Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland 2021

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland 2021

06.01.2022 / 08:30
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Wohninvestmentmarkt Deutschland 2021
2021 war Jahr der Rekorde - Sanierungsdruck, Inflation und regionale
Differenzierung sind Themen des Jahres 2022

  * Höchstes Transaktionsvolumen aller Zeiten: 51,8 Mrd. Euro

  * Mehr als jeder zweite Euro floss in Berliner Wohnungen

  * Rekordvolumen (5,6 Mrd. Euro) bei Käufen von Projektentwicklungen

  * ESG dürfte für mehr Nachfrage nach Neubauten und mehr
    Portfoliobereinigungen sorgen

  * Prognose 2022: Volumen übersteigt erneut 20 Mrd. Euro

Das Jahr 2021 markiert einen neuen Rekord am deutschen Investmentmarkt für
Wohnimmobilien. Es wechselten Wohnimmobilien für etwa 51,8 Mrd. Euro die
Eigentümer:innen (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit wurden der bisherige
Rekord aus dem Jahr 2015 (23,3 Mrd. Euro) und der Vorjahreswert (20,5 Mrd.
Euro) um jeweils mehr als das Doppelte übertroffen. Zum ersten Mal überhaupt
war Wohnen noch vor Büro die umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen
Immobilieninvestmentmarkt. Die Mehrheitsübernahme der Deutschen Wohnen durch
Vonovia war ein maßgeblicher, aber nicht der einzige Treiber, denn auch ohne
diese Übernahme hätte ein neues Rekordvolumen in den Büchern gestanden.
Insgesamt ließ sich eine deutlich höhere Nachfrage von Investierenden nach
Wohnimmobilien feststellen. "Wohnimmobilien gelten vielen Investierenden als
Anleihesubstitut par excellence, so dass weiterhin zusätzliches Kapital in
den Markt fließt. Da die Anleiherenditen niedrig bleiben, ist ein Ende des
Kapitalzuflusses nicht in Sicht", berichtet Karsten Nemecek, Managing
Director Corporate Finance - Valuation bei Savills Germany und ergänzt: "Im
vergangenen Jahr hat sich der Investmentmarkt zudem spürbar
internationalisiert und weitere Akteure und Fondsvehikel starten erst jetzt
mit dem Portfolioaufbau. Dies wird zu weiterhin intensiven
Bieterwettstreiten führen". Investierende aus dem Ausland kauften im letzten
Jahr Wohnungen für mehr als 10 Mrd. Euro an - der bisherige Höchstwert lag
bei lediglich 3,7 Mrd. Euro.

Mehr als jeder zweite Euro floss nach Berlin

Im Jahr 2021 wechselten rund 284.000 Wohnungen die Eigentümer:innen. Das ist
der zweithöchste Wert seit dem Jahr 2015. Das Rekordvolumen ist folglich
nicht nur auf einige große Transaktionen, sondern vor allem auch auf die in
den letzten Jahren deutlich gestiegenen Kapitalwerte zurückzuführen. Rund 86
% aller gehandelten Wohnungen bzw. etwa 83 % des Transaktionsvolumens
entfielen im letzten Jahr auf Portfoliotransaktionen. Aufgrund der Übernahme
der Deutschen Wohnen, aber auch aufgrund weiterer Großtransaktionen wie der
Übernahme von Akelius und des Verkaufs von rund 15.000 Wohnungen an die
kommunalen Wohnungsunternehmen seitens Vonovia und der Deutschen Wohnen, war
Berlin der mit Abstand umsatzstärkste Standort. Etwa 56 % des
Transaktionsvolumens entfielen auf die Hauptstadt.

Noch nie floss so viel Geld in Neubauten

Etwa 11 % des Transaktionsvolumens wurde mit Projektentwicklungskäufen
realisiert. Dies ist zwar der niedrigste Anteil seit dem Jahr 2015, absolut
floss jedoch noch nie so viel Kapital (5,6 Mrd. Euro in 2021) in den Kauf
von Projektentwicklungen. Dies unterstreicht die hohe Nachfrage nach
Neubauten am Investmentmarkt. Für den Kauf von Neubauten sprechen zahlreiche
Faktoren, wie Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills
berichtet: "Neubauten sind nicht nur von einigen Mietregulierungen
ausgenommen, sondern haben auch im Hinblick auf eine absehbar höhere
Inflationsrate Vorteile. So weisen sie geringere Betriebs- und
Instandhaltungskosten auf und oftmals dürften indexierte Mietverträge
abgeschlossen werden. Dies sichert in einem Umfeld höherer Inflation sowohl
die Kosten- als auch die Einnahmeseite ab". Savills erwartet daher eine noch
höhere Nachfrage nach Neubauten im kommenden Jahr. Dieser Entwicklung kommt
zupass, dass angesichts steigender Fertigstellungszahlen die
Produktverfügbarkeit im Neubausegment besser sein dürfte als noch vor
einigen Jahren.

ESG sorgt für Bewegung an den Investmentmärkten

Auch das omnipräsente Thema ESG könnte für zusätzliche Nachfrage nach
Neubauten sorgen. "Studien zeigen, dass sich die ESG-Kriterien in
Neubauimmobilien in der Regel einfacher belegen lassen als in
Bestandsbauten", berichtet Schenk und kommentiert: "Da ein beträchtlicher
Teil des institutionellen Anlagevolumens ESG-konform ausgerichtet ist oder
noch wird, dürfte dies Kapital in Neubauten umlenken". Neben dem E in ESG
wird laut Savills zunehmend das S in den Fokus rücken. "In Wohnimmobilien
zielt das S in ESG vielfach auf die Erschwinglichkeit ab, so dass Anteile
geförderter Wohnungen im Portfolio an Attraktivität gewinnen könnten", meint
Schenk. Im vergangenen Jahr flossen bei Einzelobjektkäufen bereits rund 20 %
des Transaktionsvolumens in Immobilien, die zumindest teilweise geförderte
Wohnungen beinhalten. Während viele ESG-konforme Investierende noch stärker
auf Neubau setzen, werden die ESG-Regularien gleichzeitig den
Sanierungsdruck im Bestand erhöhen. Dieser Druck wird zukünftig noch stärker
werden, denn die EU plant energetische Mindeststandards einzuführen. "Die
umfangreiche energetische Sanierung dürfte eine Herausforderung für viele
Bestandshalterinnen und Bestandshalter werden, insbesondere da
Mieterhöhungen im Bestand stark reguliert sind", kommentiert Nemecek und
ergänzt: "Um von Skaleneffekten zu profitieren und Ressourcen zu bündeln,
könnte es daher zu weiteren Zusammenschlüssen und Übernahmen kommen.
Außerdem dürften mehr Verkäufe sanierungsbedürftiger Bestände an
Unternehmen
mit Fokus auf Bestandsentwicklung stattfinden".

Hohe Aktivität am Investmentmarkt in Sicht - Blick auf die Details wird
wichtiger

Neben dem Transaktionstreiber ESG dürfte auch die insgesamt hohe Nachfrage
am Investmentmarkt für eine rege Transaktionsaktivität im Jahr 2022 sorgen.
Savills erwartet, dass das Volumen im laufenden Jahr die Marke von 20 Mrd.
Euro übersteigt. Zukünftig wird nicht nur der Blick auf die einzelnen
Immobilien vor dem Hintergrund von ESG und Inflation zunehmend wichtiger,
sondern auch eine Analyse der regionalen Fundamentaldaten. "Das vergangene
Jahrzehnt war im Hinblick auf die Fundamentaldaten eine goldene Ära für
Eigentümer:innen von Wohnungen", konstatiert Nemecek und konkretisiert: "Die
Bevölkerung ist vielerorts stark gestiegen, ebenso wie die
Haushaltseinkommen. Gleichzeitig wurden fast überall deutlich zu wenige
Wohnungen gebaut". Doch dieses Umfeld ändert sich nun, da die Bautätigkeit
angezogen hat und gleichzeitig weniger Menschen in die Städte ziehen.
"Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten am Wohnungsmarkt weiterhin sehr
vorteilhaft für Investierende. Allerdings driften die Regionen bei den
Nachfrage- und Angebotsparametern zusehends auseinander. Das Identifizieren
von Opportunitäten erfordert daher eine noch intensivere Auseinandersetzung
mit den einzelnen Regionen", so Nemecek.

Alle Daten und Fakten können auch auf unserer Homepage www.savills.de
unserem aktuellen Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland entnommen
werden.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an
den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden
heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

  * Investment

  * Agency

  * Portfolio Investment & M&A Advisory

  * Valuation

  * Landlord Services

  * Occupier Services

  * Workplace Consulting

  * Property Management

  * Facility Management

  * Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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