BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien : Finanzberichte (Geschaeftsbericht BBI 2023)

GESCHÄFTSBERICHT

2023

BBI

BÜRGERLICHES BRAUHAUS IMMOBILIEN AG

KENNZAHLEN NACH HGB IM ÜBERBLICK

in TEUR	2023	2022
Umsatzerlöse	7.474	16.072
Ergebnis nach Steuern	83.568	8.205
Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse	2.816	8.029
Bilanzsumme	157.334	156.309
Eigenkapital	50.233	50.233
Eigenkapitalquote (in %)	31,9	32,1

INHALT

AN DIE AKTIONÄRE

I.	BRIEF DES VORSTANDS	2
II.	BERICHT DES AUFSICHTSRATS	4

LAGEBERICHT

I.	GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS	7
II.	WIRTSCHAFTSBERICHT	9
III.	RISIKO- UND CHANCENBERICHT	14
IV. PROGNOSEBERICHT	27
V. CORPORATE GOVERNANCE	28
VI. SONSTIGE ANGABEN NACH § 289a HGB	28
VII. VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER	30

JAHRESABSCHLUSS

I.	BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023	31
II.	GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 01.01. BIS 31.12.2023	33
III.	EIGENKAPITALSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2023	34
IV.	KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023	36

ANHANG

I.	ALLGEMEINES	38
II.	BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE	38
III.	ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ	40
IV. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	44
V. ERLÄUTERUNGEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG	45
VI. SONSTIGE PFLICHTANGABEN	45
BESTÄTIGUNGSVERMERK	50
IMPRESSUM		59

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

AN DIE AKTIONÄRE

I. BRIEF DES VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die BBI Immobilien AG blickt trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen in Deutschland auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 zurück. Alle selbstgesteckten Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erfüllt werden.

Das zurückliegende Jahr war aus operativer Hinsicht vor allem vom Verkauf der 24 Einzelhandels- immobilien an einen Immobilienspezialfonds geprägt. Dieser wurde mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten am 31. März 2023 erfolgreich abgeschlossen. Sehr erfreulich in diesem Zusammenhang war, dass die Gesellschaft mit dieser Transaktion einen lukrativen Nettoverkaufserlös erzielen konnte, der in der Gewinn- und Verlustrechnung mit insgesamt 77,4 Mio. EUR positiv zu Buche stand.

Im Rahmen der Portfoliooptimierung wurde zudem im Dezember 2023 beschlossen, acht Gastronomieobjekte sowie die 34,2-prozentige Beteiligung der BBI an der BHB Brauholding Bayern Mitte AG zu veräußern. Der Verkauf wurde mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten Anfang März 2024 erfolgreich abgeschlossen.

Auch mit einem verkleinerten Immobilienportfolio stand wie schon in den Vorjahren die professionelle Bewirtschaftung der Immobilien im Vordergrund. Neben der Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wurde die Immobilienverwaltung auch wieder von eigenen Mitarbeitern des VIB-Konzerns durchgeführt. Damit kennen wir den Zustand unserer Immobilien sehr genau und können auch auf die individuellen Bedürfnisse unserer Mieter eingehen. Dies zeigt sich auch wieder in der sehr guten Leerstandsquote, die am 31. Dezember 2023 erneut bei Null Prozent lag.

Hinsichtlich des laufenden Geschäftsjahres 2024 sehen wir uns diversen Geschäftsrisiken ausgesetzt. Hierbei wird vor allem entscheidend sein, wie sich die Lage am Gewerbeimmobilienmarkt und nicht zuletzt das Zinsumfeld in Deutschland entwickeln wird. Insgesamt rechnen wir in den kommenden 12 Monaten jedoch mit stabilen Rahmenbedingungen für das Immobiliengeschäft der BBI.

Die Gesellschaft plant für 2024 mit Umsatzerlösen in der Brandbreite von 3,3 - 3,8 Mio. EUR sowie mit einem Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse von 1,5 - 1,8 Mio. EUR.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

Mein besonderer Dank gilt den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die auch in diesem Jahr wieder einen wichtigen Beitrag zum erfolgreichen Geschäftsverlauf 2023 geleistet haben.

Ingolstadt, im April 2024

Dirk Oehme

- Vorstand -

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

II. BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

für die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG verlief das Geschäftsjahr 2023, trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen, erneut sehr erfolgreich. Unser stabiles Geschäftsmodell hat auch im vergangenen Geschäftsjahr dazu beigetragen, dass wir erneut einen erfolgreichen Jahresabschluss vorlegen können. Die effiziente Bewirtschaftung unserer Immobilien und unsere solide Finanzierungspolitik tragen entscheidend zu diesem Erfolg bei. Unser Immobilienportfolio war im gesamten Berichtsjahr wieder komplett vermietet. Die Umsatzerlöse liegen am oberen Ende des prognostizierten Korridors.

Der im Rahmen der Portfoliooptimierung beschlossene Verkauf von acht Gastronomieobjekten aus dem BBI-Portfolio sowie die Beteiligung der BBI an der BHB Brauholding Bayern Mitte AG in Höhe von 34,2 Prozent, im Dezember 2023, wurde Anfang März 2024 abgeschlossen.

Der Aufsichtsrat hat sich während des gesamten Geschäftsjahres 2023 intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst. Er hat die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben jederzeit wahrgenommen. Der Aufsichtsrat wurde umfassend und vollständig vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Der Informationsaustausch zwischen Aufsichtsrat und Vorstand sowie die Beratung durch den Aufsichtsrat fand darüber hinaus auch regelmäßig außerhalb der Sitzungen statt. Dadurch war der Aufsichtsrat zu jedem Zeitpunkt über die aktuelle Geschäftslage und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.

Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats hat sich zu Beginn des Jahres 2024 geändert.

Zum Ablauf des 19. Januar 2024 legte Ludwig Schlosser sein Amt als Aufsichtsratsvorsitzender und Aufsichtsratsmitglied nieder. Rupert Hackl legte sein Amt als stellvertretender Vorsitzender und Mitglied des Aufsichtsrats zum Ablauf des 21. Januar 2024 nieder. In der Nachfolge wurden Prof. Dr. Gerhard Schmidt und Johannes von Mutius mit Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt - Registergericht- vom 14. Februar 2024 gerichtlich zu neuen Aufsichtsratsmitgliedern bestellt. In der konstituierenden Sitzung am 23. Februar 2024 wurde Prof. Dr. Gerhard Schmidt einstimmig zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt. Die Wahl von Frau Sonja Wärntges als stellvertretende Vorsitzende ist am 26. April 2024 erfolgt.

Im Geschäftsjahr 2023 fanden fünf Aufsichtsratssitzungen (Präsenz-, Video- und Telefonkonferenzen) statt, an denen jeweils alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen haben. Die aufgrund gesetzlicher und satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse wurden zeitnah gefasst.

Eine Beschlussfassung wurde im schriftlichen Umlaufverfahren per E-Mail gefasst.

Der vom Aufsichtsrat gebildete Prüfungsausschuss ist personenidentisch mit dem Aufsichtsrat. Aufgrund der Personenidentität der Ausschuss- und Aufsichtsratsmitglieder haben keine gesonderten Sitzungen des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten und des Prüfungsausschusses stattgefunden. Die Prüfung der Bilanzen, insbesondere die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses, der Wirksamkeit des internen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems sowie die Abschlussprüfung, wurden im Rahmen der Bilanzsitzung des Aufsichtsrats vom 10. Februar 2023 behandelt.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

Die Termine der Aufsichtsratssitzungen und Beschlussfassungen mit den wesentlichen Themen waren wie folgt:

Der vom Aufsichtsrat (Prüfungsausschuss) geprüfte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 wurde in der Bilanzsitzung am 10. Februar 2023ausführlich behandelt und festgestellt. Ebenfalls auf der Tagesordnung standen der Risikobericht zum 31. Dezember 2022 sowie der Vergütungsbericht 2022. Des Weiteren legte der Vorstand die Ergebnisplanung für das Jahr 2023 vor.

Im Umlaufverfahren per E-Mail wurde am 17. Mai 2023vom Aufsichtsrat die Durchführung der Hauptversammlung am 3. Juli 2023 als virtuelle Hauptversammlung mit Live-Fragerecht beschlossen. Vorstand und Aufsichtsrat legten in diesem Umlaufverfahren auch die Tagesordnung für die Hauptversammlung 2023 fest.

In der als Telefonkonferenz abgehaltenen Sitzung am 30. Mai 2023erklärte Rainer Hettmer gegenüber dem Aufsichtsrat, dass er sein Amt als Vorstand der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG mit Ablauf des 30. Juni 2023 niederlegt. Der Aufsichtsrat bestellte daraufhin Dirk Oehme mit Wirkung zum 1. Juli 2023 zum Vorstand der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG.

Mit Beschluss vom 3. Juli 2023, unmittelbar nach Beendigung der Hauptversammlung, wurde der Zeitraum der Bestellung von Dirk Oehme als Vorstand bis zum 31.12.2024 geregelt.

In der Sitzung am 31. Juli 2023wurde insbesondere der Halbjahresbericht zum 30. Juni 2023 erläutert. Zudem berichtete der Vorstand, dass ein Angebot zum Verkauf von acht Gaststätten- Immobilien sowie der Anteile an der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG vorliegt und derzeit geprüft wird. Auch der Beschluss vom 3. Juli 2023, der die Bestellung von Herrn Oehme bis 31.12.2024 zum Gegenstand hat, wurde nochmals besprochen.

In der Sitzung am 12. Dezember 2023berichtete der Vorstand über die geschäftliche Entwicklung im Jahr 2023. Zudem wurde die Jahresabschlussprüfung durch die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die damit verbundenen Prüfungsschwerpunkte besprochen. Ebenfalls auf der Tagesordnung standen die Evaluierung des Aufsichtsrats, die Entsprechenserklärung gem. dem Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der Finanzkalender für das Geschäftsjahr 2024. Der Vorstand berichtete auch über den aktuellen Stand einer Anfechtungsklage betreffend die Hauptversammlung 2023 der BBI.

In der außerordentlichen Sitzung am 18. Dezember 2023wurde der Verkauf von acht Gastronomieobjekten sowie der Beteiligung der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG an der BHB Brauholding Bayern Mitte AG in Höhe von 34,2 Prozent beraten und diesem Vorhaben zugestimmt.

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde vom Aufsichtsrat (Prüfungsausschuss) geprüft. Der entsprechende Prüfungsbericht der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch die Wirtschaftsprüfer Frank Werner und Philipp Jahn, wurde in der Aufsichtsratssitzung vom 26. April

2024 ausführlich behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2023 hat zu keiner Änderung geführt, so dass der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt wurde. Der Jahresabschluss zum

31. Dezember 2023 wurde ohne Einwendungen gebilligt und somit festgestellt.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, Dirk Oehme, und den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die für die Betreuung des Immobilienportfolios verantwortlich sind, für ihre engagierte Arbeit.

Neuburg/Donau, im April 2024

Für den Aufsichtsrat

Prof. Dr. Gerhard Schmidt

Vorsitzender des Aufsichtsrates

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

LAGEBERICHT

I. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

1. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG oder BBI), eine Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG und Teil des VIB-Konzerns, ist ein Bestandshalter von Gewerbeimmobilien. Kern der Geschäftstätigkeit sind der Erwerb, die Vermietung sowie die Verwaltung von Einzelhandelsobjekten - darunter vor allem Fachmarktzentren und SB-Märkte im wachstumsstarken süddeutschen Raum. Darüber hinaus werden auch Immobilien aus dem Bestand verkauft, sofern attraktive Verkaufserlöse erzielt werden können. Zudem existiert ein Bestand an Gastronomieobjekten mit Büro- und Wohneinheiten sowie einem Brauereigelände. Das Brauereigelände ist langfristig an die Herrnbräu GmbH, eine Tochtergesellschaft der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (BHB Brauholding AG), verpachtet.

Die BBI Immobilien AG ist an der BHB Brauholding AG beteiligt. Der Anteil der BBI Immobilien AG an der BHB Brauholding AG hat sich im Berichtsjahr nicht verändert und liegt zum Stichtag 31.12.2023 bei 34,2 %. Diese Beteiligung wird im Jahresabschluss unter der Position Finanzanlagen (Beteiligungen) ausgewiesen.

Im Dezember 2023 wurden acht Gastronomieobjekte mit Büro- und Wohneinheiten sowie die 34,2 % Anteile an der BHB Brauholding AG veräußert. Der Übergang von Besitz-, Nutzen- und Lasten hat Anfang März 2024 stattgefunden.

2. UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIE

Die BBI verfolgt das Ziel, durch die langfristige Vermietung von Gewerbeimmobilien stabil Mieterlöse und Gewinne zu erwirtschaften sowie bei sich bietenden Gelegenheiten auch Immobilien zu attraktiven Konditionen zu verkaufen. Dadurch generiert die Gesellschaft langfristig planbare Erträge und sichert ausreichende Liquidität für operative und strategische Maßnahmen. Die Gesellschaft fokussiert sich hierbei auf die Planungswerte einer zwölf Monate umfassenden Prognoserechnung.

Der Immobilienbestand der BBI liegt ausschließlich in Süddeutschland. Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Einzel- und Fachhandelsketten sowie einem Brauereigelände und Gastronomieobjekten mit Büro- und Wohneinheiten, mit welchen möglichst lange Mietvertragslaufzeiten vereinbart werden.

3. STEUERUNGSSYSTEM

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudget- planung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Ab- weichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungs- maßnahmen zur Gegensteuerung soweit notwendig eingeleitet. Die BBI konzentriert sich auf die

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen "Umsatzerlöse" sowie das "um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis nach Steuern".

Die Umsatzerlöse beinhalten die Erträge aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis nach Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der BBI sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen der langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Summe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe des gesamten Zinsaufwands, der auch eine der größten Aufwandspositionen in der Gewinn- und Verlustrechnung der BBI darstellt.

Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung		2023
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV		7.474 TEUR
Ergebnis nach Steuern	Ergebnis nach Steuern lt. GuV		2.816 TEUR
ohne Sondereinflüsse *	abzgl. / zzgl. Sondereinflüsse

2022

16.072 TEUR

8.029 TEUR

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung		31.12.2023
	auf Basis der effektiven		0,0 %
Leerstandsquote	Jahresnettomiete
Durchschnittliche Verzinsung			3,1 %
des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen

31.12.2022

0,0 %

1,9 %

• Im Geschäftsjahr 2023 wurden positive Sondereinflüsse in Höhe von 80.752 TEUR realisiert (Vorjahr: 176 TEUR). Hier enthalten sind der Nettoerlös aus einem Sachanlagenverkauf in Höhe von 77.399 TEUR sowie Zinserträge in Höhe von 3.353 TEUR aus einem Darlehen mit der VIB Vermögen AG. Im Vorjahr waren ein positiver Sondereffekt im Zusammenhang mit Erstattungsleistungen der Versicherung für Gebäudeschäden von 250 TEUR sowie ein negativer Sondereffekt aufgrund von coronabedingten Mieterlassen in Höhe von 74 TEUR aufgetreten.

4. MITARBEITER

Die Gesellschaft beschäftigt aktuell keine Mitarbeiter und wird von dem Alleinvorstand Dirk Oehme vertreten. Der langjährige Alleinvorstand Rainer Hettmer ist zum 30.6.2023 als Vorstand ausgeschieden. Im Bereich der Gebäudeverwaltung wird das Immobilienportfolio von Mitarbeitern des VIB-Konzerns verwaltet. Ebenso werden kaufmännische und andere Verwaltungsaufgaben wie z. B. das Rechnungswesen, Finanzierung und Investor Relations durch Mitarbeiter des VIB-Konzerns abgedeckt.

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