Der Ansatz, den der glitzernde Stadtstaat am Golf verfolgt, ist ein Neustart eines extravaganten Wirtschaftsmodells, das sich jahrzehntelang auf Immobilieninvestitionen, Tourismus und Zuflüsse von ausländischem Kapital konzentrierte.

Der Immobilienmarkt boomt wieder - unterstützt durch die russische Nachfrage inmitten des Krieges in der Ukraine und laxere Aufenthaltsbestimmungen - und Analysten sehen dieses Mal mehr Schutzmaßnahmen gegen eine Wiederholung der Probleme, die Dubai nach der globalen Kreditkrise von 2008 unterdrückt haben.

Dubai, das den höchsten Turm der Welt und künstliche Inseln beherbergt, verfolgt neue, hochgesteckte Ziele: Ein 10-Jahres-Wirtschaftsplan, bekannt als D33, zielt darauf ab, die Größe der Wirtschaft zu verdoppeln und Dubai innerhalb eines Jahrzehnts zu einem der vier wichtigsten globalen Finanzzentren zu machen.

Außerdem soll die Länge der öffentlichen Strände bis 2040 von 21 km auf 105 km erhöht und die staubige Insel Palm Jebel Ali wiederbelebt werden, die im Zuge der Finanzkrise 2008 aufgegeben wurde.

Die Touristenzahlen sind 2023 fast wieder auf dem Niveau von 2019, und im letzten Jahr war Dubai mit 219 Hausverkäufen über 10 Millionen Dollar der viertgrößte Immobilienmarkt der Welt, wie eine Studie von Knight Frank zeigt.

Gleichzeitig wecken der Anstieg der Immobilienpreise und die Nachfrage nach dem Ultra-High-End-Segment Erinnerungen an alte Exzesse.

Im Jahr 2008 traf die globale Finanzkrise Dubai hart. Sie führte zu einer Flucht von Kapital und Menschen, einem Absturz der Immobilienpreise und zu hoch verschuldeten Vorzeigeunternehmen, den sogenannten Government-Related Entities (GREs), die um die Rückzahlung ihrer Schulden kämpfen.

Abu Dhabi, die ölreiche Hauptstadt der Vereinigten Arabischen Emirate, sprang schließlich mit einer Rettungsleine in Höhe von 20 Milliarden Dollar ein, von der allgemein erwartet wird, dass sie ein drittes Mal verlängert wird.

Nasser Al Shaikh, bis 2009 Leiter des Finanzministeriums von Dubai, sagte gegenüber Reuters, es bestehe die Gefahr, dass Dubai zu teuer werde, um dort zu leben, und neue Entwicklungen müssten ein ausreichendes Angebot sicherstellen, um die Nachfrage nach Immobilien mit mittlerem Einkommen zu decken, da die Bevölkerung wachse.

"Wenn private Bauträger dies nicht leisten können, könnten die Regierung und die GREs eine größere Rolle spielen, um dies zu tun und die Preise vernünftig zu halten", sagte Shaikh und bezog sich dabei auf die führenden Unternehmen, die das halsbrecherische Wachstum Dubais angeführt haben.

Laut offiziellen Statistiken wuchs die Bevölkerung Dubais im Jahr 2022 auf über 3,55 Millionen Menschen, ein Anstieg um 2,1 % gegenüber 2021 und um 4 % gegenüber 2020. S&P schätzt, dass die Zahl der Einwohner bis 2026 auf über 4 Millionen steigen wird.

LEKTIONEN GELERNT

"Es besteht immer das Risiko einer großen neuen Runde von Krediten (durch GRE-Entwickler) aufgrund unrealistischer Erwartungen für Immobilienverkäufe; ich bin jedoch zuversichtlich, dass die Lehren aus früheren Zyklen dieses Risiko mindern werden", sagte Justin Alexander, Direktor bei Khalij Economics und Golf-Analyst bei GlobalSource Partners.

Das Dubai Media Office reagierte nicht sofort auf eine Anfrage, wie seine Strategie dazu beiträgt, dass das Wachstum nachhaltig und nicht spekulativ ist.

Dubai hat im Jahr 2022 ein Amt für Schuldenmanagement eingerichtet, einige ausstehende Schulden zurückgezahlt oder umstrukturiert und Pläne angekündigt, staatliche Anteile an 10 Unternehmen an die Börse zu bringen, um Kapital zu beschaffen und die Finanzmärkte zu vertiefen. Vier dieser Unternehmen wurden letztes Jahr an die Börse gebracht.

Shaikh sagte, die derzeitigen Finanzbeamten hätten aus den Erfahrungen der letzten 15 Jahre gelernt.

"Dubai hat heute eine Strategie, und die Entwicklung der Kapitalmärkte ist ein wichtiger Bestandteil des gesamten Finanzangebots von Dubai, nicht nur um Liquidität zu generieren und Schulden zu tilgen, sondern auch um die Kapitalmärkte innerhalb des Finanzsektors zu vertiefen."

'GLOBALER SICHERER HAFEN'

Dubai, das Handelszentrum der Vereinigten Arabischen Emirate, hat seine Ressourcen in soziale und wirtschaftliche Reformen und Sektoren wie die digitale Technologie gesteckt. Die Öleinnahmen machen weniger als 2 % des BIP aus, im Gegensatz zur finanzstarken Hauptstadt Abu Dhabi.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise stiegen im 1. Quartal um 12,8 %, wobei die Preise für Villen um fast 15 % stiegen, so das Immobilienforschungsunternehmen CBRE. Die Villenverkäufe haben die Höchststände von 2014 übertroffen. Russische Käufer standen bei den Top-10-Käufern von Betterhomes im Mai an dritter Stelle, hinter Indien und Großbritannien.

"Dubai hat sich wirklich als globaler sicherer Hafen etabliert", sagte Richard Waind, Group Managing Director bei Betterhomes in Dubai, und fügte hinzu, es sei sicher für Familien und politisch und finanziell stabil.

"Es ist nicht länger ein spekulativer Markt. Es ist ein Markt, der auf echten Investitionen beruht. Ich denke, das ist ein großer Unterschied zu dem, was wir 2008-2009 gesehen haben und vielleicht auch zum letzten Höhepunkt um 2014."

Der Aufschwung hat auch die Bilanzen der führenden Unternehmen der Dubai Inc. gestärkt, darunter GREs wie die Fluggesellschaft Emirates und die mehrheitlich in Staatsbesitz befindlichen, aber börsennotierten Unternehmen Emirates NBD und Emaar Properties.

S&P schätzt, dass die Bruttoverschuldung des Staates Dubai von 78% des BIP im Jahr 2020 bis Ende 2023 auf 51% des BIP oder etwa 66 Mrd. $ sinken wird, obwohl die Verschuldung des öffentlichen Sektors im weiteren Sinne aufgrund der hohen nicht-finanziellen GRE-Verbindlichkeiten bei etwa 100% des BIP bleiben wird.

Dubais fünfjährige Credit Default Swaps, die Kosten für die Versicherung gegen einen Zahlungsausfall, erreichten am 8. März dieses Jahres einen historischen Tiefstand von 66 Basispunkten und lagen damit deutlich unter 316, dem höchsten Stand, den sie während der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 erreicht hatten.

TRANSPARENZ

Im vergangenen Jahr hat Dubai schätzungsweise 12,8 Milliarden Dollar an ausländischem Direktinvestitionskapital angezogen, wie aus dem im letzten Monat veröffentlichten Bericht 'fDi Markets' der Financial Times für das Jahr 2022 hervorgeht; die ausländischen Direktinvestitionen in Saudi-Arabien beliefen sich auf etwa 30 Milliarden Riyals (8 Milliarden Dollar).

Trotz der wachsenden Konkurrenz durch die Nachbarländer am Golf sind Dubais Infrastruktur, Schulen und Krankenhäuser nach wie vor sehr gefragt.

Mehrere Personen, mit denen Reuters sprach, äußerten Bedenken über einen Mangel an Daten und Transparenz, insbesondere bei den GREs, was eine korrekte Bewertung der Fundamentaldaten von Dubai erschwert.

Die VAE wurden 2022 auf die "graue Liste" der Financial Action Task Force (FATF) gesetzt, was das Risiko eines geringeren Kapitalzuflusses, eines Rückgangs der M&A-Aktivitäten und eines potenziellen Mangels an Investorenvertrauen erhöht.

Doch einige prominente Investoren sind zuversichtlich.

"Dubai ist eines der widerstandsfähigsten Reiseziele", sagte Philippe Zuber, CEO von Kerzner International, dem Betreiber der Luxusresorts Atlantis und One&Only, und fügte hinzu, dass Dubai während der COVID die Grenzen offen und die Geschäfte stark gehalten habe.

Kerzner, das sich zum Teil im Besitz des Staatsfonds von Dubai befindet, eröffnet 2023 das "ultraluxuriöse" Atlantis the Royal, sein zweites Atlantis-Resort auf der Insel Palm Jumeirah. Das Royal Mansion Penthouse, in dem einst Beyonce übernachtete, kostet 100.000 $ pro Nacht.

($1 = 3,6728 VAE-Dirham)

($1 = 3,7504 Riyals)