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ANALYSE/Banken werden bei Büroimmobilien wählerischer

24.06.2021 | 16:00

Von Carol Ryan und Rochelle Toplensky

LONDON (Dow Jones)--Einige Bankchefs - wie JP-Morgan-Chef Jamie Dimon klingen so, als ob das Büro bald mehr oder weniger so aussehen wird wie bisher. Ihre Immobilienkredit-Teams scheinen da allerdings weniger sicher zu sein.

Banken auf beiden Seiten des Atlantiks werden wählerischer, wenn es darum geht, welche Büroimmobilien sie beleihen wollen. Teile des Marktes haben sich während der Pandemie als robust erwiesen. Der Zinssatz, den Banken für Hypotheken auf die besten Büros im Zentrum Londons verlangen, lag im ersten Quartal 2021 bei 1,65 Prozent und damit in etwa auf dem Niveau vor der Krise, wie Daten des Immobilienunternehmens CBRE zeigen. Aber die Kreditmargen in Großbritannien für ältere, weniger zentrale Büros sind nahe an historischen Höchstständen, wie ein Bericht der Cass Business School über die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien zeigt.

   Niedrige Ausfallraten durch Mieter 

In den USA rangierte der Wert neuer Bürokredite, die von Banken im ersten Quartal dieses Jahres vergeben wurden, laut Trepp-Daten bei nur 35 Prozent des Niveaus im gleichen Zeitraum 2019. Das entspricht einem noch stärkeren Rückgang als bei den ungeliebten Einzelhandelsobjekten wie Einkaufszentren. Der Abstand zwischen den Hypothekenzinsen für Büroimmobilien und zehnjährigen US-Staatsanleihen hat sich ebenfalls gegenüber dem Vorkrisenniveau vergrößert.

Der Anstieg der Fremdkapitalkosten ist rätselhaft, da die Ausfallraten für bestehende Bürokredite derzeit unter 1 Prozent liegen. Unternehmensmieter, die in Mietverträgen gebunden sind, zahlen weiterhin die Miete, so dass die Vermieter ihre Hypothekenzahlungen erfüllen. Aber das könnte sich ändern, wenn die bestehenden Verträge auslaufen und die Angestellten mehr Zeit im Home Office verbringen. Unternehmen vom Tech-Giganten Facebook bis zur globalen Bank HSBC planen, einige Mitarbeiter dauerhaft aus der Ferne arbeiten zu lassen.

   In den USA entsteht ein Überangebot von Büroraum 

In San Francisco ist das Überangebot bereits ein Problem, das zu starken Mietrückgängen und hohen Leerstandsquoten führt. Auch New York wird von Kreditgebern genau beobachtet. In der mittelatlantischen Region, zu der auch der problembehaftete Markt in Manhattan gehört, fällt jetzt fast ein Drittel der ausstehenden Bürokredite der Banken in die riskantere Kategorie "kritisch", gegenüber nur 6 Prozent vor der Pandemie, wie von Trepp erhobene Umfragedaten zeigen.

Die Pandemie hat auch den vor Corona herrschenden Trend zu energieeffizienteren Büros mit starken Gemeinschaftsbereichen, guter Belüftung und natürlichem Licht beschleunigt. Teure Verbesserungen sind notwendig, um Mitarbeiter wieder anzulocken und um die wachsenden Erwartungen an Unternehmen zu erfüllen, ihren ökologischen Fußabdruck offenzulegen und zu reduzieren. Zum Leidwesen der Vermieter scheint die Umweltfreundlichkeit eher eine Voraussetzung für die Vermietung zu sein, als dass sie den Mietern einen Aufschlag berechnen können.

   Aktionäre sind bei Büroimmobilien-Fonds skeptisch 

All diese Faktoren machen es schwierig vorherzusagen, wohin sich die Bürobewertungen entwickeln und somit auch die Kreditvergabe. Im Zentrum Londons wechseln die besten Büros immer noch zu hohen Bewertungen den Besitzer, die zu Mietrenditen von nur 4 Prozent führen, was durch die Tiefstzinsen und die starke Nachfrage ausländischer Käufer begünstigt wird.

Die Aktionäre sind eher pessimistisch. Der Abschlag zum Buchwert, mit dem britische und US-amerikanische Büroimmobilien-Investmentfonds jetzt gehandelt werden, impliziert laut dem Immobilienforschungsunternehmen Green Street einen Wertverlust von jeweils 15 Prozent und 10 Prozent für die Objekte, die sie besitzen. Auch Hypothekenfinanzierer sind im Moment eher vorsichtig.

Kontakt zum Autor: unternehmen.de@dowjones.com

DJG/DJN/axw/kla

(END) Dow Jones Newswires

June 24, 2021 09:59 ET (13:59 GMT)

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