Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Bürovermietungsmarkt Deutschland Q4 2016

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Bürovermietungsmarkt Deutschland Q4 2016

05.01.2017 / 13:41
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05. Januar 2017

BÜROVERMIETUNGSMARKT DEUTSCHLAND Q4-2016
Trotz Angebotsknappheit höchster Flächenumsatz seit 2007


  - Mieten auf Höchstständen
  - Zunehmende Flächenknappheit: Leerstandsquote sinkt auf unter 6 %
  - Flächenumsatz wird in 2017 trotz hoher Nachfrage zurückgehen

2016 war für die Büroflächenmärkte der Top-6-Metropolen ein Jahr der
Rekorde. Die Mieten sind auf Höchstständen und die Leerstände erreichen ein
20-Jahres-Tief. Zudem legte der Flächenumsatz der Top-6-Märkte gegenüber
dem bereits starken 2015 nochmals zu: Mit 3,46 Mio. m² wurde der höchste
Wert seit 2007 erreicht.

Einen signifikanten Beitrag zu diesem Ergebnis leistete zum einen die
öffentliche Hand. Vor allem in Berlin, Köln und München zeichnete diese
Nutzergruppe für hohe Flächenumsätze verantwortlich. Zum anderen trugen
große Projektabschlüsse wie beispielsweise der Zurich Versicherung in Köln
oder der Deutschen Bahn in Frankfurt zu dem Ergebnis bei.

"Erstaunlich ist der Rekord-Flächenumsatz angesichts der zunehmenden
Angebotsknappheit, die Unternehmen immer häufiger daran hindert, die für
sie optimale Fläche anzumieten", erklärt Marcus Mornhart, Head of Agency
Germany bei Savills. Häufig müssen diese auf peripherer gelegene
Standorte ausweichen oder statt einer zusammenhängenden mehrere kleinere
Flächen anmieten. Mangels Alternativen bleibe Nutzern zunehmend nur die
Verlängerung im Bestand oder die Erhöhung ihre Flächeneffizienz - statt des
Umzugs in eine größere Fläche.

Die Projektpipeline fällt für 2017 mit rund 820.000 m² vergleichsweise
niedrig aus. Zudem ist hiervon bereits mehr als die Hälfte vermietet.
Unternehmen, die größere zusammenhängende und moderne Bürofläche
anmieten
möchten, sollten eine Vorlaufzeit von mindestens drei Jahren einplanen.

"Die Nachfrage nach Bürofläche bleibt auch in 2017 hoch", betont Mornhart
und fügt hinzu: "Vor dem Hintergrund des verfügbaren Angebots wird der
Flächenumsatz in diesem Jahr jedoch nicht höher ausfallen als in 2016."

Berlin
Nachfrage kann nicht gedeckt werden - Ende der Rallye nicht in Sicht

  - Bundeshauptstadt ist ein extremer Vermietermarkt
  - Spitzen- und Durchschnittsmiete mit signifikantem Anstieg von 16 % bzw.
    8 %
  - Unternehmen müssen heute bereits Flächenbedarf für 2019/2020 absichern

"Berlin gibt derzeit eine gute Blaupause für den Begriff ,Vermietermarkt'
ab", fasst Christian Leska, Managing Director und bei Savills
verantwortlich für den Standort Berlin, die Situation am Büroflächenmarkt
in der Hauptstadt zusammen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein
Vielfaches und in den gefragten Lagen müssen sich Mieter mit einem Gebot um
Flächen bewerben. Zudem hat sich parallel zum Vermietungsmarkt ein
Untervermietungsmarkt gebildet, auf dem insbesondere Tech-Firmen und Start-
ups Flächen anbieten oder tauschen. Nicht zuletzt boomt das Segment der Co-
Working-Arbeitsplätze, was einige Firmen nutzen, um kurzfristige
Flächenengpässe zu überwinden. Infolge dieser Entwicklungen sank die
Leerstandsquote innerhalb des letzten Jahres um 90 Basispunkte auf 2,7 %.

Die Spitzen- und Durchschnittsmiete zog innerhalb der letzten zwölf Monate
um 16 % bzw. 8 % an.

Eine Verbesserung der Marktsituation aus Mietersicht ist in 2017 nicht
abzusehen. Bei einer erwarteten Nettoabsorption von mehr als 350.000 m² und
einem Zuwachs von etwa 27.000 m² spekulativer Bürofläche ist keine
Entspannung absehbar. Einige Nutzer mit größerem Flächenbedarf haben die
Marktsituation erkannt und bereits jetzt angefangen, sich mit
Flächenoptionen für das Jahr 2019/2020 zu beschäftigen.

Düsseldorf
Vermietungen im mittleren Segment bilden Fundament für gutes Ergebnis

  - Umsatz über dem 5-Jahresmittel
  - Verdoppelung des Flächenumsatzes im Teilmarkt Grafenberger Allee
  - Leerstand geht auf 8,8 % zurück

Mehr als 70 Vermietungen im mittleren Flächensegment zwischen 1.000 und
4.000 m² leisteten einen signifikanten Beitrag zum Gesamtflächenumsatz von
325.400 m², der damit leicht über dem Durchschnitt der vergangenen fünf
Jahre lag. Daneben war das Marktgeschehen jedoch auch durch zahlreiche
Mietvertragsverlängerungen geprägt, die jedoch nicht auf der Seite des
Flächenumsatzes zu Buche schlagen.

"Einen Angebotsmangel wie in Berlin oder München gibt es in Düsseldorf
derzeit nicht", erklärt Jan Schroers, Teamleader Office Agency Düsseldorf.
"Dennoch zeigt sich ein Mangel an großen hochwertigen, innerstädtischen
Büroflächen, die zusammenhängend anmietbar sind. "

Bemerkenswert war die Aktivität im Teilmarkt Grafenberger Allee. Im
Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt verdoppelte sich der Flächenumsatz
hier nahezu auf knapp 26.000 m² und steuerte rund 8 % zum Gesamtergebnis
des letzten Jahres auf dem Düsseldorfer Markt bei.

Aufgrund zahlreicher in Anbahnung befindlicher Anmietungen wird der
Flächenumsatz auch im Jahr 2017 wieder über dem 5-Jahres-Mittel liegen.
Schroers: "Die Leerstandsquote wird bis Jahresende  aufgrund der geringen
Baufertigstellung weiterhin sinken und ihr aktuelles Niveau von 8,8 %
leicht unterschreiten."

Frankfurt
Frankfurt boomt auch ohne Brexit-Effekte - höchster Flächenumsatz seit 2007

  - Brexit wirkt (noch) nicht auf den Umsatz
  - Finanzbranche mietet wieder
  - Flächenangebot in zentralen Teilmärkten gering

Der Brexit war eines der dominierenden europapolitischen Themen des Jahres.
Dem Finanzplatz Frankfurt wurden in der Folge große Chancen zugesprochen,
von den möglichen Auswirkungen zu profitieren. De facto ist ein gutes
halbes Jahr später davon wenig zu spüren. Aber auch ohne direkte Brexit-
Effekte boomte der Frankfurter Büromarkt. Dies lag zum einen daran, dass es
wieder großvolumige Vermietungen gab. Zum anderen war auch die
Finanzbranche im Rahmen ihrer Konsolidierung aktiv und mietete rund 65.000
m². Dies entspricht einem Anteil von 13 % am Gesamtflächenumsatz von
527.300 m².

Die Leerstandsquote liegt mit 8,6 % zwar höher als in anderen Märkten,
jedoch ist der Leerstand vor allem in peripheren Lagen und in Objekten mit
unterdurchschnittlicher Qualität zu finden. "In den zentralen Teilmärkten
ist das Angebot an modernen Büroflächen stark begrenzt", erläutert Benjamin
Remy, Director Office Agency in Frankfurt und führt weiter aus: "Unter
Berücksichtigung von Konkurrenzschutzklauseln, beispielsweise bei Anwälten,
bieten sich daher nur sehr wenige Anmietungsoptionen." Bis 2019 kommen hier
jedoch rund 150.000 m² neue Bürofläche in sechs Projekten an den Markt.

Hamburg
Flächenknappheit und Mietpreissteigerungen halten an - auch in 2017

  - Standortwettbewerb mit Wohn- und Hotelprojekten verknappt
    Büroflächenangebot
  - A-Lagen erweitern sich in etablierte Stadtteillagen
  - Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen auch in 2017 deutlich

Der Hamburger Büroflächenmarkt war im vergangenen Jahr durch
Flächenknappheit und Mietpreissteigerungen geprägt. Die Gründe: Auf der
einen Seite halten die Umwidmungen von Büro- und Gewerbeflächen in
vornehmlich Wohn- und Hotelnutzungen an. So wird das Bürohaus Fleetbogen
nahe der Stadthausbrücke zum Ruby-Hotel. Dadurch wird das Angebot an
Büroflächen im unteren Preissegment reduziert. Auf der anderen Seite gibt
es vergleichsweise wenige Büroprojekte. Die Folge: "Da in den angestammten
Bürolagen kaum noch freie Flächen zur Verfügung stehen, rücken weitere
etablierte Stadtteillagen wie beispielsweise St. Georg in den Fokus", so
Stefan Marburg, Regional Director und bei Savills verantwortlich für das
Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. Auch Objekte mit schlechterem
Ausstattungsstandard oder unattraktivem Flächenzuschnitt finden derzeit
Mieter.

Eine Entspannung dieser Situation ist für 2017 nicht abzusehen. Von dem
Flächenfertigstellungsvolumen von rund 110.000 m² ist bereits die Hälfte
vorvermietet. Nicht zuletzt aufgrund dieser Tatsache dürfte die
Leerstandsquote vom aktuellen Niveau von 5,1 % in 2017 noch weiter
zurückgehen. Spitzen- und Durchschnittsmiete werden auch in 2017 deutlich
ansteigen.

Marburg: "Entlastung könnte ab etwa 2020 etwa das Elbbrückenquartier im
Osten der Hafencity bieten, wo großflächige und zusammenhängende
Büroflächen entstehen sollen."

Köln
Rekord: Mehr Flächenumsatz denn je - Öffentliche Hand mit großem Beitrag

  - Rekordumsatz mit 413.900 m²
  - Rund 70 Abschlüsse über 1.000 m²
  - große Flächen nur noch rechtsrheinisch verfügbar

Die Jahresbilanz am Kölner Büromarkt liest sich imposant: Der Flächenumsatz
stieg gegenüber dem Vorjahr um 42 % auf 413.900 m². Dieser Rekord wird
jedoch nicht nur durch einige Großdeals wie den der Zurich-Versicherung
(60.000 m²) getragen, sondern auch durch die Rekordzahl von etwa 70
Vertragsabschlüssen im Segment über 1.000 m². Zu diesem Ergebnis trug die
öffentliche Hand mit einem Anteil von mehr als 20 % bei.

Die Kölner City ist zwar nach wie vor der beliebteste Teilmarkt, die
Nachfrage insbesondere nach größeren zusammenhängenden Flächen kann
jedoch
bei Weitem nicht bedient werden. Daher ist der größte hier abgeschlossene
Deal mit 2.200 m² vergleichsweise klein. "Eigentümer können zumeist aus
einer Vielzahl potenzieller Mieter ihren Favoriten auswählen - und brauchen
dabei kaum noch Incentives zu gewähren", erläutert Simon Löseke an,
Director Office Agency Köln. Für Unternehmen, die größere Flächen
benötigen, ist eine Anmietung im rechtsrheinischen Bereich die einzige
Option. Alternativ bleibt nur, die Effizienz in der Bestandsfläche zu
erhöhen oder die Aufteilung auf mehrere Standorte. Auch das Jahr 2017
bleibt für Mieter schwierig, zumal sie sich auf weiter steigende Mieten
einstellen müssen.

München
Automotive, IT, Medien und öffentliche Hand sorgen für hohen Flächenumsatz

  - Mangels Flächenangebot in der City findet der Umsatz in B-Lagen statt
  - 2017 wird die Nachfrage nicht abreißen
  - Steigende Mieten sind zu erwarten

In einigen Teilmärkten und Flächensegmenten übersteigt die
Flächennachfrage
am Münchener Büromarkt das Angebot deutlich. Besonders deutlich wird dies
in der Innenstadt. Sofern eine Fläche freigezogen wird, stehen bereits
mehrere Bewerber parat. "Eigentümer befinden sich folglich in einer starken
Position und müssen kaum noch Incentives gewähren", verdeutlicht Nico
Jungnickel, Director Office Agency in München. Projektentwicklungen gibt es
innenstadtnah mangels verfügbarer Grundstücke kaum. Mangels Flächenangebot
in der City fand viel Umsatz in B-Lagen bzw. in prosperierenden
Stadtteillagen außerhalb des Mittleren Rings statt. Mehr als ein Viertel
des Flächenumsatzes, der höchste Anteil der letzten fünf Jahre, entfiel auf
Lagen außerhalb des Stadtgebiets, wie zum Beispiel Unterschleißheim oder
Haar, als auch auf Stadtrandlagen wie Obersendling.

Neben dem Automotive-Sektor waren IT- und Medienunternehmen sowie die
öffentliche Hand bedeutende Treiber des Flächenumsatzes. Die Zahl der
Gesuche ist nach wie vor hoch, sodass auch in 2017 mit einem umsatzstarken
Jahr gerechnet werden kann. Aufgrund der Flächenknappheit ist weiter von
leicht steigenden Mieten auszugehen.

Unser aktueller Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q4 2016 steht
kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de zum Download zur Verfügung.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

  - An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

  - Corporate Finance - Valuation

  - Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

  - Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

  - Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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