InCity Immobilien : Jahresabschluss 2023

InCity Immobilien AG

Schönefeld

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

INCITY IMMOBILIEN AG, SCHÖNEFELD

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023 NACH HGB

AKTIVA		31.12.2023	31.12.2022
		EUR	EUR	TEUR
A	Anlagevermögen
I.	Immaterielle Vermögensgegenstände
	Entgeltlich erworbene Software		63.654,00	61
II.	Sachanlagen
1.	Andere Anlagen, Betriebs- und	83.666,97		43
	Geschäftsausstattung
2.	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	16.471,66		0
			100.138,63	43
III.	Finanzanlagen
1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	970.099,99		1.020
2.	Ausleihungen an verbundene Unternehmen	89.519.067,46		96.559
			90.489.167,45	97.579
			90.652.960,08	97.682
B	Umlaufvermögen
I.	Forderungen und sonstige
	Vermögensgegenstände
1.	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	44.001,22		43
2.	Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.388.882,12		6.541
3.	Sonstige Vermögensgegenstände	79.722,41		56
			4.512.605,75	6.640

II.	Kassenbestand und Guthaben bei	1.310.083,90	2.242
	Kreditinstituten
		5.822.689,65	8.882
C	Rechnungsabgrenzungsposten	25.882,55	34
Bilanzsumme	96.501.532,28	106.597

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INCITY IMMOBILIEN AG, SCHÖNEFELD

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023 NACH HGB

PASSIVA	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR	TEUR
A	Eigenkapital
I.	Gezeichnetes Kapital	86.000.000,00	86.000
	./. eigene Anteile	-36.271,00	-36
	bedingtes Kapital EUR 43.000.000,00	85.963.729,00	85.964
	(Vj. TEUR 43.000)
II.	Kapitalrücklage	11.245.115,24	11.245
III.	Gewinnrücklagen
	Gesetzliche Rücklage	35.853,42	36
IV.	Bilanzverlust (Vj. Bilanzgewinn)	-11.363.758,37	1.708
		85.880.939,29	95.537
B	Rückstellungen

1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen

• Verbindlichkeiten

1. Anleihen
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
4. Sonstige Verbindlichkeiten
   davon aus Steuern EUR 38.226,03 (Vj. TEUR 145)
   davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 1.987,04 (Vj. TEUR 2)

54.834,05	51
562.894,34	544
617.728,39	595
0,00	8.271
75.186,40	56
9.881.059,06	1.986
41.634,68	149
9.997.880,14	10.461

D Passiver Rechnungsabgrenzungsposten	4.984,46	5
Bilanzsumme	96.501.532,28	106.597

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GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

			01.01.-31.12.	01.01.-31.12.
			2023	2022
		EUR	EUR	TEUR
1.	Umsatzerlöse	134.376,04		692
2.	Sonstige betriebliche Erträge	141.580,12		328
			275.956,16	1.020
3.	Materialaufwand			0
	Aufwendungen für bezogene Leistungen	0,00		205
			0,00	-205
4.	Personalaufwand
	a) Löhne und Gehälter	-840.311,22		-772
	b) Soziale Abgaben	-60.743,45		-53
			-901.054,67	-825
5.	Abschreibungen
	a) auf immaterielle Vermögensgegenstände
	des Anlagevermögens und Sachanlagen	-50.708,84		-38
	b) auf Vermögensgegenstände des Umlauf-
	vermögens, soweit diese die in der
	Kapitalgesellschaft üblichen
	Abschreibungen überschreiten	-262.428,60		-400
			-313.137,44	-438
6.	Sonstige betriebliche Aufwendungen	-876.633,63		-950
			-2.090.825,74	-2.418
7	Erträge aus Gewinnabführungsverträgen	116.703,10		0
8.	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.762.009,23		1.809
	davon aus verbundenen Unternehmen
	EUR 1.761.630,33 (Vj. TEUR 1.809)
9.	Abschreibungen auf Finanzanlagen	-7.139.039,77		0
10.	Zinsen und ähnliche Aufwendungen
	davon an verbundene Unternehmen	-277.641,13
	EUR 4.615,06 (Vj. TEUR 2)		-265
11.	Aufwendungen aus Verlustübernahme	-2.299.229,74		-1.966
			-7.837.198,31	-422
12.	Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-6.456,59	-33
13.	Ergebnis nach Steuern		-9.658.524,48	-1.854
14.	Sonstige Steuern		2.471,67	-14
15.	Jahresfehlbetrag		-9.656.052,81	-1.868
16.	Verlustvortrag (Vj. Gewinnvortrag)		-1.707.705,56	160
17.	Bilanzverlust		-11.363.758,37	-1.708

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ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

EUR		Anschaffungs- und Herstellungskosten
		01.01.2023	Zugänge	Abgänge	31.12.2023
I.	Immaterielle Vermögensgegenstände
	Entgeltlich erworbene Software	289.845,18	42.678,89	0,00	332.524,07
II.	Sachanlagen
1.	Andere Anlagen, Betriebs- und
	Geschäftsausstattung	158.192,72	52.199,95	3.023,34	207.369,33
2.	Geleistete Anzahlungen und	0,00	16.471,66	0,00	16.471,66
	Anlagen im Bau
		158.192,72	68.671,61	3.023,34	223.840,99
III.	Finanzanlagen
1.	Anteile an verbundenen
	Unternehmen	7.763.653,25	34.730,94	1.500,00	7.796.884,19
2.	Ausleihungen an verbundene
	Unternehmen	96.558.913,89	4.159.631,34	4.143.238,00	96.575.307,23
		104.322.567,14	4.194.362,28	4.144.738,00	104.372.191,42
		104.770.605,04	4.305.712,78	4.147.761,34	104.928.556,48

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ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

	Kumulierte Abschreibungen	Buchwerte
01.01.2023	Zugänge	Abgänge	31.12.2023	31.12.2023	31.12.2022
229.240,18	39.629,89	0,00	268.870,07	63.654,00	60.605,00
115.636,72	11.078,95	3.013,31	123.702,36	83.666,97	42.556,00
0,00	0,00	0,00	0,00	16.471,66	0,00
115.636,72	11.078,95	3.013,31	123.702,36	100.138,63	42.556,00
6.743.984,20	82.800,00	0,00	6.826.784,20	970.099,99	1.019.669,05
0,00	7.056.239,77	0,00	7.056.239,77	89.519.067,46	96.558.913,89
6.743.984,20	0,00	0,00	13.883.023,97	90.489.167,45	97.578.582,94
7.088.861,10	7.189.748,61	3.013,31	14.275.596,40	90.652.960,08	97.681.743,94

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INCITY IMMOBILIEN AG, SCHÖNEFELD

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

ALLGEMEINE HINWEISE

Die InCity Immobilien AG (kurz: "InCity AG") ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft mit Sitz in Deutschland. Die Aktien werden im Börsensegment Basic Board der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.

Die InCity AG ist eine nach dem deutschen Aktiengesetz errichtete Gesellschaft mit Sitz in Schönefeld, Deutschland. Die Gesellschaft wird unter der Nummer HRB 16658 CB im Handelsregister B des Amtsgerichts Cottbus geführt. Geschäftsanschrift der Gesellschaft ist: Lilienthalstraße 2, 12529 Schönefeld, Deutschland.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für Kleinstkapitalgesellschaften. Von den Befreiungsvorschriften für Kleinstkapitalgesellschaften gemäß § 264 Abs. 1 Satz 5 HGB ein Anhang nicht zu erstellen, macht die Gesellschaft keinen Gebrauch.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Gesellschaft macht keinen Gebrauch von den Erleichterungsvorschriften gemäß § 266 Abs. 1 Satz 4 HGB sowie § 275 Abs. 5 HGB in Bezug auf die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung.

Sofern dies erforderlich war, wurden Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten ebenfalls aus Gründen der Darstellungsklarheit im Anhang gemacht. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses sind unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit. In Bezug auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit der Gesellschaft verweisen wir auf die Ausführungen im Abschnitt 6.4.3.1 (Aufrechterhaltung der Liquidität über weitere Tranchen-Ziehungen aus der vereinbarten Kreditlinie des Hauptaktionärs) des zusammengefassten Lageberichts.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) sowie notwendige

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außerplanmäßige Abschreibungen, auf den niedrigeren beizulegenden Wert, vermindert. Liegen Anhaltspunkte für eine dauernde Wertminderung vor und liegt der beizulegende Wert unter den fortgeführten Anschaffungskosten, werden die immateriellen Vermögensgegenstände auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert. Liegen Anhaltspunkte für eine dauernde Wertminderung vor und liegt der beizulegende Wert unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, werden die Sachanlagen auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs sofort aufwandswirksam erfasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden geringwertige Wirtschaftsgüter von mehr als EUR 250,00 und bis zu EUR 800,00 in Anlehnung an § 6 Abs. 2 EStG im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Bei den Finanzanlagen werden Anteilsrechte zu Anschaffungskosten angesetzt. Liegt eine dauerhafte Wertminderung zum Bilanzstichtag vor, so werden die Finanzanlagen gemäß § 253 Abs. 3 HGB bewertet und gegebenenfalls außerplanmäßig abgeschrieben. Ausleihungen werden mit dem Nennwert angesetzt bei Vorliegen einer dauernden oder auch bei einer vorübergehenden Wertminderung außerplanmäßig abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden für Auszahlungen gebildet, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten werden für Einzahlungen gebildet, die Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen.

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ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens im Berichtszeitraum ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

	Kapitalanteil der	Eigenkapital zum	Ergebnis
Beteiligungsbezeichnung	InCity AG	31.12.2023	2023
	%	TEUR	TEUR
Immobilien Invest Köln GmbH, Köln	100	-1.076	-4
allobjekt Denkmalsanierungen GmbH i. L., Weimar	94	-2.711	-13
AIB Projektgesellschaft BA 37 GmbH,	51	-240	-2
Hofheim am Taunus.
Elbquartier Blankenese GmbH & Co. KG,	81	-2.949	-347
Frankfurt am Main
Elbquartier Blankenese Beteiligungs-GmbH,
Frankfurt am Main	100	121	6
Rheinblick Lage 1 GmbH, Berlin*	100	16	0
RheinCOR Projektentwicklung GmbH, Köln****	45	1.398	108
Projektgesellschaft HW 46 GmbH,	51	47	-2
Hofheim am Taunus
IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH,
Schönefeld	100	29	392
IC Bau GmbH, Schönefeld	100	-137	-64
IC Baumanagement GmbH, Schönefeld	100	-396	-279
IC Facility Services GmbH	100	18	-7
IC Objekt2 Berlin GmbH, Schönefeld	100	974	228
IC Objekt3 Berlin GmbH, Schönefeld	100	-3.732	-1.896
IC Objekt4 Berlin GmbH, Schönefeld	100	-6.376	-294
IC Objekt5 Berlin GmbH, Schönefeld	100	961	339
IC Objekt6 Berlin GmbH, Schönefeld	100	-1.953	-1.485
IC Objekt7 Frankfurt GmbH, Schönefeld**	100***	22	0
IC Objekt8 Frankfurt GmbH, Schönefeld*	100	46	0
IC Objekt11 Berlin GmbH, Schönefeld*	100	-2.418	0
IC Objekt12 Berlin GmbH, Schönefeld	100	-2.354	-351

• Gewinnabführungsvertrag mit InCity Immobilien AG, Schönefeld

• Gewinnabführungsvertrag mit IC Objekt11 Berlin GmbH, Schönefeld
• Anteilsbesitz mittelbar über IC Objekt11 Berlin GmbH, Schönefeld
• mittelbar über Rheinblick Lage 1 GmbH, Berlin; Eigenkapital und Ergebnis bezieht sich auf 2022

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Die Ausleihungen in Höhe von TEUR 89.519 (31. Dezember 2022 TEUR 96.559) betreffen die Darlehen an die die IC Objekt2 Berlin GmbH, die IC Objekt3 Berlin GmbH, die IC Objekt4 Berlin GmbH, die IC Objekt5 Berlin GmbH, die IC Objekt6 Berlin GmbH, IC Objekt8 Frankfurt GmbH sowie IC Objekt12 Berlin GmbH und erfüllen den Zweck des Erwerbs und der Finanzierung von Bestandsimmobilien. Der Rückgang im Vergleich

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zum Vorjahresbilanzstichtag resultiert maßgeblich aus der Wertberichtigung der Ausleihungen (TEUR 7.056), welche insbesondere auf den Rückgang der extern ermittelten Marktwerte der Bestandsimmobilien zurückzuführen ist. Diese außerplanmäßigen Abschreibungen betreffen Ausleihungen an drei der insgesamt sieben ausgereichten Darlehen an bestandshaltende Tochtergesellschaften.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 4.389 (31. Dezember 2022: TEUR 6.541) und resultieren aus Darlehen (TEUR 3.926) sowie aus der umsatzsteuerlichen Organschaft (TEUR 462).

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 262 (Vorjahr: TEUR 400) einzelwertberichtigt.

In den sonstigen Vermögensgegenständen ist insbesondere die geleistete Mietkaution (TEUR 20;

31. Dezember 2022: TEUR 20) sowie Steuererstattungsansprüche aus Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag (TEUR 50; 31. Dezember 2022: TEUR 0) enthalten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten zu beiden Bilanzstichtagen keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Die liquiden Mittel in Höhe von rund TEUR 1.310 (31. Dezember 2022: rund TEUR 2.242) sind in Höhe

von rund TEUR 1.009 (31. Dezember 2022: TEUR 1.043) frei verfügbar. Die restlichen Beträge sind als Sicherheiten für Bankbürgschaften hinterlegt und damit verfügungsbeschränkt.

Gezeichnetes Kapital

Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2023 TEUR 86.000 (31. Dezember 2022: TEUR 86.000) und ist eingeteilt in 86.000.000 (31. Dezember 2022: 86.000.000) auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag.

Im Rahmen der Hauptversammlung vom 31. August 2022 wurde der Vorstand der Gesellschaft ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 30. August 2027 mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals um insgesamt EUR 43.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 43.000.000 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2022). Der Vorstand wurde ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen ganz oder teilweise auszuschließen. Zum 31. Dezember 2023 betrug das genehmigte Kapital demnach TEUR 43.000.

Im Rahmen der Hauptversammlung vom 31. August 2022 wurde das bestehende bedingte Kapital 2017 aufgehoben und das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 43.000.000,00, eingeteilt in bis zu 43.000.000 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien, bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2022). Das bedingte Kapital beträgt zum 31. Dezember 2023 demnach TEUR 43.000.

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