Madrid hat den ersten Spatenstich für ein neues Geschäftsviertel gesetzt, das drei Jahrzehnte lang geplant war. Doch angesichts ähnlicher Zonen in London, Paris und New York, die damit zu kämpfen haben, dass immer mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten, sehen Kritiker die Gefahr, dass das Projekt zu einem riesigen weißen Elefanten wird.

In der ersten Phase, die bis 2035 abgeschlossen sein soll, wird Madrid Nuevo Norte (MNN) der Hauptstadt 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche hinzufügen, darunter den höchsten Wolkenkratzer Spaniens.

Zu den Plänen gehören auch 10.500 neue Wohnungen und ein großer Park. Der Bahnhof Chamartin wird zum Drehkreuz für Hochgeschwindigkeits- und Nahverkehrszüge in Madrid ausgebaut.

Der Entwickler Crea Madrid Nuevo Norte ist besorgt, dass Gebiete wie Londons Canary Wharf aufgrund der zunehmenden Telearbeit Mieter verlieren, und hat daher versucht, die Zukunft zu sichern, indem er 16 ähnliche Projekte untersucht hat.

Dies hat zu der Entscheidung geführt, Büros mit Wohnungen, Geschäften und Restaurants zu mischen, so Miguel Hernandez, Leiter der Strategieabteilung.

"Heutzutage wollen die Menschen arbeiten, wohnen, ihre Freizeit verbringen und Geschäfte in Gegenden haben, die nachts nicht völlig leer sind", sagte er gegenüber Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte ist ein Konsortium, das sich aus der spanischen Bank BBVA, dem Immobilieninvestmentfonds Merlin Properties und dem Bauunternehmen Grupo SanJose zusammensetzt.

Es arbeitet zusammen mit dem Bürgermeisteramt von Madrid an dem Projekt, das fast 30 Jahre lang durch rechtliche Anfechtungen blockiert wurde.

MNN wird auch versuchen, ein vielfältigeres Spektrum an Mietern anzuziehen als in den Geschäftsvierteln, die sich bei der Belegung ihrer Büros stark auf den Finanzsektor verlassen haben. Dazu gehören auch Unternehmen aus dem Gesundheitssektor, um die Vorteile des Standorts neben einem der größten Krankenhäuser Madrids zu nutzen, so Hernandez.

Die Leerstandsquote im New Yorker Finanzdistrikt hat sich seit der Pandemie, als die Fernarbeit stark zunahm, fast verdoppelt und wird im dritten Quartal 2023 bei 21% liegen, so der Immobiliendatenanbieter CoStar Group.

Der Leerstand im Pariser Stadtteil La Defense stieg von 6,7 % Ende 2018 auf 19,7 % in der ersten Jahreshälfte 2023, während Canary Wharf laut CoStar seit der Pandemie 1 Million Quadratfuß an Nachfrage nach seinen Büros verloren hat.

HSBC wird Canary Wharf verlassen und in ein kleineres Büro im Zentrum Londons ziehen, während Barclays seine Präsenz dort reduziert. Die langjährige Präsenz der Credit Suisse ist nach der Übernahme durch die UBS, die Tausende von Arbeitsplätzen abbauen will, ebenfalls ungewiss.

Die Canary Wharf Group versucht, sich anzupassen und zu diversifizieren, indem sie einen riesigen Campus für Biowissenschaften entwickelt und mehr Wohnungen, Restaurants und Bars baut. Die Canary Wharf Group hat auf die Bitte um einen Kommentar nicht reagiert.

WENIGER PENDELN

Die Spanier haben das Arbeiten von zu Hause aus während der Pandemie lockerer gehandhabt als manche Nachbarn. Sie sind im Durchschnitt 2,6 Tage pro Woche im Büro, verglichen mit dem europäischen Durchschnitt von 1,8 Tagen, wie eine letzte Woche veröffentlichte Studie von CBRE - einem der weltweit größten Immobilieninvestmentmanager - zeigt.

Der CEO von Merlin Properties, Ismael Clemente, sagte, dass dieser Faktor und ein kürzerer Arbeitsweg als nach Canary Wharf oder La Defense ihn zuversichtlich machten, dass es eine Nachfrage nach Büroflächen geben würde.

"Wenn Sie 20 Minuten zur Arbeit brauchen, warum sollten Sie dann von zu Hause aus arbeiten?" sagte Clemente.

Einige Analysten sind jedoch der Meinung, dass Madrid, das bereits die Gewerbeparks AZCA und Four Towers in der Nähe hat, eigentlich mehr Wohn- und keine Gewerbeflächen braucht.

PwC schätzt, dass Madrid 11.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt, um die Nachfrage zu befriedigen, während eine Studie von Gesvalt ergab, dass der Stadt 214.000 bezahlbare Wohnungen fehlen.

Nach Angaben von EY standen in der ersten Hälfte des Jahres 2023 in der Stadt 1,7 Millionen Quadratmeter Büroflächen leer und die Leerstandsquote für Büros stieg von 9,3 % im Jahr 2020 auf 11 %.

Javier Garcia-Mateo, EYs Leiter für Strategie und Transaktionen für den Immobiliensektor in Spanien, sagte, MNN solle seine geplante Bürofläche um 500.000 Quadratmeter reduzieren und stattdessen 15.000-20.000 zusätzliche Wohnungen bauen.

"Warum wollen Sie Büros bauen, wenn Sie dort Wohnungen brauchen?" sagte Garcia-Mateo.

Einige Anwohner haben sich jedoch gegen das Projekt ausgesprochen, weil sie befürchten, dass es sich zu einem riesigen Vorort der gehobenen Klasse entwickeln wird, der seine Nachbarn aus der Arbeiterklasse ausgrenzt.

"Wenn es keine Nachfrage auf dem Markt gibt, werden die Bauunternehmer die Regierung überzeugen, eine Änderung der Klassifizierung zuzulassen, so dass in 20, 30 Jahren statt Büros Wohnungen entstehen - Luxuswohnungen natürlich", sagte Vicente Perez, der eine solche Kampagne anführte.

Das Büro des Bürgermeisters hat auf eine Anfrage nach einem Kommentar nicht geantwortet. Hernandez von Crea Madrid Nuevo Norte sagte, dass es schwierig sein würde, die Klassifizierung zu ändern, wenn das Projekt erst einmal angelaufen ist.

Clemente von Merlin sagte, dass die Fertigstellung des Projekts bis zu 40 Jahre dauern wird, wobei der Markt mit Büros überschwemmt werden soll, um eine Überschwemmung zu vermeiden.

Die Befürworter des Projekts sagen, dass es dazu beitragen wird, mehr internationale Unternehmen in die spanische Hauptstadt zu locken.

Paloma Relinque, Direktorin für Kapitalmärkte bei CBRE in Spanien, sagte, in Madrid fehle es an erstklassigen Büros, die den geforderten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Laut CBRE liegt die Leerstandsquote für Büros der Kategorie A in dem Gebiet, in dem MNN gebaut werden soll, bei 0,7% im Vergleich zu 7,8% für alle Büros.

Jose Ramon Iturriaga, ein Fondsmanager bei Abante Asesores in Madrid, der Anteile an Merlin hält, zog Parallelen zum jüngsten Anstieg beim Bau von Luxushotels in der Stadt.

"Wenn Sie diese Art von Premium-Büroflächen nicht haben, werden bestimmte High-End-Geschäftszentren nicht kommen", sagte er. (Berichte von Charlie Devereux, Corina Pons und Guillermo Martinez; Redaktion: Catherine Evans)