DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

(CDAX, Real Estate, DEF GR)

RESEARCH

Buy

Wertindikatoren:

EUR

Warburg ESG Risiko Score:

2,3

Beschreibung:

ESG Score (MSCI basiert):

3,0

NAV (WRe) 23e:

28,45

Gewerbeimmobiliengesellschaft mit

EUR 26,90

FFO-Rendite 23e:

25,34

Bilanz Score:

3,8

Fokus auf Fachmarktzentren in Nord-

(EUR 24,60)

Markt Liquidität Score:

0,0

und Ostdeutschland

Markt Snapshot:

EUR Mio.

Aktionäre:

Kennzahlen (WRe):

2021e

Kurs

EUR 24,40

Marktkapitalisierung:

107,85

Freefloat

65,0 %

LTV:

58,1 %

Aktienanzahl (Mio.):

4,42

MSC Invest GmbH

29,0 %

EK-Quote:

17,8 %

Upside

10,2 %

Freefloat MC:

70,10

Geminus GmbH

4,0 %

Supervisory board

2,0 %

Ø Trad. Vol. (30T):

69,97 Tsd.

Kontinuierliches Wachstum durch Qualitätsverbesserung und Renditerückgang

  • Gute Q2-Entwicklung: DEFAMA hat kürzlich starke H1-Zahlen veröffentlicht, die unseren Schätzungen entsprachen. Der Umsatz von EUR 8,46 Mio.
    (WRe: EUR 8,4 Mio.) stieg aufgrund erfolgreicher Wachstumsaktivitäten um 28%. Das bereinigte EBITDA (ohne den Veräußerungsgewinn von
    Bleicherode in Höhe von EUR 2,6 Mio.) verbesserte sich um 26% auf EUR 5,4 Mio. (WRe: EUR 5,28 Mio.) und das bereinigte Nettoergebnis stieg um
    16% auf EUR 1,4 Mio. (WRe: EUR 1,35 Mio.). Die FFO-Marge blieb mit 41% stabil, bei einem FFO-Anstieg von 26%. Der Einfluss von Covid-19 bleibt mit einer Mieteingangsquote von 92% in Q1 und 99% in Q2 überschaubar. Die gestundeten Mietzahlungen belaufen sich auf EUR 250.000 bzw. 1,6% des geschätzten Umsatzes im Jahr 2021. Das Unternehmen hat Rückstellungen für einen hohen Betrag gebildet, aber eine teilweise Auflösung scheint möglich.
  • Wachstum: DEFAMA hat im Jahr 2021 bisher zwei Objekte mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 11,6 Mio. und erwarteten Mieteinnahmen von mehr als EUR 1,3 Mio. erworben. Die erwarteten Nettomieteinnahmen beinhalten die Erwartung erfolgreicher Vermietungsaktivitäten im erworbenen HanseCenter in Gardelegen, das derzeit eine hohe Leerstandsquote von 38% aufweist. Das Management ist zuversichtlich, dieses Mietniveau zu erreichen, da es bereits vor dem Kaufabschluss in Verhandlungen mit möglichen Mietern stand. Im Hinblick auf weiteres Wachstum ist DEFAMA gut gerüstet, das angestrebte jährliche Akquisitionsvolumen von EUR 15-20 Mio. p.a. zu erreichen, da das Unternehmen derzeit über eine Cash-Position von EUR ~5 Mio. verfügt und die Pipeline nach Angaben des Managements gut gefüllt ist. Neben diesem anorganischen Wachstum tätigt DEFAMA zusätzliche Investitionen in das Portfolio von EUR >5 Mio. (z. B. Renovierung & Ausbau in Löwenberg, Büdelsdorf, Lübbenau), die zu zusätzlichen Mieteinnahmen führen bzw. den Einkommensstrom aus diesen Objekten sichern werden.
  • Guidance: Die FFO-Guidance für 2021 in Höhe von EUR 7,1 Mio. wurde bestätigt (~FFOPS EUR 1,61), was trotz des Verkaufs von Bleicherode ein
    Wachstum von 21% (WRe: +23%) bedeuten würde und erreicht werden sollte. Die Anhebung der Guidance für das erwartete Nettoergebnis von EUR 3,1 Mio. auf über EUR 5 Mio. resultiert aus dem Veräußerungsgewinn von ~EUR 2,6 Mio. (vor Steuern) dieser Immobilie. Mit zusätzlicher Liquidität aus der Revalutierung von Darlehen in der Prolongation (mindestens EUR 2 Mio. p.a.) scheint DEFAMA bereit zu sein, ohne eine größere Kapitalerhöhung weiter zu wachsen und an seinem attraktiven zweistelligen FFO-Wachstum pro Aktie festzuhalten.
  • Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung und erhöhen unser Kursziel auf EUR 26,90. Dies spiegelt einen Renditerückgang in der fokussierten Assetklasse von DEFAMA wider, der bereits in der Bewertungserhöhung eines Mitbewerbers sichtbar wurde. Die FFO-Rendite für 2023 von fast 9% bleibt angesichts der hervorragenden Wachstumsbilanz von DEFAMA sehr attraktiv.

Schätzungsänderungen:

Kommentar zu den Änderungen:

+ / -

2022e

+ / -

2023e

+ / - Wir passen unsere Schätzungen in mehreren GuV-Linien nur leicht an.

GJ Ende: 31.12.

2021e

in EUR Mio.

(alt)

(alt)

(alt)

Das Gesamtbild, das in der erwarteten operativen Verbesserung sichtbar

wird, bleibt unverändert, da das Unternehmen seinen Wachstumskurs

Gesamte

17,77

0,0 %

20,11

0,0 %

22,56

0,0 %

und die konsequente Optimierung des Portfolios fortgesetzt hat.

FFO I

7,23

0,2 %

8,38

-0,3 %

9,45

0,1 %

FFOPS I

1,64

0,2 %

1,90

-0,3 %

2,14

0,1 %

Nettoergebnis

5,15

-0,4 %

3,56

-0,8 %

4,03

0,3 %

EPS

1,17

-0,4 %

0,80

-0,8 %

0,91

0,3 %

GJ Ende: 31.12.

CAGR

in EUR Mio.

(20-23e)

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Mieterlöse

5,10

7,61

9,53

12,19

14,93

16,89

18,95

Wachstum yoy

67,9 %

49,2 %

25,1 %

27,9 %

22,5 %

13,2 %

12,2 %

EBIT

2,67

3,59

4,50

5,62

9,28

7,68

8,62

FFO I

2,58

3,65

4,62

5,87

7,25

8,36

9,46

FFO I Marge

50,6 %

47,9 %

48,4 %

48,2 %

48,6 %

49,5 %

49,9 %

EBT

1,77

2,25

2,78

3,49

6,67

4,76

5,43

Nettoergebnis

1,36

1,68

2,06

2,51

5,13

3,53

4,05

EPS

0,38

0,46

0,51

0,57

1,16

0,80

0,92

FFOPS I

0,73

1,01

1,14

1,33

1,64

1,89

2,14

DPS

0,34

0,40

0,45

0,48

0,55

0,60

0,65

Dividendenrendite

3,8 %

3,4 %

2,9 %

2,7 %

2,3 %

2,5 %

2,7 %

Buchwert je Aktie

3,18

4,10

5,50

5,61

6,22

6,42

6,69

Rel. Performance vs CDAX:

1 Monat:

13,9 %

KGV

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

21,0 x

30,6 x

26,7 x

6 Monate:

16,4 %

KBV

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

3,9 x

3,8 x

3,6 x

P / NAVPS

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,4 x

1,3 x

1,2 x

Jahresverlauf:

10,8 %

FFO I-Yield

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

6,7 %

7,7 %

8,8 %

Letzte 12 Monate:

12,3 %

ROE

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,6 %

12,6 %

14,0 %

LTV

61,1 %

62,0 %

58,2 %

60,2 %

58,1 %

59,1 %

59,5 %

Unternehmenstermine:

Guidance:

2021e: FFO v. ~7,1 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. >EUR 5,0 Mio. EUR

Analyst/ - in

Andreas Pläsier

COM M ENT

Veröffentlicht 24.08.2021 08:15

1

aplaesier@warburg-research.com

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Übersetzung ins Deutsche.

+49 40 309537-246

Datum und Uhrzeit beziehen sich auf die Veröffentlichung des Originals.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

EPRA-NAV pro Aktie

Entwicklung FFO pro Aktie

in EUR

in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Unternehmenshintergrund

  • Die 2014 gegründete DEFAMA mit Sitz in Berlin ist auf den Kauf, Besitz und die Verwaltung von Fachmarktzentren in kleinen und mittleren deutschen Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, fokussiert.
  • Es wird eine "Buy and Hold"-Anlagestrategie für Objekte mit hohem Vermietungsstand und niedrigen Investitionsanforderungen für einen Kaufpreis von ~ 10-fachen der Jahresmiete verfolgt.
  • Das Investitionsvolumen liegt bei EUR 1 - 5 Mio. je Objekt. Ankermieter sind deutschlandweit tätige Retailer.

Wettbewerbsqualität

  • Immobilienkompetenz: Gründer, Großaktionär und CEO Matthias Schrade, der zuvor als Vorstandsmitglied Akquisitionen für ein Münchener Immobilienunternehmen begleitet hat.
  • Einzigartiger Fokus: Das Unternehmen bewirbt sich um Objekte, die entweder zu groß für einzelne Investoren oder zu klein für institutionelle Investoren sind und kann daher "günstig kaufen".
  • Guter Zugang zu den Netzwerken lokaler öffentlicher Banken, bei denen Immobilienfinanzierungen für DEFAMA-Projekte große und wichtige Deals sind und die wiederum die kleineren Mieter gut kennen.
  • Fokus auf führende Zentren in kleineren Städten ("der große Fisch im kleinen Teich").

Geographische Verteilung der

Mieteinnahmen Struktur

Mieteinnahmen

% der Mieteinnahmen

% der Mieteinnahmen

Quelle: Warburg Research

COM M ENT

Veröffentlicht 24.08.2021

2

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Wertermittlung

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

KGV

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

21,0 x

30,6 x

26,7 x

P / NAVPS

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,4 x

1,3 x

1,2 x

KBV

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

3,9 x

3,8 x

3,6 x

Kurs / FFOPS I

12,2 x

11,5 x

13,4 x

13,2 x

14,9 x

12,9 x

11,4 x

FFO I-Yield

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

6,7 %

7,7 %

8,8 %

ROE

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,6 %

12,6 %

14,0 %

Eigenkapitalquote

21 %

19 %

24 %

18 %

18 %

17 %

16 %

Unternehmensspezifische Kennzahlen

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

NAV pro Aktie

8,42

11,02

13,46

16,86

18,85

20,21

21,78

Leerstandsquote

2,7 %

4,3 %

4,0 %

3,7 %

3,7 %

4,0 %

4,0 %

COM M ENT

Veröffentlicht 24.08.2021

3

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Consolidated profit and loss

In EUR Mio.

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Gesamte Erträge

5,83

9,09

11,21

14,58

17,77

20,11

22,56

Mieterlöse

5,10

7,61

9,53

12,19

14,93

16,89

18,95

Wachstum yoy

67,9 %

49,2 %

25,1 %

27,9 %

22,5 %

13,2 %

12,2 %

Gebäude-Betriebskosten

1,24

2,21

2,63

3,40

4,21

4,67

5,23

Gebäude-Verwaltungskosten

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Mietergebnis

4,58

6,87

8,57

11,18

13,56

15,45

17,32

Ergebnis aus Immobilienverkäufen

0,00

0,00

0,00

0,00

2,60

0,00

0,00

Sonstige Erträge

0,12

0,08

0,07

0,12

0,25

0,24

0,27

Rohertrag

4,70

6,95

8,64

11,30

16,41

15,69

17,59

Verwaltungskosten

0,35

0,70

0,70

0,81

1,00

1,13

1,26

Personalaufwendungen

0,47

0,72

1,04

1,50

1,83

2,05

2,30

Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Unregelmäßige Erträge/Aufwendungen

n.a.

n.a.

n.a.

n.a.

n.a.

n.a.

n.a.

EBITDA

3,89

5,53

7,04

8,99

13,58

12,51

14,03

Bewertungserg. Immobilien

0,00

0,00

0,00

0,00

2,60

0,00

0,00

Abschreibung Anlagevermögen

1,22

1,95

2,55

3,36

4,30

4,83

5,41

EBITA

2,67

3,59

4,50

5,62

9,28

7,68

8,62

Abschreibungen auf iAV/Goodwill

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

EBIT

2,67

3,59

4,50

5,62

9,28

7,68

8,62

Zinserträge

0,00

0,00

0,01

0,01

0,00

0,00

0,00

Zinsaufwendungen

0,90

1,34

1,73

2,14

2,62

2,93

3,19

Sonstiges Finanzergebnis

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Finanzergebnis

-0,90

-1,34

-1,72

-2,13

-2,62

-2,93

-3,19

EBT

1,77

2,25

2,78

3,49

6,67

4,76

5,43

Marge

30,4 %

24,8 %

24,8 %

24,0 %

37,5 %

23,6 %

24,1 %

Steuern gesamt

-0,41

-0,55

-0,71

-0,71

-0,71

-1,22

-1,38

davon effektive Steuern

-0,28

-0,36

-0,42

-0,42

-0,42

-0,72

-0,83

Jahresüberschuss aus fortgef. Geschäftstätigkeit

1,36

1,70

2,07

2,51

5,14

3,53

4,05

Ergebnis aus eingest. Geschäftsbereichen (nach St.)

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Jahresüberschuss vor Anteilen Dritter

1,36

1,70

2,07

2,51

5,14

3,53

4,05

Minderheitenanteile

0,00

0,02

0,01

0,00

0,00

0,00

0,00

Nettoergebnis

1,36

1,68

2,06

2,51

5,13

3,53

4,05

Aktienanzahl (Durchschnittlich, Mio.)

3,55

3,62

4,05

4,42

4,42

4,42

4,42

FFO (II)

2,58

3,65

4,62

5,87

7,25

8,36

9,46

FFO I Marge

50,6 %

47,9 %

48,4 %

48,2 %

48,6 %

49,5 %

49,9 %

FFOPS I

0,73

1,01

1,14

1,33

1,64

1,89

2,14

EPS

0,38

0,46

0,51

0,57

1,16

0,80

0,92

EPS adj.

0,38

0,43

0,47

0,57

1,16

0,80

0,92

*Adjustiert um:

Guidance: 2021e: FFO v. ~7,1 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. >EUR 5,0 Mio. EUR

Financial Ratios

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Gebäude-Betriebskosten / Mieterlöse

24,4 %

29,1 %

27,6 %

27,9 %

28,2 %

27,6 %

27,6 %

Operating Leverage (Real Estate)

2,4 x

2,9 x

5,0 x

4,6 x

5,5 x

8,8 x

9,3 x

Mietergebnis / Zinsaufwand

5,1 x

5,1 x

5,0 x

5,2 x

5,2 x

5,3 x

5,4 x

Erträge, EBITDA

Operative Performance

Ergebnis je Aktie

in Mio. EUR

in %

Quelle: Warburg Research

Quelle:

Quelle: Warburg Research

COM M ENT

Veröffentlicht 24.08.2021

4

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Consolidated balance sheet

In EUR Mio.

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Aktiva

Immaterielle Vermögensgegenstände

0,01

0,01

0,03

0,02

0,02

0,02

0,02

davon übrige imm. VG

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

davon Geschäfts- oder Firmenwert

0,01

0,01

0,03

0,02

0,02

0,02

0,02

Sachanlagen

0,03

0,08

0,11

1,39

1,41

1,42

1,43

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

51,96

81,10

93,14

127,79

141,76

156,61

170,85

Finanzanlagen

0,24

0,26

1,70

0,12

0,45

0,45

0,45

Sonstiges langfristiges Vermögen

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Anlagevermögen

52,24

81,44

94,98

129,33

143,64

158,50

172,75

Vorräte

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

0,22

0,51

0,00

0,80

0,91

0,93

0,95

Liquide Mittel

2,49

2,80

6,98

4,28

11,46

8,07

8,03

Sonstiges kurzfristiges Vermögen

0,83

0,59

-2,56

-0,66

-7,95

-4,58

-4,56

Umlaufvermögen

3,17

4,34

9,29

7,38

13,39

10,01

10,01

Bilanzsumme (Aktiva)

55,41

85,79

104,28

136,71

157,02

168,51

182,76

Passiva

Gezeichnetes Kapital

3,55

3,90

4,42

4,42

4,42

4,42

4,42

Kapitalrücklage

6,15

10,03

17,31

17,31

17,31

17,31

17,31

Gewinnrücklagen

1,59

2,06

2,56

3,07

5,78

6,65

7,83

Sonstige Eigenkapitalkomponenten

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Buchwert

11,29

15,99

24,29

24,81

27,51

28,39

29,56

Anteile Dritter

0,10

0,38

0,39

0,40

0,40

0,40

0,40

Rückstellungen gesamt

0,36

1,01

0,43

0,51

0,51

0,51

0,51

davon Pensions- u. ä. langfr. Rückstellungen

0,18

0,21

0,21

0,25

0,25

0,25

0,25

Finanzverbindlichkeiten (gesamt)

43,07

67,79

76,52

110,25

127,74

138,35

151,43

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen

0,19

0,30

0,51

0,29

0,42

0,42

0,42

Sonstige Verbindlichkeiten

0,51

0,70

2,54

0,86

0,84

0,84

0,84

Verbindlichkeiten

44,13

69,79

79,99

111,91

129,51

140,12

153,20

Bilanzsumme (Passiva)

55,41

85,79

104,28

136,71

157,02

168,51

182,76

Financial Ratios

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Kapitalverzinsung

ROA

3,1 %

2,4 %

2,2 %

2,1 %

3,5 %

2,2 %

2,3 %

ROE

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,6 %

12,6 %

14,0 %

FFO I / Equity

0,2 x

0,3 x

0,2 x

0,2 x

0,3 x

0,3 x

0,3 x

Solvenz

Nettoverschuldung

40,76

65,20

69,75

106,23

116,53

130,54

143,66

Nettofinanzverschuldung

40,58

64,99

69,54

105,98

116,28

130,28

143,41

Net Fin. Debt / EBITDA

10,4 x

11,7 x

9,9 x

11,8 x

8,6 x

10,4 x

10,2 x

LTV

61,1 %

62,0 %

58,2 %

60,2 %

58,1 %

59,1 %

59,5 %

EK-Quote

20,5 %

19,1 %

23,7 %

18,4 %

17,8 %

17,1 %

16,4 %

LTV

Eigenkapitalrendite

Buchwert je Aktie

in %

in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

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Veröffentlicht 24.08.2021

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