Rekord aus 2007 geknackt - Der deutsche gewerbliche Investmentmarkt

2015 mit sechstem Anstieg in Folge

Frankfurt (ots) - Nach den zahlreichen Diskussionen und den sich

quasi selbst dynamisierenden Mutmaßungen vor der letzten FED-Sitzung

im Dezember verlief der eigentliche Akt der Zinserhöhung dann doch

relativ geräuschlos. Auch im Nachgang hat sich die Aufregung schnell

gelegt, die Finanzmärkte waren anscheinend gut auf diesen Zinsschritt

vorbereitet und eingestellt. Gleichwohl stellt die Erhöhung der

US-amerikanischen Leitzinsen um 25 Basispunkte einen Wendepunkt dar

und beendet damit die siebenjährige Phase der "Nullzinspolitik".

Aufgrund der guten amerikanischen Konjunkturdaten ist dieser

Zinsschritt gerechtfertigt und nachvollziehbar, dennoch bleibt

zunächst abzuwarten, wie die Finanzmärkte auf das Auseinanderdriften

zwischen amerikanischer, europäischer und japanischer Zinspolitik

reagieren. Denn insbesondere in Europa ist nach wie vor mit keiner

Zinserhöhung vor Ende 2017 zu rechnen.

"Das anhaltend niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die

wesentliche Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher

institutioneller Investoren. Immer stärker stehen dabei Immobilien im

Fokus der Interessen. Der weltweit immer noch stark zunehmende

Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie Pensionsfonds oder

Versicherungen schlägt sich in der Assetklasse Immobilie auch in

Deutschland deutlich nieder. Und in absehbarer Zeit rechnen wir auch

nicht mit einem deutlichen Anstieg des historisch niedrigen

Zinsniveaus. Und selbst ein moderater Anstieg würde das Gesamtbild

kaum verändern. Die extreme Fokussierung auf das Zinsniveau ist

tendenziell ohnehin übertrieben", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL

Deutschland.

2015 ist das gewerbliche Transaktionsvolumen nach Angaben von JLL

zum sechsten Mal in Folge angestiegen - auf einen Rekordwert von

nunmehr 55,1 Mrd. Euro. Gegenüber 2014 entspricht dies einem

nochmaligen Zuwachs um fast 40 %. Allein das vierte Quartal hat mit

fast 17 Mrd. Euro zu über 30 % zum Jahresergebnis beigetragen und

markiert das transaktionsstärkste Quartal der letzten 5 Jahre. Die

Investoren aus dem In- und Ausland bevorzugen nach wie vor

großvolumige Assets oder Portfolios. So vereinen die Top 10

Transaktionen des Jahres zusammen mehr als 9,8 Mrd. Euro auf sich (18

%). Herausragende Transaktionen waren dabei bei den

Einzeltransaktionen das Quartier am Potsdamer Platz mit einem

Kaufpreis von rund 1,3 Mrd. Euro, gefolgt von den Frankfurter

Büroobjekten Trianon und Eurotower. Die Portfoliotransaktionen werden

vom Einzelhandel und von Unternehmensübernahmen bestimmt, angeführt

vom Galeria Kaufhof-Portfolio mit einem Kaufpreis von rund 2,4 Mrd.

Euro und gefolgt vom Büroimmobilien-Portfolio der Deutsche Office für

rund 1,7 Mrd. Euro, die im Zuge der Übernahme durch die Alstria den

Eigentümer wechselten.

"Auf Basis der insgesamt guten Fundamentaldaten und des nach wie

vor attraktiven finanziellen Rahmens könnte für den gewerblichen

Investmentmarkt auch 2016 ein sehr positives Jahr zu Buche schlagen

mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen auf wieder hohem

Niveau. Dabei ist nicht unwahrscheinlich, dass erneut die 'Fünf' bei

einem zweistelligen Milliardenergebnis vorne steht. Ob das erreicht

wird, hängt allerdings davon ab, wie die zunehmenden globalen Risiken

unterschiedlichster Art bewältigt werden können und ob sich im Zuge

der Zinserhöhungen in den USA Kapitalströme in Richtung Nordamerika

bewegen", kommentiert Timo Tschammler, Mitglied im Management Board

JLL Deutschland, das Investment-Szenario.

Überproportionaler Anstieg bei Portfolios - Büroimmobilien

gefragteste Assetklasse

Rund 65 % des gewerblichen Transaktionsvolumens entfallen 2015 auf

Einzeltransaktionen. Das Plus bei den absoluten Zahlen gegenüber dem

Vorjahr liegt bei 30 % und damit leicht unter dem Zuwachs des

Gesamtmarktes. Demgegenüber stieg das Portfoliovolumen um fast 60 %

auf 19,2 Mrd. Euro deutlich stärker an. Rund 41 % (knapp 23 Mrd.

Euro) entfallen auf die Assetklasse Büroimmobilie, gefolgt vom

Einzelhandel mit 31 % (17 Mrd. Euro). Nahezu Dreiviertel des

bundesweiten Transaktionsvolumens sind damit bereits abgedeckt. Die

verbleibenden Anteile verteilen sich überwiegend auf gemischt

genutzte Immobilien (fast 10 %), Hotelimmobilien mit 8 %, sowie

Lager-/Logistikimmobilien mit gut 7 %.

Berlin schlägt alle Rekorde - Nachfrage außerhalb der Hochburgen

steigt überdurchschnittlich

Zum Jahresende summiert sich das Transaktionsvolumen in der

deutschen Hauptstadt auf über 8 Mrd. Euro. Euro. "Ein derartig hohes

Volumen wurde noch nie ein einer deutschen Stadt verbucht. Rund ein

Viertel der Investitionen in den sieben großen deutschen Metropolen

wurden 2015 somit an der Spree getätigt und der Anstieg gegenüber dem

Vorjahr beläuft sich auf 84 %", so Tschammler. Auch in allen anderen

Städten der Big 7 gab es positive Steigerungsraten, die nach Berlin

größten Zuwächse verzeichneten Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Über

alle sieben Hochburgen kumuliert beläuft sich das Transaktionsvolumen

auf 31 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 35 % gegenüber 2014.

Doch die großen Metropolen sind nicht allein marktbestimmend. Im

Gegenteil: Investitionen haben außerhalb der Big 7 mit über 43 % auf

24 Mrd. Euro gegenüber 2014 überproportional zugelegt. "Die

Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, wächst also.

Core-Investments stehen zwar nach wie vor für rund die Hälfte des

Marktvolumens. Doch das absolute Transaktionsvolumen für

opportunistische, Value-Add- oder Core-plus-Investments ist um mehr

als fünf Mrd. Euro auf über 28 Mrd. Euro gestiegen", notiert

Tschammler.

Ausländisches Kapital dominiert

Deutschland hat sich de facto als internationaler Handelsplatz für

Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren stehen für mehr

als die Hälfte des Investmentvolumens. Der Großteil des angelegten

Kapitals stammt dabei aus Nordamerika, Großbritannien und Frankreich.

Und auch bei den größten Transaktionen des Jahres 2015 dominiert

ausländisches Kapital. Unter den Top 10 befinden sich nur drei, die

von einheimischen Käufern erworben wurden. Diese Verteilung findet

sich in etwa auch auf der Verkaufsseite, insofern ergibt sich in der

Nettobilanz ein recht ausgewogenes Bild zwischen deutschen und

ausländischen Investoren hinsichtlich des Auf- und Abbaus ihres

deutschlandweiten Immobilienbestandes: "Aktuell ist noch kein Trend

abzusehen, dass Investoren aus bestimmten Ländern signifikant Bestand

ab- bzw. aufbauen", so Tschammler.

Anhaltende Renditekompression und steigende Kapitalwerte Auch im

letzten Quartal des Jahres hat sich das Renditebild nicht geändert.

In nahezu allen Segmenten beobachten wir weitere - wenngleich

moderate - Renditerückgänge. Im Bürobereich reduzierten sich die

Spitzenrenditen um weitere 7 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal,

im Schnitt über alle Big 7 werden 4,15 % erzielt. Nach München hat

nun auch Hamburg die 4 %-Grenze durchbrochen, aktuell liegt die

Rendite hier bei 3,90 %. Nachdem die Renditen für Objekte in

Zweitlagen oder für Objekte mit Leerstandsanteilen bzw. kürzeren

Restlaufzeiten lange Zeit relativ konstant blieben, machen nun auch

diese die Renditeschritte mit. Der Abstand zu den Spitzenrenditen

beläuft sich je nach Mikrolage und spezifischem Objektcharakter auf

75 bis 240 Basispunkte. Die Spanne ist nach wie vor recht groß, zeigt

aber auch, dass nach wie vor für risikobereitere Investoren

entsprechende Renditen auch in den Big 7 zu erzielen sind. Im

Einzelhandelssegment sanken die Spitzenrenditen für Shopping Center

im Quartalsvergleich um 15 Basispunkte auf 4,25 %, für

Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte und innerstädtische

Geschäftshäuser um jeweils 10 Basispunkte. Auch für

Lager-/Logistikimmobilien haben sich die Preise nochmals verteuert,

die durchschnittliche Spitzenrendite für die Big 7 Regionen liegt

hier bei nur noch 5,27 %.

"Für 2016 rechnen wir bei Top-Büroimmobilien nur noch mit einer

leichten Renditekompressionen um maximal zehn Basispunkte. Der Boden

sollte dann erreicht werden. Die Renditen anderer Assetklassen

könnten dagegen noch stärker nachgeben. Bei Logistikimmobilien sind

Spitzenrenditen in der Größenordnung von fünf Prozent zu erwarten.

Für Einzelhandelsimmobilien zeigt die Richtung aufgrund des

Missverhältnisses zwischen starker Nachfrage und knappem Angebot

ebenfalls weiter nach unten", so Helge Scheunemann, Bereichsleiter

Research JLL Deutschland.

Umgekehrt sind die Büromieten weiter leicht angestiegen - und in

der Folge auch die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung

2015 im Schnitt über alle Big 7 um 11 %. Seit dem Tiefpunkt nach

Ausbruch der globalen Finanzkrise Ende 2009 haben die Kapitalwerte

für Spitzen-Büroimmobilien damit insgesamt um nominal fast 50 %

zugelegt. Die Zweitlagen profitierten ebenfalls von der erhöhten

Nachfrage seitens der Investoren, aber eben auch von den stetig

ansteigenden Mieten. In diesem Segment konnten Wertzuwächse seit dem

Tiefpunkt 2009 von immerhin 38 % generiert werden. "2016 dürfte der

Preisauftrieb anhalten. Das Wachstum über alle Big 7 hinweg wird sich

mit 3 % aber deutlich verlangsamen. Das sind dann zwar keine

berauschenden Wertzuwächse mehr, weil sich in den kommenden Jahren

niederschlagen wird, was eine Investition in Immobilien im Kern

eigentlich ausmachen sollte, dem Beitrag der Mieteinnahmen zur

Wertentwicklung nämlich", so Scheunemann.

Scheunemann weiter: "Nicht für alle Investoren eröffnet der

deutsche Investmentmarkt noch attraktive Einstiegsgelegenheiten, und

er mag für viele sogar schon als zu teuer wahrgenommen werden. Diese

Wahrnehmung ist allerdings nicht zu pauschalieren. Denn zum einen

gilt dies nicht überall und für jedes Produkt und relativ gesehen

erscheint die Immobilienrendite immer noch attraktiv gegenüber

anderen Anlagen."

OTS: Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)

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