DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Geschäftsbericht bestätigt vorläufiges Ergebnis und erfolgreiches Jahr 2020 – lukrativer Zukauf unterstreicht Wachstumskurs des Unternehmens – Buy Rating und 24,00 Euro bestätigt”

DEFAMA

Buy (unverändert) Kursziel: 24,00 Euro (unverändert)

30 | April | 2021

n Kurs (Euro)	19,50
Hoch / Tief 52 Wochen	20,60 / 15,70
n Allgemeine Angaben

Geschäftsbericht bestätigt vorläufiges Ergebnis und erfolgrei- ches Jahr 2020 - lukrativer Zukauf unterstreicht Wachstums- kurs des Unternehmens - Buy Rating und 24,00 Euro bestätigt

Land		Deutschland
WKN			A13SUL
ISIN		DE000A13SUL5
Internet		www.defama.de
Fiskaljahr			31/12
Rechnungslegungsstandard			HGB
Tag der Erstnotiz		13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)			86,2
Anzahl von Aktien (Mio.)			4,42
Streubesitz			65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		56,0
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)			16,9%
n Bewertung / Multiplikatoren			2020	2021e	2022e	2023e
Marktkapitalisierung/Umsatz			5,9	5,3	4,7	4,2
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)			34,4	17,0	23,0	20,0
Dividendenrendite			2,5%	2,9%	3,2%	3,5%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)			3,42	3,06	2,93	2,78
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)			1,16	1,02	0,92	0,84
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)			2020	2021e	2022e	2023e
Nettogewinn je Aktie			0,57	1,14	0,85	0,98
Dividende je Aktie			0,48	0,56	0,62	0,68
Buchwert je Aktie			5,70	6,37	6,65	7,01
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie	16,86	19,04	21,17	23,09
n Finanzdaten (Euro '000)			2020	2021e	2022e	2023e
Brutto-Mieterlöse			14.578	16.297	18.499	20.758
Betriebliche Aufwendungen			-2.626	-3.098	-3.385	-3.721
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	8.989	13.175	12.202	13.784
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	5.625	9.122	7.711	8.733
Netto-Finanzergebnis			-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern (EBT)			3.495	6.708	5.039	5.782
Besteuerung			-985	-1.640	-1.280	-1.451
Nettogewinn nach Minderheiten			2.505	5.056	3.746	4.317
FFO nach Steuern			5.873	7.133	8.250	9.382
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)			25.204	28.139	29.410	30.987
Marktwert des Immobilienportfolios			178.920	198.321	213.637	231.318
Eigenkapitalrendite nach Steuern			10,0%	19,0%	13,0%	14,3%
Eigenkapitalquote			18,4%	19,5%	19,2%	18,8%
n Wesentliche Aktionäre
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade)			29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller)			4%
Aufsichtsrat			2%
n Finanzkalender
1Q Bericht 2021			Mai 2021
1H Bericht 2021		August 2021
SRC Forum Financials & Real Estate	8. September 2021
n Analysten			Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA
			Christopher Mehl, MBA, CFA
E-Mail			[e-mail]
			[e-mail]
Internet			www.src-research.de
			www.aktienmarkt-international.at
			www.aktienmarkt-international.de

Das Unternehmen hat vor zwei Tagen den Geschäftsbericht für 2020 veröf- fentlicht und die vorläufigen Zahlen vom 25. Februar bestätigt. Der Umsatz lag im vergangenen Geschäftsjahr bei 14,6 Mio. Euro und konnte somit um 30% zum Vorjahr gesteigert werden. Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf rund 122 Tsd. Euro. Der Personalaufwand hat sich folg- lich der gestiegenen Mitarbeiterzahl von über 1 Mio. Euro auf über 1,5 Mio. Euro erhöht und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen mit 4,2 Mio. Euro über dem Vorjahreswert von 3,2 Mio. Euro, was auf wachstums- bedingte erhöhte Objektkosten sowie höhere Einzelwertberichtigungen von insgesamt 311 Tsd. Euro folglich der Mietaussetzungen aufgrund behördlich angeordneter Schließungen. Das operative Ergebnis auf EBITDA-Basis lag somit bei 9 Mio. Euro, ein Plus von 28%. Das Finanzergebnis lag bei -2,1 Mio. Euro (2019: -1,7 Mio. Euro), was zu einem Vorsteuerergebnis von 3,5 Mio. Euro führte, welches um rund 26% über dem Vorjahreswert lag. Das Netto- ergebnis nach Minderheiten belief sich auf 2,5 Mio. Euro und konnte um 22% zum Vorjahresergebnis von 2,05 Mio. Euro erhöht werden. Dies ent- spricht einem Ergebnis je Aktie von 55 Cent (2019: 51 Cent). Der FFO konnte sogar um 27% gesteigert werden und erhöhte sich von 4,6 Mio. Euro im Vor- jahr auf nunmehr nahezu 5,9 Mio. Euro bzw. von 1,14 Euro je Aktie auf 1,33 Euro je Aktie. Das Management wird auf der Hauptversammlung eine Dividende von 48 Cent je Aktie vorschlagen.

Bereits in der vergangenen Woche, am 22. April, konnte das Unternehmen über einen sehr lukrativen Zukauf berichten. Im Rahmen einer Zwangsver- steigerung konnte das HanseCenter in Gardelegen (ca. 70km nördlich von Magdeburg) in Sachsen-Anhalt erworben werden. Für das Fachmarktzent- rum mit einer vermietbaren Fläche von rund 16 Tsd. qm lag der Kaufpreis bei 8 Mio. Euro, woraus nach Vollvermietung eine Jahresnettomiete von über 1 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Derzeit sind 5 der 18 Flächen frei, da DEFAMA jedoch bereits im Vorfeld des Erwerbs intensivere Gespräche mit potenziellen Mietern geführt hat, gehen wir davon aus, dass die Flächen im Jahresverlauf noch vermietet werden können. Der Ankermieter des Objekts ist Kaufland, welcher durch weitere namhafte Filialisten wie z.B. Deichmann, AWG und ACTION ergänzt wird. Ebenfalls befinden sich derzeit kleinere Mie- ter wie eine Apotheke oder ein Friseurladen im Objekt.

Mit dem größeren Zukauf noch in der ersten Jahreshälfte hat das Unter- nehmen bereits frühzeitig weitere Mieteinnahmen gesichert, die somit noch zu einem großen Teil des Jahres zum Ergebnis beitragen werden und kann somit auf dem erneut sehr erfolgreichen Geschäftsjahr 2020 weiter aufbauen. Mit der soliden Bilanz und der hohen Liquidität von derzeit über 10 Mio. Euro sehen wir für das weitere Wachstum keine Einschränkungen und sind fest davon überzeugt, dass es dem Unternehmen auch weiterhin gelingen wird, neue lukrative Objekte zu finden, weshalb wir auch in den kommenden Monaten von weiteren Erfolgsmeldungen auf der Ankaufs- seite ausgehen. Wir bestätigen deshalb unseren positiven Ausblick und un- ser Buy Rating und behalten unser Kursziel von 24,00 Euro bei, sehen hier jedoch auch bei einem anhaltenden positiven Newsflow noch weiteres Po- tenzial für Erhöhungen.

30 | April | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Industrie:	Immobilien		VORSTAND
Segment:	Einzelhandel
Zielmärkte:	Deutschland
Geschäftssitz:	Berlin
Gründung:	2014		Matthias
			Schrade
Anzahl Mitarbeiter:	21		CEO
Investor Relations:	Matthias Schrade ([e-mail])
			AUFSICHTSRAT
Bonitätseinstufung:	n/a
Handelsplatz/Börse:	München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
Marktsegment:	m:access
WKN:	A13SUL	Peter	Ulrich	Henrik
		Schropp	Rücker	von Lukowicz
ISIN:	DE000A13SUL5	(Vorsitzender)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch den Vorstand Matthias Schrade, der vom Aufsichtsrat bis zum 31.10.2024 bestellt worden ist. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Für die DEFAMA ist Herr Schrade u.a. zuständig für die Themen Objektauswahl, Kaufverhandlung, Finanzierung, Betreuung der Hauptmieter und Öffentlichkeitsarbeit bzw. Investor Relations. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zum 9M 2020 bei rund 25 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 18.4% und der LTV lag zuletzt bei 60.2% (Stand zum 31.12.2020).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Jahresende 2020 43 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 179 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert:

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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2 | SRC Equity Research

30 | April | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Portfolioausbau schreitet weiterhin auf einem sehr lukrativen

Niveau voran

Nachdem das Unternehmen in 2018 und 2019 jeweils bereits ein hohes Ankaufsvolumen von über 20 Mio. Euro aufweisen konnte, gelang es auch im Corona-Jahr erneut 20,4 Mio. Euro an Investments in neue Objekte zu tätigen. DEFAMA hat im Jahresverlauf sechs neue Objekte erworben, welche rund 2,5 Mio. Euro an jährlicher Nettomiete zum Ergebnis beitragen. Somit lag der durchschnittliche Kaufpreis bei einem sehr lukrativen Multiple von 8,1-Fach, was eindeutig die Fähigkeit des Unternehmens widerspiegelt an gute Objekte zu einem niedrigen Preis zu kommen und somit profitabel und nachhaltiges Wachstum erzielen zu können. Dies zeigt auch der Blick auf die vergangenen sechs Jahre, in denen es dem Unternehmen bee- indruckender Weise regelmäßig gelang, die Objekte unter dem 10-Fachen zu erwerben, was eine exzellente Rendite auf dem heutigen Markt darstellt.

Quelle: Geschäftsbericht 2020

Dies hat sich auch mit dem jüngsten Ankauf vom 22. April des HanseCenter in Gardelegen erneut bestätigt. Bei einem Kaufpreis von 8 Mio. Euro und potenziellen Mieten von über 1 Mio. Euro bei Vollvermietung eine sehr lukrative Rendite darstellt und selbst bei ggf. weiteren geringen anfallenden Investitionen in das Objekt noch unter dem 10-Fachen liegen wird.

Neben den lukrativen Ankäufen konnten auch die Mietverträge in den vergangenen Jahren und vor allem auch in 2020 zu teilweise besseren Konditionen verlängert werden und somit auch die Mieten längerfristig sichergestellt werden.

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3 | SRC Equity Research

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Quelle: Geschäftsbericht 2020

In 2020 konnten insgesamt 21 Verlängerungen erzielt werden, wovon 9 zu gleichbleibenden Konditionen abgeschlossen wurden, während bei 5 Verlängerungen bis zu 10% höhere Mie- ten und bei 7 Verlängerungen sogar um über 10% Mieterhöhungen erzielt werden konnten. Im längerfristigen Blick wurden in den vergangenen sechs Jahren insgesamt 55 Verlänger- ungen zum größten Teil zu mindestens gleichbleibenden Konditionen abgeschlossen und in vielen Fällen konnten Mieterhöhungen erzielt werden. Auch hierin spiegelt sich das Potenzial in den Ankäufen, welche das Unternehmen auch in der Lage ist umzusetzen. Zu beachten ist auch, dass hier nur Vertragsverlängerungen um mindestens 3 Jahre aufgelistet sind.

Diversifizierter Mietermix sorgt auch in schwereren Zeiten für hohes Maß an Sicherheit

Das Ausfallrisiko und die Diversifizierung des Portfolios von DEFAMA ist weiterhin sehr gut und bedenkenlos, selbst in wirtschaftlich schwereren Zeiten und Sondersituationen wie der derzeitigen Corona Pandemie. Im Mietermix befinden sich sehr viele bonitätsstarken Mie- tern, welche den Großteil der Nettomieten des Unternehmens ausmachen. Nur drei Mieter haben einen Anteil von über 10% der Gesamtmieteinnahmen, wobei hier die Verträge über mehrere Standorte verteilt sind und somit die Abhängigkeit senkt.

Quelle: Geschäftsbericht 2020

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4 | SRC Equity Research

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Der Anteil der zehn größten Mieter liegt bei etwa 65%. In Bezug auf Branchen innerhalb des Mietermixes macht den Löwenanteil mit 47% der gesamten Mieterträge die Lebensmittel- branche aus. Dabei handelt es sich um eine antizyklische Branche welche auch in wirtschaft- lich schwereren Zeiten deutlich stabiler ist als andere Branchen. Die andere Hälfte des Portfolios besteht aus mehreren Branchen, wovon der zweitgrößte Anteil mit nur 16% im Segment Heimwerker liegt.

Dieser Mix hat sich auch im vergangenen Jahr, welches von vielen Schließungen im Handel durch die Corona Pandemie geprägt war, als sehr resistent erwiesen. Auch wenn es im Jah- resverlauf zu einigen Mietausfällen aufgrund von behördlich angeordneten Schließungen kam, wurde ein großer Teil dieser Ausfälle bereits beglichen, sodass sich die Belastung durch vorsorgliche Rückstellungen auf lediglich 200 Tsd. Euro in 2020 beläuft. Auch für das laufende Jahr gehen wir nur von geringfügigen Belastungen auf die Gesellschaft aus.

Silberberg Center bleibt nach planmäßigem Umbau im eigenen

Portfolio - Liquidität durch Revalutierungen aufgestockt

Der Umbau des ehemaligen EKZ Radeberg, welcher im Februar 2020 gestartet wurde, konnte planmäßig im Schlussquartal 2020 fertiggestellt werden und am 5. November wiedereröffnet werden. Die ursprünglichen Pläne einer möglichen anschließenden Veräußerung wurden letztendlich doch geändert. Trotz lukrativer Angebote zur Ver- äußerung entschied sich das Unternehmen den annualisierten FFO von 800 Tsd. Euro weiterhin zu vereinnahmen und zeitgleich rund 3 Mio. Euro an neuer Liquidität durch die Refinanzierung für weiteres Wachstum des Portfolios zu schaffen. Wie in unse- rem Update vom 3. November bereits beschrieben, begrüßen wir diese Entschei- dung, da das Unternehmen auch ohne die Veräußerung für die nächste Zeit über ge- nügend Kapital verfügt und dieses erstmal für das weitere Wachstum ohne Ergebnis- einbußen verwenden kann.

Nachdem bereits in 2019 die erste Revalutierung ermöglicht wurde, konnte neben dem Objekt in Radeberg über zwei weitere Angebot für Revalutierungen berichtet werden, wodurch die Liquidität um über 2 Mio. Euro erhöht werden konnte. Dies ist auf die erfolgreiche operative Arbeit der Gesellschaft mit den Bestandsobjekten zu- rückzuführen. Der Zinssatz de Revalutierungen lag dabei laut dem Unternehmen je- weils deutlich unter denen der ursprünglichen Darlehen. Auch für die nächsten ein bis zwei Jahre strebt das Unternehmen weitere Revalutierungen an, um somit die Liquidität weiter zu steigern und profitabel ohne Kapitalerhöhungen wachsen zu kön- nen.

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5 | SRC Equity Research