LEG Immobilien : Rede unseres Vorstandsvorsitzenden zur Hauptversammlung

LEG Immobilien SE

Rede des Vorstandsvorsitzenden

Lars von Lackum

Hauptversammlung

23. Mai 2024, Düsseldorf

- Es gilt das gesprochene Wort -

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Kundinnen und Kunden,

liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unserer LEG, meine sehr verehrten Damen und Herren,

es gibt viele gute Gründe für virtuelle Formate. Die Hauptversammlung gehört für uns explizit nicht dazu. Wir haben uns deshalb auch in diesem Jahr bewusst dafür entschieden, unsere Hauptversammlung wieder in Präsenz durchzuführen. Vielen Dank für Ihre Teilnahme und ein herzliches Willkommen auch von mir und dem gesamten Vorstandsteam!

Sie können es an der Stimmung hier im Saal spüren:

Ihr Unternehmen hat sich inmitten der Großkrisen der vergangenen Jahre einmal mehr als resilient erwiesen. Wir blicken mit viel Optimismus in die Zukunft.

Lassen Sie mich im Folgenden auf drei Fragen eingehen:

• Was hat Ihre LEG 2023 erreicht?
• Was steht 2024 an?
• Wie stellen wir uns zu wohnungs- und gesellschaftspolitischen Themen?

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Zunächst ein kurzer Blick zurück: 2023 war aufgrund des in seiner Höhe historisch einmaligen Rückgangs der Immobilienwerte und damit einhergehend eines Buchverlustes in Milliardenhöhe wahrlich kein einfaches Jahr.

Aber Ihre LEG geht aus dem immobilienwirtschaftlichen Krisenjahr 2023 gestärkt hervor. Das hat im Wesentlichen zwei Gründe:

Zum einen ist unser Geschäftsmodell ausgesprochen stabil.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist weiterhin von einem zunehmenden Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Dies betrifft insbesondere das Marktsegment des bezahlbaren Wohnens. Genau in diesem Teil des Marktes sind wir mit unseren rund 167.000 Wohnungen tätig.

Die meistgesuchte Mietwohnung Deutschlands hat zwei Zimmer, 64 Quadratmeter und kostet 556 Euro Kaltmiete. Die angebotenen Wohnungen seien allerdings oft größer und deutlich teurer. So eine Anfang Mai veröffentlichte Auswertung von ImmoScout24.

Wenn das mal keine Punktlandung für unser Produkt ist!

Wir bieten einer halben Million Menschen in Deutschland ein gutes und bezahlbares zu Hause. Derzeit liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 420 Euro für die Standard-LEG- Wohnung, die im Durchschnitt exakt 63 Quadratmeter groß ist.

Genau deshalb halten uns unsere Mieterinnen und Mieter im Schnitt rund elfeinhalb Jahre lang die Treue.

Das kommt auch in der rekordhohen Vermietungsquote von 97 bis 98 Prozent zum Ausdruck, womit ein Großteil unserer Bestände strukturell vollvermietet ist.

Zudem dürfen wir voller Stolz sagen: Wir haben schlicht Vieles richtig gemacht.

Bereits im November 2022 haben wir als erstes Unternehmen im Sektor ein

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Maßnahmenpaket geschnürt, das vor allem auf die Schaffung von Liquidität zur Innenfinanzierung abzielt. Damit haben wir uns konsequent auf ein Umfeld höherer Inflationsraten und höherer Refinanzierungskosten eingestellt.

Wir haben das Geld zusammengehalten und auch Ihnen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, mit der Aussetzung der Dividende im vergangenen Jahr Einiges abverlangt. Umso mehr bedanken wir uns für Ihre Geduld.

Ihr Verzicht und unser Fokus auf Liquiditätsschaffung haben sich gelohnt:

• Wir haben unsere ehrgeizigen finanziellen und operativen Ziele für das Jahr 2023 erfüllt, teilweise sogar übertroffen.
  Konkret heißt das: Wir konnten unsere zentrale Steuerungskennzahl, den AFFO, um 66,5 Prozent auf 181,2 Millionen Euro steigern. Damit lagen wir nochmals leicht oberhalb unserer Gewinnprognose, die wir im Jahresverlauf 2023 mehrfach angehoben hatten.
  Der AFFO ist deutlich liquiditätsorientierter als der in der Branche lange weit verbreitete und stark buchhalterisch ausgerichtete FFO I. Der FFO I setzt aus unserer Sicht in Zeiten, in denen es auf eine hohe Ausgabendisziplin ankommt, das falsche Signal. Der AFFO reflektiert dagegen deutlich besser den erwirtschafteten und frei verfügbaren Cashflow.
  Eine neue Steuerungskennzahl zu etablieren ist kein Pappenstiel. Aber es hat sich gelohnt: Das gesamte LEG-Team hat die Umstellung auf den AFFO von Anfang an mit großem Einsatz unterstützt und damit die Ausgaben deutlich reduziert.
  Das ist alles andere als selbstverständlich und verdient ein großes Dankeschön an die Kolleginnen und Kollegen aus allen Regionen und Bereichen!
  In der Folge sind die Investitionen je Quadratmeter 2023 ohne Abstriche an der Substanzqualität um rund 14 Prozent zurückgegangen.

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Auch aus Ihren Reihen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, erfahren wir viel Zuspruch für unser Konzept der Cash-Fokussierung, dem zwischenzeitlich weitere Immobilienunternehmen folgen.

• Bei der Finanzierung ist die LEG weiterhin stark aufgestellt. Und in Zeiten wie diesen ist das wichtiger denn je. Ihr Unternehmen profitiert dabei von einem exzellenten
  Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt.
  Bis Mitte 2025 stehen weder gedeckte noch ungedeckte Fälligkeiten an, also weder auslaufende Darlehen noch fällige Anleihen.
  Unsere durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen aktuell bei
  1,59 Prozent bei einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,9 Jahren. Unsere Verschuldungsquote liegt bei 47,9 Prozent.
  Trotz rückläufiger Inflation und einer leichten Belebung am Transaktionsmarkt gehen wir absehbar aber nicht von einer Rückkehr zur Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre aus.
  Um das höhere Zinsniveau zu reflektieren, haben wir unser mittelfristiges Ziel für die Verschuldungsquote, den Loan to Value oder LTV, daher auf 45 Prozent angehoben.
• Zusätzlich haben wir große Fortschritte im Bereich Nachhaltigkeit erzielt. Als erstes deutsches Wohnimmobilienunternehmen haben wir bereits im November 2023 von der Science-Based-Targets-Initiative eine wissenschaftliche Bestätigung unserer Dekarbonisierungsziele erhalten. Unseren CO2-Fußabdruck konnten wir 2023 erneut senken, und zwar um vier Prozent auf nun 27,3 kg CO2-Äquivalente je Quadratmeter.
• Und wir liefern auch in Sachen Dividende wieder ab: Vorstand und Aufsichtsrat werden Ihnen heute eine Dividende in Höhe von 2,45 Euro je Aktie vorschlagen. Wir

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bieten Ihnen diese sowohl als Bardividende oder auch ganz oder teilweise als Aktiendividende an.

Der Dividendenvorschlag entspricht der Ausschüttung von 100 Prozent des AFFO und damit der im November 2022 beschlossenen neuen Dividendenpolitik. Im Dividendenvorschlag nicht enthalten sind dagegen erzielte Verkaufserlöse. Mit unserem Dividendenvorschlag tragen wir einerseits dem starken operativen Ergebnis Rechnung, gleichzeitig stärken wir andererseits unsere Bilanz, indem die Nettoverkaufserlöse in Höhe von 55 Millionen Euro im Unternehmen gehalten werden.

Kurzum: Das Geschäftsjahr 2023 war schwierig, aber wir haben es erfolgreich gemeistert. Wir sind mit dem Ergebnis sehr zufrieden und hoffen, dass Sie diese Einschätzung teilen. Lassen Sie uns dazu im weiteren Verlauf und auch am Rand der Versammlung gerne in den persönlichen Dialog gehen.

Damit komme ich zum zweiten Teil meiner Rede:

Was steht nun im laufenden Jahr 2024 an?

Der Rückblick zeigt: Wir haben im November 2022 die richtigen Entscheidungen getroffen, um Ihre LEG dauerhaft auf das "neue Normal" gestiegener Zinsen auszurichten. Frei nach dem Motto: "Never change a running system" werden wir unseren Vier-Punkte-Plan zur Fokussierung auf Kapitaleffizienz daher auch 2024 weiter fortsetzen. Wir haben uns hierbei wiederum ambitionierte Ziele vorgenommen.

Punkt eins unserer liquiditätsorientierten Strategie betrifft die Verbesserung der Kostenstrukturen und die Optimierung des operativen Geschäfts.

Vor dem Hintergrund der großen Nachfrage nach Wohnraum gehen wir von einer weiterhin dynamischen Entwicklung der Mieten aus, die angesichts gestiegener Löhne und Haushaltseinkommen gleichzeitig leistbar bleiben.

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Konkret heißt das: Wir rechnen dieses Jahr mit einem Mietwachstum von 3,2 bis 3,4 Prozent. Anders als im Vorjahr steht dabei im geförderten Bestand keine Anpassung der Kostenmieten an, die somit stabil bleiben. Mit einem Plus von 3,5 Prozent im Gesamtportfolio im ersten Quartal 2024 und 4,1 Prozent im frei-finanzierten Bereich sehen wir uns hier auf Zielkurs.

Bei den Bestandsinvestitionen bleiben wir zurückhaltend und planen mit Ausgaben von rund 32 Euro je Quadratmeter. Damit investieren wir weiterhin deutlich in den Erhalt und die Verbesserung der Qualität der Bestände, nämlich circa fünf Monatskaltmieten, und damit deutlich mehr als die meisten privaten Eigentümer in Deutschland. Bei der energetischen Verbesserung nutzen wir dabei verstärkt die erweiterten öffentlichen Fördermöglichkeiten. Davon profitieren unsere Mieterinnen und Mieter und wir als Unternehmen gleichermaßen.

Punkt Zwei betrifft die weitere Umsetzung unseres LEG-Verkaufsprogramms mit über 5.000 Wohnungen.

Dabei gilt: Wir wollen verkaufen - aber nicht um jeden Preis. Das ist zum einen wörtlich zu verstehen, denn wir verkaufen nicht unter Buchwert.

Zum anderen trennen wir uns insbesondere von Beständen, die unter oder über unserem normalen Qualitätsstandard liegen und optimieren so unser Portfolio. Das sind zum Beispiel sanierungsbedürftige oder randständige Objekte auf der einen Seite sowie fertiggestellte Neubauten auf der anderen.

Trotz unserer strikten Preisdisziplin ist uns auch im Vorjahr der ein oder andere Verkauf gelungen. Aufgrund unserer erfolgreichen liquiditätsschonenden Maßnahmen standen wir dabei nicht unter Zugzwang. Und das war und ist auch gut so.

Denn erfreulicherweise nimmt das Transaktionsgeschäft aktuell wieder etwas an Fahrt auf. Noch sind nicht alle Käufer zurück am Markt, aber das Interesse steigt zusehends. Vor allem in den letzten Wochen erleben wir eine zunehmende Dynamik. Im Vorjahr war der Markt dagegen noch weitgehend eingefroren.

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Seit Jahresbeginn haben wir insgesamt bereits rund 2.200 Einheiten veräußert und Verkaufserlöse im Volumen von über 200 Millionen Euro realisiert - nach 155 Millionen Euro im gesamten Vorjahr. Und das soll längst nicht das letzte Wort für dieses Geschäftsjahr gewesen sein.

Wie üblich stand bei unseren Verkäufen äußerste Preisdisziplin im Fokus, so dass die Veräußerungen insgesamt oberhalb des Buchwertes umgesetzt werden konnten.

Aktuell steht der Quadratmeter bei der LEG mit durchschnittlich 1.624 Euro in den Büchern, was einer Bruttorendite von 4,8 Prozent entspricht.

Gestatten Sie mir in diesem Zusammenhang noch einige Worte zur Bewertung unseren Portfolios.

Der Net Tangible Asset, kurz NTA, liegt derzeit bei 127,69 Euro je Aktie.

Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis der leicht anziehenden Transaktionstätigkeit und der absehbaren Bodenbildung bei den Preisen für Wohnimmobilien rechnen wir für das erste Halbjahr 2024 allenfalls mit einem moderaten Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens im Bereich von 1 bis 3 Prozent.

Wie zahlreiche Branchenexperten gehen wir davon aus, dass die Talsohle bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Jahresverlauf 2024 durchschritten sein wird. Diese Entwicklung hätte zur Folge, dass sich die deutliche Lücke zwischen NTA und Börsenwert je Aktie weiter schließen sollte.

Mit einer steigenden Anzahl an Transaktionen verbessert sich zudem die Grundlage für die Bewertung von Portfolien. Das gilt natürlich auch für unser eigenes LEG- Bewertungsmodell. Das gilt aber auch für die externe Bewertung, der wir das LEG-Portfolio regelmäßig unterziehen. Die externe neutrale Bewertung - bisher durch CBRE und künftig durch PWC - ist uns wichtig, um die Validität und die Glaubwürdigkeit unserer Annahmen

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zu unterstreichen.

Punkt 3 betrifft den Run-Off des kleinen, aber kapitalintensiven Nicht-Kerngeschäfts der Projektentwicklung.

Wir sind hier schneller unterwegs als ursprünglich angenommen.

Im Klartext heißt das: Wir haben derzeit noch drei begonnene Bauprojekte. Diese führen wir mit verbleibenden Investitionen von 67 Millionen Euro bis Mitte kommenden Jahres zu Ende. Danach ist Schluss.

Neuvermietungsmieten von 20 Euro und mehr sind einfach nicht unser Produkt.

Und auch die Klimafrage im Gebäudesektor entscheidet sich im Bestand, nicht im Neubau.

Daher liegt unser Fokus zukünftig zu 100 Prozent im Bestandsgeschäft.

Punkt vier auf unserer strategischen Agenda betrifft unsere bezahlbaren Lösungen zur Dekarbonisierung der Wohnungswirtschaft.

Unsere grünen Innovationen entwickeln sich rasant, sodass ich hier nur kurz einige Highlights anspreche:

• Im Dezember 2023 hat unser smartes, KI-gestütztes Thermostat termios Pro die offizielle Zertifizierung für den hydraulischen Abgleich erhalten. Die Optimierung bestehender Heizsysteme mit termios ist die Klimaschutzmaßnahme mit dem besten Verhältnis von investiertem Euro zu eingesparter Tonne CO2.
• Im September 2023 haben wir gemeinsam mit einem erfahrenen Kälte- Klimabetrieb-Betrieb die dekarbo GmbH gegründet. Wo die Optimierung bestehender Heizanlagen nicht möglich ist, kümmert sich das Unternehmen innerhalb von zwei Tagen um den professionellen Einbau und die Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen - im LEG-eigenen Bestand und im Drittgeschäft.

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• Apropos Drittgeschäft: Das nimmt bei RENOWATE, unserem Experten für die serielle Sanierung, mit mittlerweile sechs namhaften externen Kunden aus der Wohnungswirtschaft deutlich Fahrt auf.

Die enge Zusammenarbeit und der intensive Dialog mit unseren Partnerunternehmen sind wesentliche Erfolgsfaktoren für unsere LEG-eigenenStart-Ups.

Genau das wünsche ich mir auch im öffentlichen Diskurs - womit ich beim dritten Teil meiner Rede bin: Unserer Positionierung zu gesellschafts- und wohnungspolitischen Themen.

Die Wohnungspolitik der vergangenen Jahre und Jahrzehnte ist gekennzeichnet von immer mehr und immer stärkeren staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt.

Hat es uns vorangebracht? Nein!

• Der nationale Gesetzgeber hat dem Mietpreis vollständig die Lenkungswirkung entzogen und schützt gleichermaßen bedürftige wie betuchte Mieter, statt sich auf die Abfederung sozialer Härten zu fokussieren.
• Die granularen Vorgaben des deutschen Heizungs- wie des Wärmeplanungsgesetzes stehen einer technologieoffenen Suche nach der effizientesten Dekarbonisierung des Bestandes im Wege.
• Der Bund und auch die EU konzentrieren sich beim Klimaschutz im Gebäudesektor vor allem auf die Steigerung der Energieeffizienz. Dabei muss die Emissionseffizienz im Fokus aller Bemühungen stehen. Nur die tatsächlich nicht in die Atmosphäre gelangende Tonne CO2 schützt das Klima - nicht die auf Grundlage des Bedarfsausweises hochgerechnet eingesparte Tonne CO2.

Deshalb lautet meine Schlussfolgerung: Wir brauchen weniger Regulierung und mehr Markt in der Wohnungswirtschaft. Die ökologische Transformation wird nicht ohne private Investitionen gelingen, schon gar nicht in Zeiten klammer öffentlicher Kassen.

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Ich habe dabei großen Respekt vor den vielfältigen Herausforderungen, vor denen die Wohnungspolitik steht. Deswegen möchte ich heute nochmal unseren unbedingten Willen zur Zusammenarbeit äußern. Wir verfügen über ein halbes Jahrhundert wohnungswirtschaftliche Expertise und haben viele gute Lösungen im Gepäck. Diese bringen wir gerne ein.

Mehr Dialog und mehr Zusammenhalt braucht auch unser Allgemeinwesen insgesamt. Die jüngsten Angriffe auf Politiker verschiedener Fraktionen, auf Rettungskräfte und Ordnungshüter bereiten mir große Sorgen. Sie sind ein weiteres Kennzeichen für die Verrohung des gesellschaftlichen Diskurses, die auch unsere Mitarbeiter spüren, wenn sie in unseren Quartieren vor Ort unterwegs sind. Nicht nur, aber auch deshalb beteiligen wir uns als LEG an Initiativen, die sich für Respekt, Weltoffenheit und Vielfalt einsetzen.

Ich möchte meine Rede mit dem finanziellen Ausblick für Ihr Unternehmen für das Jahr 2024 beschließen.

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und der Fortsetzung unserer erfolgreichen, cash-fokussierten Geschäftsstrategie erwarten wir - ohne Berücksichtigung möglicher An- oder Verkäufe im weiteren Jahresverlauf - für 2024 einen AFFO in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro. Das ist in Bezug auf den mittleren Wert der Bandbreite ein Plus von rund 5 Prozent.

Der AFFO besitzt für Sie als unsere Aktionärinnen und Aktionäre weiterhin große Relevanz, denn unsere Dividendenpolitik bleibt unverändert. Diese sieht vor, dass wir 100 Prozent des AFFO sowie Teile unserer im Geschäftsjahr 2024 generierten Nettoverkaufserlöse - abhängig von der Marktentwicklung - an Sie ausschütten wollen.

Die Stabilisierung der Zinsen und die absehbare Öffnung der Transaktionsmärkte sind gute Nachrichten für die Branche und für die LEG. Dabei wird der Nachfrageüberhang bleiben und sich damit die Mietsteigerung auch über das Jahr 2024 hinaus fortsetzen.

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