Kleine, locker regulierte Kreditgeber in Kanada, die einen pandemischen Immobilienboom genutzt haben, um Hypotheken zu hohen Zinssätzen anzubieten, zeigen jetzt Anzeichen von Stress, da ein Anstieg der Lebenshaltungskosten einige Hausbesitzer in die Zahlungsunfähigkeit treibt.

Der kanadische Hypothekenmarkt mit einem Volumen von 2 Billionen C$ (1,5 Billionen $) wird von den "Großen Sechs" beherrscht, zu denen die Royal Bank of Canada und die TD Bank gehören.

Aber für viele Kanadier, die nicht in der Lage sind, einen strengen Test zu bestehen, um sich für ein Hausdarlehen zu qualifizieren, gibt es seit langem eine weitere Option: private Kreditgeber, die kurzfristige Hypotheken zu Zinssätzen anbieten, die einige Prozentpunkte höher sind als die der großen Banken.

Eine Untergruppe dieser Kreditgeber - die Mortgage Investment Companies (MICs) - ist in den letzten drei Jahren wie Pilze aus dem Boden geschossen und hat risikoreichere Geschäfte übernommen, als die rekordverdächtig niedrigen Kreditkosten die Nachfrage nach Hypotheken auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2022 in die Höhe trieben.

Aber als der Immobilienmarkt in Kanada im vergangenen Jahr nachgab, während die Lebenshaltungskosten und die Zinssätze stiegen, hatten die Verbraucher Schwierigkeiten, ihre monatlichen Zahlungen zu leisten, so dass viele MICs gezwungen waren, Immobilien billig zu verkaufen, um die Verluste auszugleichen, als Hausbesitzer in Verzug gerieten und die Immobilienpreise sanken.

"Es ist nachvollziehbar, dass die alternativen Hypothekenfonds heute einem gewissen Stress ausgesetzt sind, da sich unsere Märkte an eine neue Normalität anpassen", sagte Dean Koeller, Vorsitzender der Canadian Alternative Mortgage Lenders Association.

Daten der Canada Mortgage and Housing Corp zeigten, dass im dritten Quartal 2023 fast 1% der Hypotheken von privaten Kreditgebern in Verzug waren, verglichen mit der branchenweiten Rate von 0,15%.

Der Marktanteil der von privaten Kreditgebern im ersten Quartal 2023 neu vergebenen Hypotheken stieg von 5,3 % im Jahr 2021 auf 8 %, während der Anteil der von Großbanken vergebenen Hypotheken von 62 % auf 53,8 % sank, so die Daten.

Die Daten, die Reuters von der in Toronto ansässigen Maklerfirma für gewerbliche Hypotheken, LandBank Advisors, zur Verfügung gestellt wurden, zeigen auch einen Teil des Stresses, dem private Kreditgeber ausgesetzt sind.

LandBank Advisors untersuchte mehr als 1.000 Hypotheken, die zwischen 2020 und Januar 2024 vergeben wurden, und fand heraus, dass etwa 90% der Hauskäufer, die ihre Häuser wegen Zahlungsausfällen im Großraum Toronto, dem größten Immobilienmarkt Kanadas, verkaufen mussten, Hypotheken von privaten Kreditgebern aufgenommen hatten.

Mehr als die Hälfte der Hypotheken unter den 90%, die zum Verkauf gezwungen wurden, wurden von MICs vergeben.

Im Jahr 2024 wurden bisher etwa 50 solcher Zwangsverkäufe in der Region Greater Toronto Area registriert, verglichen mit 558 im Jahr 2023 und 92 im Jahr 2020.

ON ALERT

Als Reaktion auf den Anstieg der Zinssätze seit März 2022 wies das Büro des Superintendent of Financial Institutions - das die großen Banken des Landes reguliert - diese im vergangenen Jahr an, mehr Kapital zu halten, um für Kreditausfälle gerüstet zu sein.

Die privaten Kreditgeber, die von den Provinzregierungen beaufsichtigt werden, unterliegen jedoch weniger Vorschriften und müssen im Gegensatz zu den großen Banken keine von der Regierung vorgeschriebenen Hypothekentests absolvieren, um sicherzustellen, dass sie ihre Zahlungen auch bei steigenden Zinsen leisten können.

Der Superintendent für Finanzinstitute, Peter Routledge, dessen Behörde private Kreditgeber nicht direkt beaufsichtigt, sagte diesen Monat, dass eine "plötzliche Ausbreitung von unregulierten Krediten" ein Problem darstellen würde, aber dass der Sektor bisher nicht in einer Weise gewachsen sei, die Anlass zur Sorge gebe.

Die Financial Services Regulatory Authority, die die Hypothekenmakler beaufsichtigt, hat Kampagnen gestartet, um die Verbraucher vor unerschwinglichen Hypotheken mit hohen Gebühren zu schützen, und neue Leitlinien und strengere Lizenzanforderungen für Hypothekenmakler herausgegeben.

"Viele MICs haben vor drei oder vier Jahren eröffnet. Das Problem ist, dass sie eröffnet haben... als die Werte am höchsten waren und wenn man sich ihre Bücher ansieht, stehen viele von ihnen unter Wasser", sagte Jonathan Gibson von LandBank Advisors.

"MICs sitzen in der Falle oder werden immer wählerischer."

Aber einige gut kapitalisierte und erfahrenere private Kreditgeber sehen M&A-Möglichkeiten, indem sie in Schwierigkeiten geratene Kreditgeber retten, sagen Führungskräfte der Branche.

Jesse Bobrowski, Vizepräsident für Geschäftsentwicklung bei der Calvert Home Mortgage Investment Corporation, sagte, dass sein Unternehmen auf der Suche nach Akquisitionen oder Kreditbüchern zum Kauf ist.

"Wir wollen auf jeden Fall unseren Marktanteil ausbauen", sagte Bobrowski. ($1 = 1,3428 kanadische Dollar)