PSP SWISS PROPERTY AG Medienmitteilung
13. November 2018
Quartalsergebnis per 30. September 2018
PSP Swiss Property mit erfolgreichen Vermietungsaktivitäten. Die Leerstandsprognose per Jahresende 2018 wird auf 5% verbessert. Die Ebitda-Prognose für das Geschäftsjahr 2018 wird bestätigt.
Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) liegt mit CHF 134.8 Mio. innerhalb der Erwartungen der Gesellschaft. Für das Geschäftsjahr 2018 wird die Ebitda-Prognose (ohne Bewertungseffekte) von CHF 240 Mio. bestätigt. Aufgrund erfolgreicher Vermietungsaktivitäten rechnet PSP Swiss Property per Ende 2018 mit einer tieferen Leerstandsquote von 5%.
Immobilienportfolio und Vermietungsaktivitäten
Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende September 2018 CHF 7.384 Mrd. (Ende 2017: CHF 7.046 Mrd.). Bereits im Q1 2018 wurde das von Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. erworbene Immobilienportfolio integriert. Die Büroliegenschaften sind alle zentral gelegen und in einem hervorragenden Zustand. Die Akquisition passt strategisch bestens in das bestehende Anlageportfolio und stärkt die Stellung von PSP Swiss Property insbesondere in der Westschweiz. Im Weiteren wurde das Grundstück einer ehemaligen Baurechts-Liegenschaft in Bern erworben. Im Frühjahr 2018 wurde der Neubau "Grosspeter Tower" in Basel fertiggestellt und ins Anlageportfolio umklassifiziert. Entstanden ist eines der markantesten Bauwerke der Stadt mit Hotel und Büroräumlichkeiten. Zur Portfoliooptimierung wurden eine Liegenschaft in Petit-Lancy (Genf) und ein Entwicklungsprojekt in Rheinfelden verkauft. Auch die Liegenschaften an der Bernerstrasse Süd 167/169 in Zürich und an der Route des Arsenaux 41 in Fribourg stehen kurz vor dem Verkauf.
Die Vermietungsaktivitäten wurden seit Mitte Jahr erfolgreich weitergeführt. Der Leerstand von 6.8% per Mitte 2018 wurde auf 6.1% per Ende September 2018 gesenkt. Bei den folgenden Liegenschaften sind grössere Vermietungserfolge erwähnenswert: Peter-Merian-Strasse 88/90 und "Grosspeter Tower" (beide in Basel), Wasserwerkstrasse 10, 12 / Stampfenbachstrasse 109 (Zürich) sowie Bahnhofplatz 2 (Biel). Vom gesamten Leerstand sind 1.2-Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2018 auslaufenden Mietverträgen (CHF 29.1 Mio.) waren per Ende September 2018 97 % erneuert bzw. verlängert.
Entwicklungsprojekte
Bei den laufenden Entwicklungsprojekten wurden weitere Fortschritte erzielt. Bis Anfang 2019 werden die Renovationsarbeiten an der Liegenschaft Hardturmstrasse 161, Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West abgeschlossen sein. Diese Liegenschaft hat durch ihr neues Erscheinungsbild und einen modernen Innenausbau mit flexibel gestaltbaren Bürogrundrissen stark an Attraktivität gewonnen.
Erfreulich ist auch der Fortschritt beim Neubau "ATMOS" (ehemals "Orion") in Zürich-West. Die beiden alten Gebäude an der Förrlibuckstrasse 178/180 und Hardturmstrasse 181/183/185 wurden mittlerweile komplett zurückgebaut. Anfang Oktober 2018 wurde der Grundstein für den Neubau gelegt. PSP Swiss Property investiert rund CHF 130 Mio. in dieses Projekt, das bis Anfang 2021 fertiggestellt werden sollte. Mit dem neuen Geschäftshaus (23'600 m2 vermietbare Fläche) wird die Positionierung in Zürich-West erheblich gestärkt. Durch die kürzlich erfolgte Vermietung an On, Zürich, eine innovative Schweizer Laufschuhmarke, sind bereits 45% der Flächen vorvermietet.
Seit März 2017 befindet sich auch die "Residenza Parco Lago" in Paradiso (Lugano) im Bau. Hier werden rund CHF 80 Mio. investiert, überwiegend für Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung dürfte gegen Anfang 2020 erfolgen. Sämtliche Einheiten werden veräussert; die Vermarktung hat dieses Jahr begonnen.
Beim Grossprojekt "Bahnhofquai/-platz" gegenüber dem Zürcher Hauptbahnhof gab es einen Rückschlag. Die beiden Liegenschaften am Bahnhofplatz 1 und Bahnhofquai 9/11/15 wurden Ende August 2018 durch einen Grossbrand massiv beschädigt (1. Bauetappe des Gesamtprojekts). Am 15. Oktober 2018 konnten die Aufräum- und Sicherungsarbeiten aufgenommen werden. Die noch bestehenden denkmalgeschützten Fassaden sollen erhalten und die Gebäude im bisherigen Erscheinungsbild wieder aufgebaut werden. Nach dem heutigen Wissensstand wird sich die 1. Etappe um rund 1.5 Jahre verzögern und die Arbeiten werden bis Mitte 2021 dauern. Die Brandursache ist weiterhin Gegenstand der polizeilichen Ermittlungen. Glücklicherweise wurden die Etappen 2 (im Bau) und 3 (in Überprüfung) durch den Grossbrand nicht beeinträchtigt.
Im Rahmen der Portfoliooptimierung wurde im 3. Quartal 2018 die Immobilie an der Rue de Berne 6 in Genf zu einer Entwicklungsliegenschaft umklassifiziert. Zurzeit werden verschiedene Optionen evaluiert, die alle eine umfangreiche Renovation beinhalten.
Erfolgswirksam werden die ersten Projektentwicklungen, welche nach Fertigstellung ins Anlageportfolio umklassifiziert werden, ab dem Geschäftsjahr 2020. Einzig beim Wohnprojekt "Residenza Parco Lago" in Paradiso, wo sämtliche Wohneinheiten zum Verkauf stehen, werden durch die Anwendung von IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden) bereits ab dem laufenden Geschäftsjahr erste Verkaufserlöse erfasst.
Quartalsergebnis Januar bis September 2018 (9 Monate)
Durch die Anwendung von IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden) wurden die Vorjahresperiode Q1-Q3 2017 sowie das FY 2017 "restated". Die Gewinne aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen werden neu nach der sogenannten Percentage-of-Completion-Methode erfasst. Die Anwendung von IFRS 15 hatte keinen wesentlichen Einfluss auf das Q1-Q3 2017 bzw. FY 2017.
Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) betrug in der Berichtsperiode CHF 134.8 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 137.8 Mio.). Das Ergebnis entspricht zwar einer Abnahme um CHF 3.0 Mio. oder 2.2% gegenüber der Vorjahresperiode, liegt jedoch im Rahmen der Erwartungen der Gesellschaft. Denn in der Vorjahresperiode fielen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen um CHF 9.4 Mio. höhere Erträge an. Positiv in der Berichtsperiode ist vor allem, dass der Liegenschaftsertrag um CHF 4.7 Mio. oder 2.3% auf CHF 208.9 Mio. gestiegen ist. Die Zunahme resultierte in erster Linie aus dem Portfoliokauf (Edmond de Rothschild), und die damit zusammenhängenden aktivierten Eigenleistungen stiegen um CHF 2.0 Mio. auf CHF 3.9 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 1.9 Mio.).
Der Betriebsaufwand stieg um CHF 1.6 Mio. auf CHF 43.4 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 41.8 Mio.). Der Finanzaufwand sank um CHF 2.1 Mio. auf CHF 16.9 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 19.0 Mio.).
Der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) erreichte CHF 220.3 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 164.8 Mio.). Die Steigerung um CHF 55.6 Mio. gegenüber der Vorjahrsperiode resultierte hauptsächlich aus der Aufwertung um CHF 107.6 Mio. (Q1-Q3 2017: Aufwertung um CHF 17.7 Mio.). Davon stammten CHF 91.5 Mio. aus der Portfoliobewertung Mitte 2018 und CHF 16.0 Mio. aus der Neubewertung der Anlageliegenschaft "Grosspeter Tower" in Basel und der Entwicklungsliegenschaft "ATMOS" in Zürich-West per Ende September 2018. Auch das vom Grossbrand beschädigte Projekt "Bahnhofquai/-platz" in Zürich wurde einer Wertanalyse unterzogen, was jedoch keine Bewertungsdifferenz zur Folge hatte.
Bedingt durch die Portfolioaufwertung erhöhte sich der Steueraufwand um CHF 35.2 Mio. auf CHF 55.7 Mio. (Q1-Q3 2017: CHF 20.5 Mio.). Zu beachten ist auch, dass im 3. Quartal 2017 erstmals der neue tiefere Unternehmenssteuersatz im Kanton Waadt berücksichtigt wurde. Daraus resultierte in der Vorjahresperiode Q1-Q3 2017 ein positiver Effekt (Auflösung von latenten Steuern) in der Höhe von CHF 17.0 Mio.
Der Reingewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 4.80 (Q1-Q3 2017: CHF 3.59). Der Reingewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte), welcher die Basis für die Dividendenausschüttung ist, betrug CHF 2.94 (Q1-Q3 2017: CHF 3.00).
Per Ende September 2018 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 88.61 (Ende 2017: CHF 86.96). Zu beachten ist hier die am 11. April 2018 erfolgte Dividendenausschüttung von CHF 3.40 pro Aktie. Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 106.71 (Ende 2017: CHF 104.22).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.065 Mrd. (Ende 2017: CHF 3.989 Mrd.) - entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.7% (Ende 2017: 54.0%) - bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.571 Mrd. bzw. 34.0% der Bilanzsumme (Ende 2017: CHF 2.491 Mrd. bzw. 33.7%). Unter Ausklammerung von Finanzschulden für eine Festgeldanlage in der Höhe von CHF 125 Mio. betrug die Fremdkapitalverschuldung 32.9%. Per Stichtag Ende September 2018 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei sehr tiefen 0.89% (Ende 2017: 0.99%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.2 Jahre (Ende 2017: 3.6 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 910 Mio. zur Verfügung.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
Marktumfeld und Ausblick 2018
PSP Swiss Property erwartet, dass sich das prognostizierte Wirtschaftswachstum positiv auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken wird. Auch für Ladengeschäfte sind die Aussichten an zentralen Standorten wesentlich besser als in Randregionen. Der Akquisitionsmarkt für Geschäftsliegenschaften dürfte hart umkämpft bleiben. Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung von Arealen und Projekten sowie aktiven Vermietungen. Zukäufe werden primär in den strategischen Hauptmärkten anvisiert, sofern sie langfristig Mehrwerte ermöglichen.
Für das Geschäftsjahr 2018 wird der Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von CHF 240 Mio. bestätigt (2017: CHF 242.2 Mio.). Bei den Leerständen per Ende 2018 wird neu mit einer tieferen Quote von 5% gerechnet (bisherige Prognose: unter 6%; Ende September 2018: 6.1%).
Kennzahlen Q1-Q3 2018
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 20171 | 9M 20171 | 9M 2018 | +/-2 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 272 454 | 204 272 | 208 929 | 2.3% |
EPRA like-for-like Veränderung | % | -1.1 | -1.3 | 0.5 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 83 253 | 17 739 | 107 559 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen) | CHF 1 000 | 19 614 | 19 420 | 9 982 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften) | CHF 1 000 | 627 | 308 | 2 346 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 5 043 | 4 341 | 7 502 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 256 890 | 164 751 | 220 317 | 33.7% |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF 1 000 | 177 738 | 137 765 | 134 797 | -2.2% |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 242 187 | 186 929 | 184 550 | -1.3% |
Ebitda-Marge | % | 81.5 | 81.9 | 81.2 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 7 384 243 | 7 570 275 | 2.5% | |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 988 560 | 4 064 572 | 1.9% | |
Eigenkapitalquote | % | 54.0 | 53.7 | ||
Eigenkapitalrendite | % | 6.6 | 7.3 | ||
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 2 491 087 | 2 570 976 | 3.2% | |
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme | % | 33.7 | 34.04 | ||
Portfoliokennzahlen | |||||
Anzahl Anlageliegenschaften | Stück | 157 | 165 | ||
Bilanzwert Anlageliegenschaften | CHF 1 000 | 6 383 901 | 6 742 834 | 5.6% | |
Brutto-Rendite | % | 4.2 | 4.2 | 4.1 | |
Netto-Rendite | % | 3.5 | 3.6 | 3.5 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 8.2 | 6.1 | ||
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften | Stück | 12 | 11 | ||
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 661 892 | 640 828 | -3.2% | |
Personalbestand | |||||
Periodenende/Vollzeitstellen | Personen | 86/81 | 92/88 | ||
Kennzahlen pro Aktie | |||||
Gewinn pro Aktie (EPS)5 | CHF | 5.60 | 3.59 | 4.80 | 33.7% |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge5 | CHF | 3.87 | 3.00 | 2.94 | -2.2% |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.406 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7 | CHF | 86.96 | 88.61 | 1.9% | |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern7 | CHF | 104.22 | 106.71 | 2.4% | |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 92.35 | 95.05 | 2.9% |
1 | Restated aufgrund erstmaliger Anwendung von IFRS 15, Erlöse aus Verträgen mit Kunden. |
2 | Differenz zu Q1-Q3 2017 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2017. |
3 | Der "Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge" entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des "Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge". |
4 | Exkl. Fremdkapital über total CHF 125 Mio., welches in Form von Festgeld angelegt ist: 32.9%. |
5 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
6 | Für das Geschäftsjahr 2017. Barauszahlung erfolgte am 11. April 2018. |
7 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32
Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar
www.psp.info/Finanzberichte
www.psp.info/Praesentationen
Heute, 10:30 Uhr (CET): Telefonkonferenz (Q&A only) in Englisch
Schweiz / Europa · +41 (0)58 310 50 00
Grossbritannien · +44 (0)207 107 06 13
USA · +1 (1)631 570 56 13
Weitere Einwahlnummern · https://media.choruscall.ch/documents/Attended_DI_numbers.pdf
Agenda
Publikation FY 2018 · 26. Februar 2019
Ordentliche Generalversammlung 2019 · 4. April 2019
Publikation Q1 2019 · 7. Mai 2019
Publikation H1 2019 · 15. August 2019
Publikation Q1-Q3 2019 · 12. November 2019
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