LEG Immobilien SE: AFFO legt kräftig zu – bessere Ergebnisentwicklung für 2023 bestätigt

10.08.2023

LEG Immobilien SE: AFFO legt kräftig zu - bessere Ergebnisentwicklung für 2023 bestätigt

• AFFO von 119 Mio. Euro (+49 %) profitiert von Cash-Fokussierung und höheren Einmaleffekten bei eigener, grüner Stromproduktion
• Operatives Geschäft profitiert von weiter steigender Nachfrage:
• Leerstand (l-f-l) geht um 10 bps auf 2,6 % zurück
• Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt um 4,3 % auf 6,52 Euro
• Fast 700 Einheiten im ersten Halbjahr verkauft
• Refinanzierung der 2024 fällig werdenden 500-Mio.-Euro-Anleihe vorhanden
• Verbesserte Ergebnisentwicklung aus Juni 2023 bestätigt: AFFO zwischen 165 und 180 Mio. Euro erwartet
• Vizekanzler besucht LEG-Reallabor für serielles Sanieren und bestätigt Förderbonus

Die LEG Immobilien SE verzeichnet im ersten Halbjahr 2023 eine erfreuliche Geschäftsentwicklung und bestätigt die im Juni 2023 angehobene Gewinnprognose für das Gesamtjahr. Neben positiven Einmaleffekten trägt hierzu die gute Performance im operativen Geschäft bei, das von der weiter steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland profitiert. Deutliche Fortschritte macht zudem die Entwicklung grüner Innovationen zur effizienten, kostengünstigen Dekarbonisierung von Bestandsgebäuden.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: "Die konsequente und erfolgreiche Umsetzung unserer Cash-fokussierten Strategie zahlt sich aus. Die wesentlichen finanziellen und operativen Kennzahlen der LEG haben sich im ersten Halbjahr 2023 sehr erfreulich entwickelt. Das ändert nichts daran, dass die Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche nach wie vor sehr herausfordernd sind. Dabei brauchen wir in Deutschland gerade jetzt mehr privates Kapital und weniger Vorgaben und Bürokratie, um die Investitionen in den Klimaschutz im Gebäudesektor zu stemmen. Ich freue mich, dass unsere LEG aufgrund ihrer finanziellen Stabilität weiterhin willens und in der Lage ist, fokussiert in Dekarbonisierungsmaßnahmen zu investieren. Viele Marktteilnehmer stoßen jedoch an ihre Grenzen. Das schadet Eigentümern, Mietern und unserem Land."

AFFO legt deutlich zu

Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, stieg im ersten Halbjahr auf 119 Millionen Euro und legte damit kräftig um 49,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu
(H1-2022: 79,4 Millionen Euro). Der AFFO pro Aktie lag mit 1,60 Euro um 46,8 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums (H1-2022: 1,09 Euro). Der AFFO reflektiert den frei verfügbaren Cashflow und ermöglicht damit in der aktuellen Phase steigender Zinsen und hoher Inflation die kapital- und liquiditätsschonende Steuerung des Unternehmens.

Die erfreuliche Entwicklung der Kennzahl ist ein guter Beleg der Wirksamkeit der bereits im November 2022 angepassten Geschäfts- und Investitionsstrategie, insbesondere die hohe Ausgabendisziplin. Das Unternehmen fokussiert sich auf wesentliche Investitionsvorhaben. Hierdurch gingen die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahresquartal um 23 Prozent auf 14,08 Euro/qm zurück (H1-2022: 18,31 Euro/qm).

Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen
Der EPRA-Leerstand (l-f-l) ist im Vergleich zum Vorjahr erneut um 10 Basispunkte auf
2,6 Prozent gesunken. Hierin sind die Ende 2021 angekauften Bestände enthalten, die derzeit noch einen deutlich höheren Leerstand aufweisen als die Bestände in unseren angestammten Gebieten.

Die Steigerung der Nettokaltmiete um 4,6 Prozent auf 414,3 Millionen Euro (H1-2022:
396,2 Millionen Euro) resultiert sowohl aus dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment (plus 4,0 Prozent), das inflations- und nachfragebedingt an Momentum gewinnt, als auch im preisgebundenen Segment (plus 5,4 Prozent), das von der alle drei Jahre stattfindenden Mietanpassung profitiert. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche liegt somit nun bei 6,52 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1-2022: 6,25 Euro pro Quadratmeter) um 4,3 Prozent gestiegen.

Die Kaltmiete für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca.
65 Quadratmetern beträgt rund 420 Euro. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment "bezahlbares Wohnen" für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der Nachfrageüberhang - gerade nach bezahlbarem Wohnraum - weitet sich jedoch aufgrund des deutlichen Einbruchs bei der Fertigstellung von Neubauten weiter aus. Eine aktuelle Studie des Instituts für Makroökonomie der Hans-Böckler-Stiftung erwartet für dieses Jahr noch 223.000 Fertigstellungen. 2024 soll die Zahl der Fertigstellungen auf nur noch 177.000 sinken - so niedrig wie zuletzt im Krisenjahr 2009, bei damals viel geringeren Zuwachszahlen durch den Zuzug von Flüchtenden und Fachkräften.

NTA je Aktie beträgt 136,29 Euro
Wie in den Vorjahren hat die LEG ihr Wohnungsportfolio im 2. Quartal 2023 neu bewertet. Auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen, insbesondere eines deutlich anspruchsvolleren Zinsumfeldes, ging der Wert des Immobilienvermögens dabei um rund 7,4 Prozent zurück. Der EPRA-NTA pro Aktie lag somit zum 30. Juni 2023 bei 136,29 Euro
(31. Dezember 2022: 153,52 Euro pro Aktie.)

Im aktuellen Umfeld ausgeprägter Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien ist es der LEG im ersten Halbjahr 2023 gelungen, fast 700 Einheiten im Schnitt zum Buchwert zu veräußern. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten.

Solide Liquiditätsreserve und erfolgreiche Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 30. Juni 2023 bei 1,4 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von rund 6,1 Jahren
(31. Dezember 2022: 1,26 Prozent, 6,5 Jahre).

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum
30. Juni 2023 bei 46,6 Prozent (31. Dezember 2022: 43,9 Prozent). Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 43 Prozent.

In der derzeitigen, schwierigen Marktphase, die zur temporären Überschreitung des LTV-Ziels geführt hat, profitiert die LEG vom unverändert guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Es zahlt sich aus, dass das Unternehmen auch in der zurückliegenden Boomphase der Wohnungswirtschaft immer auf ein breites Spektrum von Finanzierungsmaßnahmen gesetzt sowie stets konservativ geplant und gewirtschaftet hat. Per heute ist die Refinanzierung für die im Januar 2024 fällig werdende Anleihe von 500 Millionen Euro bereits gedeckt.

Die LEG verfügt zum Stichtag 30. Juni über hohe Barmittel von mehr als 400 Millionen Euro, die zusammen mit den syndizierten Betriebsmittellinien in Höhe von 600 Millionen Euro eine solide Liquiditätsbasis für das Unternehmen bilden. Mit 40,2 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zum direkten Wettbewerb wie auch zu vielen anderen Industriezweigen sehr hohe Eigenkapitalquote auf.

LEG-Innovationen treffen auf großes Interesse in Branche und Politik

Mit ihrem Dreiklang an grünen Innovationen für Klimaneutralität im Gebäudesektor setzt die LEG immer wieder neue Maßstäbe:

• Modernisierungsturbo durch serielles Sanieren: Das LEG-Reallabor in Mönchengladbach entwickelt sich zur Pilgerstätte für die serielle Alternative zur klassischen energetischen Ertüchtigung von Bestandsgebäuden. Die LEG erprobt hier mit mehreren Baupartnern und dem eigenen Gemeinschaftsunternehmen RENOWATE diverse Konzepte. Zuletzt besuchte im Juli eine Delegation mit Bundeswirtschaftsminister Habeck die Baustellen im Pilotquartier. Der Vizekanzler zeigte sich beeindruckt von den Fortschritten in Sachen Digitalisierung, Prozessbeschleunigung und Bewohnerfreundlichkeit und bestätigte den 15%-igen Förderbonus für serielle Modernisierungen.

• Mit seero zum Energiespar-Hero: Bis zu 30 Prozent Heizenergie sparen - das ist das Produktversprechen von seero.pro, dem KI-gesteuerten, smarten Thermostat, das digital, adaptiv und dauerhaft für optimal verteilte Heizleistung im gesamten Gebäude sorgt - hydraulischer Abgleich inklusive. Das Erstlingsprodukt des jungen Gemeinschaftsunternehmens seero, an dem neben der LEG der Systemexperte Oventrop und der Geschäftsentwickler mantro beteiligt sind, geht plangemäß im September in die Pilotfertigung - gerade einmal sechs Monate nach Marktvorstellung. Die Eile ist auch deshalb geboten, weil bereits Interessensbekundungen einer stetig steigendenden Zahl anderer Wohnungsunternehmen vorliegen.

• Kosteneffiziente Wärmewende mit Luft-Luft-Wärmepumpe: Die LEG hat sich im Rahmen ihrer Dekarbonisierungsstrategie bereits frühzeitig um Alternativen zur klassischen Gasheizung gekümmert und plant ab 2027 jährlich bis zu 9.000 hocheffiziente, klimafreundliche Luft-Luft-Wärmepumpen in eigenen Beständen zu verbauen. Das reduziert die erforderlichen Klimaschutzinvestitionen des Unternehmens bis 2030 um rund eine halbe Milliarde Euro. Wie bereits im Mai berichtet, hat die LEG im Frühjahr nach einer erfolgreichen Pilotierungsphase mit dem Roll-Out der Anlagen sowie Gespräche mit potenziellen Joint-Venture-Partnern begonnen. Zwischenzeitlich werden die Anlagen, die sich unter anderem für den Einsatz in unsanierten Gebäuden eignen, erstmals auch im Denkmalschutz verbaut. Zudem stehen die Verhandlungen mit einem renommierten Installationspartner zur Gründung eines Joint-Venture als ganzheitlicher Anbieter zur Umrüstung von Mietwohnungen auf Luft-Luft-Wärmepumpen kurz vor dem Abschluss.

Bestätigung der angehobenen Gewinnprognose für 2023

Auf Basis der Entwicklung im ersten Halbjahr 2023 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt und hat deshalb die im Juni angehobene Prognose für den AFFO in der Bandbreite von 165 bis 180 Millionen Euro bestätigt. Der deutlich verbesserte Ausblick basiert auf zwei größeren Sonderthemen und einem kleineren, aber nicht weniger wichtigen operativen Effekt.

Erstens: Abschöpfung von sogenannten Zufallsgewinnen durch den Forward-Verkauf grüner Stromerzeugung (AFFO-Effekt von 19-22 Mio. Euro). Aufgrund der Ausnahmesituation durch den Ukrainekrieg hat die Bundesregierung die Abschöpfung von sog. Zufallsgewinnen am Strommarkt beschlossen. Betroffen sind alle mit einer Stromerzeugungsanlage erzeugten Strommengen, also auch die grüne Stromproduktion der LEG-Energietochter ESP. Die Zusatzbesteuerung fällt nach einem aktuellen externen Expertenurteil jedoch voraussichtlich geringer aus als ursprünglich geplant.

Zweitens. Beschleunigung des bereits im November 2022 beschlossenen Run-off des Neubaugeschäftes (AFFO-Effekt von 17-20 Mio. Euro). In den vergangenen Monaten haben sich die Rahmenbedingungen für einen rentablen Neubau von Wohngebäuden weiter verschlechtert. Die Neubauinvestitionen brechen deutschlandweit ein. Auch die LEG ihre Projektpipeline in Abstimmung mit den betreffenden Kommunen weiter deutlich ausgedünnt um Projekte im Frühstadium, die unter den Prämissen des Vorjahres noch rentabel realisierbar gewesen wären. Das Unternehmen wird so den vollständigen Ausstieg aus dem Nicht-Kerngeschäftsfeld der Projektentwicklung noch zügiger vollziehen.

Drittens: Anpassung der Guidance für das zu erwartende Mietwachstum im laufenden Geschäftsjahr von ursprünglich 3,3 bis 3,7 Prozent auf 3,8 bis 4,0 Prozent (AFFO-Effekt von ca. 3 Mio. Euro). Hierfür ist eine zunehmende Dynamik bei den Mietpreisen ausschlaggebend, die sich im ersten Quartal 2023 bereits leicht angedeutet und im zweiten Quartal 2023 fortgesetzt hat.

Lars von Lackum: "Die Aktienkursentwicklung und die Aussetzung der Dividende hat unseren Aktionärinnen und Aktionären in den vergangenen Monaten viel abverlangt. Die deutliche Anpassung des erwarteten AFFO zeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind, um die LEG auch im aktuell anspruchsvollen Umfeld erfolgreich zu positionieren. Dabei wollen wir auch künftig innovative Ansätze verfolgen, um die Klimaneutralität unserer Bestände bis 2045 möglichst effizient zu erreichen."

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2022 Erlöse von rund 1,15 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,32 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund ein Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma RENOWATE, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

Kontakt Investor Relations:

Frank Kopfinger
Tel. [phone]
E-Mail: [e-mail]

Kontakt Presse:

Sabine Jeschke
Tel. [phone]
E-Mail: [e-mail]

Disclaimer

Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.
Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.