QUALITAS LIMITED 
Die Mittel, die für Transaktionen zur Verfügung stehen, nehmen zu, da Investoren wie Pensionsfonds, Staatsfonds und Versicherungsgesellschaften auf der Suche nach satten Renditen sind, die auf den heutigen Aktienmärkten schwer zu finden sind, insbesondere im angeschlagenen Immobiliensektor.
Der australische Immobilienspezialist Qualitas, zu dessen Geldgebern auch die Abu Dhabi Investment Authority gehört, hat sein verwaltetes Vermögen seit Mitte 2022 auf 8 Mrd. AUD (5,07 Mrd. $) fast verdoppelt, wobei etwa die Hälfte des Anstiegs seit Juni dieses Jahres erfolgte.
PGIM Real Estate mit Sitz in den USA will in den nächsten Jahren weitere 1 Milliarde Dollar in das Land investieren, so der Leiter des australischen Immobiliengeschäfts Steve Bulloch.
"In den letzten 12 bis 18 Monaten haben wir ein viel größeres Interesse von institutionellen Anlegern festgestellt und viele sehen darin einen attraktiven Einstiegspunkt zur Diversifizierung ihrer Portfolios", sagte er.
Diese Schritte sind Teil des stetigen Wachstums von Kreditgebern, die keine Banken sind, in einem Markt, in dem vier Banken - Commonwealth Bank, National Australia Bank, Westpac und ANZ Group - immer noch den Großteil aller Kredite vergeben.
Mit einem Anteil von etwa 5 % an den gesamten Finanzanlagen im Jahr 2022 sind bankfremde Kreditgeber in Australien ein Winzling im Vergleich zu den vom Internationalen Währungsfonds geschätzten 50 % weltweit.
Aber die Kreditvergabe an Nicht-Banken ist gewachsen und erreichte im letzten Jahr ein Volumen von mehr als 600 Milliarden AUD, einschließlich der Kreditgeber, die sich auf Privatkundenkredite konzentrieren. Einem Bericht der Reserve Bank of Australia (RBA) vom März zufolge expandieren die Kreditgeber in den Wohnungs- und Gewerbebau, da die Banken die Kreditvergabe verlangsamen oder sich zurückziehen.
JUICY RETURNS
Investoren können mit Renditen von 9% bis 11% rechnen, mit der zusätzlichen Sicherheit von Krediten, die mit realen Vermögenswerten wie Eigentumswohnungen oder Lagerhäusern verpfändet sind, oft mit einem Eigenkapitalpuffer von 30% bis 40%, sagte Paul Notaras, Executive Director bei Barings Real Estate Australia.
Die saftigen Renditen bedeuten höhere Kosten für die Kreditnehmer. Die RBA hat im März den Aufschlag gegenüber einem größeren Bankkredit auf etwa 200 Basispunkte für Unternehmenskredite aller Art festgesetzt.
Dennoch sind Kreditgeber, die keine Banken sind, eine willkommene Quelle für Kredite in einer Zeit, in der die Banken die Kreditvergabe an Bereiche des Immobiliensektors, die traditionell als risikoreich gelten, wie z.B. den Bausektor, verlangsamt haben, so Notaras.
Im letzten Geschäftsjahr meldeten 2.213 Baufirmen Insolvenz an, der höchste Stand seit 2013, da die Bauunternehmen zwischen höheren Kosten und Festpreisverträgen eingeklemmt sind.
Daten der Aufsichtsbehörde zeigen, dass die vier großen Banken seit Juni 2022 durchschnittlich 1 % pro Quartal an neuen Krediten für Gewerbeimmobilien vergeben haben, ein Niveau, das zuletzt während der Pandemie zu beobachten war, mit Schwerpunkt auf Büro- und Wohnungsbau.
Stärkere aufsichtsrechtliche Kontrollen und geringere Risikobereitschaft haben die Großbanken dazu veranlasst, erstklassigen Immobilienunternehmen den Vorzug zu geben, so Andrew Schwartz, Mitbegründer von Qualitas.
"Die traditionellen Finanziers haben ihre Beleihungsquoten gesenkt und die Art der Kreditnehmer, mit denen sie Geschäfte machen wollen, eingeschränkt.
Bei Wohnbauprojekten zögern die Banken, mehr als 40% bis 45% des Projektwerts zu beleihen, während private Kreditgeber bis zu 65% gehen können, so Notaras von Barings.
Anleihen sind für viele Kreditnehmer ohne Rating im mittleren Marktsegment unerschwinglich und die Emission immobilienbezogener Anleihen befindet sich auf einem Rekordtief. Nach Angaben von Dealogic wurden bis September 299 Mio. AUD aufgenommen, was etwa einem Zehntel des Durchschnitts des vergangenen Jahrzehnts entspricht.
IMMER NOCH WÄHLERISCH
Selbst für alternative Kreditgeber bleiben die am stärksten gebeutelten Segmente wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien ein schwieriges Unterfangen, da höhere Zinssätze die Preise drücken und Heimarbeit und Online-Shopping die Aussichten für das Mietwachstum verschlechtern.
Stattdessen zieht es die Geldgeber zu Unternehmen, die für den chronisch unterversorgten australischen Wohnungsmarkt bauen, insbesondere im aufkeimenden Build-to-Rent-Sektor, sowie zum robusten Markt für Lagerhallen und Industrieimmobilien.
Die Partnerschaft zwischen Qualitas und der Abu Dhabi Investment Authority in Höhe von 1,45 Mrd. AUD wird sich auf den Wohnungssektor konzentrieren.
"Ich kann nur vermuten, dass das daran liegt, dass die Banken sie nicht machen wollen und die großen Institutionen zu viel haben", sagte Qualitas' Schwartz.
"Wir sagen: Büro, interessant, aber weniger überzeugend."
($1 = 1,5815 australische Dollar)
