LEG Immobilien : Quartalsbericht Q1-2020

Am 11. Mai 2020 um 09:34 Uhr

Wohnen.

Lebenswert, einfach gut.

QUARTALSBERICHT ZUM 31.03.2020

2			LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

3	Über diesen Bericht
3	Kennzahlen Q1 2020
4	Portfolio
8	Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
16	Risiko- und Chancenbericht
16	Prognosebericht
17	Konzernabschluss
	17	Konzernbilanz
	18	Konzerngesamtergebnisrechnung
	19	Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
	20	Konzernkapitalflussrechnung
21	Ausgewählte erläuternde Anhangangaben
	21	1.	Grundlagen des Konzerns
	21	2.	Der Konzernzwischenabschluss
	21	3.	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
	21	4.	Veränderungen im Konzern
	21	5.	Ermessensentscheidungen und Schätzungen
	23	6.	Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz
	27	7.	Ausgewählte Erläuterungen
			zur Konzerngesamtergebnisrechnung
	30	8.	Erläuterungen zur
			Konzernsegmentberichterstattung
	32	9.	Finanzinstrumente
	35	10. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
			und Personen
	35	11.	Sonstiges
	35	12. Vorstand und Aufsichtsrat
	35	13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
36	Versicherung der gesetzlichen Vertreter
36	Finanzkalender 2020
36	Kontakt & Impressum

3	AUF EINEN BLICK	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020


	Über diesen Bericht	Kennzahlen Q1 2020

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						Q1 2020		Q1 2019		+ / - %

Ertragslage

Nettokaltmiete		Mio. €	153,5	146,3	4,9

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung		Mio. €	116,5	109,7	6,2

EBITDA		Mio. €	109,8	104,1	5,5

EBITDA bereinigt		Mio. €	113,7	106,8	6,5

EBT		Mio. €	85,5		- 38,5		-

Periodenergebnis		Mio. €	66,5		- 57,0		-

FFO I		Mio. €	94,0	84,9	10,7

FFO I pro Aktie		€	1,36	1,34	1,5

FFO II		Mio. €	93,5	83,2	12,4

FFO II pro Aktie		€	1,35	1,32	2,3

AFFO		Mio. €	39,3	55,0		- 28,5

AFFO pro Aktie		€	0,57	0,87		- 34,5

Portfolio						31.03.2020	31.03.2019		+ / - % / bp

Wohneinheiten						136.217	133.637	1,9

Ist-Miete		€/qm	5,86	5,69	3,1

Ist-Miete(I-f-I)		€/qm	5,88	5,72	2,8

EPRA-Leerstandsquote	%				3,6	3,9		- 30 bp

EPRA-Leerstandsquote(I-f-I)	%				3,4	3,6		- 20 bp

Bilanz						31.03.2020	31.12.2019		+ / - % / bp

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien		Mio. €	12.269,0	12.031,1	2,0

Liquide Mittel		Mio. €	300,1	451,2		- 33,5

Eigenkapital		Mio. €	6.010,1	5.933,9	1,3

Finanzverbindlichkeiten gesamt		Mio. €	5.004,7	5.053,9		- 1,0

Finanzverbindlichkeiten kurzfristig		Mio. €	142,7	197,1		- 27,6

LTV	%				38,0	37,7		+ 30 bp

Eigenkapitalquote	%				46,4	45,9		+ 50 bp

Adj. EPRA-NAV, verwässert		Mio. €	7.352,9	7.273,0	1,1

Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert		€	106,55	105,39	1,1

bp = Basispunkte

> Geschäftsbericht 2019

4	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Portfolio

Portfoliosegmentierung und Bestand

Das LEG-Portfolio wird mithilfe eines Scoringsystems in drei Markt- cluster aufgeteilt: Wachstumsmärkte, Stabile Märkte und Märkte mit höheren Renditen. Die Indikatoren des Scoringsystems werden im

dargestellt.

Das Portfolio der LEG verteilt sich auf rund 180 Standorte. Der geogra- fische Schwerpunkt ist das Bundesland Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG in Niedersachsen, Bremen und Rheinland-Pfalz präsent. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 64 qm, die durchschnittliche Monatsmiete bei 5,86 Euro je qm.

Der Immobilienbestand zum 31. März 2020 umfasste 136.217 Wohn einheiten, 1.290 Gewerbeeinheiten sowie 34.868 Garagen und Stell- plätze. Alle Ankäufe aus dem Geschäftsjahr 2019 sind spätestens zum 1. Januar 2020 in das Portfolio der LEG übergegangen.

Performance des LEG-Portfolios

Operative Entwicklung

Am 31. März 2020 lag die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche (like-for- like) bei 5,88 Euro je qm. Dies ist - bezogen auf den Vorjahresstichtag - ein Anstieg von 2,8 %.

Im frei finanzierten Bestand, der rund 75 % des Portfolios darstellt, stieg die Ist-Miete im Jahresvergleich um 3,1 % auf 6,25 Euro je qm und Monat (like-for-like). Die Wachstumsmärkte verzeichneten einen Anstieg von 3,6 % auf 7,27 Euro je qm (like-for-like). In den stabilen Märkten fiel das durchschnittliche Mietwachstum mit einem Plus von 3,7 % auf 5,88 Euro je qm (like-for-like) noch etwas höher aus. In den Märkten mit höheren Renditen stiegen die Mieten um durchschnittlich 1,8 % auf 5,65 Euro je qm (like-for-like).

Im Januar 2020 erfolgte die turnusmäßige Anpassung der Kosten- mieten, die alle drei Jahre stattfindet. Im Segment der preisgebundenen Wohnungen erhöhte sich infolgedessen die Durchschnittsmiete um 1,7 % oder 0,08 Euro auf 4,87 Euro je qm (like-for-like).

Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche am 31. März 2020 reduzierte sich gegenüber dem Vorjahresstichtag um 20 Basispunkte auf 3,4 %. Mit einer Vermietungsquote von 98,1 % (like-for-like) waren die Bestände in den Wachstumsmärkten am Ende des Berichts- zeitraums nahezu voll vermietet. In den stabilen Märkten erreichte die Vermietungsquote 96,6 % (like-for-like), in den Märkten mit höheren Renditen lag sie bei 94,4 % (like-for-like).

5	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Portfoliosegmentierung Top-3-Standorte
										Portfolio gesamt								Veränderung
																			auf vergleichbarer Fläche


					31.03.2020									31.03.2019

		Anzahl		Anteil am		Wohnfläche		Ist-Miete		EPRA-Leer-		Anzahl		Anteil am	Wohnfläche	Ist-Miete	EPRA-Leer-		Ist-Miete	Leerstands-
		LEG-		LEG-Portfolio						standsquote		LEG-		LEG-Portfolio			standsquote			quote
		Wohnungen										Wohnungen							in %	Basispunkte
				in %		in qm		€ je qm		in %				in %	in qm	€ je qm	in %		like-for-like	like-for-like

Wachstumsmärkte	41.886	30,7	2.780.644	6,62	2,0	39.593	29,6	2.634.401	6,47	2,1	3,1		- 20

Kreis Mettmann	8.479	6,2	589.480	6,81	2,1	8.480	6,3	589.587	6,51	1,8	4,6	30

Münster	6.199	4,6	412.118	6,71	1,0	6.125	4,6	406.737	6,63	0,8	1,4	20

Düsseldorf	5.425	4,0	352.530	7,93	2,8	5.300	4,0	343.996	7,72	4,3	3,4		- 150

Sonstige Standorte	21.783	16,0	1.426.515	6,20	2,0	19.688	14,7	1.294.081	6,08	1,9	2,9		- 10

Stabile Märkte	52.682	38,7	3.361.115	5,57	3,6	50.993	38,2	3.267.368	5,38	3,7	3,2		- 10

Dortmund	13.731	10,1	896.793	5,42	3,1	13.593	10,2	889.733	5,19	2,9	4,1		- 10

Mönchengladbach	6.442	4,7	408.268	5,94	2,2	6.444	4,8	408.347	5,72	2,4	3,7		- 10

Essen	3.372	2,5	217.538	5,59	3,5	3.372	2,5	217.532	5,41	3,7	3,3		- 30

Sonstige Standorte	29.137	21,4	1.838.517	5,55	4,2	27.584	20,6	1.751.756	5,40	4,5	2,6	0

Märkte mit höheren Renditen	41.649	30,6	2.525.841	5,40	5,7	43.051	32,2	2.646.294	5,26	6,4	1,8		- 20

Kreis Recklinghausen	8.965	6,6	543.898	5,31	4,2	9.860	7,4	618.032	5,10	5,9	2,0	0

Duisburg	6.350	4,7	384.297	5,80	4,7	6.800	5,1	421.472	5,60	5,7	2,3		- 90

Märkischer Kreis	4.608	3,4	284.459	5,31	4,6	4.566	3,4	281.362	5,18	4,2	1,5	40

Sonstige Standorte	21.726	15,9	1.313.186	5,34	6,8	21.825	16,3	1.325.428	5,25	7,3	1,5		- 20

Gesamt	136.217	100,0	8.667.599	5,86	3,6	133.637	100,0	8.548.062	5,69	3,9	2,8		- 20

6	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Performance des LEG-Portfolios		Wachstumsmärkte					Stabile Märkte				Märkte mit höheren Renditen			Gesamt



				31.03.2020	31.12.2019		31.03.2019		31.03.2020	31.12.2019	31.03.2019		31.03.2020	31.12.2019	31.03.2019		31.03.2020	31.12.2019	31.03.2019

Wohnungen
preisgebunden
Anzahl				11.954	11.412		11.134		14.278	14.076	14.361		8.154	8.091	8.945		34.386	33.579	34.558

Fläche		qm	823.304	788.485		771.422		967.005	954.389	978.954		535.640	530.850	594.500		2.325.949	2.273.724	2.351.524

Ist-Miete		€/qm	5,19	5,12		5,11		4,81	4,73	4,72		4,53	4,45	4,45		4,88	4,80	4,78

EPRA-Leerstandsquote	%		1,1	0,8		0,9		2,8	1,9	2,7		2,6	2,1	4,4		2,1	1,5	2,5

Wohnungen
frei finanziert
Anzahl				29.932	29.431		28.459		38.404	37.958	36.632		33.495	33.063	34.106		101.831	100.452	99.079

Fläche		qm	1.957.340	1.921.058		1.862.979		2.394.110	2.370.630	2.288.414		1.990.201	1.967.967	2.051.794		6.341.650	6.259.655	6.196.538

Ist-Miete		€/qm	7,23	7,23		7,04		5,88	5,82	5,67		5,64	5,62	5,50		6,23	6,20	6,04

EPRA-Leerstandsquote	%		2,2	2,0		2,4		3,9	3,2	4,1		6,3	5,9	6,8		3,9	3,5	4,3

Wohnungen gesamt
Anzahl				41.886	40.843		39.593		52.682	52.034	50.993		41.649	41.154	43.051		136.217	134.031	133.637

Fläche		qm	2.780.644	2.709.543		2.634.401		3.361.115	3.325.019	3.267.368		2.525.841	2.498.817	2.646.294		8.667.599	8.533.379	8.548.062

Ist-Miete		€/qm	6,62	6,61		6,47		5,57	5,50	5,38		5,40	5,36	5,26		5,86	5,82	5,69

EPRA-Leerstandsquote	%		2,0	1,7		2,1		3,6	2,9	3,7		5,7	5,2	6,4		3,6	3,1	3,9

Gewerbe gesamt
Anzahl																					1.290	1.267	1.260

Fläche		qm																		214.484	208.941	211.248

Garagen und
Stellplätze gesamt
Anzahl																					34.868	34.268	33.639

Sonstiges gesamt
Anzahl																					2.700	2.634	2.536

7	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Wertentwicklung

Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung der Vermögenswerte nach Marktsegmenten. Eine Neubewertung des Portfolios wurde im ersten Quartal nicht vorgenommen. Zum 31. März lag die Mietrendite des Portfolios bei 5,1 % (Mietmultiplikator 19,7). Nach EPRA-Definition entspricht die Bewertung des Wohnportfolios einer anfänglichen Nettorendite (Net Initial Yield) von 3,8 %.

Marktsegmente
		Wohneinheiten		Vermögenswert	Anteil am		Wert/qm	Multiplikator	Vermögenswert		Gesamt
				Wohnen	Vermögenswert			Ist-Miete	Gewerbe u. a.		vermögenswert
					Wohnen
31.03.2020				in Mio. € 1	in %		in €		in Mio. € 2		in Mio. €
Wachstumsmärkte	41.886	5.300	45	1.899	24,1x	249	5.548

Kreis Mettmann	8.479	1.097	9	1.864	23,0x	74	1.171

Münster	6.199	908	8	2.200	27,4x	48	956

Düsseldorf	5.425	823	7	2.344	24,8x	50	873

Sonstige Standorte	21.783	2.471	21	1.718	23,3x	77	2.548

Stabile Märkte	52.682	3.997	34	1.194	18,2x	134	4.131

Dortmund	13.731	1.208	10	1.340	21,0x	51	1.258

Mönchengladbach	6.442	503	4	1.228	17,0x	13	516

Essen	3.372	266	2	1.221	18,6x	10	277

Sonstige Standorte	29.137	2.020	17	1.110	17,1x	60	2.080

Märkte mit höheren Renditen	41.649	2.466	21	973	15,7x	81	2.547

Kreis Recklinghausen	8.965	550	5	1.003	16,3x	18	568

Duisburg	6.350	420	4	1.097	16,4x	28	448

Märkischer Kreis	4.608	261	2	917	15,0x	3	265

Sonstige Standorte	21.726	1.234	10	936	15,5x	31	1.266

Gesamt-Portfolio	136.217	11.763	100	1.356	19,7x	464	12.226

Erbbaurechte und
unbebaute Flächen										36

Vorauszahlungen auf als Finanz
investition gehaltene Immobilien										7

Gesamt-Immobilien
bewertung (IAS 40)										12.269

Vorräte (IAS 2)										1

Eigengenutzte Immobilien (IAS 16)										24

Zur Veräußerung gehaltene
Immobilien (IFRS 5)										16

Gesamt-Bilanz										12.310

Davon ausgenommen sind 339 Wohneinheiten in Gewerbeimmobilien; darin enthalten sind 448 gewerbliche und sonstige Einheiten in gemischten Wohnimmobilien.
Davon ausgenommen sind 448 Gewerbeeinheiten in gemischten Wohnimmobilien; darin enthalten sind 339 Wohneinheiten in Gewerbeimmobilien, Gewerbe- und sonstige Einheiten, Garagen und Stellplätze.

8	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Zur Definition einzelner Kennzahlen und Begriffe wird an dieser Stelle auf das> Glossar des Geschäftsbericht 2019verwiesen.

Ertragslage

Verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung

			01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	116,5	109,7

Ergebnis aus Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,3		- 0,3

Ergebnis aus der Bewertung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,7		- 0,2

Ergebnis aus der Veräußerung
von Vorratsimmobilien	- 1,4		- 0,7

Ergebnis aus sonstigen Leistungen	1,7	1,4

Verwaltungs- und andere Aufwendungen	- 10,3		- 9,5

Andere Erträge	0,0	0,1

Operatives Ergebnis	105,5	100,5

Zinserträge	0,0	0,0

Zinsaufwendungen	- 22,6		- 25,6

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen	2,8	2,6

Ergebnis aus Marktwertbewertung
von Derivaten	- 0,2		- 116,0

Finanzergebnis	- 20,0		- 139,0

Ergebnis vor Ertragsteuern	85,5		- 38,5

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	- 19,0		- 18,5

Periodenergebnis	66,5		- 57,0

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung konnte im Wesentlichen aufgrund gestiegener Nettokaltmieten um 6,2 % auf 116,5 Mio. Euro gesteigert werden.

Das bereinigte EBITDA hat sich um 6,5 % auf 113,7 Mio. Euro erhöht. Die bereinigte EBITDA-Marge konnte damit im Berichtszeitraum auf 74,1 % ausgeweitet werden (Vergleichszeitraum: 73,0 %).

Das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten resultierte im Berichtszeitraum vorrangig aus Marktwertänderungen eingebetteter Derivate aus der Wandelschuldverschreibung von - 0,3 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: - 116,0 Mio. Euro).

Für den Berichtszeitraum wurden laufende Ertragsteuern in Höhe von - 1,1 Mio. Euro erfolgswirksam erfasst.

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nettokaltmieten	153,5	146,3

Ergebnis aus Betriebs- und Heizkosten	- 0,8		- 1,7

Instandhaltungsaufwand für
extern bezogene Leistungen	- 12,9		- 13,8

Personalaufwand	- 17,7		- 16,1

Wertberichtigung Mietforderungen	- 2,3		- 2,4

Abschreibungen	- 2,5		- 2,0

Sonstiges	- 0,8		- 0,6

Ergebnis aus Vermietung
und Verpachtung	116,5	109,7

Net Operating Income-Marge (in %)	75,9	75,0

Projektkosten mit Einmalcharakter -
Vermietung und Verpachtung	0,7	0,7

Abschreibungen	2,5	2,0

Bereinigtes Ergebnis aus Vermietung
und Verpachtung	119,7	112,4

Bereinigte Net Operating Income-Marge
(in %)	78,0	76,8

Die LEG-Gruppe konnte im Berichtszeitraum das Ergebnis aus Ver- mietung und Verpachtung um 6,8 Mio. Euro gegenüber dem Ver- gleichszeitraum steigern. Wesentliche Treiber der Entwicklung waren die um 0,9 Mio. Euro geringeren Instandhaltungsaufwendungen für extern bezogene Leistungen sowie die um 7,2 Mio. Euro gestiegenen Nettokaltmieten. Die Miete pro qm auf vergleichbarer Fläche konnte im Jahresvergleich um 2,8 % zulegen. Gegenläufig wirkte sich die Erhöhung der Personalaufwendungen um 1,6 Mio. Euro aus, die im Wesentlichen auf einen Anstieg der Mitarbeiterzahl sowie auf Tarif erhöhungen zurückzuführen ist.

9	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Bei einer im Vergleich zur Mietentwicklung überproportionalen Ent- wicklung des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung konnte die Net Operating Income (NOI)-Marge gegenüber dem Vergleichs- zeitraum von 75,0 % auf 75,9 % gesteigert werden.

Die EPRA-Leerstandsquote zum 31. März 2020 liegt auf vergleichbarer Basis leicht unter dem Vorjahresniveau bei 3,4 % (Vorjahr 3,6 %).

EPRA-Leerstandsquote
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Durch Leerstand entgangene
Mieterlöse - like-for-like	21,4	22,0

Durch Leerstand entgangene
Mieterlöse - gesamt	23,1	24,4

Mieterlöse bei Vollvermietung -
like-for-like	619,8	605,7

Mieterlöse bei Vollvermietung -
gesamt	648,2	621,9

EPRA-Leerstandsquote-
like-for-like (in %)	3,4	3,6

EPRA-Leerstandsquote-
gesamt (in %)	3,6	3,9

Die EPRA-Capex Kennzahl gliedert die Aktivierungen der Investitionen des Berichtszeitraums im Vergleich zum Vergleichszeitraum in drei Komponenten auf. Auf vergleichbarer Portfolio-Basis sind im Berichts- zeitraum die wertsteigernden Modernisierungen, durch die Auswei- tung des strategischen Investitionsprogramms, um 24,8 Mio. Euro auf 54,7 Mio. Euro erhöht worden. Im Bereich der Akquisitionen resultiert der Anstieg im Wesentlichen aus Investitionen in Portfolios, die bereits vor 2020 erworben wurden. Der Anstieg im Bereich Development ist auf das Neubauprojekt in Hilden zurückzuführen.

EPRA-Capex
		01.01. -	01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Akquisitionen	1,6	1,0

Development	1,2	0,4

Like-for-like-Portfolio	51,9	28,5

Capex	54,7	29,9

Durch den Anstieg der wertsteigernden Modernisierungen und den gleichzeitigen Rückgang der aufwandswirksamen Instandhaltungen erhöhte sich die Aktivierungsquote im Berichtszeitraum auf 74,6 % (Vergleichszeitraum: 59,4 %). Trotz gestiegener Fläche der als Finanz investition gehaltenen Immobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal sind im Berichtszeitraum die Gesamtinvestitionen auf 8,25 Euro/qm (Vergleichszeitraum: 5,74 Euro/qm) und ohne Neubauaktivitäten auf 8,12 Euro/qm (Vergleichszeitraum: 5,69 Euro/qm) angestiegen.

Instandhaltung und Modernisierung
		01.01. -	01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Instandhaltungsaufwand	18,6	20,4

davon als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	18,5	20,1

Als wertverbessernde Maßnahmen
aktivierte Modernisierungen	54,7	29,9

davon als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	54,2	28,9

Gesamtinvestition	73,3	50,3

davon als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	72,7	49,0

Fläche der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien in Mio. qm	8,88	8,77

Durchschnittliche Investitionen je qm
(€ je qm)	8,25	5,74

Durchschnittliche Investitionen je qm
ohne Neubauaktivitäten (€ je qm)	8,12	5,69

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

T10

Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Erlöse aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	10,5	17,5

Buchwert der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 10,6		- 17,5

Umsatzkosten der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,3

Ergebnis aus der Veräußerung
von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien	- 0,3		- 0,3

Im Berichtszeitraum gab es einen Rückgang der Veräußerungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Erlöse aus Verkäufen lagen bei 10,5 Mio. Euro und betreffen im Wesentlichen Verkäufe von Immobilien, die zum 31. Dezember 2019 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen und mit dem kaufvertraglich verein- barten Immobilienwert bewertet wurden.

> Glossar des Geschäftsberichts 2019

10	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Ergebnis aus der Veräußerung von	Finanzergebnis	Steuern vom Einkommen und Ertrag
Vorratsimmobilien
	T12	T13

Der Verkauf der restlichen Objekte aus der ehemaligen Sparte "Develop- ment" wurde im Berichtszeitraum planmäßig fortgesetzt.

Der zum 31. März 2020 im Vorratsvermögen verbliebene Immobilien bestand beträgt noch 0,4 Mio. Euro, davon 0,4 Mio. Euro Grundstücke in der Erschließung.

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

T11

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 3,1		- 2,6

Personalaufwand	- 5,6		- 5,6

Bezogene Leistungen	- 0,5		- 0,3

Abschreibungen	- 1,1		- 1,0

Verwaltungs- und andere
Aufwendungen	- 10,3		- 9,5

Abschreibungen	1,1	1,0

Projektkosten mit Einmalcharakter und
außerordentliche oder periodenfremde
Aufwendungen und Erträge	0,8	0,8

Bereinigte Verwaltungsaufwendungen	- 8,4		- 7,7

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Kosten für Beratung und Versicherun- gen. Die bereinigten Verwaltungsaufwendungen sind demzufolge in den ersten drei Monaten gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum gestiegen.

Finanzergebnis
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Zinserträge	0,0	0,0

Zinsaufwendungen	- 22,6		- 25,6

Zinsergebnis (netto)	- 22,6		- 25,6

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen	2,8	2,6

Ergebnis aus der Marktbewertung
von Derivaten	- 0,2		- 116,0

Finanzergebnis	- 20,0		- 139,0

Die Zinsaufwendungen sanken im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum um 3,0 Mio. Euro auf 22,6 Mio. Euro. Der Rückgang der Zinsaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus den im Geschäftsjahr 2019 durchgeführten Refinanzierungen sowie der vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe im Geschäftsjahr 2019.

Im Jahresvergleich sank die Durchschnittsverzinsung auf 1,46 % zum

31. März 2020 (31. März 2019: 1,62 %) bei einer Durchschnittslaufzeit von 8,1 Jahren (31. März 2019: 7,5 Jahre).

Erhaltene Gewinnanteile aus Beteiligungsunternehmen lagen im Berichtszeitraum mit 2,8 Mio. Euro um 0,2 Mio. Euro höher als im Vergleichszeitraum.

Das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten resultierte im Berichtszeitraum vorrangig aus Marktwertänderungen von eingebet- teten Derivaten aus der Wandelschuldverschreibung von - 0,3 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: - 116,0 Mio. Euro).

Steuern vom Einkommen und Ertrag
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Laufende Ertragsteuern	- 1,1		- 3,3

Latente Steuern	- 17,9		- 15,2

Steuern vom Einkommen und Ertrag	- 19,0		- 18,5

Im Berichtszeitraum wurde eine effektive Konzernsteuerquote in Höhe von 21,7 % gemäß der Konzern-Steuerplanungsrechnung ange- nommen (Vergleichszeitraum: 22,9 %).

Überleitung zum FFO

Eine wesentliche Steuerungskennzahl der LEG-Gruppe stellt der FFO I dar. Die LEG-Gruppe unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrach- tung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehalte- nen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustierter FFO I). Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem

entnommen werden.

11	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Die Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO stellt sich für den Berichts- und Vergleichszeitraum wie folgt dar:

T14

Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO
			01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nettokaltmieten	153,5	146,3

Ergebnis aus Betriebskosten	- 0,8			- 1,7

Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen	- 12,9			- 13,8

Personal	- 17,7			- 16,1

Wertberichtigungen Mietforderungen	- 2,3			- 2,4

Sonstiges	- 0,8			- 0,6

Projektkosten mit Einmalcharakter - Vermietung und Verpachtung	0,7	0,7

Laufendes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	119,7	112,4

Laufendes Ergebnis aus sonstigen Leistungen	2,4	2,0

Personal	- 5,6			- 5,6

Sachaufwand	- 3,6			- 2,9

Projektkosten mit Einmalcharakter - Verwaltung	0,8	0,8

Außerordentliche und periodenfremde Aufwendungen und Erträge	0,0	0,0

Laufende Verwaltungsaufwendungen	- 8,4			- 7,7

Andere Erträge	0,0	0,1

Bereinigtes EBITDA	113,7	106,8

Zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Erträge	- 19,0			- 19,2

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Vermietungsgeschäft	- 0,8			- 2,0

FFO I (vor Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	93,9	85,6

Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen	0,1			- 0,7

FFO I (nach Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	94,0	84,9

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	69.009.836	63.188.185

FFO I pro Aktie	1,36	1,34

Ergebnis aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2			- 0,4

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,3			- 1,3

FFO II (inkl. Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien)	93,5	83,2

CAPEX	- 54,7			- 29,9

Capex-adjustierter FFO I (AFFO)	39,3	55,0

Der FFO I liegt im Berichtszeitraum mit 94,0 Mio. Euro um 10,7 % höher als im Vergleichszeitraum (84,9 Mio. Euro). Der Anstieg ist ins- besondere auf die positiven Effekte aus gestiegenen Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus den getätigten Akquisitionen zurückzuführen.

Bei nahezu konstanten Zinsaufwendungen ergibt sich ein Anstieg des Zinsdeckungsgrads (Verhältnis von bereinigtem EBITDA zu zahlungs- wirksamen Zinsaufwendungen) von 556 % im Vergleichszeitraum auf 598 % im Berichtszeitraum.

12	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

EPRA-Ergebnis je Aktie

In der folgenden Tabelle ist das Ergebnis je Aktie gemäß den Best-

Practice-Recommendations der EPRA (European Public Real Estate

Association) dargestellt:

T15

EPRA-Ergebnis je Aktie - unverwässert
			01.01. -	01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Den Anteilseignern zurechenbares Periodenergebnis	65,7		- 58,2

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,7	0,2

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Vorräten sowie
sonstige Erträge aus der Veräußerung von Immobilien inklusive Wertminderungen	1,7	1,0

Steueraufwand/-ertrag aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Vorratsimmobilien	0,3	1,3

Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	0,2	116,0

Akquisitionskosten für den Kauf von Geschäftsanteilen und nicht beherrschenden Gemeinschaftsunternehmen	0,1	0,1

Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen	0,1	0,0

Refinanzierungsaufwendungen	0,1	0,0

Übrige Zinsaufwendungen	0,0		- 0,1

Nicht beherrschende Anteile auf die obigen Anpassungen	0,0	0,0

EPRA-Periodenergebnis	68,9	60,3

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	69.009.836	63.188.185

= EPRA-Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €	1,00	0,95

Potenziell verwässernde Aktien	-	5.635.729

Zinskupon auf Wandelanleihe nach Steuern	-	0,3

Amortisationsaufwand Wandelanleihe nach Steuern	-	1,7

EPRA-Periodenergebnis (verwässert)	68,9	62,3

Anzahl verwässerter Aktien	69.009.836	68.823.914

=EPRA-Ergebnis je Aktie (verwässert) in €	1,00	0,91

13	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Vermögenslage (verkürzte Bilanz)

T16

Vermögenslage (verkürzte Bilanz)

in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	12.269,0	12.031,1

Vorauszahlungen für als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	13,0	53,5

Andere langfristige Vermögenswerte	256,5	269,2

Langfristige Vermögenswerte	12.538,5	12.353,8

Forderungen und übrige Vermögenswerte	106,3	89,6

Flüssige Mittel	300,1	451,2

Kurzfristige Vermögenswerte	406,4	540,8

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	15,9	25,2

Summe Aktiva	12.960,8	12.919,8

Eigenkapital	6.010,1	5.933,9

Finanzschulden (langfristig)	4.862,0	4.856,8

Andere langfristige Schulden	1.656,6	1.654,2

Langfristiges Fremdkapital	6.518,6	6.511,0

Finanzschulden (kurzfristig)	142,7	197,1

Andere kurzfristige Schulden	289,4	277,8

Kurzfristiges Fremdkapital	432,1	474,9

Summe Passiva	12.960,8	12.919,8

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erhöhen sich im Wesentlichen durch Zugänge aus Ankäufen in Höhe von 135,2 Mio. Euro, Aktivierungen von Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 54,2 Mio. Euro sowie Umgliederungen aus den Vorauszahlungen für als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von 49,8 Mio. Euro.

Die unterjährige Erfassung des Grundsteueraufwands für das ver- bleibende Geschäftsjahr als andere Vorräte (17,6 Mio. Euro) und die Abgrenzung von im Voraus gezahlten Betriebskosten in Höhe von 7,5 Mio. Euro tragen maßgeblich zur Entwicklung der kurzfristigen Vermögenswerte bei.

Der Bestand an flüssigen Mitteln ist gegenüber dem Vergleichsstichtag um 151,1 Mio. Euro auf 300,1 Mio. Euro gesunken. Hierfür verantwort- lich ist vor allem die nach wie vor hohe Akquisitions- und Investitions- tätigkeit. Die Finanzierung der Akquisitionen und Investitionen führt zu einem Mittelzufluss aus Finanzierungsaufnahmen in Höhe von 58,5 Mio. Euro. Demgegenüber stehen planmäßige und außerplan- mäßige Tilgungen von 108,4 Mio. Euro.

Während die anderen langfristigen Schulden im Vergleich zum

31. Dezember 2019 nahezu konstant bleiben, verringern sich die kurz- fristigen Finanzschulden durch die Tilgung eines Geldmarktpapiers im ersten Quartal 2020.

Net Asset Value (NAV)

Eine weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl stellt der NAV dar. Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem> Glossar des Geschäftsberichts 2019entnommen werden.

Die LEG-Gruppe weist zum 31. März 2020 einen unverwässerten EPRA-NAV in Höhe von 7.410,2 Mio. Euro aus. Effekte aus der mög- lichen Wandlung der Wandelanleihe werden durch die zusätzliche Berechnung eines verwässerten EPRA-NAV dargestellt. Nach weiterer Bereinigung von Goodwill-Effekten ergibt sich zum Berichtsstichtag ein adjustierter, verwässerter EPRA-NAV von 7.352,9 Mio. Euro.

14	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

T17

EPRA-NAV
			31.03.2020						31.12.2019

		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert
				Wandelanleihen							Wandelanleihen
in Mio. €			und Optionen							und Optionen

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	5.986,0		-	5.986,0		5.909,9		-	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,1		-	24,1		24,0		-	24,0

Eigenkapital	6.010,1		-	6.010,1		5.933,9		-	5.933,9

Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital	-	26,1	26,1			-	26,1	26,1

NAV	5.986,0	26,1	6.012,1		5.909,9	26,1	5.936,0

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	87,2		-	87,2		84,0		-	84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	4,8		-	4,8		6,2		-	6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.388,0		-	1.388,0		1.386,0		-	1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	- 55,8		-		- 55,8		- 55,8		-		- 55,8

EPRA-NAV	7.410,2	26,1	7.436,3		7.330,3	26,1	7.356,4

Anzahl Stammaktien	69.009.836	0	69.009.836		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NAV pro Aktie in €	107,38		-	107,76		106,22		-	106,60

Firmenwert, der aus Synergien resultiert	83,4		-	83,4		83,4		-	83,4

Adjustierter EPRA-NAV (ohne Effekte aus dem Firmenwert)	7.326,8	26,1	7.352,9		7.246,9	26,1	7.273,0

Anzahl Stammaktien	69.009.836	0	69.009.836		69.009.836	0	69.009.836

Adjustierter EPRA-NAV pro Aktie in €	106,17		-	106,55		105,01		-	105,39

EPRA-NAV	7.410,2	26,1	7.436,3		7.330,3	26,1	7.356,4

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	- 87,2		-		- 87,2		- 84,0		-		- 84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	- 4,8		-		- 4,8		- 6,2		-		- 6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	- 1.388,0		-		- 1.388,0		- 1.386,0		-		- 1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	55,8		-	55,8		55,8		-	55,8

Zeitwertbewertung der Finanzschulden	- 100,4		-		- 100,4		- 333,5		-		- 333,5

Wertanstieg der als Finanzvestition gehaltenen Immobilien aufgrund der Zeitwertbewertung der Finanzschulden	130,1		-	130,1		130,1		-	130,1

EPRA-NNNAV	6.015,7	26,1	6.041,8		5.706,5	26,1	5.732,6

Anzahl Stammaktien	69.009.836	0	69.009.836		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NNNAV pro Aktie in €	87,17		-	87,55		82,69		-	83,07

15	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Loan to Value Verhältnis (LTV)

Die Nettoverschuldung zum Ende des Berichtszeitraums hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 durch Auszahlungen für Investitio- nen leicht erhöht, wodurch sich zum Zwischenberichtsstichtag ein leicht gestiegenes Loan to Value Verhältnis (LTV) in Höhe von 38,0 % ergeben hat (31. Dezember 2019: 37,7 %).

T18

LTV
in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Finanzschulden	5.004,7	5.053,9

Abzüglich Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
(nicht Erbbau)	29,9	31,8

Abzüglich flüssige Mittel	300,1	451,2

Nettofinanzverbindlichkeiten	4.674,7	4.570,9

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	12.269,0	12.031,1

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	15,9	25,2

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	13,0	53,5

Immobilienvermögen	12.297,9	12.109,8

Loan to Value Ratio (LTV) in %	38,0	37,7

Finanzlage

Im Berichtszeitraum wurde ein Periodenergebnis in Höhe von 66,5 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: Periodenergebnis in Höhe von - 57,0 Mio. Euro) erwirtschaftet. Das Eigenkapital beträgt zum Berichts- stichtag 6.010,1 Mio. Euro (31. Dezember 2019: 5.933,9 Mio. Euro). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 46,4 % (31. Dezember 2019: 45,9 %).

Die Kapitalflussrechnung der LEG Immo stellt sich für den Berichts- zeitraum in verkürzter Form wie folgt dar:

T19

Kapitalflussrechnung
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	80,2	96,9

Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 178,2		- 27,4

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 53,1		- 36,1

Zahlungswirksame Veränderung
des Finanzmittelfonds	- 151,1	33,4

Im Berichtszeitraum trugen vor allem außerordentliche Zahlungen für Grunderwerbsteuer von 10,0 Mio. Euro für ein in 2016 erworbenes und nach IFRS 3 bilanziertes Immobilienunternehmen zum Rückgang des Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit bei.

Im Wesentlichen trugen Akquisitionen sowie Modernisierungen des bestehenden Portfolios mit Auszahlungen in Höhe von - 212,6 Mio. Euro zum Cashflow aus Investitionstätigkeit bei. Darüber hinaus führten vor allem Einzahlungen aus veräußerten Objekten in Höhe von 12,8 Mio. Euro sowie Rückzahlungen längerfristig investierter Finanz- mittel von 30,0 Mio. Euro zu einem Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von - 178,2 Mio. Euro.

Im ersten Quartal 2020 waren laufende Tilgungen von Bankdarlehen (- 108,4 Mio. Euro) und gegenläufig die Valutierungen in Höhe von 58,5 Mio. Euro die wesentlichen Treiber für den Cashflow aus Finan- zierungstätigkeit in Höhe von - 53,1 Mio. Euro.

Die Zahlungsfähigkeit der LEG-Gruppe war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

> Geschäftsbericht 2019

16	RISIKO- UND CHANCENBERICHT • PROGNOSEBERICHT	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Risiko- und Chancenbericht

Die Risiken und Chancen, denen die LEG im Rahmen ihrer laufenden Geschäftstätigkeit ausgesetzt ist, wurden im

ausführlich dargestellt. Unberücksichtigt sind hierin die durch die Corona-Pandemie verursachten Neurisiken. Aufgrund der dynamischen Krisenlage sowie eines potenziell zweiten Lockdown ist die kurz- und mittelfristige Entwicklung schwer abzuschätzen. Grundsätzlich sind die zu erwartenden negativen Auswirkungen jedoch, insbesondere im Vergleich zu anderen Branchen, als eher gering einzuschätzen.

Angesichts der globalen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wirtschaft und Gesellschaft können zum jetzigen Zeitpunkt sämtliche Prognosen nur unter stark erhöhter Unsicherheit angestellt werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der internationalen Verflech- tungen und gegenseitigen Wechselwirkungen von Finanzmärkten, Realwirtschaft und politischen Entscheidungen, die jeweils für sich genommen bereits Einfluss auf die ökonomischen Auswirkungen der Pandemie haben, in ihrer Kombination jedoch unmöglich mit Sicherheit ex ante zu beurteilen sind. Im Folgenden wird daher von der Grund- prämisse ausgegangen, dass es sich bei der Corona-Pandemie um ein temporäres Phänomen handelt.

Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen

Aktuell sind nur leicht erhöhte Mietausfälle zu registrieren. Ursächlich sind hier u. a. die umfangreichen Zahlungen von staatlichen Transfer- leistungen sowie die Lohnfortzahlung über die Kurzarbeit Regelungen. Potenzielle Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund der LEG spezifischen geringen Gewerbevermietung, als nicht wesentlich einzuordnen.

Wohnungsleerstand

Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich, die auf einen höheren Leer- stand hindeuten würde. Einerseits stockt zwar die Neuvermietung etwas, andererseits sind auch die Mieterkündigungen rückläufig. Es ist sogar vorstellbar, dass die Zuwanderung aus Ländern in der EU, die stark von den wirtschaftlichen Folgen der Sars-CoV-2 Pandemie betroffen sind, analog zur Finanzkrise 2008/2009, zunehmen und mittelfristig für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen wird. Als Chance speziell für die LEG Immobilien AG könnte sich im Falle einer starken Rezession sogar erweisen, dass das Unternehmen über eine hohe Anzahl an preiswertem Wohnraum verfügt und insofern von erhöhter Nachfrage nach günstigen Wohnungen in Rezessionszeiten profitieren kann.

Prognosebericht

Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2020 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt, die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 370 Mio. Euro bis 380 Mio. Euro zu bestätigen. Auf- grund der durch die Corona-Krise bedingten freiwilligen temporären Aussetzung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) sowie des gesetzlich möglichen zweijährigen Zahlungsaufschubs wird jedoch nunmehr ein Miet- wachstum auf vergleichbarer Fläche von weniger als 2,8 % (zuvor: ca. 2,8 %) erwartet. Hinsichtlich der Entwicklung des Leerstands und der Höhe der Investitionen werden vorbehaltlich der noch nicht abschlie- ßend einschätzbaren Auswirkungen durch die Corona-Krise die im

Geschäftsbericht 2019veröffentlichten Prognosewerte zunächst bestätigt.

Zur Absicherung eines langfristig defensiven Risikoprofils hält die LEG unverändert am Maximalwert von 43 % für den LTV fest. Bezüglich der Dividende sieht die LEG weiterhin vor, nachhaltig 70 % des FFO I an die Aktionäre auszuschütten.

Im Übrigen wird auf den Prognosebericht im> Geschäftsbericht 2019 (Seite 71 f.)verwiesen.

T20

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage

Für die zukünftige Preisentwicklung werden auch weiterhin, nach überstandener Pandemie, Angebot und Nachfrage nach Wohnraum maßgeblich sein. Es ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingun- gen hinsichtlich Angebot (nur leicht steigenden Fertigstellungszahlen) und Nachfrage (anhaltend hoher Zuzug nach Deutschland vor allem in die Städte und Verdichtungsräume) weiterhin bestehen bleiben.

Nach sorgfältiger Abwägung der zur Zeit vorliegenden Informationen bei der LEG Immobilien AG sind wir zu der Auffassung gelangt, dass die Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnimmobiliensektor in Deutschland nur vorübergehend sein werden. Betreffend unser Unter- nehmen im Besonderen sollten die Auswirkungen auf den Geschäfts- verlauf und die Werthaltigkeit des Immobilienanlagevermögens über- schaubar sein, mitunter können sich für die LEG Immobilien AG sogar Chancen ergeben.

Ausblick 2020

FFO I

Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche Leerstand auf vergleichbarer Fläche

Investitionen

LTV

Dividende

370 Mio. Euro bis 380 Mio. Euro

< 2,8 % (zuvor: ca. 2,8 %)

leichter Rückgang gegenüber Geschäftsjahresende 2019 1

ca. 31 - 33 Euro je qm 1

max. 43 %

70 % des FFO I

1vorbehaltlich noch nicht einschätzbarer Auswirkungen durch die Corona-Krise

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Konzernbilanz

T21

Konzernbilanz

Aktiva

in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Langfristige Vermögenswerte	12.538,5	12.353,8

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	12.269,0	12.031,1

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	13,0	53,5

Sachanlagen	85,9	83,7

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert	140,7	140,6

Anteile an assoziierten Unternehmen	9,9	9,9

Sonstige finanzielle Vermögenswerte	13,2	23,2

Forderungen und sonstige Vermögenswerte	0,3	0,3

Aktive latente Steuern	6,5	11,5

Kurzfristige Vermögenswerte	406,4	540,8

Vorräte für Immobilien und sonstige Vorräte	20,9	4,6

Forderungen und sonstige Vermögenswerte	80,0	81,8

Forderungen aus Ertragsteuern	5,4	3,2

Flüssige Mittel	300,1	451,2

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	15,9	25,2

Passiva

in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Eigenkapital	6.010,1	5.933,9

Gezeichnetes Kapital	69,0	69,0

Kapitalrücklage	1.202,2	1.202,2

Kumulierte sonstige Rücklagen	4.714,8	4.638,7

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	5.986,0	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,1	24,0

Langfristige Schulden	6.518,6	6.511,0

Pensionsrückstellungen	146,5	164,9

Sonstige Rückstellungen	4,8	5,2

Finanzschulden	4.862,0	4.856,8

Sonstige Schulden	156,1	152,8

Passive latente Steuern	1.349,2	1.331,3

Kurzfristige Schulden	432,1	474,9

Pensionsrückstellungen	6,4	7,0

Sonstige Rückstellungen	19,8	20,2

Steuerrückstellungen	0,2	0,2

Finanzschulden	142,7	197,1

Sonstige Schulden	251,1	239,2

Steuerschulden	11,9	11,2

Summe Aktiva	12.960,8	12.919,8	Summe Passiva	12.960,8	12.919,8

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Konzerngesamtergebnisrechnung

T22

Konzerngesamtergebnisrechnung
		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	116,5	109,7

Erlöse aus Vermietung und Verpachtung	212,4	202,7

Umsatzkosten der Vermietung und Verpachtung	- 95,9		- 93,0

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien	- 0,3		- 0,3

Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	10,5	17,5

Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 10,6		- 17,5

Umsatzkosten im Zusammenhang mit veräußerten als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,3

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien	- 0,7		- 0,2

Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien	- 1,4		- 0,7

Erlöse der veräußerten Vorratsimmobilien	-		-

Buchwert der veräußerten Vorratsimmobilien	-		-

Umsatzkosten der veräußerten Vorratsimmobilien	- 1,4		- 0,7

Ergebnis aus sonstigen Leistungen	1,7	1,4

Erlöse aus sonstigen Leistungen	3,3	2,7

Aufwendungen im Zusammenhang mit sonstigen Leistungen	- 1,6		- 1,3

Verwaltungs- und andere Aufwendungen	- 10,3		- 9,5

Andere Erträge	0,0	0,1

Operatives Ergebnis	105,5	100,5

Zinserträge	-		-

Zinsaufwendungen	- 22,6		- 25,6

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen und sonstigen Beteiligungen	2,8	2,6

Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	- 0,2		- 116,0

Ergebnis vor Ertragsteuern	85,5		- 38,5

Ertragsteuern	- 19,0		- 18,5

Periodenergebnis	66,5		- 57,0

			01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Veränderung der direkt im Eigenkapital erfassten Beträge (OCI)	10,0		- 17,9

Posten, die in den Gewinn/Verlust umgegliedert werden

Zeitwertanpassung Zinsderivate in Sicherungsbeziehungen	- 2,6		- 10,1

Veränderung der unrealisierten Gewinne/(Verluste)	- 3,1		- 12,5

Ertragsteuern auf direkt im Eigenkapital erfasste Beträge	0,5	2,4

Posten, die nicht in den Gewinn/Verlust umgegliedert werden

Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der
Bewertung von Pensionsverpflichtungen	12,6		- 7,8

Veränderung der unrealisierten Gewinne/(Verluste)	18,1		- 11,2

Ertragsteuern auf direkt im Eigenkapital erfasste Beträge	- 5,5	3,4

Gesamtperiodenergebnis	76,5		- 74,9

Vom Periodenergebnis entfallen auf:
Nicht beherrschende Anteile	0,8	1,2

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens	65,7		- 58,2

Vom Gesamtperiodenergebnis entfallen auf:
Nicht beherrschende Anteile	0,8	1,2

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens	75,7		- 76,1

Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €	0,95		- 0,92

Ergebnis je Aktie (verwässert) in €	0,92		- 0,92

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung

T23

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
								Kumulierte sonstige Rücklagen

			Gezeichnetes Kapital		Kapitalrücklage	Erwirtschaftetes			Versicherungs-	Zeitwertanpassung					Konzern		Nicht			Konzern-
							Konzerneigenkapital			mathematische	Zinsderivate					gesellschaftern		beherrschende			eigenkapital
										Gewinne und Verluste	in Sicherungs					zustehendes		Anteile
										aus der Bewertung	beziehungen					Eigenkapital
										von Pensions-
in Mio. €										verpflichtungen

Stand zum 01.01.2019	63,2	611,2		4.131,5		- 35,1	- 13,1	4.757,7	26,3	4.784,0

Erstanwendung IFRS 16			-		-	- 4,7			-	-					- 4,7		-			- 4,7

Stand zum 01.01.2019 angepasst	63,2	611,2		4.126,8		- 35,1	- 13,1	4.753,0	26,3	4.779,3

Periodenergebnis			-		-	- 58,2			-	-					- 58,2	1,2			- 57,0

sonstiges Ergebnis (OCI)			-		-	-			- 7,8	- 10,1					- 17,9	0,0			- 17,9

Gesamtergebnis			-		-	- 58,2			- 7,8	- 10,1					- 76,1	1,2			- 74,9

Sonstiges			-		-	0,4			-	-	0,4	0,7	1,1

Entnahmen aus den Rücklagen			-		-	-			-	-					-		- 0,7			- 0,7

Ausschüttungen			-		-	-			-	-					-		- 4,5			- 4,5

Stand zum 31.03.2019	63,2	611,2		4.069,0		- 42,9	- 23,2	4.677,3	23,0	4.700,3

Stand zum 01.01.2020	69,0	1.202,2		4.718,9		- 53,0	- 27,2	5.909,9	24,0	5.933,9

Periodenergebnis			-		-	65,7			-	-	65,7	0,8	66,5

sonstiges Ergebnis (OCI)			-		-	-	12,6					- 2,6	10,0	0,0	10,0

Gesamtergebnis			-		-	65,7	12,6					- 2,6	75,7	0,8	76,5

Sonstiges			-		-	0,4			-	-	0,4				-	0,4

Entnahmen aus den Rücklagen			-		-	-			-	-					-		- 0,7			- 0,7

Ausschüttungen			-		-	-			-	-					-		-			-

Stand zum 31.03.2020	69,0	1.202,2		4.785,0		- 40,4	- 29,8	5.986,0	24,1	6.010,1

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Konzernkapitalflussrechnung

T24

Konzernkapitalflussrechnung
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Operatives Ergebnis	105,5	100,5

Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	4,3	3,5

(Gewinne)/Verluste aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien	0,7	0,0

(Gewinne)/Verluste aus der Veräußerung von zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,0	0,2

(Gewinne)/Verluste aus dem Abgang von immateriellen Vermögenswerten
und Sachanlagevermögen	0,0	0,0

(Abnahme)/Zunahme Pensionsrückstellungen und sonstige
langfristige Rückstellungen	- 1,3		- 1,1

Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen	2,0	2,0

(Abnahme)/Zunahme der Forderungen, Vorräte und übrigen Aktiva	- 36,0		- 25,3

Abnahme/(Zunahme) der Verbindlichkeiten
(ohne Finanzierungsverbindlichkeiten) und Rückstellungen	26,6	37,7

Zinsauszahlungen	- 19,0		- 19,2

Zinseinzahlungen	0,0	0,0

Erhaltene Beteiligungserträge	0,0	0,0

Erhaltene Steuern	0,1	0,0

Gezahlte Steuern	- 2,7		- 1,4

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit	80,2	96,9

Cashflow aus Investitionstätigkeit

Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	- 212,6		- 43,8

Einzahlungen aus Abgängen von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerten und als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	12,8	17,6

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte
und Sachanlagevermögen	- 8,4		- 1,2

Veränderung der Geldanlagen in Wertpapiere	30,0	0,0

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit	- 178,2		- 27,4

				01.01. -	01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

Aufnahme von Bankdarlehen	58,5	127,5

Tilgung von Bankdarlehen	- 108,4		- 156,9

Auszahlungen aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	- 3,2		- 2,9

Übrige Einzahlungen	0,0	0,7

Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter	0,0		- 4,5

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit	- 53,1		- 36,1

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	- 151,1	33,4

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	451,2	233,6

Finanzmittelbestand am Ende der Periode	300,1	267,0

Zusammensetzung des Finanzmittelbestands

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	300,1	267,0

Finanzmittelbestand am Ende der Periode	300,1	267,0

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Ausgewählte erläuternde Anhangangaben

zum IFRS-Konzernzwischenabschluss zum 31.03.2020

1. Grundlagen des Konzerns

Die LEG Immobilien AG, Düsseldorf (im Folgenden: "LEG Immo") und ihre Tochter- und Enkelgesellschaften, hier insbesondere die LEG NRW GmbH, Düsseldorf (im Folgenden: "LEG") und deren Tochter- unternehmen (im Folgenden zusammen "LEG-Gruppe") zählen zu den größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Am 31. März 2020 hielt die LEG-Gruppe 137.507 (31.März 2019: 134.897) Wohn- und Gewerbeeinheiten im Bestand (137.318 (31.März 2019: 134.787) Einheiten ohne IFRS 5 Objekte).

Die LEG-Gruppe verfolgt als integriertes Immobilienunternehmen drei Kernaktivitäten: die Optimierung des Kerngeschäfts, den Ausbau der Wertschöpfungskette sowie die Portfolio-Stärkung.

Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Millionen Euro (Mio. Euro) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathema- tisch exakt ergebenden Werten auftreten.

2. Der Konzernzwischenabschluss

Die LEG Immo hat den Konzernzwischenabschluss nach den Vor- schriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und deren Auslegung durch das International Financial Reporting Standards Interpretations Committee (IFRS IC) aufgestellt. Auf Grundlage des Wahlrechts des IAS 34.10 erfolgte die Darstellung des Anhangs in verkürzter Form.

Der verkürzte Konzernzwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Die LEG-Gruppe erzielt im Wesentlichen Ergebnisse aus der Vermietung und Verpachtung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Vermietung und Verpachtung ist dabei im Wesentlichen unabhängig von Saison- und Konjunktureinflüssen.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die für den Konzernzwischenabschluss der LEG Immo angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den im IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 der LEG Immo dargestell- ten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Der vorliegende Kon- zernzwischenabschluss zum 31. März 2020 ist daher im Zusammen- hang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 zu lesen.

Die ab dem 1. Januar 2020 verpflichtend neu anzuwendenden Standards und Interpretationen hat die LEG Immo vollständig angewandt. Die Änderungen des IFRS 3 werden bei künftigen Unternehmenszu- sammenschlüssen berücksichtigt. Durch die Änderungen der Interest Rate Benchmark Reform an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung der Derivate im Hedge Accounting. Im Rahmen der prospektiven Effektivitätsbeur- teilung einer Sicherungsbeziehung wird angenommen, dass der zugrunde liegende Referenzzinssatz von der Ablösung aufgrund der IBOR Reform nicht betroffen ist.

4. Veränderungen im Konzern

Zum 31. März 2020 gab es keine Veränderungen im Konsolidierungs- kreis.

5. Ermessensentscheidungen und Schätzungen

Die Aufstellung des Konzernzwischenabschlusses nach IFRS erfor- dert, dass Annahmen getroffen und Schätzungen gemacht werden, die sich auf den Wertansatz der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie die Angabe der Eventualschulden auswirken. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich insbesondere auf die Bewertung von als Finanzinvesti- tion gehaltenen Immobilien, die Bilanzierung und Bewertung von Pensionsrückstellungen, die Bilanzierung und Bewertung von sonsti- gen Rückstellungen, die Bewertung von Finanzschulden und die Ansatzfähigkeit aktiver latenter Steuern.

Obwohl das Management davon ausgeht, dass die verwendeten Annahmen und Einschätzungen angemessen sind, können etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinflussen. Die aktuelle Covid-19 Situation wurde bei den Ermessensentscheidungen berücksichtigt. Es ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen. Anhaltspunkte für die Durch- führung eines unterjährigen Wertminderungstests des Geschäfts- oder Firmenwerts liegen nicht vor.

22KONZERNABSCHLUSS

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage	Wohnungsleerstand
Für die zukünftige Preisentwicklung werden auch weiterhin, nach	Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich die auf einen höheren Leer-
überstandener Pandemie, Angebot und Nachfrage nach Wohnraum	stand hindeuten würde. Einerseits stockt zwar die Neuvermietung
maßgeblich sein. Es ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingun-	etwas, andererseits sind auch die Mieterkündigungen rückläufig. Es
gen hinsichtlich Angebot (nur leicht steigenden Fertigstellungszahlen)	ist sogar vorstellbar, dass die Zuwanderung aus Ländern in der EU,
und Nachfrage (anhaltend hoher Zuzug nach Deutschland vor allem	die stark von den wirtschaftlichen Folgen der Sars-CoV-2 Pandemie
in die Städte und Verdichtungsräume) weiterhin bestehen bleiben.	betroffen sind, analog zur Finanzkrise 2008/2009, zunehmen und
	mittelfristig für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen wird. Als
Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen	Chance speziell für die LEG Immobilien AG könnte sich im Falle einer
Aktuell sind nur leicht erhöhte Mietausfälle zu registrieren. Ursächlich	starken Rezession sogar erweisen, dass das Unternehmen über eine
sind hier u. a. die umfangreichen Zahlungen von staatlichen Transfer-	hohe Anzahl an preiswertem Wohnraum verfügt und insofern von
leistungen sowie die Lohnfortzahlung über die Kurzarbeit Regelungen.	erhöhter Nachfrage nach günstigen Wohnungen in Rezessionszeiten
Potenzielle Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund der	profitieren kann.
LEG spezifischen geringen Gewerbevermietung, als nicht wesentlich
einzuordnen.	Nach sorgfältiger Abwägung der zur Zeit vorliegenden Informationen
	bei der LEG Immobilien AG sind wir zu der Auffassung gelangt, dass
	die Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnimmobiliensektor in
	Deutschland nur vorübergehend sein werden. Betreffend unser Unter-
	nehmen im Besonderen sollten die Auswirkungen auf den Geschäfts-
	verlauf und die Werthaltigkeit des Immobilienanlagevermögens über-
	schaubar sein, mitunter können sich für die LEG Immobilien AG sogar
	Chancen ergeben.
	Für weitergehende Erläuterungen wird auf den > Konzernabschluss
	zum 31. Dezember 2019verwiesen.

LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

23	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

6. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz

Am 31. März 2020 hielt die LEG-Gruppe 136.217 Wohnungen und 1.290 Gewerbeeinheiten im Bestand (137.318 Einheiten ohne IFRS 5 Objekte).

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben sich im Ge- schäftsjahr 2019 und in 2020 bis zum Stichtag des Konzernzwischen- abschlusses wie folgt entwickelt:

T25

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

						Wohnimmobilien

		Summe	Wachstums-		Stabile Märkte		Märkte mit		Außerhalb		Gewerbe		Garagen,		Erbbaurechte		Unbebaute
				märkte				höheren		NRW		immobilien		Stellplätze				Flächen
								Renditen						und sonst.
in Mio. €														Einheiten

Buchwert zum 01.01.2020 1		12.031,1		5.126,8		3.923,0		2.390,2		0,0		225,9		219,4		113,3		32,5
Zukäufe	184,9		100,8	37,2	29,6	0,0	11,5	4,5	1,1	0,1

Sonstige Zugänge	55,1		21,8	16,6	14,7	0,0	0,6	0,0	0,9	0,4

Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte		- 1,2	0,0	0,0		- 0,7	0,0		- 0,4	0,0	0,0		- 0,2

Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0,0		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

Umgliederung in Sachanlagen		- 0,2	- 0,1		- 0,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

Umgliederung aus Sachanlagen	0,0		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

Anpassungen des beizulegenden Zeitwertes		- 0,7	0,0	0,0	0,1	0,0	0,1	0,0		- 0,9	0,0

Umbuchungen	0,0		10,4		- 4,4		- 4,7	0,0		- 5,6	6,4		- 0,7		- 1,3

Buchwert zum 31.03.2020	12.269,0		5.259,7	3.972,3	2.429,2	0,0	232,1	230,3	113,7	31,5

1Ausweitung der Marktklassifizierung auf das gesamte Gebiet der BRD

in Mio. €

Bewertungsergebnis zum 31.03.2020:		- 0,7

- hierauf entfallen auf per 31.03.2020
im Bestand befindliche Immobilien:		- 0,7

- hierauf entfallen auf bis 31.03.2020
abgegangene Immobilien:	0,0

24	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

T26

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

in Mio. €

Buchwert zum 01.01.2019

Erstanwendung IFRS 16

Zukäufe

Sonstige Zugänge

Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Umgliederung in Sachanlagen

Umgliederung aus Sachanlagen

Anpassungen des beizulegenden Zeitwertes

Buchwert zum 31.12.2019

				Wohnimmobilien

Summe	Wachstums-		Stabile Märkte		Märkte mit		Außerhalb		Gewerbe		Garagen,		Erbbaurechte		Unbebaute
		märkte				höheren		NRW		immobilien		Stellplätze				Flächen
						Renditen						und sonst.
												Einheiten

10.709,0		4.607,3	3.296,8	2.212,1	164,5	209,4	184,9	3,4	30,6

35,8		- 26,4		- 9,3		- 17,9		- 2,7	0,1		- 0,1	92,2	0,0

360,7		134,3	156,2	31,8	26,6	7,7	4,1		- 0,3	0,2

201,5		73,8	66,3	49,3	3,8	3,7	0,1	3,6	0,8

- 200,2	- 9,3		- 55,4		- 125,9		- 1,8		- 1,1		- 4,0	0,0		- 2,8

0,1		0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

- 0,5	1,4		- 0,1	0,1	0,0		- 1,6	0,0		- 0,2	0,0

1,3		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	1,3	0,0

923,4		427,0	283,8	132,6	7,2	7,0	34,7	28,0	3,0

12.031,1		5.208,1	3.738,3	2.282,2	197,6	225,2	219,7	128,0	31,8

in Mio. €

Bewertungsergebnis zum 31.12.2019:	923,4

- hierauf entfallen auf per 31.12.2019
im Bestand befindliche Immobilien:	923,2

- hierauf entfallen auf per 31.12.2019
abgegangene Immobilien:	0,2

Am 27. September 2019 wurde der Ankauf eines Immobilienportfo- lios über 2.010 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 7,1 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 4,97 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 4,5 %. Der wirtschaft- liche Übergang erfolgte zum 1. Januar 2020. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Mit Datum vom 27. Dezember 2019 hat die LEG NRW GmbH von der F 101 Projekt GmbH & Co. KG die Projekte F 99 und F 101 (Grund- stück plus definiertem Bausoll) erworben (Ur.Nr. R 2377/2019). Die Kaufpreise werden fällig mit Abnahme der fertiggestellten Gebäude (F99 voraussichtlich 1. März 2022/F 101 1. September 2022).

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgte zuletzt zum 31. Dezember 2019. Zum 31. März 2020 wurde keine Anpassung der beizulegenden Zeitwerte vorgenommen. Hin- sichtlich der Bewertungsmethodik und -parameter wird auf den Kon- zernabschluss zum 31. Dezember 2019 verwiesen.

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte der LEG Immo beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Soweit notwendig, erfolgt eine Neubewertung des Immo- bilienbestandes. Die Ergebnisse dieser Prüfung erfordern zum 31. März 2020 keine Wertanpassung. Trotz der zum Stichtag bereits vor- angeschrittenen Covid-19-Pandemie können aktuell keine Auswir- kungen am Markt beobachtet werden, welche die langfristige Wert- haltigkeit des Immobilienbestands in Frage stellen.

Die nachstehende Tabelle zeigt die Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen, nicht beobachtbaren Inputfaktoren zum 31. Dezem- ber 2019:

25	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

T27

Bewertungsparameter zum 31. Dezember 2019
		Bruttovermögenswert		Bewertungstechnik		Marktmiete Wohnen/Gewerbe		Instandhaltungskosten			Verwaltungskosten			stabilisierte Leerstandsquote
		der als Finanzinvestition										Wohnen/Gewerbe			Wohnen/Gewerbe
		gehaltenen Immobilien						€/qm						€/qm					€/Einheit			%

		(in Mio. €)				min	Ø		max		min	Ø			max		min	Ø		max		min	Ø	max

Wohnimmobilien

Wachstumsmärkte	4.824		DCF	3,84	8,16	13,33	5,56	11,77			15,58	215	303			462	1,0	1,8	6,0

Stabile Märkte	3.665		DCF	2,40	6,36	9,84	4,53	11,82			15,08	198	300			462	1,5	3,1	9,0

Märkte mit höheren Renditen	2.200		DCF	0,36	5,85	8,78	1,92	11,91			15,45	164	300			462	1,5	4,3	9,0

Ankäufe	363		DCF	4,15	7,61	14,00	7,16	13,07			14,00	39	239			299	0,0	2,6	7,7

Gewerbeimmobilien	211		DCF	1,00	7,41	27,00	0,87	5,99			13,03	1	279			5.482	1,0	2,6	9,0

Erbbaurechte	520		DCF	1,50	6,46	11,25	7,42	11,63			14,88	11	279			2.662	1,0	2,9	7,0

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten	215		DCF														0	37		54

Unbebaute Flächen			Ertragswert-/
		33		Vergleichswertverfahren														0	6		14

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1		12.031		DCF		0,36		6,66		27,00		0,87		11,84			15,58		0	276			5.482	0,0	3,1	9,0

			Diskontierungszinssatz			Kapitalisierungszinssatz			Voraussichtliche Mietentwicklung
				%						%					%

			min	Ø			max		min	Ø			max	min	Ø		max

Wohnimmobilien

Wachstumsmärkte	3,6	4,7			5,6	2,2	5,2			9,6	1,3	1,7	2,0

Stabile Märkte	3,6	4,7			5,6	2,5	6,0			10,0	0,8	1,2	1,8

Märkte mit höheren Renditen	3,9	4,9			6,3	3,5	6,4			10,6	0,7	1,0	1,5

Ankäufe	4,6	4,8			6,6	3,4	5,1			8,2	1,0	1,4	1,9

Gewerbeimmobilien	2,5	6,5			9,0	2,8	7,1			11,4	0,7	1,5	1,9

Erbbaurechte	3,6	4,9			6,9	3,1	6,3			12,4	0,8	1,2	1,9

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten	4,1	4,8			5,7	2,9	7,1			12,8	0,7	1,3	2,0

Unbebaute Flächen	3,6	4,8			5,4	2,2	11,1			12,3	0,9	1,3	1,9

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1			2,5		4,82			9,0		2,2		6,05		12,8		0,7		1,3	2,0

1Darüber hinaus bestehen zum 31.12.2019 zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) in Höhe von 25,2 Mio. Euro, die dem Level 2 der Fair-Value-Hierarchie entsprechen.

26	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Des Weiteren hält die LEG-Gruppe noch Grundstücke und Gebäude im Bestand, die nach IAS 16 bilanziert werden.

Unter den Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten werden zum 31. März 2020 Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen von 30,1 Mio. Euro ausgewiesen. Die Nutzungsrechte resultieren aus angemieteten Gebäuden, dem PKW-Leasing, dem Wärmecontracting, der Mess- und Meldetechnik, den IT-Peripheriegeräten sowie der Software. Im Berichtszeitraum sind Nutzungsrechte in Höhe von 1,3 Mio. Euro zugegangen.

T28

Nutzungsrechte Leasing
in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Nutzungsrechte Grundstücke und Gebäude	5,3	5,8

Nutzungsrechte technische Anlagen
und Maschinen	18,8	19,2

Nutzungsrechte Betriebs- und
Geschäftsausstattung	5,2	5,2

Sachanlagen	29,3	30,2

Nutzungsrechte Software	0,8	0,9

Immaterielle Vermögenswerte	0,8	0,9

Die flüssigen Mittel beinhalten im Wesentlichen Guthaben bei Kredit instituten.

Die Veränderung der Bestandteile des Konzerneigenkapitals ist aus der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.

Die Finanzschulden setzen sich wie folgt zusammen:

T29

Finanzschulden
in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Finanzschulden aus der
Immobilienfinanzierung	4.925,1	4.973,4

Finanzschulden aus der Leasingfinanzierung	79,6	80,5

Finanzschulden	5.004,7	5.053,9

Die Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung dienen der Finan- zierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Zum 31. März 2020 führten die Ablösung von Commercial Papers in Höhe von 100,0 Mio. Euro sowie die planmäßigen und außerplan- mäßigen Tilgungen in Höhe von 8,4 Mio. Euro zu einer Reduzierung der Finanzschulden. Gegenläufig wirkten die Neuaufnahme kurzfristiger Finanzierungsmittel in Höhe von 45,0 Mio. Euro und die Darlehens- aufnahme für einen Ankauf in Höhe von 14,6 Mio. Euro (IFRS Buchwert) auf die Finanzschulden.

Die Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung beinhalten eine Wandelanleihe mit einem Nominalwert von 400 Mio. Euro (IFRS Buchwert 387,0 Mio. Euro) sowie drei Unternehmensanleihen mit einem Nominalwert von 500 Mio. Euro (IFRS Buchwert 497,6 Mio. Euro), mit einem Nominalwert von 300 Mio. Euro (IFRS Buchwert 296,3 Mio. Euro) und einem Nominalwert von 500 Mio. Euro (IFRS Buchwert 495,8 Mio. Euro).

Der Rückgang der Finanzschulden aus der Leasingfinanzierung im Berichtszeitraum resultiert aus den Tilgungen sowie gegenläufig aus Verlängerungen und Neuabschlüssen von Leasingverhältnissen. Für bereits abgeschlossene Leasingverhältnisse, die erst nach dem Ab- schlussstichtag beginnen, werden sich in Zukunft mögliche Zahlungs- mittelabflüsse von 1,1 Mio. Euro ergeben.

Der wesentliche Treiber bei der Veränderung der Fristigkeitenvertei- lung gegenüber dem 31. Dezember 2019 ist die Rückzahlung von Commercial Papers sowie die Aufnahme kurzfristiger Finanzierungs- mittel.

T30

Restlaufzeit der Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung

				Restlaufzeit			Summe

in Mio. €	< 1 Jahr		> 1 bis 5 Jahre		> 5 Jahre

31.03.2020		133,2	1.451,0	3.340,9		4.925,1

31.12.2019		187,5	1.456,3	3.329,6		4.973,4

27	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

7. Ausgewählte Erläuterungen

zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Die LEG-Gruppe erwirtschaftet Erlöse aus der Übertragung von Gütern und Dienstleistungen sowohl zeitraum- als auch zeitpunkt- bezogen aus den folgenden Bereichen:

T31

Erlöse
				01.01.-31.03.2020

		Erlöse aus		Erlöse aus der		Erlöse aus
		Vermietung und		Veräußerung von als		sonstigen Leistungen
		Verpachtung		Finanzinvestition
				gehaltenen
in Mio. €			Immobilien

Zeitlicher Ablauf der Erlöserfassung
Zu einem bestimmten Zeitpunkt	-	10,5	3,3

Über einen Zeitraum	212,4		-		-

Summe	212,4	10,5	3,3

T32

Erlöse			01.01.-31.03.2019


		Erlöse aus		Erlöse aus der		Erlöse aus sonstigen
		Vermietung und		Veräußerung von als		Leistungen
		Verpachtung		Finanzinvestition
				gehaltenen
in Mio. €			Immobilien

Zeitlicher Ablauf der Erlöserfassung
Zu einem bestimmten Zeitpunkt	-	17,5	2,7

Über einen Zeitraum	202,7		-		-

Summe	202,7	17,5	2,7

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung setzt sich wie folgt zusammen:

T33

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nettokaltmieten	153,5	146,3

Ergebnis Betriebs- und Heizkosten	- 0,8		- 1,7

Instandhaltungsaufwand für
extern bezogene Leistungen	- 12,9		- 13,8

Personalaufwand	- 17,7		- 16,1

Wertberichtigung Mietforderungen	- 2,3		- 2,4

Abschreibungen	- 2,5		- 2,0

Sonstiges	- 0,8		- 0,6

Ergebnis aus Vermietung
und Verpachtung	116,5	109,7

Net Operating Income-Marge (in %)	75,9	75,0

Projektkosten mit Einmalcharakter -
Vermietung und Verpachtung	0,7	0,7

Abschreibungen	2,5	2,0

Bereinigtes Ergebnis aus
Vermietung und Verpachtung	119,7	112,4

Bereinigte Net Operating
Income-Marge (in %)	78,0	76,8

28	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Die LEG-Gruppe konnte im Berichtszeitraum das Ergebnis aus Ver- mietung und Verpachtung um 6,8 Mio. Euro gegenüber dem Ver- gleichszeitraum steigern. Wesentliche Treiber der Entwicklung waren die um 0,9 Mio. Euro geringeren Instandhaltungsaufwendungen für externe bezogene Leistungen sowie die um 7,2 Mio. Euro gestiegenen Nettokaltmieten. Die Miete pro qm auf vergleichbarer Fläche konnte im Jahresvergleich um 2,8 % zulegen. Gegenläufig wirkte sich die Erhöhung der Personalaufwendungen um 1,6 Mio. Euro aus, die im Wesentlichen auf einen Anstieg der Mitarbeiterzahl sowie auf Tarif- steigerungen zurückzuführen ist.

Folgende Abschreibungsaufwendungen für Nutzungsrechte aus Lea- singverhältnissen sind im Berichtszeitraum im Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung enthalten.

Das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich wie folgt zusammen:

T35

Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Erlöse aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	10,5	17,5

Buchwert der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 10,6		- 17,5

Umsatzkosten der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,3

Ergebnis aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,3		- 0,3

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Kosten für Beratung und Versicherungen. Die bereinigten Verwaltungsaufwendungen sind im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraums leicht gestiegen.

In den Verwaltungs- und anderen Aufwendungen sind im Berichts- zeitraum folgende Abschreibungsaufwendungen für Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen enthalten.

T37

Abschreibungsaufwand Leasing

		01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nutzungsrechte Gebäude	0,5	0,5

Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäftsaus-
stattung	0,1	0,1

Nutzungsrechte Software	0,1	0,0

Abschreibungsaufwand Leasing	0,7	0,6

T34		T36

Abschreibungsaufwand Leasing

		01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nutzungsrechte Gebäude	0,0	0,0

Nutzungsrechte technische Anlagen
und Maschinen	1,2	0,9

Nutzungsrechte Betriebs- und
Geschäftsausstattung	0,5	0,5

Abschreibungsaufwand Leasing	1,7	1,4

Im Berichtszeitraum sind im Ergebnis aus Vermietung und Verpach- tung Aufwendungen für Leasingverhältnisse über einen geringwertigen Vermögenswert von 0,1 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 0,1 Mio. Euro) enthalten.

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 3,1		- 2,6

Personalaufwand	- 5,6		- 5,6

Bezogene Leistungen	- 0,5		- 0,3

Abschreibungen	- 1,1		- 1,0

Verwaltungs- und
andere Aufwendungen	- 10,3		- 9,5

Abschreibungen	1,1	1,0

Projektkosten mit Einmalcharakter und
außerordentliche oder periodenfremde
Aufwendungen und Erträge	0,8	0,8

Bereinigte
Verwaltungsaufwendungen	- 8,4		- 7,7

29	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Zinsergebnis

Das Zinsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

T38

Zinserträge
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Übrige Zinserträge	0,0	0,0

Zinserträge	0,0	0,0

T39

Zinsaufwendungen
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Zinsaufwendungen aus der
Immobilien- und Anleihefinanzierung	- 16,4		- 16,8

Zinsaufwendungen aus der
Darlehensamortisation	- 3,3		- 5,6

Vorfälligkeitsentschädigungen	- 0,1	0,0

Zinsaufwendungen aus Zinsderivaten
für die Immobilienfinanzierung	- 2,1		- 1,9

Zinsaufwendungen aus
Pensionsrückstellungen	- 0,3		- 0,6

Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung
sonstiger Aktiva und Passiva	-		- 0,2

Zinsaufwendungen aus Finanzierungsleasing	- 0,5		- 0,6

Übrige Zinsaufwendungen	0,1	0,1

Zinsaufwendungen	- 22,6		- 25,6

Der Zinsaufwand aus Darlehensamortisation sank gegenüber dem Vergleichszeitraum um 2,3 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro. Wesentliche Treiber dieses Rückgangs sind die im Geschäftsjahr 2019 durch- geführten Refinanzierungen sowie die vorzeitige Wandlung der Wan- delanleihe im Geschäftsjahr 2019.

Der Abschluss eines Derivats im Geschäftsjahr 2019 führt im Berichts- zeitraum zu einer Erhöhung der Zinsaufwendungen aus Zinsderivaten um 0,2 Mio. Euro.

Ertragsteuern

T40

Steuern vom Einkommen und Ertrag
		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Laufende Ertragsteuern	- 1,1		- 3,3

Latente Steuern	- 17,9		- 15,2

Steuern vom Einkommen und Ertrag	- 19,0		- 18,5

Zum 31. März 2020 wurde eine effektive Konzernsteuerquote in Höhe von 21,7 % gemäß der Konzernsteuerplanungsrechnung unterstellt (Vergleichszeitraum: 22,9 %).

Ergebnis je Aktie

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird berechnet, indem das Periodenergebnis, welches den Anteilseignern zusteht, durch die durchschnittliche Anzahl von ausgegebenen Aktien während der Berichtsperiode geteilt wird.

Ergebnis je Aktie gemäß IAS 33

T41

Ergebnis je Aktie - unverwässert
		01.01. -		01.01. -
		31.03.2020	31.03.2019

Den Anteilseignern zurechenbares
Periodenergebnis in Mio. €	65,7		- 58,2

Durchschnittliche Anzahl der
ausgegebenen Aktien	69.009.836	63.188.185

Ergebnis je Aktie unverwässert in €	0,95		- 0,92

T42

Ergebnis je Aktie - verwässert
		01.01. -		01.01. -
		31.03.2020	31.03.2019

Den Anteilseignern zurechenbares
Periodenergebnis in Mio. €	65,7		- 58,2

Zinscoupon auf Wandelanleihe nach Steuern	0,7	1,0

GuV-Effekt Bewertung Derivat
Wandelanleihe nach Steuern	0,3	116,0

Amortisationsaufwand Wandelanleihe
nach Steuern	- 0,2	2,0

Konzernergebnis für
verwässertes Ergebnis je Aktie	66,5	60,8

Durchschnittlich gewichtete Anzahl
der ausgegebenen Aktien	69.009.836	63.188.185

Anzahl potenzieller junger Aktien
bei Ausübung der Wandelanleihe	3.411.377	9.022.414

Aktienanzahl für verwässertes Ergebnis je Aktie	72.421.213	72.210.599

Zwischenergebnis	0,92	0,84

Ergebnis je Aktie verwässert in €	0,92		- 0,92

Per 31. März 2020 hat die LEG Immo potenzielle Stammaktien aus Wandelschuldverschreibungen ausstehend, welche die Inhaber der Anleihen zum Tausch gegen bis zu 3,4 Mio. Aktien ermächtigen.

Für die Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien um die Anzahl aller potenziell verwässernden Aktien erhöht. Das Periodenergebnis wird um die im Falle einer vollständigen Ausübung der Wandlungsrechte wegfallenden Aufwendungen für den Zinscoupon, die Bewertung der eingebetteten Derivate sowie die Amortisation der Wandelanleihe und den daraus resultierenden Steuereffekt bereinigt.

> Glossar des Geschäftsberichts 2019

30	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Insbesondere aufgrund der im Falle einer Wandlung entfallenden Aufwendungen aus der Bewertung des eingebetteten Derivats sind die potenziellen Stammaktien aus der Wandelschuldverschreibung nicht verwässernd im Sinne von IAS 33.41 zum 31. März 2019.

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie zum 31. März 2019.

8. Erläuterungen zur Konzernsegmentberichterstattung

Aufgrund der Überarbeitung der internen Managementberichterstat- tung entfällt seit dem Geschäftsjahr 2016 die Steuerung der LEG- Gruppe nach zwei Segmenten. Der Konzern wird nach einem Segment gesteuert.

Die LEG-Gruppe wird nach folgenden Kennzahlen gesteuert:

Überleitung zum FFO

entnommen werden.

Die Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO stellt sich für den Berichts- und Vergleichszeitraum wie folgt dar:

T43

Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	31.03.2020	31.03.2019

Nettokaltmieten	153,5	146,3

Ergebnis aus Betriebskosten	- 0,8		- 1,7

Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen	- 12,9		- 13,8

Personal	- 17,7		- 16,1

Wertberichtigungen Mietforderungen	- 2,3		- 2,4

Sonstiges	- 0,8		- 0,6

Projektkosten mit Einmalcharakter - Vermietung und Verpachtung	0,7	0,7

Laufendes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	119,7	112,4

Laufendes Ergebnis aus sonstigen Leistungen	2,4	2,0

Personal	- 5,6		- 5,6

Sachaufwand	- 3,6		- 2,9

Projektkosten mit Einmalcharakter - Verwaltung	0,8	0,8

Außerordentliche und periodenfremde Aufwendungen und Erträge	0,0	0,0

Laufende Verwaltungsaufwendungen	- 8,4		- 7,7

Andere Erträge	0,0	0,1

Bereinigtes EBITDA	113,7	106,8

Zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Erträge	- 19,0		- 19,2

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Vermietungsgeschäft	- 0,8		- 2,0

FFO I (vor Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	93,9	85,6

Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen	0,1		- 0,7

FFO I (nach Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	94,0	84,9

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	69.009.836	63.188.185

FFO I pro Aktie	1,36	1,34

Ergebnis aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,3		- 1,3

FFO II (inkl. Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien)	93,5	83,2

CAPEX	- 54,7		- 29,9

Capex-adjustierter FFO I (AFFO)	39,3	55,0

31	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Net Asset Value (NAV)

Eine weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl stellt der NAV dar. Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem> Glossar des Geschäftsberichts 2019entnommen werden.

T44

EPRA-NAV
			31.03.2020						31.12.2019

		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert
				Wandelanleihen							Wandelanleihen
in Mio. €			und Optionen							und Optionen

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	5.986,0		-	5.986,0		5.909,9		-	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,1		-	24,1		24,0		-	24,0

Eigenkapital	6.010,1		-	6.010,1		5.933,9		-	5.933,9

Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital	-	26,1	26,1			-	26,1	26,1

NAV	5.986,0	26,1	6.012,1		5.909,9	26,1	5.936,0

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	87,2		-	87,2		84,0		-	84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	4,8		-	4,8		6,2		-	6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.388,0		-	1.388,0		1.386,0		-	1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	- 55,8		-		- 55,8		- 55,8		-		- 55,8

EPRA-NAV	7.410,2	26,1	7.436,3		7.330,3	26,1	7.356,4

Anzahl Stammaktien	69.009.836	0	69.009.836		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NAV pro Aktie in €	107,38		-	107,76		106,22		-	106,60

Firmenwert, der aus Synergien resultiert	83,4		-	83,4		83,4		-	83,4

Adjustierter EPRA-NAV (ohne Effekte aus dem Firmenwert)	7.326,8	26,1	7.352,9		7.246,9	26,1	7.273,0

Anzahl Stammaktien	69.009.836	0	69.009.836		69.009.836	0	69.009.836

Adjustierter EPRA-NAV pro Aktie in €	106,17		-	106,55		105,01		-	105,39

32	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Loan to Value Verhältnis (LTV)

T45

LTV
in Mio. €	31.03.2020	31.12.2019

Finanzschulden	5.004,7	5.053,9

Abzüglich Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
(nicht Erbbau)	29,9	31,8

Abzüglich flüssige Mittel	300,1	451,2

Nettofinanzverbindlichkeiten	4.674,7	4.570,9

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	12.269,0	12.031,1

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	15,9	25,2

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	13,0	53,5

Immobilienvermögen	12.297,9	12.109,8

Loan to Value Ratio (LTV) in %	38,0	37,7

9. Finanzinstrumente

In der nachfolgenden Tabelle sind die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach Bewertungskategorien und -klassen dar- gestellt. Dabei werden auch die Forderungen und Verbindlichkeiten aus Leasing sowie die Derivate in Sicherungsbeziehungen berücksichtigt, obwohl sie keiner Bewertungskategorie des IFRS 9 angehören. Des Weiteren sind im Hinblick auf die Bilanzüberleitbarkeit die nicht finanziellen Vermögenswerte und nicht finanziellen Schulden darge- stellt, obwohl diese nicht im Anwendungsbereich des IFRS 7 sind.

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente werden auf Basis entsprechender Marktwerte oder Bewertungsmethoden bestimmt. Für flüssige Mittel und andere kurzfristige originäre Finanzinstrumente entsprechen die beizulegenden Zeitwerte näherungsweise den zu den jeweiligen Stichtagen bilanzierten Buchwerten.

Bei langfristigen Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und Ver- bindlichkeiten erfolgt die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden auf Grundlage der zum Bilanzstichtag bestehenden Referenzzinssätze ermittelt.

Bei zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzierenden Finanzinstrumenten wird der Zeitwert grundsätzlich anhand von entsprechenden Markt- bzw. Börsenkursen über die "Discounted Cash-Flow Methode" ermit- telt, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Sofern keine Markt- bzw. Börsenkurse vorliegen, erfolgt eine Bewertung unter Anwen- dung marktüblicher Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung instrumentenspezifischer Marktparameter.

Für die Zeitwertermittlung derivativer Finanzinstrumente werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden. Dementsprechend fallen die Derivate in den Level 2 der Bewertungshierarchien im Sinne des IFRS 13.72 ff. (Bewertung aufgrund beobachtbarer Inputdaten).

Bei der Ermittlung des Fair Values der Derivate werden sowohl das eigene Risiko als auch das Kontrahentenrisiko nach IFRS 13 berück- sichtigt.

33	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

T46

Bewertungskategorien und -klassen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten 2020

				Bewertung	Bewertung
				(IFRS 9)	(IAS 16)

		Buchwerte		(Fortgeführte)	Zeitwert				Zeitwert
		laut Bilanz		Anschaffungs-	erfolgswirksam				31.03.2020
in Mio. €	31.03.2020		kosten

Aktiva
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte	13,2							13,2

Derivate im Hedge Accounting	-							-

AC	1,2	1,2					1,2

FVtPL	12,0			12,0			12,0

Forderungen und sonstige
Vermögenswerte	80,3							80,3

AC	68,5	68,5					68,5

Sonstige nicht finanzielle
Vermögenswerte	11,8							11,8

Flüssige Mittel	300,1							300,1

AC	300,1	300,1					300,1

Summe	393,6	369,8	12,0			393,6

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
AC	369,8	369,8					369,8

FVtPL	12,0			12,0			9,4

AC = Amortized Cost

FVtPL = Fair Value through profit and loss

FLAC = Financial Liabilities at Amortized Cost

HFT = Held for Trading

			Bewertung	Bewertung
			(IFRS 9)	(IAS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)	Zeitwert			Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-	erfolgswirksam			31.03.2020
in Mio. €	31.03.2020	kosten

Passiva
Finanzschulden	- 5.004,7					- 5.026,2

FLAC	- 4.925,1	- 4.925,1				- 5.026,2

Schulden aus Leasingfinanzierung	- 79,6			- 79,6

Sonstige Schulden	- 407,2					- 407,2

FLAC	- 128,2	- 128,2				- 128,2

Derivate HFT	- 60,6		- 60,6			- 60,6

Derivate im Hedge Accounting	- 41,8					- 41,8

Sonstige nicht finanzielle
Schulden	- 176,6					- 176,6

Summe	- 5.411,9	- 5.053,3	- 60,6	- 79,6	- 5.433,4

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
FLAC	- 5.053,3	- 5.053,3				- 5.154,4

Derivate HFT	- 60,6		- 60,6			- 60,6

34	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

T47

Bewertungskategorien und -klassen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten 2019

				Bewertung		Bewertung
				(IFRS 9)		(IAS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)		Zeitwert		Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-		erfolgswirksam	31.12.2019
in Mio. €	31.12.2019		kosten

Aktiva
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte	23,2					23,2

Derivate im Hedge Accounting		-					-

AC	11,2		11,2			11,2

FVtPL	12,0			12,0	12,0

Forderungen und sonstige
Vermögenswerte	82,0					82,0

AC	76,7		76,7			76,7

Sonstige nicht finanzielle
Vermögenswerte	5,3					5,3

Flüssige Mittel	451,2					451,2

AC	451,2		451,2			451,2

Summe	556,4		539,1	12,0	556,4

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
AC	539,1		539,1			539,1

FVtPL	12,0			12,0	12,0

AC = Amortized Cost

FVtPL = Fair Value through profit and loss

FLAC = Financial Liabilities at Amortized Cost

HFT = Held for Trading

				Bewertung		Bewertung
				(IFRS 9)		(IAS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)		Zeitwert				Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-		erfolgswirksam			31.12.2019
in Mio. €	31.12.2019		kosten

Passiva
Finanzschulden		- 5.054,0							- 5.306,8

FLAC		- 4.973,4	- 4.973,4						- 5.306,8

Schulden aus Leasingfinanzierung		- 80,6					- 80,6

Sonstige Schulden		- 392,0							- 392,0

FLAC		- 126,8	- 169,8						- 126,8

Derivate HFT		- 60,3			- 60,3				- 60,3

Derivate im Hedge Accounting		- 39,0							- 39,0

Sonstige nicht finanzielle
Schulden		- 165,9							- 165,9

Summe		- 5.446,0	- 5.143,2		- 60,3		- 80,6		- 5.698,8

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
FLAC		- 5.100,2	- 5.143,2						- 5.433,6

Derivate HFT		- 60,3			- 60,3				- 60,3

35	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Zum 31. März 2020 beträgt der Fair Value der Kleinstbeteiligungen 12,0 Mio. Euro unverändert gegenüber der Bewertung zum Jahres- abschluss (31. Dezember 2019).

Der Fair Value der Kleinstbeteiligungen wird mittels DCF-Verfahren ermittelt, da keine notierten Preise an einem aktiven Markt für die entsprechenden Beteiligungen verfügbar sind. Der mittels Bewertungs- modellen bestimmte Fair Value wird dem Level 3 der Bewertungs hierarchie des IFRS 13 zugeordnet. Die Einordnung in Level 3 erfolgt aufgrund der im Bewertungsmodell verwendeten nicht am Markt beobachtbaren Parameter. Dabei handelt es sich insbesondere um den Kapitalisierungszins in Höhe von 4,8 %. Zum 31. März 2020 beträgt der Fair Value der Kleinstbeteiligungen 12,0 Mio. Euro. Der Stresstest dieses Parameters ergibt bei plus 50 Basispunkten eine Senkung des Fair Values auf 11,0 Mio. Euro und bei minus 50 Basispunkten eine Erhöhung des Fair Values auf 13,2 Mio. Euro.

10. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Hinsichtlich der Darstellung der IFRS 2-Programme der LTI-Vorstands- anstellungsverträge verweisen wir auf den IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019.

11. Sonstiges

Zum 31. März 2020 ergaben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 keine wesentlichen Veränderungen im Bereich der Eventualver- bindlichkeiten.

12. Vorstand und Aufsichtsrat

In der Zusammensetzung des Vorstands und Aufsichtsrats ergaben sich bis zum 31. März 2020 keine Veränderungen gegenüber den Angaben zum 31. Dezember 2019.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2020 wird Susanne Schröter-Crossan Finanz- vorstand der LEG Immo. Seit September 2019 führt Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immo, zusätzlich das Finanzressort kommissarisch.

13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 30. Januar 2020 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 1.406 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 6,0 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,71 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 4,4 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 1. Mai 2020. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Die LEG konnte Unternehmensfinanzierungen im Volumen von insge- samt 250 Mio. Euro in unbesicherter und besicherter Form abschließen.

Darüber hinaus haben sich nach dem Zwischenbilanzstichtag am

31. März 2020 keine wesentlichen Vorgänge von besonderer Bedeu- tung ergeben.

Düsseldorf, den 11. Mai 2020

LEG Immobilien AG

Der Vorstand

Lars von Lackum (CEO)

Dr. Volker Wiegel (COO)

36	VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER • FINANZKALENDER 2020 • KONTAKT & IMPRESSUM	LEG IMMOBILIEN AG Q1 2020

Versicherung der gesetzlichen	Finanzkalender 2020
Vertreter

Kontakt &Impressum

"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsäch- lichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG-Gruppe vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der LEG-Gruppe so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesent- lichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der LEG-Gruppe beschrieben sind."

LEG-Finanzkalender 2020

Veröffentlichung Quartalsbericht zum 31. März 2020

Ordentliche Hauptversammlung, Düsseldorf

Veröffentlichung Quartalsbericht zum 30. Juni 2020

Veröffentlichung Quartalsmitteilung zum 30. September 2020

11. Mai

verschoben

7. August

12. November

HERAUSGEBER

LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 D- 40476 Düsseldorf Tel. + 49 (0) 2 11 45 68 - 0info@leg-wohnen.dewww.leg.ag

KONTAKT

Investor Relations

Düsseldorf, den 11. Mai 2020

Weitere Investor-Relations-Termine finden Sie auf unserer > Website.

LEG Immobilien AG, Düsseldorf

Der Vorstand

Lars von Lackum (CEO)

Dr. Volker Wiegel (COO)

Frank Kopfinger/Karin Widenmann Tel. +49 (0) 2 11 45 68 - 400ir@leg.ag

VISUELLE KONZEPTION UND GESTALTUNG

HGB Hamburger Geschäftsberichte GmbH & Co. KG, Hamburg

Der Quartalsbericht zum 31. März 2020 liegt auch in englischer Fassung vor.

Im Zweifelsfall ist die deutsche Fassung maßgeblich.

LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 D- 40476 Düsseldorf Tel. + 49 (0) 2 11 45 68 - 0info@leg-wohnen.dewww.leg.ag

LEG Immobilien AG veröffentlichte diesen Inhalt am 07 Mai 2020 und ist allein verantwortlich für die darin enthaltenen Informationen.
Unverändert und nicht überarbeitet weiter verbreitet am 11 Mai 2020 07:33:01 UTC.

Originaldokumenthttps://www.leg-wohnen.de/fileadmin/user_upload/Assets/PDFs/Unternehmen/Investor_Relations/2020/2020-Q1/hhaoMUVuFnKiTgu/LEG_Q1_2020_DE.pdf

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Markt geschlossen - Xetra Andere Börsenplätze 17:35:20 10.05.2024			% 5 Tage	% 1. Jan.
82,2 ^EUR	-0,44 %		-0,51 %	+3,63 %

09.05.	20 Milliarden Euro für Wohnzuschüsse - Bruchteil für Sozialwohnungen	DP
08.05.	Vermieter verklagt - BGH prüft Verrechnung von Mietschäden und Kaution	DP

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Immobilien-Entwicklung & -Transaktionen

LEG Immobilien : Quartalsbericht Q1-2020

Aktuelle Nachrichten zu LEG Immobilien SE

Chart LEG Immobilien SE

Unternehmensprofil

Ergebnisentwicklung

Ratings für LEG Immobilien SE

Analystenschätzungen

Verlauf des Gewinns je Aktie

Quartalsgewinne - Abweichungsrate

Sektor Entwicklung von Wohnimmobilien

	% 1. Jan.	Kap.
LEG IMMOBILIEN SE	+3,63 %	6,56 Mrd.
VONOVIA SE	-3,22 %	24,23 Mrd.
CHINA VANKE CO., LTD.	-27,72 %	11,5 Mrd.
AKELIUS RESIDENTIAL PROPERTY AB	+7,71 %	10,76 Mrd.
DEUTSCHE WOHNEN SE	-24,98 %	7,68 Mrd.
VINHOMES	-6,60 %	6,9 Mrd.
VINGROUP	+0,90 %	6,58 Mrd.
OPEN HOUSE GROUP CO., LTD.	+16,88 %	3,71 Mrd.
IIDA GROUP HOLDINGS CO., LTD.	-1,97 %	3,72 Mrd.
TRICON RESIDENTIAL INC.	+27,20 %	3,32 Mrd.