Deutsche Bank : Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q1/2019

AktuellZinsen deutscher Banken

Wohnbaudarlehen mit 5-10jähriger Zinsbindung (letzter Wert = Okt 2018)Inflation im Jahr 2018 (Jahresdurchschnitt)Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 (Jahresdurchschnitt)Arbeitslosenquote (letzter Wert = Dez 2018)

Quelle: Deutsche Bank Research

BIP-Wachstumstreiber

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Außenbeitrag

Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research

Gesamt- und Kerninflation

% gg. Vj., Prozentpunkte

08

Kern

Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research

Geld-, Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen

%

00

10J Bunds

Quellen: EZB, Deutsche Bank Research

Autor

Binnenwirtschaft

10

12Nahrung

14

Energie

02 04

1,71%
1,9%
1,6%
5,0%

Reales BIP

16

18

Gesamt

06

08

10

12

5-10J Baufizinsen

14

16

18

3M Euribor

Jochen Möbert |[e-mail]| Tel.: [phone]

Ausblick Ende 2019

• - Anfang 2018 erreichte das Geschäftsvertrauen stetig neue Rekordhochs. Viele Sonderfaktoren dämpften dann aber das Wachstum: Politische Unsicherheit, Neuausrichtung der US-Handelspolitik, WLTP, etc.

• - Nach einer Expansion um 1,6% im Jahr 2018 prognostizieren wir für 2019 ein Wachstum von 1,3%. Dieses dürfte erneut vor allem vom privaten Konsum und vom Boom im Bausektor getragen werden.

• - Die Ausrüstungsinvestitionen dürften aufgrund der schwachen externen Nachfrage nur moderat zulegen.

• - Im Dezember 2018 lag die Gesamtinflation bei 1,7%. In den Vormonaten stieg sie, nach einem kräftigen Anstieg der Energiepreise, mehrere Monate über 2%.

• - Mit den jüngst wieder gefallenen Energiepreisen und aufgrund der schwächeren Konjunktur erwarten wir eine Inflationsrate im Jahr 2019 von nur 1,7%. Im Jahr 2019 dürften die Wohnimmobilienpreise abermals kräftiger steigen als die Konsumentenpreise.

20

• - Im Jahr 2018 legten lt. bulwiengesa die Wohnimmo-bilienpreise bundesweit um rund 8% zu. Laut Hypoport war jedoch nur ein Plus von rund 5% zu verzeichnen.

• - Mit den aufflammenden Krisenthemen Brexit, Italien und Handelsstreit erfolgte Ende 2018 eine Flucht in Sicherheit, die 10jährigen Bundrenditen fielen auf 0,16% und die 10jährigen Swapraten auf 0,75%. Der Spread erreichte somit ein 7-Jahreshoch.

• - Gleichzeitig beendete die EZB, wie erwartet, im Dez. 2018 ihr billionenschweres Anleihekaufprogramm, weshalb wir steigende Hypothekenzinsen erwarteten.

• - Nun erwarten wir etwas geringere Zinsanstiege. Aktuell liegen die 5-10jährigen Hypothekenzinsen bei 1,71% (Okt. 2018). Wir erwarten einen leichten Anstieg auf 1,8% am Jahresende 2018 und auf 2,2% Ende 2019 (bisher 2,0% und 2,3%).

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Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q1/2019

Monatliche Baugenehmigungen

78

82

86

90

94

98

02

Wohngebäude mit 3 oder mehr WohnungenWohngebäude mit 2 WohnungenWohngebäude mit 1 Wohnung

Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research

06

10

14

Wohneigentum zinsseitig erschwinglich

18

2005=100 200

150

10050

0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

HauspreiseEinkommen

Quellen: Bundesbank, Deutsche Bank Research

Büro: Leerstandsquoten

Erschwinglichkeit

93

98

03

08

13

18

A-StädteB-StädteC-StädteD-Städte

Quellen: Riwis, Deutsche Bank Research

• - Die Anzahl der Baugenehmigungen im Jahr 2018 lag erneut bei rund 350.000. In vielen Städten, allen voran Berlin, klaffen Genehmigungen und Fertigstellungen auseinander.

• - Aufgrund fehlenden Baulandes und dem an Bedeutung gewinnenden Fachkräftemangels dürfte eine schnelle Ausweitung der Fertigstellungen ausbleiben.

• - Bleibt die Dynamik bei den Fertigstellungen gedämpft, dürfte es bis zum Jahr 2022 dauern, bis das zusätzliche jährliche Angebot die jährliche Nachfrage von mindestens 350.000 Wohnungen übersteigt. Erst dann dürfte der Nachfrageüberhang von deutlich über 1 Mio. Wohnungen schrumpfen.

• - Im Vergleich mit den hohen Zinsen zu Beginn des Zyklus bleibt Wohneigentum von der Zinsseite erschwinglich.

• - Der Erschwinglichkeitsindex (2005=100) ist jedoch bereits 10 Indexpunkte von rund 40 in Q3 2016 auf über 50 in Q4 2018 gestiegen.

• - Auch im Jahr 2019 dürften höhere Hauspreise plus höhere Zinsen die Erschwinglichkeit reduzieren. Der Index (rote Linie) dürfte also steigen.

  Hinweise: (1) Höherer Indexwert (rote Linie) impliziert Rückgang der Erschwinglichkeit. (2) Es bestehen hohe regionale Unterschiede in Wirtschaftskraft, Preisen und daher auch der Erschwinglichkeit. (3) Definition Erschwinglichkeit = Haus-/Wohnungspreise inkl. Finanzierungskosten relativ zum verfügb. Haushaltseink. pro Kopf.

• - Die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büros bleibt angesichts der sehr guten Arbeitsmarktlage und anhaltenden Zuwanderung bestehen. Seit dem Beginn des Hauspreiszyklus im Jahr 2009 verschärfte sich die Angebotsknappheit das 10. Jahr in Folge. Auch am Markt für Bürogebäude treten zunehmend Engpässe auf. In vielen Städten sind die Leerstandsquoten deutlich unter die Sockelleerstände (~5%) gefallen, in einer Reihe von Städten liegt die Quote mittlerweile sogar unter 2%. Diese und potenziell noch höhere Engpässe im Wohn- und Büromarkt dürften künftig weitere Preissteigerungen bewirken.

• - Klicken Sie zum Weiterlesen auf unseren Link, S. 10ff:

  Ausblick 2019 von Deutsche Bank Research

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