GSW Immobilien : Jahresabschluss 2023 (HGB)

Testatsexemplar

GSW Immobilien AG

Berlin

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

und Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

Inhaltsverzeichnis	Seite
Lagebericht	1
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023	1
1.	Bilanz zum 31. Dezember 2023	2
2.	Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023	5
3.	Anhang für das Geschäftsjahr 2023	1
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS	1

Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2023 der

GSW Immobilien AG, Berlin

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die GSW Immobilien AG (nachfolgend kurz: GSW) ist ein verbundenes Unternehmen der Deutsche Wohnen SE, Berlin, sowie ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX geführt.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Deutsche Wohnen sowie in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der GSW haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der GSW besteht in der Verwaltung von eigenen Immobilien sowie in dem Erwerb und in der Verwaltung von Beteiligungen an anderen Unternehmen, insbesondere an Immobilien haltenden Gesellschaften. Regionaler Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten der GSW und ihrer Tochtergesellschaften liegt in dem Geschäftsbereich DW Berlin Portfolio. Darüber hinaus sind die GSW und ihre Tochtergesellschaften in dem Geschäftsbereich Ost aktiv. Die Geschäftsentwicklung der GSW wird zum Teil durch die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochtergesellschaften und den daraus resultierenden Ergebnissen aus den Ergebnisabführungsverträgen beeinflusst.

Im Jahr 2023 wurde die Integration der Systeme und Prozesse auf die Plattform der Vonovia erfolgreich vollzogen. Damit wurde die Grundlage für die Bündelung von gleichartigen Aktivitäten in der integrierten Prozess- und Systemlandschaft gelegt, um für beide Unternehmen Synergien durch entsprechende Harmonisierungs- und Skalenerträge zu generieren. In dem Zuge erfolgte auch die Harmonisierung des Management- und Steuerungssystems.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die GSW im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Als Werthebel für die finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nicht-finanzielle operative Kennzahlen im Fokus des Handelns. Zur besseren Veranschaulichung der Geschäfts- entwicklung werden die Leerstandsquote und die Durchschnittsmiete als wesentliche Kennzahlen zur Steuerung der Mieteinnahmen dargestellt.

Die Leerstandsquote zum Ende des Geschäftsjahres zeigt den Anteil der Wohneinheiten an dem eigenen Wohnungsbestand, die nicht vermietet sind und damit keine Mieterträge erwirtschaften. Die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter gibt Aufschluss über die Durchschnittsmiete des vermieteten

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Wohnungsbestands zum Ende des Geschäftsjahres. Insbesondere in der zeitlichen Entwicklung lässt sich daraus die durchschnittlich erzielte Mietsteigerung in den vermieteten Wohnungsbeständen ableiten.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Nach robuster Expansion in den Corona-Pandemie Folgejahren 2021 und 2022 und vor dem Hintergrund hoher Lebenshaltungskosten, schwacher Auslandsnachfrage und einer strafferen Geldpolitik hat die europäische Wirtschaft laut Europäischer Kommission an Schwung verloren. In ihrer Herbstprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2023 ein Bruttoinlandsprodukt (BIP)-Wachstum von 0,6 % in der Europäischen Union (EU) und im Euroraum. Für die Zukunft wird mit einer leichten Erholung der Wirtschaftsaktivitäten gerechnet, da sich der Verbrauch aufgrund eines immer noch robusten Arbeitsmarkts, eines anhaltenden Lohnwachstums und einer weiteren Abschwächung der Inflation erholt. Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft laut Schätzung des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Jahr 2023 gemessen am BIP um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr geschrumpft. Damit setzte sich, so Destatis, die Erholung vom tiefen Einbruch im Coronajahr 2020 nicht weiter fort. Für 2024 wird ein BIP-Wachstum von 0,9 % (lt. Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW)) erwartet.

Laut Bundesagentur für Arbeit waren auch auf dem deutschen Arbeitsmarkt Auswirkungen der schwachen Konjunktur sichtbar. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt an. Gleichzeitig nahm aber auch die Erwerbstätigkeit leicht zu. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Jahresdurchschnitt 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. Im Jahresdurchschnitt 2024 wird eine Arbeitslosenquote von 5,8 % (IfW) erwartet.

Die Inflation hat sich im Laufe des Jahres 2023 wieder abgeschwächt, nachdem es im Jahresverlauf 2022 unter dem Druck der Energie-, Lebensmittel- und anderer Rohstoffpreise noch zu einem spürbaren Anstieg kam. Die Inflationsrate lag gegenüber dem Vorjahr im Jahresdurchschnitt bei voraussichtlich 5,9 % in Deutschland. Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass sich der Preisauftrieb weiter abschwächt und die Inflationsrate bei 2,3 % liegen wird. Als Preisdämpfer werden unter anderem die rückläufige Preisentwicklung für Energie, Nahrungsmittel sowie Kerngüter genannt.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2,0 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank im Jahr 2023 den Leitzins weiter in mehreren Schritten, zuletzt im September 2023 auf nun 4,5 %. Der Zinsanhebungszyklus dürfte laut IfW zu einem Ende gekommen sein. In diesem Umfeld lagen die Bauzinsen in Deutschland im Mittel im Jahr 2023 höher als im Vorjahr. Allerdings zeichnete sich zum Jahresende wieder ein leichter Rückgang der Bauzinsen ab.

Das Zinsumfeld belastet die Immobilienmärkte. Die Märkte für Wohneigentum begannen bereits im Jahresverlauf 2022 sich abzukühlen und der Wohninvestmentmarkt ist durch Preisfindungsprozesse und niedrige Transaktionszahlen bestimmt. Dennoch sind die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt in Deutschland laut Savills plc aus Sicht von Investoren sehr attraktiv. Der zinsinduzierten Preiskorrektur im abgelaufenen Jahr wirkt die sich kurzfristig weiter verschärfende Angebotsknappheit entgegen. Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter anspannen, die meisten Eigentümer können mit weiterem Mietwachstum rechnen. Die Nachfrage wächst hier laut bulwiengesa auch aufgrund der Umlenkung von potenziellen Käufern in den Mietermarkt. Deutschlandweit stiegen die inserierten Mieten weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2023 um 5,7 % (Neubau 5,6 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut Deutsche Bank Research (DB Research) dürften die Neuvertragsmieten im laufenden Jahr um etwa 5,0 %, die Mieten bei bestehenden Verträgen um ca. 2,2 % wachsen. Die Kaufpreisdynamik kühlte sich im Jahresverlauf 2022 spürbar ab und setzte sich auch im Jahr 2023 im Allgemeinen fort. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2023 um 5,5 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Im Neubausegment lag der Preisindex, dank einer leichten Erholung ab der Jahresmitte, im 4. Quartal 2023 um 0,2 % höher als im Vorjahreszeitraum. DB Research geht davon aus, dass die Marktbereinigung bald abgeschlossen ist.

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Die Bevölkerungszahl in Deutschland ist 2023 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte weiter wachsen. Es fehlt in vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor an Wohnungen. Indessen wird ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Die aktuelle Mischung aus hohen Baupreisen und gestiegenen Zinsen zeigt spürbar Wirkung. Nach Schätzungen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. dürften im Jahr 2023 nur 242.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu 295.000 im Jahr 2022. Für 2024 könnte die Zahl auf 214.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Das in den kommenden Jahren sinkende Neubauvolumen bedeutet laut Jones Lang LaSalle Inc. insbesondere für die Mietwohnungsmärkte eine weitere Verschärfung des Nachfrageüberhangs. Aufgrund der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in einer schwierigen Phase. In Deutschland hatte zudem der Bund die Neubauförderung reduziert und die Neubaustandards Anfang  2023 verschärft. Hinzu kommt die wohnungspolitische Unsicherheit, nachdem Ende  2023 der Nachtragshaushalt 2021 für rechtswidrig erklärt wurde und deshalb der Bundeshaushalt  2024 neu verhandelt werden muss.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigte sich im Jahr 2023 verhalten. Das Transaktionsvolumen betrug laut Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) 5,7 Mrd. EUR und lag damit 59,0 % niedriger als im Vorjahr und war das geringste Transaktionsvolumen seit 2011. Als Hauptgründe für die geringe Dynamik werden die Differenz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern genannt sowie die auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) folgenden Unsicherheiten und der damit verbundene Vertrauensverlust der Investoren. Seit Ende 2022 stiegen die Spitzenrenditen in den Top-7-Städten nach Angaben von CBRE um fast 80 Basispunkte auf 3,34 % an. CBRE rechnet für 2024 mit einem anziehenden Wohntransaktionsmarkt und etwa 8 Mrd. EUR Investitionsvolumen. Als Treiber dafür werden zum Beispiel die weiter andauernden Portfoliobereinigungen börsennotierter Wohnungs- konzerne sowie die Refinanzierungslücke spätzyklischer Investoren genannt.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2023 und zu Jahresbeginn 2024 gehören in Deutschland zum Beispiel Änderungen am Gebäudeenergiegesetz. So wurde zum Jahresbeginn 2023 im Neubau das zulässige Primärenergieniveau verschärft. Am 1. Januar 2024 trat eine Novelle in Kraft, die darauf abzielt, den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem zu erhöhen und Emissionen zu reduzieren. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kam es ebenfalls zu Reformen: Seit Jahresbeginn 2023 gelten neue Bedingungen bei der Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Seit dem 1. März 2023 gibt es eine Förderrichtlinie für klimafreundlichen Neubau; klimafreundliche Gebäude mit Standard Effizienzhaus 40 werden mit günstigeren Krediten gefördert. Allerdings waren im Dezember 2023 die Fördermittel ausgeschöpft. Anträge sollen wieder möglich sein, nachdem der Haushalt 2024 in Kraft ist. Zum 1. Januar 2024 trat₂ auch die neue Richtlinie BEG- Einzelmaßnahmen in Kraft. Sie fördert den Austausch fossiler gegen klimafreundliche Heizungen mit

einem Investitionskostenzuschuss₂. Ein Gesetz zur Aufteilung der CO -Kosten zwischen Vermieter und Mieter trat zum 1. Januar 2023 in Kraft, zudem erhöhten sich mit Beginn 2024 die Kosten pro Tonne emittiertem CO . Der lineare Abschreibungssatz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde zum

1. Januar 2023 von 2,0 % auf 3,0 % angehoben und gilt für ab Januar 2023 fertiggestellte Wohn- gebäude. Eine geplante degressive Abschreibung für Wohnungsneubau im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde vorerst vertagt. Eine im Dezember getroffene Einigung zur Reform der EU-Gebäuderichtlinie sieht unter anderem die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vor. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Der Einigung müssen die jeweiligen EU-Institutionen noch formal zustimmen.

Eine vom Berliner Senat einberufene Expertenkommission kam Ende Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen juristisch möglich sei. Der Berliner Senat geht nun in die Prüfung für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz.

Lage der Gesellschaft

Der Wohnungsbestand der GSW umfasste zum Ende des Geschäftsjahres 32.571 (i. Vj. 32.462) Wohnungen. Die Durchschnittsmiete lag im Berichtsjahr bei EUR 7,69/qm (i. Vj. EUR 7,39/qm) ist damit entsprechend unserer Vorjahresprognose leicht gestiegen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr unternahm die GSW Anstrengungen zur Verringerung der Leerstände. Neben Maßnahmen zur Aufwertung von nicht vermieteten Wohnungen wurden vor allem gezielte Marketingmaßnahmen für einzelne Kundengruppen eingesetzt. Zum Ende des Geschäftsjahres waren dennoch insgesamt 310 (i. Vj. 471) Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote betrug zum Ende

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des Geschäftsjahrs 2023 0,95 % (i. Vj. 1,0 %) und liegt damit, anders als im Vorjahr prognostiziert, nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres.

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 einen Jahresfehlbetrag vor Verlustübernahme in Höhe von TEUR 19.510 (i. Vj. Jahresüberschuss TEUR 555.753) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 266.468 (i. Vj. TEUR 277.792) erzielt.

Das verminderte Jahresergebnis ist im Wesentlichen auf den Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 822.993 zurückzuführen. Die Minderung spiegelt sich insbesondere in den um TEUR 829.114 gesunkenen Erträgen aus Immobilienverkäufen, die im Berichtsjahr separat in den Umsatzerlösen ausgewiesen werden, wider. Gegenläufig wirkten sich die um TEUR 6.372 gestiegenen Erträge aus Zuschreibungen zum Sachanlagevermögen aus.

Darüber hinaus wurde das Jahresergebnis durch das um TEUR 87.661 geringere Beteiligungsergebnis negativ beeinflusst. Der Rückgang im Beteiligungsergebnis beruht vorrangig auf im Vorjahr realisierten Erträgen aus Immobilienverkäufen bei den Tochtergesellschaften, die nicht durch den Rückgang der Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwenden im Berichtsjahr kompensiert werden konnten.

Ebenfalls negativ wirkte sich das Ergebnis aus Vermietungstätigkeit aus. Infolge der Verkäufe aus dem Vorjahr sind die Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit um TEUR 10.995 gesunken. Gegenläufig wirkten sich zwar die Entwicklung der Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit zuzüglich der Bestandsveränderung aus Vermietung um TEUR 7.592 aus, allerdings konnte dieser Rückgang, der insbesondere durch die um TEUR 8.745 rückläufigen Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedingt ist, nicht den Rückgang bei den Umsatzerlösen aus Bewirtschaftungstätigkeit ausgleichen, so dass sich das Ergebnis aus Vermietungstätigkeit in Summe um TEUR 3.403 verschlechtert hat.

Infolge der Bautätigkeit für den Verkauf sind Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sowie Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen in Gesamthöhe von TEUR 11.705 angefallen. Hiervon wurden TEUR 10.885 über die Bestandsveränderung aktiviert.

Positiv hingegen wirkte sich der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 79.678 aus. Ursächlich für den Rückgang sind hauptsächlich die um TEUR 61.762 geringeren Zuführungen zu den Drohverlustrückstellungen für Forward Deals im Neubaugeschäft. Darüber hinaus wurden im Vorjahr die Aufwendungen aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen in Höhe von TEUR 16.532 kumuliert in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen. Ab dem Berichtsjahr 2023 werden diese Aufwendungen nach Art der Leistung unterschiedlich ausgewiesen. Geschäftsbesorgungsaufwendungen für die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes wurden im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 17.422 in den Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit und die Aufwendungen für die Verwaltung der Gesellschaft in Höhe von TEUR 3.996 unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.

Der Rückgang der Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen in Höhe von TEUR 34.548 ist vorrangig auf die geringeren außerplanmäßigen Abschreibungen auf den Immobilienbestand in Höhe von TEUR 34.746 zurückzuführen.

Das Zinsergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 13.095 verschlechtert. Insbesondere durch Refinanzierungsmaßnahmen in einem allgemein gestiegenen Zinsumfeld haben sich die Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen um TEUR 16.728 erhöht. Teilweise kompensatorisch wirkte sich der gleichzeitige Rückgang der Zinsaufwendungen an Kreditinstute und anderen Kreditgeber um TEUR 3.062 aus.

Darüber hinaus haben sich die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag gegenüber dem Vorjahr um TEUR 236.871 verringert. Die Entwicklung der latenten Steuern führte im Berichtsjahr zu einem Steuerertag in Höhe von TEUR 15.773 (i. Vj. Steueraufwand von TEUR 214.300). Ferner haben sich die originären Steuern um TEUR 6.798 vermindert.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 112.966 (i. Vj. TEUR 954.587) und liegt damit, wie im Vorjahr prognostiziert, klar unterhalb des Vorjahresniveaus.

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Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 3.379.552 (i. Vj. TEUR 3.420.930). Wesentlicher Bestandteil des Vermögens bildet das Sachanlagevermögen mit TEUR 2.210.944 (i. Vj. TEUR 2.185.995).

Das Sachanlagevermögen hat sich trotz Abschreibungen insbesondere infolge der intensivierten Neubautätigkeit gegenüber dem Vorjahr um TEUR 24.949 erhöht. Die Sachanlagenintensität beträgt 65,4 % (i. Vj. 63,9 %).

Die Finanzanlagen haben sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 6.776 gemindert. Die Anteile an verbundenen Unternehmen haben sich im Wesentlichen außerplanmäßig abschreibungsbedingt um TEUR 11.588 verringert und die Ausleihungen an verbundene Unternehmen um TEUR 4.839 erhöht.

Der Rückgang des Umlaufvermögens um TEUR 62.242 ist vorrangig auf die Minderung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 233.638 zurückzuführen. Diese Veränderung beruht auf Refinanzierungsmaßnahmen, die durch den konzerninternen Cash Pool durchgeführt worden sind. Darüber hinaus fielen im Berichtsjahr gesunkene Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen an. Teilkompensatorisch wirkten sich die gestiegenen geleisteten Anzahlungen für die Forward Deals im Neubaugeschäft zum Verkauf um TEUR 132.047 aus. Ferner haben sich die sonstigen Vermögensgegenstände vor allem durch einen Anstieg der Forderungen gegen Finanzämter und Versicherungen um insgesamt TEUR 18.834 erhöht.

Die Abnahme der Bilanzsumme um TEUR 41.378 spiegelt sich auf der Passivseite insbesondere in der Verminderung des Eigenkapitals infolge der Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 79.348 und der passiven latenten Steuern um TEUR 15.773 wider. Gegensätzlich hierzu haben sich die Verbindlichkeiten in Summe um TEUR 48.795 erhöht. Der refinanzierungsbedingte Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern um TEUR 150.962 wurde durch die um TEUR 180.313 gestiegenen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen überkompensiert. Ebenfalls haben sich die erhaltenen Anzahlungen auf Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr um TEUR 12.366 erhöht.

Die Rückstellungen sind in Summe um TEUR 4.976 gestiegen. Die in den sonstigen Rückstellungen dotierten Drohverluste für die Forward Deals im Neubaugeschäft haben sich um TEUR 15.805 erhöht, während die sonstigen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen um TEUR 5.716 gesunken sind. Weiterhin haben sich die Steuerrückstellungen um TEUR 4.911 vermindert.

Die Eigenkapitalquote ist im Berichtsjahr durch die Dividendenausschüttung von 52,1 % auf 50,4 % gesunken.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe und kann grundsätzlich sowohl durch Eigen- wie auch Fremdkapitaltransaktionen erfolgen.

Im Wesentlichen finanziert sich Deutsche Wohnen durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen und unbesicherte Finanzinstrumente wie zum Beispiel Schuldscheindarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die GSW finanzierte sich zum 31. Dezember 2023 teilweise durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 180.883.

Darüber hinaus hält die GSW unverändert Hypothekendarlehen, die bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung fortlaufend prolongiert bzw. refinanziert werden. Hierbei veranschlagen die Banken jeweils marktübliche Margenaufschläge die einer marktüblichen Fluktuation unterworfen sind und sich dementsprechend auch zu unseren Ungunsten entwickeln können. Zurzeit erfahren wir hier marktübliche und angemessene Margenaufschläge.

Die Finanzierung der GSW findet derzeit vor allem durch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 1.020.605 statt.

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Die GSW ist in das Cash-Pooling-System der Deutsche Wohnen SE eingebunden. Zum

31. Dezember 2023 bestehen kurzfristige Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von TEUR 172.669. Hiergegen stehen langfristige konzerninterne Ausleihungen in Höhe von TEUR 471.997 und kurzfristige Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 20.161.

Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Mieteinnahmen, die Weiterbelastung der Betriebskosten sowie durch Erträge aus Immobilienverkäufen. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit, aus der Inanspruchnahme konzerninterner Serviceleistungen sowie aus den Anzahlungen zu den Forward Deals im Neubaugeschäft.

Liquiditätszuflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus den Erträgen aus Ergebnisabführungsverträgen, den Erträgen aus den Ausleihungen des Finanzanlagevermögens sowie aus den Zinserträgen. Dagegen stehen die Liquiditätsabflüsse aus den Tilgungen von Darlehen sowie den Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hinter- grund der Einbindung in Deutsche Wohnen und Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte sowie der aufgrund des Imparitätsprinzips nicht in den HGB-Werten enthaltenen stillen Reserven der eigenen Immobilien, aber auch der der Tochterunternehmen, als sehr positiv dar.

Chancen- und Risikobericht

Im Rahmen des Zusammenschlusses von Vonovia mit Deutsche Wohnen wurde das Risiko- management und damit die Steuerung der Chancen und Risiken in beiden Konzernen weitgehend harmonisiert. In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass Deutsche Wohnen eine regionale Fokussierung auf das Land Berlin und umliegende Regionen aufweist. Die Beurteilung des Lagebilds von Deutsche Wohnen (als Teilmenge des Vonovia Lagebilds) weicht dadurch aber insbesondere mit Blick auf die Wirkung externer makroökonomischer Parameter oder die strategische Gesamtausrichtung nicht wesentlich von der von Vonovia ab.

Deutsche Wohnen ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen finanziellen und nicht- finanziellen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Risiken stellen somit negative Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung zum Beispiel zur ESG-Zielsetzung dar. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Chancen stellen daher positive Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung zum Beispiel zur ESG-Zielsetzung dar. Deutsche Wohnen verzichtet auf die explizite Modellierung und Steuerung von Chancen. Zur angemessenen Berücksichtigung von Risiken hat der Vorstand von Deutsche Wohnen ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die risikoorientierte Steuerung der Tochtergesellschaften umfasst.

Dieses Risikomanagementsystem stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte und damit insbesondere auch die berechtigten nicht- finanziellen Ansprüche der Stakeholder gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

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