DEFAMA Deutsche Fachmarkt : „Erfolgreiche Kapitalerhöhung bietet zusätzliche Wachstumschancen“

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

(CDAX, Real Estate, DEF GR)

Wertindikatoren:	EUR
NAV (WRe) 23e:	33,40
FFO-Rendite 23e:	27,43

Beschreibung:

Gewerbeimmobiliengesellschaft mit

Fokus auf Fachmarktzentren in Nord- und Ostdeutschland

Erfolgreiche Kapitalerhöhung bietet zusätzliche Wachstumschancen

•  DEFAMA hat eine erfolgreiche Kapitalerhöhung mit der Ausgabe von 380.000 neuen Aktien (8,6% der bestehenden Aktien) durchgeführt. Das Settlement erfolgt am 4. April. Die Platzierung zu einem Preis EUR 27 je Aktie wird zu einem Bruttoemissionserlös von EUR 10,3 Mio. führen. Der Nettoerlös wird für die Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien und für wertsteigernde Investitionen in das bestehende Portfolio verwendet. Da DEFAMA in den letzten Jahren einen hervorragenden Track Record in Bezug auf die Erweiterung und Modernisierung des Portfolios vorweisen kann, wird der Verwässerungseffekt durch die Investition des Erlöses reduziert werden. Die Kapitalerhöhung kam für den Markt nicht überraschend, nachdem das Management im Februar mit der Veröffentlichung der vorläufigen Zahlen eine Kapitalerhöhung angekündigt hatte.

•  Die derzeit angestrebte FFO-Steigerung von 20% auf EUR 8,5 Mio. im Jahr 2022 soll durch eine Mischung aus beiden Aktivitäten erreicht werden. Mit den zusätzlichen Erlösen gehen wir nun von einer Beschleunigung der Wachstumsdynamik im Laufe des Jahres aus. Da das Management gute Akquisitionsmöglichkeiten in seinem fokussierten Immobilienmarkt sieht, erwarten wir eine zusätzliche Unterstützung für den FFO im Jahr 2023. Darüber hinaus könnte die Beschleunigung eine schnellere Erreichung der mittelfristigen Ziele von DEFAMA für 2025 ermöglichen, die ein Portfoliovolumen von EUR 260-300 Mio. (gegenüber EUR 218 Mio. im Jahr 2021), annualisierte Mieterträge von EUR 24 Mio. (gegenüber EUR 16,8 Mio. im Jahr 2021), annualisierte FFO von EUR 11 Mio. (gegenüber EUR 8,3 Mio. im Jahr 2021) und annualisierte FFOPS von EUR 2,50 (gegenüber EUR ~1,88 im Jahr 2021) umfassen.

•  Die Erweiterung der Managementkapazitäten auf der Akquisitionsseite sollte die Identifizierung weiterer attraktiver Ziele ermöglichen. Aus diesem Grund sollte DEFAMA den bisherigen Zielkorridor für das jährliche Akquisitionsvolumen von EUR 15-20 Mio. in den Jahren 2022 und 2023 erneut übertreffen. Wir haben bisher bereits ein Volumen von EUR 22,5 Mio. p.a. für 2022 und 2023 berücksichtigt. Unter der Annahme, dass DEFAMA den Nettoerlös aus der Kapitalerhöhung in neue Immobilien investiert, sollte das zusätzliche Akquisitionsvolumen von EUR ~50-60 Mio. zu einem positiven FFOPS-Effekt von EUR ~0,42 führen (Annahme: stabiler Akquisitionsmultiplikator & FFO-Marge). Dies könnte bereits zu einer FFO-Rendite von mehr als 10% (2024e) führen.

•  Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung. Auf den ersten Blick führt die Berücksichtigung der neuen Aktienanzahl in unserem Modell zu einem vorläufigen Verwässerungseffekt für 2022 und 2023. Wir sind jedoch davon überzeugt, dass dieser Verwässerungseffekt bis 2023 durch selektive Investitionen in attraktive Immobilien verschwunden sein wird.

Schätzungsänderungen:

Kommentar zu den Änderungen:

GJ Ende: 31.12. in EUR Mio.

2021e

+/ -2022e

+/ -2023e

+/ -

(alt)

(alt)

(alt)

FFO I FFOPS I Nettoergebnis EPS

• 7,25 -2,7 %

  • 8,41 -0,5 %

    • 9,84 0,1 %

• 1,64 -2,7 %

  • 1,90 -6,6 %

    • 2,23 -7,8 %

      •  Wir passen unsere Schätzungen für 2021 nach der Veröffentlichung der vorläufigen Zahlen durch DEFAMA an. Die Änderungen sind vor allem auf temporäre Effekte der erfolgreichen Akquisitionen im Jahr 2021 zurückzuführen (Akquisitionsvolumen von fast EUR 30 Mio.).

• 5,13 -2,0 %

  • 3,56 0,5 %

    • 4,26 0,0 %

• 1,16 -2,0 %

• 0,81 -7,5 %

• 0,96 -7,9 %

•  Für 2022 und 2023 berücksichtigen wir die neue Anzahl der Aktien, während wir andere Schätzungen nahezu unverändert lassen.

Dividendenrendite

GJ Ende: 31.12. in EUR Mio.

CAGR (20-23e)

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

Mieterlöse Wachstum yoy EBIT

FFO I

FFO I Marge

5,10 67,9 % 2,67 2,58 50,6 %

7,61 49,2 % 3,59 3,65 47,9 %

9,53 25,1 % 4,50 4,62 48,4 %

12,19 27,9 % 5,62 5,87 48,2 %

14,31 17,4 % 9,16 7,06 49,3 %

16,76 17,1 % 7,62 8,37 49,9 %

2023e 19,31 15,2 % 8,69 9,85 51,0 %

EBT Nettoergebnis

1,77

2,25

2,78

3,49

6,53

4,80

5,68

1,36

1,68

2,06

2,51

5,03

3,58

4,26

EPS

0,38

0,46

0,51

0,57

1,14

0,74

0,89

FFOPS I DPS

0,73

1,01

1,14

1,33

1,60

1,78

2,05

0,34

0,40

0,45

0,48

0,51

0,54

0,58

3,8 %

3,4 %

2,9 %

2,7 %

1,8 %

2,0 %

2,1 %

Rel. Performance vs CDAX:
1 Monat:	-1,2 %
6 Monate:	19,4 %
Jahresverlauf:	8,7 %
Letzte 12 Monate:	51,0 %

Buchwert je Aktie

3,18

4,10

5,50

5,61

6,24

8,04

8,34

KGV

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

24,2 x

37,1 x

31,1 x

KBV

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

4,4 x

3,4 x

3,3 x

P / NAVPS

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,6 x

1,6 x

1,5 x

FFO I-YieldROE

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

5,8 %

6,4 %

7,4 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,2 %

10,8 %

10,8 %

LTV

61,1 %

62,0 %

58,2 %

60,2 %

60,1 %

58,0 %

58,8 %

Unternehmenstermine:

Guidance:

2022e: FFO v. ~8,5 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. ~3.5m Mio. EUR

Analyst/-in

Andreas Pläsier

COMMENT

Veröffentlicht 31.03.2022 08:15

1

[e-mail][phone]

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Übersetzung ins Deutsche. Datum und Uhrzeit beziehen sich auf die Veröffentlichung des Originals.

EPRA-NAV pro Aktie in EUR

Entwicklung FFO pro Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Unternehmenshintergrund

•  Die 2014 gegründete DEFAMA mit Sitz in Berlin ist auf den Kauf, Besitz und die Verwaltung von Fachmarktzentren in kleinen und mittleren deutschen Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, fokussiert.

•  Es wird eine "Buy and Hold"-Anlagestrategie für Objekte mit hohem Vermietungsstand und niedrigen Investitionsanforderungen für einen Kaufpreis von ~ 10-fachen der Jahresmiete verfolgt.

•  Das Investitionsvolumen liegt bei EUR 1 - 5 Mio. je Objekt. Ankermieter sind deutschlandweit tätige Retailer.

Wettbewerbsqualität

•  Immobilienkompetenz: Gründer, Großaktionär und CEO Matthias Schrade, der zuvor als Vorstandsmitglied Akquisitionen für ein Münchener Immobilienunternehmen begleitet hat.

•  Einzigartiger Fokus: Das Unternehmen bewirbt sich um Objekte, die entweder zu groß für einzelne Investoren oder zu klein für institutionelle Investoren sind und kann daher "günstig kaufen".

•  Guter Zugang zu den Netzwerken lokaler öffentlicher Banken, bei denen Immobilienfinanzierungen für DEFAMA-Projekte große und wichtige Deals sind und die wiederum die kleineren Mieter gut kennen.

•  Fokus auf führende Zentren in kleineren Städten ("der große Fisch im kleinen Teich").

Geogr. Verteilung der Mieteinnahmen % der Mieteinnahmen

Mieteinnahmen Struktur % der Mieteinnahmen

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Wertermittlung

KGV

P / NAVPS KBV

Kurs / FFOPS I FFO I-Yield ROE Eigenkapitalquote

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

24,2 x

37,1 x

31,1 x

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,6 x

1,6 x

1,5 x

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

4,4 x

3,4 x

3,3 x

12,2 x

11,5 x

13,4 x

13,2 x

17,3 x

15,5 x

13,5 x

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

5,8 %

6,4 %

7,4 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,2 %

10,8 %

10,8 %

21 %

19 %

24 %

18 %

17 %

22 %

21 %

Unternehmensspezifische Kennzahlen

NAV pro Aktie Leerstandsquote

2017

2018

2019

8,42 2,7 %

11,02 4,3 %

13,46 4,0 %

2020

2021e

2022e

2023e

16,86 3,7 %

18,80 3,7 %

18,61 4,0 %

20,15 4,0 %

Consolidated profit and loss

In EUR Mio.	2020	2021e	2022e	2023e
*Adjustiert um:
2020	2021e	2022e	2023e

2017

2018

2019

Gesamte Erträge	5,83	9,09	11,21	14,58	17,04	19,96	22,98
Mieterlöse Wachstum yoy	5,10 67,9 %	7,61 49,2 %	9,53 25,1 %	12,19 27,9 %	14,31 17,4 %	16,76 17,1 %	19,31 15,2 %
Gebäude-Betriebskosten Gebäude-Verwaltungskosten Mietergebnis Ergebnis aus Immobilienverkäufen Sonstige Erträge	1,24 0,00 4,58 0,00 0,12	2,21 0,00 6,87 0,00 0,08	2,63 0,00 8,57 0,00 0,07	3,40 0,00 11,18 0,00 0,12	3,83 0,00 13,21 2,60 0,22	4,63 0,00 15,33 0,00 0,24	5,36 0,00 17,63 0,00 0,28
Rohertrag	4,70	6,95	8,64	11,30	16,03	15,57	17,90
Verwaltungskosten Personalaufwendungen Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen Unregelmäßige Erträge/Aufwendungen	0,35 0,47 0,00 n.a.	0,70 0,72 0,00 n.a.	0,70 1,04 0,00 n.a.	0,81 1,50 0,00 n.a.	0,95 1,70 0,00 n.a.	1,12 2,04 0,00 n.a.	1,29 2,34 0,00 n.a.
EBITDA	3,89	5,53	7,04	8,99	13,37	12,41	14,27
Bewertungserg. Immobilien Abschreibung Anlagevermögen	0,00 1,22	0,00 1,95	0,00 2,55	0,00 3,36	2,60 4,21	0,00 4,79	0,00 5,59
EBITA	2,67	3,59	4,50	5,62	9,16	7,62	8,69
Abschreibungen auf iAV/Goodwill	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT	2,67	3,59	4,50	5,62	9,16	7,62	8,69
Zinserträge Zinsaufwendungen Sonstiges Finanzergebnis Finanzergebnis	0,00 0,90 0,00 -0,90	0,00 1,34 0,00 -1,34	0,01 1,73 0,00 -1,72	0,01 2,14 0,00 -2,13	0,00 2,55 0,00 -2,63	0,00 2,82 0,00 -2,82	0,00 3,01 0,00 -3,01
EBT	1,77	2,25	2,78	3,49	6,53	4,80	5,68
Marge	30,4 %	24,8 %	24,8 %	24,0 %	38,3 %	24,1 %	24,7 %
Steuern gesamt davon effektive Steuern	-0,41 -0,28	-0,55 -0,36	-0,71 -0,42	-0,71 -0,42	-0,71 -0,42	-1,22 -0,73	-1,41 -0,87
Jahresüberschuss aus fortgef. Geschäftstätigkeit Ergebnis aus eingest. Geschäftsbereichen (nach St.) Jahresüberschuss vor Anteilen Dritter Minderheitenanteile	1,36 0,00 1,36 0,00	1,70 0,00 1,70 0,02	2,07 0,00 2,07 0,01	2,51 0,00 2,51 0,00	5,04 0,00 5,04 0,00	3,58 0,00 3,58 0,00	4,27 0,00 4,27 0,00
Nettoergebnis	1,36	1,68	2,06	2,51	5,03	3,58	4,26
Aktienanzahl (Durchschnittlich, Mio.) FFO (II) FFO I Marge FFOPS I EPS EPS adj.	3,55 2,58 50,6 % 0,73 0,38 0,38	3,62 3,65 47,9 % 1,01 0,46 0,43	4,05 4,62 48,4 % 1,14 0,51 0,47	4,42 5,87 48,2 % 1,33 0,57 0,57	4,42 7,06 49,3 % 1,60 1,14 1,14	4,71 8,37 49,9 % 1,78 0,74 0,74	4,80 9,85 51,0 % 2,05 0,89 0,89

Guidance: 2022e: FFO v. ~8,5 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. ~3.5m Mio. EUR

Financial Ratios

2017

2018

2019

Gebäude-Betriebskosten / Mieterlöse Operating Leverage (Real Estate) Mietergebnis / Zinsaufwand

24,4 % 2,4 x 5,1 x

29,1 % 2,9 x 5,1 x

27,6 % 5,0 x 5,0 x

27,9 % 4,6 x 5,2 x

26,8 % 6,9 x 5,2 x

27,6 % 6,9 x 5,4 x

27,7 % 7,8 x 5,9 x

Erträge, EBITDA in Mio. EUR

Quelle: Warburg Research

Operative Performance in %

Ergebnis je Aktie

Quelle:

Quelle: Warburg Research

Consolidated balance sheet

In EUR Mio.

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e 2023e

Aktiva
Immaterielle Vermögensgegenstände davon übrige imm. VG davon Geschäfts- oder Firmenwert Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Finanzanlagen Sonstiges langfristiges Vermögen	0,01 0,00 0,01 0,03 51,96 0,24 0,00	0,01 0,00 0,01 0,08 81,10 0,26 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 93,14 1,70 0,00	0,02 0,00 0,02 1,39 127,79 0,12 0,00	0,02 0,00 0,02 1,41 151,73 0,45 0,00	0,02 0,00 0,02 1,42 161,16 0,45 0,00	0,02 0,00 0,02 1,43 177,87 0,45 0,00
Anlagevermögen	52,24	81,44	94,98	129,33	153,60	163,05	179,78
Vorräte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Liquide Mittel Sonstiges kurzfristiges Vermögen	0,00 0,22 2,49 0,83	0,00 0,51 2,80 0,59	0,00 0,00 6,98 -2,56	0,00 0,80 4,28 -0,66	0,00 0,91 8,26 -4,75	0,00 0,93 12,21 -8,34	0,00 0,95 10,20 -6,35
Umlaufvermögen	3,17	4,34	9,29	7,38	10,18	14,16	12,18
Bilanzsumme (Aktiva)	55,41	85,79	104,28	136,71	163,78	177,21	191,96
Passiva
Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Sonstige Eigenkapitalkomponenten	3,55 6,15 1,59 0,00	3,90 10,03 2,06 0,00	4,42 17,31 2,56 0,00	4,42 17,31 3,07 0,00	4,42 17,31 5,85 0,00	4,80 26,93 6,84 0,00	4,80 26,93 8,31 0,00
Buchwert	11,29	15,99	24,29	24,81	27,58	38,57	40,05
Anteile Dritter Rückstellungen gesamt davon Pensions- u. ä. langfr. Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten (gesamt) Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten	0,10 0,36 0,18 43,07 0,00 0,19 0,51	0,38 1,01 0,21 67,79 0,00 0,30 0,70	0,39 0,43 0,21 76,52 0,00 0,51 2,54	0,40 0,51 0,25 110,25 0,00 0,29 0,86	0,40 0,51 0,25 134,53 0,00 0,42 0,74	0,40 0,51 0,25 136,70 0,00 0,42 1,01	0,40 0,51 0,25 149,87 0,00 0,42 1,12
Verbindlichkeiten	44,13	69,79	79,99	111,91	136,20	138,64	151,91
Bilanzsumme (Passiva)	55,41	85,79	104,28	136,71	163,78	177,21	191,96

Financial Ratios

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e 2023e

Kapitalverzinsung ROA ROE FFO I / Equity Solvenz Nettoverschuldung Nettofinanzverschuldung Net Fin. Debt / EBITDA LTV EK-Quote

3,1 % 12,4 % 0,2 x 40,76 40,58 10,4 x 61,1 % 20,5 %

2,4 % 12,3 % 0,3 x 65,20 64,99 11,7 x 62,0 % 19,1 %

2,2 % 10,2 % 0,2 x 69,75 69,54 9,9 x 58,2 % 23,7 %

2,1 % 10,2 % 0,2 x 106,23 105,98 11,8 x 60,2 % 18,4 %

3,3 % 19,2 % 0,3 x 126,52 126,27 9,4 x 60,1 % 17,1 %

2,1 % 10,8 % 0,2 x 124,74 124,49 10,0 x 58,0 % 22,0 %

2,3 % 10,8 % 0,2 x 139,92 139,67 9,8 x 58,8 % 21,1 %

LTV

Quelle: Warburg Research

Eigenkapitalrendite in %

Buchwert je Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research