Hamborner REIT : Jahresabschluss HGB 2023

JAHRES­ ABSCHLUSS 2023

NACH HANDELSRECHT

LAGEBERICHT UND JAHRESABSCHLUSS

LAGEBERICHT UND JAHRESABSCHLUSS
Lagebericht	3
Immobilien-Bestandsverzeichnis	32
Bilanz	35
Gewinn- und Verlustrechnung	36
Kapitalflussrechnung	37
Eigenkapitalspiegel	38
Anhang zum Jahresabschluss	39
VERSICHERUNG DER	52
GESETZLICHEN VERTRETER
BESTÄTIGUNGSVERMERK	53
FINANZKALENDER / IMPRESSUM	58

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GRUNDLAGEN

DES UNTERNEHMENS

Aufstellung und Ausrichtung

GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Die HAMBORNER REIT AG ist eine im SDAX notierte Aktiengesell- schaft, die ausschließlich im Immobiliensektor tätig ist und sich als Bestandshalter von Gewerbeimmobilien positioniert. Die Gesell- schaft verfügt über ein hinsichtlich der Assetklassen und regionaler Verteilung diversifiziertes Immobilienportfolio, das sich im Wesent­ lichen aus Büroobjekten an etablierten Standorten sowie Einzelhan- delsimmobilien mit dem Schwerpunkt Nahversorgung in zentralen

Die Gesellschaft verfolgt eine aktive Portfoliostrategie, die auf einem "Zwei-Säulen-Modell" basiert und Investitionen in Büro- und Einzel- handelsimmobilien bei gleichzeitiger regionaler Diversifizierung vor- sieht. Durch den Erwerb von Objekten mit einem im Martkvergleich attraktiven und soliden Rendite-­Risiko-Profil soll die Profitabilität des Immobilienportfolios nachhaltig sichergestellt werden.

Im Hinblick auf die Struktur des Einzelhandelsportfolios konzentriert sich die Gesellschaft auf großflächige Objekte mit vorwiegender Nut-

zung im Bereich des Lebensmittelhandels bzw. im erweiterten Nah- versorgungsbereich sowie Baumärkte.

Dabei liegt der Investitionsfokus sowohl im Büro- als auch im Einzel- handelsbereich auf der Akquisition von sogenannten "Core"-Immo- bilien, welche sich durch eine hohe Standort- und Gebäudequalität, eine bonitätsstarke Mieterstruktur sowie eine langfristige Vermie­­ tungs­situation auszeichnen. Für die als "Core" klassifizierten Immo­ bilien hat die Gesellschaft eine Zielquote von rund 80-90 % des ­Gesamtportfoliovolumens festgelegt.

Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadt- randlagen deutscher Groß- und Mittelstädte ­zusammensetzt.

Die HAMBORNER REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung im Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre nachhaltige und im Wettbe- werbsvergleich attraktive ­Dividendenpolitik sowie ihre schlanke und transparente Unternehmensstruktur aus. Die Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert auf Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer.

STRATEGISCHE AUSRICHTUNG

Ausbau des Bestandsportfolios

Neben einer effizienten Bewirtschaftung und Weiterentwicklung des Immobilienbestands ist die Unternehmensstrategie der HAMBORNER REIT AG auf den renditeorientierten Ausbau des bestehenden­ ­Gewerbeimmobilienportfolios ausgerichtet.

"ZWEI-SÄULEN"-PORTFOLIOSTRUKTUR DER HAMBORNER REIT AG
	Zielstruktur		Zielstruktur
	Einzelhandelsportfolio		Büroportfolio
10-20 %	Immobilien mit Wertsteigerungs-	10-20 %	Immobilien mit Wertsteigerungs-
potenzial ("Manage-to-Core")	potenzial ("Manage-to-Core")
	Beibehaltung /		Beibehaltung /
80-90 %	Erweiterung des soliden	80-90 %
Bestandsportfolios ("Core")	Erweiterung des soliden
	mit Fokus auf Nahversorgungs­		Bestandsportfolios ("Core")
	immobilien
Verkehrswert		Verkehrswert
Einzelhandelsportfolio	Büroportfolio

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Neben dem Ausbau des bestehenden Kernportfolios sieht die Port­ foliostrategie die ergänzende Investition in sogenannte "Manage-­to-Core"-Immobilien vor, welche zusätzliches Wertsteigerungspotenzial bieten. Dabei handelt es sich insbesondere um Objekte, welche durch größere Vermietungs-, Modernisierungs- oder bzw. und Re- positionierungsanforderungen geprägt sind. Die Gesellschaft beab- sichtigt hierbei, unter Berücksichtigung der vorhandenen Expertise bestehende Wertsteigerungspotenziale zu identifizieren und zu heben. Die Zielquote für den Anteil an "Manage-to-Core"-­Immobilien liegt bei 10-20 % des Gesamtportfoliovolumens.

Das Zielvolumen für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien liegt in der Regel zwischen­ 10 und 100 Mio. €. Im Bürobereich akquiriert die Gesellschaft vorzugsweise Immobilien mit einem Ankaufsvolumen zwischen 20 und 100 Mio. €. Im Falle einer entsprechenden attrakti- ven Investitionsmöglichkeit zieht die Gesellschaft auch Portfolio­ ankäufe in den oben genannten Immobiliensegmenten in Erwägung.

Geografischer Fokus

Im Rahmen ihrer Investitionstätigkeit konzentriert sich die Gesell- schaft schwerpunktmäßig auf Standorte in großen und mittelgroßen Städten deutscher Metropolregionen, welche hinsichtlich wirtschaft- licher und demografischer Rahmenbedingungen über attraktive Wachstumsperspektiven verfügen. Sie umfassen nicht nur größere Städte und Ballungszentren, sondern auch Teile des vielfach prospe- rierenden Umlands, welche insbesondere im Bereich des Lebens­ mitteleinzelhandels attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten. Hin- sichtlich der Investition in Büroimmobilien fokussiert sich die

Gesellschaft­hingegen vorwiegend auf etablierte Bürostandorte ­innerhalb der Kernstädte der Metropolregionen.

Der breite regionale Fokus auf die Metropolregionen bietet der Ge- sellschaft eine entsprechende Flexibilität bei der Objektauswahl und der Fortsetzung ihres Wachstumskurses.

Aktives Portfoliomanagement

Neben dem renditeorientierten Ausbau des Portfolios im Rahmen von Neuerwerben sieht die Strategie der HAMBORNER REIT AG eine kontinuierliche Weiterentwicklung des Bestandsportfolios vor.

Dies beinhaltet insbesondere die regelmäßige Analyse der Immobi- lien hinsichtlich ihrer langfristigen Risiko-Rendite-Perspektive sowie die Identifikation und Realisierung bestehender Wertpotenziale, ein- schließlich der gezielten Veräußerung von Objekten.

Finanzierungsstrategie

Die Finanzierungsstrategie der HAMBORNER REIT AG verfolgt das Ziel, das nachhaltige Wachstum und die Stabilität des Unternehmens sicherzustellen.

Die Gesellschaft strebt eine nachhaltige und solide Finanzierungs- struktur mit einem defensiven Loan-to-Value-Profil (LTV) und einer hohen Eigenkapitalquote an. Darüber hinaus soll eine jederzeit aus- reichende und möglichst optimierte Liquidität sowie eine ausgewo- gene Struktur und Fälligkeit des Fremdkapitals sichergestellt werden.

Die Gesellschaft beabsichtigt, den zukünftigen Ausbau des Immo­ bilienportfolios­ mit einem ausgewogenen Mix aus Eigen- und Fremd- mitteln zu finanzieren. Dabei strebt die ­Gesellschaft an, die REIT-­ Eigenkapitalquote dauerhaft über dem gesetzlich vorge­schriebenen­ Niveau von 45 % zu halten.

Unternehmenssteuerung

STEUERUNG

Das Steuerungssystem der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, einen Beitrag zur Zielerreichung zu leisten. Es reicht von standardisierten Investitionsrechnungen für Einzelobjekte bis hin zu einer integrierten Budget- und Mittelfristplanung auf Unternehmensebene (Ergebnis-, Vermögens- und Cashflow-Planung). Interne Controllingprozesse mit Soll-Ist­-Analysen stellen eine frühzeitige Identifikation etwaiger Plan- abweichungen sicher und sorgen für die erforderliche unterneh- mensinterne Transparenz hinsichtlich der unterjährigen­ Entwicklung wesentlicher Kennzahlen.

Die Unternehmensführung richtet sich auf Gesellschaftsebene an dem auf Basis von IFRS-Werten ermittelten Leistungsindikator Funds from Operations (FFO) aus. Wesentliche Einflussgrößen für die Ent­ wicklung des FFO sind insbesondere die Mieterlöse, die Leer­ standsquote sowie Instandhaltungs-,Zins-, Personal- sowie weitere operative und betriebliche Aufwendungen. Die hohe Relevanz des FFO im Rahmen der Steuerung des Unternehmens spiegelt sich auch in der kurzfristigen variablen Vergütung des Vorstands wider, welche sich unter anderem an der Entwicklung des FFO je Aktie orientiert. Die Berechnung der Kennzahl FFO ist im Wirtschaftsbericht dargestellt.

In den vergangenen Geschäftsjahren wurde neben dem FFO auch der Nettovermögenswert (Net Asset Value, NAV) als wesentlicher Leis- tungsindikator für die Unternehmensteuerung herangezogen. Der NAV gibt den Wert des materiellen und immateriellen Vermögens eines Unternehmens abzüglich seiner Verbindlichkeiten und Schul- den an. Die Kennzahl ist in hohem Maße von externen Faktoren und dabei insbesondere von der Entwicklung des Verkehrswerts des

Immobilienportfolios­abhängig. Dementsprechend hat sich die ­Verwendbarkeit des NAV als Steuerungsgröße zuletzt aufgrund des volatilen und dynamischen Marktumfelds reduziert. Die aktuelle Marktlage schränkt die Möglichkeiten einer Einflussnahme der Ge- sellschaft auf den NAV deutlich ein, sodass diese im Geschäftsjahr 2024 nicht mehr als Steuerungsgröße herangezogen wird.

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LEISTUNGSINDIKATOREN

Funds from Operations

Der Funds from Operations (FFO) ist eine auf Basis des IFRS-Abschlus- ses ermittelte Finanzkennzahl und ein Indikator für die nachhaltige operative Leistungsfähigkeit der Gesellschaft. Er wird im Rahmen der wertorientierten Unternehmenssteuerung zur Darstellung der er- wirtschafteten Finanzmittel, die für die Investitionen, Tilgung und Dividen­denausschüttungen an Aktionäre zur Verfügung stehen, ver- wendet. Unter Berücksichtigung der im Berichtsjahr aktivierten und nicht im Aufwand erfassten Ausgaben für Instandhaltung und ­Modernisierung ergibt sich der Adjusted Funds from Operations (AFFO).

Net Asset Value je Aktie

Der Net Asset Value (NAV) je Aktie stellt einen Maßstab für die Sub­ stanzstärke eines ­Unternehmens dar und wurde im Geschäftsjahr 2023 im Rahmen der wertorientierten Unternehmenssteuerung­ als Leistungsindikator herangezogen. Die Gesellschaft verfolgte das Ziel, den NAV je Aktie durch wertsteigernde Maßnahmen zu erhöhen. Da die Kennzahl in hohem Maße von externen Faktoren (insbesondere der Entwicklung des Verkehrswerts des Immobilienportfolios) abhän- gig ist und zuletzt nur eingeschränkt beeinflusst werden konnte, wird der NAV künftig nicht mehr als Steuerungsgröße herangezogen.

Portfolio

Das Immobilienportfolio zum Ende des Berichtsjahres umfasste 67 Bestandsimmobilien­. Die Objekte befinden sich überwiegend in großen und mittelgroßen Städten an 46 Standorten in Deutschland und verfügen über eine Gesamtnutzfläche von 622.932 m², die nahe- zu vollständig gewerblich genutzt wird. Nähere Einzelheiten zu ­Anschaffungsjahr, Standort, Größe und Art der jeweiligen Nutzung sowie zum Fair Value aller Objekte finden sich im Bestandsver­ zeichnis, das als Anlage dem Lagebericht beigefügt ist. Im Geschäfts- bericht findet sich die Anlage auf Seite 108 ff.

Das Portfolio sowie die wesentlichen Kennzahlen stellen sich unter- teilt nach der jeweiligen Objektnutzung wie folgt dar:

WESENTLICHE		EINZEL-		BÜRO		GESAMT
PORTFOLIOKENNZIFFERN		HANDEL
Immobilienwert (Mio. €)	836,5	634,5	1.471,0
Anzahl Objekte	39	28	67
Vermietbare Fläche (Tsd. m2)	393,2	229,7	622,9
Annualisierte Miete (Mio. €)	51,5	38,7	90,2
Annualisierte Mietrendite (%)	6,2	6,1	6,1
EPRA Leerstand (%)	1,6	4,2	2,7
Gewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge (WALT)
in Jahren	7,6	4,8	6,4

Erfolgreiche Neuinvestitionen 


Im Geschäftsjahr 2023 wurden zwei Neuinvestitionen im Einklang mit der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft getätigt. Ohne

Erwerbsnebenkosten­betrug das Investitionsvolumen 23,6 Mio. € (Vorjahr: 48,6 Mio. €). Der Verkehrswert dieser Immobilien belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 25,8 Mio. € und lag somit um 2,2 Mio. € über den Kaufpreisen. Im Einzelnen erfolgte im Berichts- jahr der ­Besitzübergang folgender Immobilien:

STADT		ADRESSE		OBJEKTNUTZUNG		FLÄCHE		MIETERTRAG P. A.		KAUFPREIS
						IN M²		IN T€		IN MIO. €
Offenburg	Isaak-Blum-Straße 18		Einzelhandel	13.897	1.170	18,3
Hanau	Oderstraße 12		Einzelhandel	4.030	404	5,3
GESAMT					17.927	1.574	23,6

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Verkäufe aus dem Bestandsportfolio

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Die Vermietungsleistung im Geschäftsjahr­2023 wird in der folgen- den Grafik dargestellt:

Im Mai 2023 erfolgte der Besitzübergang aus dem Verkauf der ­Immobilie in Mosbach.

STADT		ADRESSE		GEBÄUDENUTZUNG		RESTBUCHWERT		VERKAUFSPREIS		MIETERTRAG
						IN T€		IN T€		P. A. IN T€
Mosbach		Hauptstraße 96		Einzelhandel	964	1.500	0
GESAMT					964	1.500	0

VERMIETUNGSLEISTUNG
(Geschäftsjahr 2023; in m²)
50.807	53.129	56.766
45.446

Mieterstruktur

Die Grundlage für die erfolgreiche Geschäftsentwicklung im Jahr 2023 bildete die Kombination aus einem hochwertigen und diversi- fizierten Immobilienportfolio und einer soliden Mieterstruktur. Diese zeichnet sich durch eine langfristige Bindung renommierter und ­bonitätsstarker Mieter aus. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die zehn größten Mieter der Gesellschaft:

TOP-10-MIETER		MIETERLÖSE
		IN % 1
EDEKA-Gruppe	13,3
Kaufland-Gruppe	7,1
REWE-Gruppe	6,9
OBI Baumärkte	6,6

Der Blick auf die Mieterstruktur verdeutlicht, dass ein wesentlicher Anteil der Mieterlöse mit Unternehmen generiert wird, die in ver- gleichsweise geringerem Maße konjunkturabhängig sind. Hervorzu- heben sind hier insbesondere Lebensmitteleinzelhändler, welche im Geschäftsjahr 2023 mit rund einem Drittel zu den Mieterträgen der Gesellschaft beitrugen.

Die nach Mieterlösen gewichteten Restlaufzeiten der Mietverträge ­stellen sich nach Objektnutzung wie folgt dar:

GEWICHTETE RESTLAUFZEIT

DER MIETVERTRÄGE

(Stand: 31. Dezember 2023; in Jahren)

11.319
2.323
Neuvermietungen	Vertragsverlängerungen­	Gesamt
Einzelhandel			Büro

Im Jahr 2023 erfolgten 28 neue Vertragsabschlüsse, durch die eine Gesamtmietfläche von rund 14.000 m² vermietet werden konnte.

GLOBUS Fachmärkte	4,3
Bundesagentur für Arbeit / Jobcenter	3,1

7,6

6,4

Die flächenmäßig größte Neuvermietung betraf einen Mietvertrag im

BARMER Versicherung	2,6
NETCOLOGNE Gesellschaft für Telekommunikation	2,0
ALDI-Gruppe	1,9
Stadt Mainz	1,8
SUMME	49,7

1 Anteil an annualisierten Mieterlösen (inkl. Mietgarantien)

4,8

Einzelhandel Büro Gesamt

Objekt Mainz über rund 7.750 m² mit der Stadt Mainz.

Darüber hinaus wurde eine Neuvermietung im Objekt Karlsruhe­ mit der Stadt Karlsruhe über eine ­Fläche von rund 1.750 m² realisiert.

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Durch Mietvertragsverlängerungen und Optionsausübungen konnte eine Gesamtfläche von rund 96.000 m² vertraglich fortgeführt ­werden.

Hervorzuheben sind hier Verlängerungsvereinbarungen mit dem Mieter OBI in den Objekten in Hilden, Leipzig und Aachen mit zusam- men über 33.000 m² und der Fachhochschule Münster im Büroobjekt Münster (Johann-Krane-Weg21-27) über insgesamt 6.150 m² Mietfläche.

Auch in den kommenden Jahren sieht sich die Gesellschaft in Bezug auf die anstehenden Nachvermietungen weiterhin mit keinem ­größeren Klumpenrisiko konfrontiert.

ANTEIL DER AUSLAUFENDEN MIETVERTRÄGE 1

(Stand: 31. Dezember 2023; in % der Jahresmieteinnahmen)

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2,3	6,8
1,3		5,0

3,8	7,5	5,0	6,0	4,0
3,2		3,9		5,2		5,8		5,4

3,6

3,0		0,6
2,2				3,1	21,8

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 ff.

Einzelhandel  Büro

1Unbefristet: Einzelhandel 0,1 % und Büro 0,2 %

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WIRTSCHAFTSBERICHT

Wirtschaftliches Umfeld

ENTWICKLUNG DES GESAMTWIRTSCHAFTLICHEN UMFELDS

Die deutsche Wirtschaft war im Geschäftsjahr 2023 von einer wirt- schaftlichen Stagnation und hohen Inflationsraten beeinflusst. Dies resultiert insbesondere aus den Nachwirkungen geopolitischer Risi- ken und Kriege und den damit einhergehenden Kaufkraftverlusten. Darüber hinaus haben die geringere Wachstumsdynamik der Welt- wirtschaft sowie­ der Ukraine-Krieg und die Nahostkrise die Gesamt- wirtschaft negativ geprägt. Insgesamt betrug die Inflationsrate im Durchschnitt 5,9 %. Das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr 2023 ist aufgrund des krisengeprägten Umfelds um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Die Arbeitslosenzahl ist 2023 gegenüber dem Vorjahr deutlich um 183.000 gestiegen. Dies führte zu einem Anstieg der Arbeitslosen- quote auf 5,7 % zum Jahresende 2023 (Dezember 2022: 5,3 %).

LAGE AUF DEM IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND

Markt für Einzelhandelsflächen

Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes erzielte der Einzelhandel in Deutschland 2023 mit real (preisbereinigt) -3,3 % weniger Umsatz und nominal (nicht preisbereinigt) mit +2,3 % mehr Umsatz als 2022. Im Vergleich zu 2021, dem bislang höchsten Umsatz seit 1994, sank der reale Jahresumsatz um 3,9 %. Die rückläufige Um- satzentwicklung und die Differenz zwischen realer und nominaler Entwicklung ist hauptsächlich mit den hohen Preissteigerungen 2022

und 2023 zu begründen, wobei sich der Preisauftrieb im zweiten Halbjahr 2023 deutlich verlangsamt hat. Besonders im Lebensmittel- einzelhandel hat sich das hohe Preisniveau negativ auf die Umsätze ausgewirkt. Die realen Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel beweg- ten sich auf dem niedrigsten Niveau der vergangenen Jahre.

Auch die Umsatzentwicklung im Non-Food-Einzelhandel sank 2023 real um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Im Internet- und Versand­ handel hat sich der Umsatz mit real -3,9 % gegenüber dem Vorjahr deutlich verschlechtert. Dagegen erzielte der Einzelhandel mit ­Textilien, Bekleidung und Schuhen ein reales Umsatzplus von 2,6 % zum Vorjahr.

Jones Lang LaSalle (JLL) hat 2023 einen leicht sinkenden Einzelhan- delsumsatz beobachtet, wobei insbesondere im Gastgewerbe Ein- brüche zu verzeichnen waren. Der Kaufkraftverlust führte 2023 zu einem angespannten Konsumklima und belastete den Einzelhandels- umsatz. In den Innenstädten war dennoch eine leichte Zunahme der Vermietungsaktivitäten zu beobachten (+7 %). Bei den Neuan­ mietungen dominierte mit 41 % die Textilbranche, mit Abstand ge- folgt von ­Gastronomie mit 22 %.

Die Anmietungen der Textilbranche konzentrierten sich insbesonde- re auf Bekleidungshäuser mit 46 % und Young Fashion mit 30 %. In den 1a-Lagen der Städte nahm das Flächenangebot immer ­weiter ab. Aus Mangel an für Einzelhändler geeigneten Flächen waren

schwächer­ werdende Vermietungsmärkte in nahezu allen Städten zu beobachten. Insgesamt war der Markt 2023 von großer Unsicherheit­

und einer Vielzahl an Insolvenzen ­geprägt.

Markt für Büroflächen

Die weiterhin bestehende allgemeine Verunsicherung durch Pande- mienachwirkungen, Krieg, Inflation und Energiekrise führt dazu, dass Unternehmen weiterhin abwarten und ein großer Anmietstau fort- besteht. In der Folge schwächelte der Büromarkt und blieb weit hin- ter den Vorjahren zurück. Das Beratungsunternehmen JLL hat ermit- telt, dass der Flächenumsatz (neu vermietete Fläche pro Jahr) trotz eines leicht erstarkten vierten Quartals 2023 um 28 % unter dem Vorjahresniveau lag. Der Flächenumsatz lag in den sieben TOP-­ Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) insgesamt leicht über 2,5 Mio. m² und

lieferte­ damit das schwächste Ergebnis seit dem Krisenjahr 2009 ab. Die Umsatzrückgänge waren dabei in allen sieben TOP-Städten zu ­beobachten, wobei Frankfurt zusammen mit Düsseldorf das Jahres- minus im einstelligen Prozentbereich halten konnte. Der größte Rückgang mit 49 % war in Stuttgart zu beobachten.

Durch die konjunkturellen Schwierigkeiten und die vermehrte Mög- lichkeit mobiler Arbeitsmodelle reduziert sich der Flächenbedarf der Unternehmen weiter. In den sieben TOP-Städten standen Ende 2023 5,64 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 5,8 % entspricht. Die Leerstandsquoten liegen dabei laut JLL ­zwischen 3,3 % in Köln und 9,7 % in Düsseldorf. Auch JLL beobachtet den Trend, dass sich Neuanmietungen auf gut ausgestattete Flächen konzentrieren und die Vermietbarkeit weniger guter Flächen stark eingeschränkt ist.

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Positive Signale wurden in allen TOP-Städten bei der Entwicklung der Spitzenmieten beobachtet. Die Spitzenmiete in München lag erst- mals bei 50 € / m² (+14 % gegenüber dem Vorjahr). Insgesamt ist die Spitzenmiete in den sieben TOP-Städten 2023 um 6,8 % angestiegen. Das geringste Wachstum der Spitzenmiete hatte mit leicht über 1 % Frankfurt zu verzeichnen.

Savills meldete für 2023 einen Flächenumsatz in den sechs TOP-­ Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München) von 2,2 Mio. m². Dies bedeutet einen Einbruch gegenüber dem Vorjahr um 26 %. Die Leerstandsquote stieg auf 5,6 %. Dagegen wurde ein Anstieg der Spitzenmieten um 6 % gesehen. Den sinken- den Flächenumsatz begründet Savills damit, dass im derzeitigen ­unsicheren Marktumfeld überdurchschnittlich viele Unternehmen von einer Neuanmietung absehen und ihren bestehenden Mietver- trag im Bestand verlängern.

Auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) bewertete den Vermietungs- markt 2023 aufgrund der schwachen konjunkturellen Entwicklung als unterdurchschnittlich. Der Flächenumsatz in den acht TOP-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Essen, Hamburg, Köln, Leipzig und München) wurde im Zehnjahresdurchschnitt um rund ein Viertel verfehlt. Die Ursache für das schwache Ergebnis sah BNPPRE im Mangel an Großabschlüssen. Im kleinen und mittleren Segment war mit 77 % der Abschlüsse weiterhin eine hohe Dynamik festzustellen. Trotz positiver Signale stieg der Leerstand auf 6 Mio. m² an, aller- dings mit verlangsamtem Tempo (+13,4 % gegenüber dem Vorjahr). Für das vierte Quartal 2023 stellte BNPPRE einen Umsatzanstieg fest und geht davon aus, dass zunehmend Sicherheit zurückkehren wird.

Berlin war mit einem Flächenumsatz von 541.000 m² nach wie vor der wichtigste deutsche Büromarkt, gefolgt von München mit einem

Flächenumsatz­von 467.000 m². Laut Colliers ist insbesondere der großflächige Umsatz über 5.000 m² 2023 gegenüber dem langfristi- gen Mittelwert seit 2006 um 56 % eingebrochen und wird auch ­weiterhin von geringer Nachfrage geprägt sein. Dagegen steht eine moderate Zunahme der kleinen bis mittleren Flächen­gesuche.

Die Projektentwickler standen 2023 vor zahlreichen Herausforderun- gen. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel, Materialknappheit und hohe Zinsen führten dazu, dass zahlreiche Projekte verzögert oder sogar ganz gestoppt wurden. JLL hat ermittelt, dass 2023 knapp 1,3 Millionen m² neu erstellte Fläche auf den Markt gekommen sind. Damit sank das Neubauvolumen im Vergleich zum Vorjahr um knapp 27 %. Lediglich in Frankfurt kam etwas mehr Fläche als im Vorjahr neu auf den Markt. An allen anderen sieben TOP-Standorten waren rückläufige Fertigstellungen zu beobachten.

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt inklusive Wohnen hat das Jahr 2023 laut JLL mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 32 Mrd. € abgeschlossen. Das bedeutet ein Minus von rund 52 % gegenüber dem Vorjahr und ein Minus von rund 58 % gegen- über dem Zehnjahresdurchschnitt. Das Investmentjahr 2023 war ­damit das schlechteste seit 2011.

Vom Rückgang beim Transaktionsvolumen waren Portfolio- und Einzeltransaktionen­ gleichermaßen betroffen. Mit Einzeltransaktio- nen wurde laut JLL 2023 ein Volumen von knapp 20 Mrd. € erzielt (-49 %), auf Portfoliodeals entfielen 12 Mrd. € (-56 %). Laut BNP ­Paribas Real Estate lag der Anteil ausländischer Käufer mit rund 37 % weiter deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.

Gemäß der Analyse von JLL wurde mit rund 9 Mrd. € das meiste

Kapital­ in Wohnimmobilien investiert (29 % des Transaktionsvolu- mens). Es folgt das Segment Logistikimmobilien mit rund 7,3 Mrd. € (Anteil 23 %), Einzelhandels- und Büroimmobilien kamen auf jeweils rund 17 %. Mit einem Minus von rund 73 % gegenüber 2022 ver­ ringerte sich laut BNPPRE das Ergebnis des Transaktionsvolumens bei Büroimmobilien so stark wie in keiner anderen Assetklasse, was sich auch im niedrigsten Investmentvolumen seit der Finanzkrise aus- drückt. Die Preisanpassung war in keinem anderen Marktsegment so ausgeprägt wie bei Büroimmobilien, u. a. auch, weil der Büroflächen- umsatz üblicherweise sehr schnell und deutlich auf rückläufige Kon- junkturentwicklungen reagiert und somit auch vonseiten der Nutzer- märkte eher negative ­Signale ausgingen.

Gemäß BNPPRE wurde im Einzelhandelssegment mit Abstand am meisten in Fach- und Supermärkte investiert, die knapp 3,3 Mrd. € zum Umsatz beisteuerten. Im Vorjahresvergleich entsprach dies einem Rückgang um 21 %. Bezogen auf das Retail-Transaktionsvolu- men insgesamt kamen sie auf einen Anteil von fast 58 %. Der Trend, dass Investoren Objekten mit einem Schwerpunkt im Lebensmittel-

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bereich selbst in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeiten großes Vertrauen entgegenbringen, hat sich damit fortgesetzt.

Auf die sieben Immobilienhochburgen entfielen laut JLL mit 12,8 Mrd. € insgesamt 40 % des deutschlandweiten Transaktions­ volumens. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr fiel mit 60 % ­etwas stärker aus als außerhalb der Metropolen (-45 %). Der Haupt- grund war das schwache Abschneiden der Assetklasse Büro, bei der die sieben A-Städte üblicherweise eine große Rolle spielen. Gemäß BNPPRE wurde mit gut 3,2 Mrd. € (-62 %) mit Abstand am meisten erneut in Berlin investiert, vor München, Hamburg und Frankfurt mit jeweils rund 1,2-1,3 Mrd. € (Rückgänge München -69 % bis Frankfurt -76 %).

Laut BNPPRE sind die Netto-Spitzenrenditen im Jahr 2023 wie erwar- tet noch einmal leicht gestiegen. Teuerster Büro-Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stutt- gart stiegen die Renditen auf 4,40 %, und in Frankfurt und Düsseldorf­ wurden zum Jahresende 4,50 % notiert. Für Logistikobjekte legte die Spitzenrendite auf 4,25 % zu.

Innerstädtische Geschäftshäuser erzielten aktuell im Durchschnitt eine Netto-Spitzenrendite von 3,76 % und zeigten sich nahezu unver- ändert. Grund hierfür war, dass in diesem Marktsegment vielfach private Anleger aktiv sind, die mit mehr Eigenkapital agieren und ­weniger zinsabhängig sind als institutionelle Investoren. Bei Fach-

marktzentren ging es um fünf Basis­punkte (4,75 %) nach oben. Einen ­Anstieg um jeweils zehn Basispunkte verzeichneten Discounter /  Supermärkte (4,90 %) und Shopping­-Center (5,60 %).

NETTOANFANGSRENDITEN

ZUM JAHRESENDE 2023 1

(in %)

5,6	4,9	4,75	4,25	4,3

TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH HAUPTNUTZUNGSART

Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland; in Mrd. € / in % vom Jahresvolumen

66,0

100 %

Shopping-	Discounter /	FMZ	Logistik	Büro
Center	Supermärkte

1 im Mittel aller TOP-Städte

(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart)

Quelle: Jones Lang LaSalle

21,78

32,0

100 %

33 %			14,52	9,3	9,24			9,24	7,4
			5,4	22 %	5,4	4,62	4,5
						29 %	14 %	14 %	23 %
			17 %											17 %						7 %	14 %

Büro

Wohnen

Einzelhandel

Logistik / Industrie

Andere

Gesamt

2022  2023

Quelle: Jones Lang LaSalle