.

Die fehlende Nachfrage von Eigenheimkäufern würde es Investoren, die nach Einfamilienhäusern suchen, leichter machen, aber der reduzierte Bestand hat dies weitgehend aufgewogen und die Akquisitionstrends beeinträchtigt.

Julio Martinez, Miteigentümer und Makler bei JATS Properties in Los Angeles, sagte: "2023 war irgendwie seltsam." Er hat im vergangenen Jahr nur sechs Häuser erworben, und selbst das war darauf zurückzuführen, dass einige der Immobilien zwangsversteigert waren. Wäre das nicht der Fall gewesen, "hätten wir wahrscheinlich nur ein oder zwei gekauft".

Einige Bauunternehmen sagen, dass die Abkühlung der Investitionen in Eigenheime das Neugeschäft beeinträchtigt hat. Ghulam Mustafa, Eigentümer des in New York ansässigen Unternehmens Sahara Builders, sagte, dass der Rückgang der Vollsanierungsprojekte seiner Firma seit der Pandemie einen Gewinnrückgang von 40 % von 2021 bis Ende 2023 verursacht hat.

Das letzte Jahr war viel langsamer als die Pandemie, sagte Mustafa.

Für Bauunternehmen, die keine neuen Häuser bauen, wird das stetige Angebot an Projekten in Ermangelung von Komplettsanierungen durch kleinere Renovierungsprojekte für bestehende Hausbesitzer ersetzt, sagte Zhao von RedFin.

Bei Hausverkäufern haben niedrigere Gewinne die Zahl der Arbeitskräfte, die sie für Renovierungen einstellen können, verringert, was den Verkauf verlangsamen kann.

Martinez von JATS Properties musste sich von einem Vollzeit-Handwerker trennen, sagte er. Sein Familienunternehmen ist nicht nur als Immobilienmakler und -verwalter tätig, sondern auch als Hausverwalter, so dass der Verlust an Arbeitskräften bedeutet, dass er sich weniger um Hausverkaufsprojekte kümmert.

"Wir mussten unsere Projekte verlangsamen und sie an unsere Kunden ausleihen", sagte Martinez. "Normalerweise haben wir Vorrang, weil es unsere Mitarbeiter sind. Aber wenn wir nicht die Mittel haben, um unsere eigenen Projekte zu finanzieren, lassen wir sie an den Häusern unserer Kunden arbeiten. Das nimmt uns die Last der Kosten für diese Mitarbeiter vom Hals."

VERBLASSENDE STERNE

In Anbetracht der geringen Umsätze diversifizieren die Immobilienmakler ihre Aktivitäten.

Martinez, bei dem das Transaktionsvolumen 2023 gegenüber 2021 um die Hälfte zurückging, begann, besicherte Darlehen an aufstrebende Investoren zu vergeben. Und El Moussa, der sich auf Verluste aus unverkauften Flipper-Projekten einstellen musste, ist dazu übergegangen, Hauskaufverträge im Großhandel zu kaufen und an Investoren zu verkaufen - Geschäfte, die in der Regel geringere Margen abwerfen, aber weniger riskant sind als das traditionelle Flippern.

"Um mich auf die bevorstehenden Verluste vorzubereiten, habe ich aufgehört, Häuser zu kaufen, um sie zu verkaufen, und mich nur noch auf den Großhandel konzentriert", sagte er.

Auch in der Reality-TV-Landschaft der Hausvermieter hat sich die Geschichte verändert.

Nach Angaben von iSpot.TV, einem Unternehmen für die Messung von Fernsehwerbung, sind die Werbeeinnahmen von HGTV von einem Vier-Jahres-Hoch von 42,7 Mio. $ im Jahr 2021 auf 32,6 Mio. $ im Jahr 2023 gesunken, obwohl HGTV weiterhin einen dominierenden Anteil in seinem Marktsegment hält.

Shows wie The El Moussas haben zunehmend Diskussionen über Preise, langsame Umsätze und die Preisbeschleunigung in Südkalifornien integriert, um die Zuschauer bei der Stange zu halten, so Loren Ruch, Leiter des Bereichs Home Content bei HGTV. Bei der Entwicklung der Sendungen liegt der Schwerpunkt auf eigenständigen Zweitwohnungen, z. B. einem Gästehaus, und dem Mehrgenerationenwohnen.

"Die Leute geben vielleicht nicht so viel Geld für Design- oder Renovierungsprojekte aus, also schauen wir uns auch eine Reihe von Sendungen an, die preislich erschwinglicher sind und bei denen vielleicht nicht so viel abgerissen wird, sondern die sich tatsächlich auf den Raum und die Ausstattung konzentrieren", sagte Ruch. (Berichterstattung durch Amina Niasse; Bearbeitung durch Dan Burns und Anna Driver)