AGROB Immobilien AG : Artikel Nebenwerte-Journal 01/2012

SONSTIGE DEUTSCHE WERTE Agrob Immobilien Bei Vollvermietung weiterer Ausbau geplant

Sowohl die Stamm- als auch die Vorzugsak- tien der Agrob Immobilien AG notieren mit

€ 9.25 bzw. 8.- auf demselben Niveau wie

vor zwei Jahren. In diesem Zeitraum erhiel- ten die Stammaktionäre € 0.28 und die Vorzugsaktionäre € 0.38 an Dividenden.

ach dem Ende des industriellen Ge- schäfts mit der Produktion von Fliesen besteht das Geschäftsmodell aus dem Be- trieb des Medien- und Gewerbeparks in Is- maning vor den Toren von München. Das Aufgabengebiet umfasst Bewirtschaftungen, Dienstleistungen und Projektentwicklun- gen. Die Mehrzahl der Mieter stammt wei- terhin aus dem Medienbereich, die hohe Anforderungen an die jeweils neue Technik stellen. Zu den bekanntesten Adressen ge- hören unverändert Antenne Bayern, Sport1, Constantin Medien, Plaza Media, Home Shopping Europe, HSE 24 und der Gong- Verlag. Zum Jahresende 2010 verfügte Agrob über vermietbare Nutzflächen von
12 000 qm und einen Immobilienbestand mit einem Verkehrswert von € 128 Mio.

Mehr Eigenkapital, weniger Schulden

Im Geschäftsjahr 2010 setzte sich die positive Unternehmensentwicklung der ver- gangenen Jahre fort. Bei Erlösen von € 11.2 (11.17) Mio. wurde ein Jahresüberschuss von € 1.37 (1.33) Mio. bzw. € 0.35 (0.34) je Aktie erwirtschaftet und der Hauptver- sammlung am 30.06.2011 eine unverän- derte Dividende von € 0.14 je Stamm- und
0.19 je Vorzugsaktie vorgeschlagen. Den Rücklagen wurden erneut € 0.07 (0.07) Mio. zugeführt. Wie die Gesellschaft mit- teilte, war der leichte Gewinnanstieg auf die
"unverändert gute Vermietungssituation"
und auf nachbelastete Nebenkostenabrech- nungen für das Jahr 2009 zurückzuführen.
Der Cashflow aus laufender Geschäfts- tätigkeit verbesserte sich auf € 4.19 (3.93) Mio. Bei Auszahlungen für Investitionen von saldiert € 1.41 (1.28) Mio. konnten neben der Zahlung der Dividende von
€ 0.625 Mio. Kredite um € 1.67 (2.99) Mio. abgebaut werden. Auf Grund einer auf € 92 (93.9) Mio. rückläufigen Bilanz- summe und eines Anstiegs des Eigenkapi- tals auf € 19.7 (19) Mio. verbesserte sich die EK-Quote zum 31.12.2010 auf 21.4 (20.2) %. Das Anlagevermögen beläuft sich auf € 91.9 (93.8) Mio., die Verbind- lichkeiten gegenüber Kreditinstituten wur- den auf € 67.3 (69.5) Mio. vermindert.

Zweistelliger Gewinnanstieg

In einer Zwischenmitteilung innerhalb des zweiten Halbjahres zum 30.09.2011 weist Alleinvorstand Stephan Fuchs darauf hin, dass sich das wirtschaftliche Umfeld eher von negativen Erwartungen als von tat- sächlichen Einflüssen betroffen zeigt. Die Aussage aus der Hauptversammlung, dass Agrob von einer positiven Entwicklung bei Gewerbeimmobilien profitieren werde, habe sich "vollumfänglich" bestätigt. Das erfreuliche operative Ergebnis ist auf eine nochmals auf annähernd 98 (96) % gestie- gene Vermietungsquote zurückzuführen, wobei es weder Mietrückstände noch For- derungsausfälle gab, so dass sich die an- teiligen Ergebnisse im Jahresverlauf ober- halb der Planvorgaben bewegten.
Der Umsatz blieb mit € 8.47 (8.4) Mio. bei positiver Tendenz stabil. Das EBIT wird mit € 3.59 (3.67) Mio. ausgewiesen.
Der Periodenüberschuss kam dagegen um

Agrob kümmert sich u. a. um die Bewirt- schaftung der futuristisch anmutenden Immobilie des Mieters Antenne Bayern.

12.7 % auf € 1.3 (1.15) Mio. voran; auch der Cashflow legte auf € 3.76 (3.37) Mio. bzw. € 0.97 (0.86) je Aktie zu.

Abbau der Verschuldung im Fokus

Der im laufenden Jahr bei € 1.5 bis 1.6 Mio. erwartete Jahresüberschuss entspricht ca.
€ 0.40 je Aktie, so dass die Aussage einer angemessenen Dividende "mindestens auf Vorjahreshöhe" noch Luft nach oben ent- halten dürfte. Durch Ausnutzung des aktu- ell günstigen Zinsniveaus ist es zudem ge- lungen, den durchschnittlichen Zinssatz ge- genüber dem Jahresende auf 4.62 (4.68) % abzusenken. Für Neuvermietungen wird ein Aufwand von ca. € 0.55 Mio. fällig, der aus der vorhandenen Liquidität getragen werden kann. Da ansonsten keine größeren Investi- tionen anstehen, wird der frei verfügbare Cashflow zum beschleunigten Abbau der Verschuldung genutzt. Die Pläne zum Aus- bau des Medien- und Gewerbeparks in süd- licher Richtung konkretisieren sich; ab Mitte
2012 soll ein rechtsverbindlicher Bebau-
ungsplan vorliegen. Klaus Hellwig

Agrob AG, Ismaning

Telefon: [phone]

Internet: www.agrob-ag.de,

ISIN DE0005019004/38, 2 314 000 Stammak- tien, 1 582 400 Vorzugsaktien, AK € 10 Mio. Börsenwert: € 34.1 Mio.

Aktionäre: HVB Ges. für Gebäude GmbH & Co. KG 75.02 % der Stammaktien, 20.12 % der Vorzugsaktien, Rest jeweils Streubesitz Kennzahlen 9M 2011 9M 2010

Umsatz 8.4 Mio. 8.47 Mio. EBIT 3.59 Mio. 3.67 Mio. Periodenergebnis 1.3 Mio. 1.15 Mio. Ergebnis je Aktie 0.33 0.30

EK-Quote 21.9 ** 21.4 %**

*30.06.2011; **31.12.2010

Kurse am 12.12.2011:

€ 9.25 (Mchn), 12 H / 7.96 T (St.-Aktien);

€ 8.- (Mchn), 9.10 H / 6.80 T (Vz.-Aktien)

KGV 2011e 23 bzw. 20, KBV 1.7 (6/12)

Die verbesserten Fundamentaldaten könnten dem Kurs etwas Auftrieb verleihen.

FAZIT: Durch die Konzentration auf den Medien- und Gewerbepark in Ismaning kann die Agrob AG weiterhin wie ein geschlossener Fonds betrachtet werden. Die solvente Mieterschaft sichert einen stetigen Cashflow, der für sämtliche Aufwendun- gen einschließlich der künftig sinkenden Zinslast sowie für Ausschüttungen und für die Stärkung der Rücklagen ausreicht. Bei nahezu Vollvermie- tung ist das Potenzial zwar begrenzt, doch kom- men nunmehr die Ausbaupläne voran. Die stillen Reserven im HGB-Abschluss dürften sich auf ca.
€ 37 Mio. belaufen, so dass sich einschließlich des Buchwerts € 14.61 je Aktie errechnen und somit ein auf 40 (35) % (s. NJ 1/11) erhöhter Ab- schlag zum aktuellen Kursniveau besteht, der sich
in Zukunft abbauen sollte. KH

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