Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q4 2017

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q4 2017

08.01.2018 / 11:19
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08. Januar 2018

WOHNINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q4-2017

Steigende Preise treiben Transaktionsvolumen - Boom bei Projektentwicklungen
und in Ruhrgebietsstädten

  * Transaktionsvolumen steigt um 7 % auf 13,7 Mrd. Euro

  * Durchschnittspreise steigen um 27 %, während Zahl der verkauften
    Wohnungen um 16 % zurückgeht

  * Anteil von Projektentwicklungen steigt auf 28 % des Transaktionsvolumens

  * Erstmals mehr als 1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen mit Studenten- und
    Mikrowohnanlagen

  * Noch höheres Volumen in 2018 in Sicht

Im Jahr 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von
50 Wohneinheiten für 13,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit stieg das
Transaktionsvolumen gegenüber dem Jahr 2016 um 7 %. Die Zahl der gehandelten
Wohnungen sank hingegen im Jahresvergleich um 16 %. Insgesamt wurden von
Januar bis Ende Dezember circa 117.000 Wohnungen gehandelt. "Deutsche
Wohnungspakete sind bei in- und ausländischen Investoren nach wie vor stark
nachgefragt, was die Preise weiter in die Höhe treibt", berichtet Karsten
Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills
Germany, und erläutert: "Vor allem die Erwartung weiter steigender Mieten
und einer anhaltenden Wohnungsknappheit führen zu dem unverändert hohen
Bieterwettstreit. Denn deutsche Wohnungen versprechen genau das, was viele
Investoren suchen: kontinuierliche Erträge bei geringem Leerstandsrisiko."

Im Vergleich zum Jahr 2016 stiegen die durchschnittlichen Preise je Wohnung
um 27 % auf etwa 117.000 Euro an. Die stärksten Preiszuwächse wiesen dabei
die A- und C-Städte auf. In beiden Städtekategorien stiegen die
Durchschnittspreise im Jahresvergleich um rund ein Drittel. "Der Preissprung
in den A-Städten resultiert einerseits aus dem steigenden Anteil von
Projektankäufen und spiegelt andererseits die Mietwachstumserwartungen in
diesen Städten wider", erläutert Matthias Pink, Director und Head of
Research bei Savills Germany, und ergänzt: "Die gestiegenen Preise in
Städten der zweiten und dritten Reihe zeigen, dass die Investoren mangels
Objekten in den großen Metropolen zunehmend dorthin ausweichen."

Dass die Zahl der verkauften Wohneinheiten in fast allen Städtekategorien
zurückging, dürfte ein Ausdruck der Angebotsknappheit sein. So haben allein
Wohnimmobilien-AGs und offene Spezialfonds in den vergangenen fünf Jahren
Wohnimmobilien für über 45 Mrd. Euro erworben. "Die Bestände dieser
Investorengruppen wechseln, wenn überhaupt, überwiegend erneut in die Hände
von Langfristinvestoren und dürften somit auf lange Sicht nicht zum Verkauf
stehen", so Pink. Auch im Jahr 2017 waren offene Spezialfonds und
Immobilien-AGs die mit Abstand größten Nettoinvestoren. Der Anteil deutscher
Käufer sank im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre (81 %)
leicht auf 77 %. Unter den ausländischen Käufern waren Investoren aus der
Schweiz und Frankreich am aktivsten.

Da größere Bestandsportfolios in den gefragtesten Standorten nur selten
verfügbar sind, weichen Investoren zum Teil in andere Städte aus oder
erwerben Projektentwicklungen. So lag das letztjährige Transaktionsvolumen
in Städten wie Oberhausen und Mülheim an der Ruhr mehr als zehnmal so hoch
wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Deutliche Zuwächse verzeichneten
weitere Ruhrgebietsstädte wie Duisburg und Bochum, aber auch die Stadt
Mainz. "Dass mittlerweile auch Wohnungspakete in Städten mit eher
ungünstigen demografischen Prognosen einen Käufer finden, dürfte auch eine
Folge des Anlagedrucks bei vielen Investoren sein", vermutet Pink.

Investoren mit hoher Risikoaversion fokussieren sich dagegen auf
Projektentwicklungen. Etwa 3,9 Mrd. Euro bzw. 28 % des Transaktionsvolumens
floss in Objekte in Bau oder in Planung. Im Durchschnitt der letzten fünf
Jahre lag dieser Anteil bei etwa 11 %. "Investoren dürften auch deshalb
verstärkt Projektentwicklungen kaufen, weil diese Neubauwohnungen von
Regulierungen wie der Mietpreisbremse ausgenommen sind", vermutet Nemecek
und fügt hinzu: "Angesichts der deutlich gestiegenen Neubautätigkeit bei
Mehrfamilienhäusern steigt das Angebot an Projekten zudem weiter an."

Dass sich das Transaktionsgeschehen zu Gunsten von Projektentwicklungen
verschoben hat, spiegelt sich auch in der Größenstruktur der gehandelten
Wohnungspakete wider. Während es keine Transaktion mit mehr als 5.000
Wohnungen gab, dominierten Verkäufe von Portfolios mit 1.000 bis 5.000
Einheiten und mit 250 bis unter 1.000 Wohnungen, auf die 48 % bzw. 34 % der
gehandelten Einheiten entfielen.

Eine weitere Strategie auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten stellt das
Ausweichen in Nischensegmente wie dem Studenten- und Mikrowohnen dar. Hier
wurde im vergangenen Jahr erstmals mehr als eine Milliarde Euro investiert.
Davon entfielen fast 810 Mio. Euro auf Studentenwohnanlagen. "Die in der
Regel neugebauten Studentenwohnanlagen profitieren nicht nur von diversen
Ausnahmeregeln beim Mietrecht, auch die auf einen neuen Rekordwert
gestiegenen Studierendenzahlen lassen immer mehr Investoren auf dieses
Segment schauen", erklärt Pink.

Im laufenden Jahr dürfte ein Transaktionsvolumen von mehr als 15 Mrd. Euro
erzielt werden. "Viele jüngst aufgelegte Wohnfonds haben gerade erst mit dem
Portfolioaufbau begonnen und die Zahl der Projektentwicklungen steigt
weiter", erläutert Nemecek und fügt hinzu: "Auch die geplante Übernahme der
BUWOG durch Vonovia dürfte für zusätzliches Volumen sorgen."

Unseren Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland Q4 2017 können Sie
kostenlos auf unserer Homepage unter www.savills.de downloaden.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 31.500 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment

- Debt Advisory

- Valuation

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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