IMW IMMOBILIEN SE 
| Bericht zum Geschaeftsverlauf im Zeitraum 01.04. bis 31.12.2013 |
| Freitag, 14. Februar 2014 | |
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Bericht zum Geschäftsverlauf im Zeitraum 01.04. bis 31.12.2013 (2. Zwischenmitteilung des Geschäftsjahres 2013/2014) Die wirtschaftliche Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland verlief im Jahr 2013 insgesamt verhalten. Nach vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundesamtes betrug der Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts im Jahresverlauf 0,4 % und stellt damit den zweitniedrigsten Wert innerhalb der letzten 10 Jahre dar. Dabei überraschte, dass der Außenbeitrag trotz einer um 0,6 % gestiegenen Ausfuhrleistung um etwa - 0,3 % zurückging, da die Importe um 1,3 % zugelegt haben. Das Wachstum der deutschen Wirtschaft im abgelaufenen Jahr wurde von den Binnenkräften getragen: Der private Konsum stieg um 0,9 % und die staatlichen Ausgaben um 1,1 %. Dagegen sind die Bauinvestitionen um 0,3 % und Maschinen- sowie Ausrüstungsinvestitionen gar um 2,2% zurückgegangen. Nach wie vor kämpft die Euro-Zone mit der Rezession, wobei einige Krisenländer wie Griechenland, Spanien oder Portugal erste Verbesserungstendenzen erkennen lassen. Dagegen verlief die wirtschaftliche Entwicklung in Frankreich unbefriedigend. Aber auch der Weltwirtschaftsmotor China ist ins Stottern geraten. Die Impulse für die positive Entwicklung in Deutschland kamen- wie im Vorjahr auch - verstärkt aus dem Inland. Die Kauflust der Bürger wurde stimuliert durch stabile Verhältnisse auf dem Arbeitsmarkt, steigenden Löhnen und einem niedrigen Zinsniveau. Die öffentlichen Finanzen sind dank steigender Steuereinnahmen und weiteren Überschüssen bei den Sozialversicherungen in einer zufriedenstellenden Verfassung. Das anhaltend niedrige Zinsniveau, der solide und im internationalen Vergleich sehr robusteZustand der deutschen Wirtschaft sowie das große Vertrauen, das Investoren in die Attraktivität des Standorts Deutschland setzen, führte einmal mehr zu Zuwächsen im Immobilienbereich. Nach Einschätzung von Ernst & Young erhöhte sich das Transaktionsvolumen in Deutschland im Jahr 2013 auf € 44,2 Mrd. (in 2012: € 36,0 Mrd.). Davon entfallen € 13,7 Mrd. (Vorjahr: € 11,0 Mrd.) auf den Wohnimmobilienbereich. Im Zuge dieser Entwicklung haben die Preise für Wohnimmobilien weiter angezogen. Auch die Wohnungsmieten sind gestiegen. Bundesweit wurde der Anstieg mit durchschnittlich 3 % ermittelt, für Berlin wird die Steigerung der Wohnungsmieten auf etwa 6 % geschätzt. Aber nicht nur der deutsche Immobilienmarkt ist in einer soliden Verfassung. Auch der englische Büromarkt hat sich im zurückliegenden Jahr erfreulich entwickelt. Internationalisierung der Geschäftspolitik Im Vorjahr hatte die IMW ihre Portfoliostruktur teilweise neu ausgerichtet.Im Juli 2012 wurden drei britische Gesellschaften erworben, die über eine Büroimmobilie in Woking (Großraum London) verfügen. Die Liegenschaft umfasst eine vermietbare Fläche von 20.500 qm. Die überraschende Insolvenz zu Beginn des Jahres 2013 eines größeren Mieters in der Immobilie Dukes Court, der rd. 10 % der Mietfläche belegte, belastete zunächst die Ertragslage der neuerworbenen Gesellschaften. Im Laufe der Berichtsperiode konnten wesentliche Teile der freigewordenen Flächen wieder vermietet werden. Gegenwärtig wird mit einem Interessenten verhandelt, der sukzessive weitere Flächen anmieten will. Mit einem Vertragsabschluss würde der Leerstand an diesem Standort auf unter 2 % sinken. Zum Berichtszeitpunkt verfügt die IMW-Gruppe neben Dukes Court noch über die Portfolien in Berlin-Gropiusstadt (VRE 3), Hamburg (Austerlitz) sowie Hannover, Industrieweg, mit ins-gesamt 4.245 Wohneinheiten und etwa 100 Gewerbeeinheiten. Die Gesamtvermietungsfläche beträgt rund 330.000 qm, wovon etwa 87,6 % auf den Wohnbereich entfallen. Die Jah-resnettokaltmiete für den Immobilienbestand liegt bei rund € 23 Mio. Der Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird zum 31.12.2013 mit 320,6 Mio. beziffert (Vergleichswert zum 31.03.2013: € 311,6 Mio.). Stabile Ertragslage Durch den Portfoliozuwachs (Dukes Court wurde zum 01.07.2012 erworben) und durch Mieterhöhungen, die zum Teil durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglich wurden, konnten die Mieteinnahmen auf € 16,7 Mio. (Vorjahreswert: ca. € 16,4 Mio.) gesteigert werden. Dabei mussten Mindererlöse durch die zuvor beschriebene Insolvenz im Portfolio Dukes Court von € 0,3 Mio. aufgefangen werden. Der Saldo aus Erlösen und Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten verbliebmit - € 0,3 Mio. auf Vorjahresniveau. Die Grundstücksbetriebskosten haben sich auf - € 3,5 Mio. (Vorjahr: € - 3,2 Mio.) erhöht. Neben dem Zuwachs der Vermietungsfläche zeigt sich hieran auch die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen im Portfolio VRE 3 (Gropiusstadt). Die Personalkosten beliefen sich im Berichtszeitraum auf € 1,8 Mio. (Vergleichswert des Vorjahres: € 1,8 Mio.). Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter im Berichtszeitraum liegt mit 50 auf dem Niveau des Vorjahres. Zum 31.12.2013 waren 50 Personen in den Konzerngesellschaften tätig. Die Abschreibungen im Berichtszeitraum liegen wie im Vorjahr bei etwa € 0,1 Mio. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf € 1,5 Mio. (Vorjahresvergleichswert: € 2,0 Mio.). Zu dem besseren Ergebnis im Vorjahr hatten Währungskursgewinne von € 0,4 Mio. beigetragen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen bei rund - € 3,6 Mio. (Vorjahr: - € 2,6 Mio.). Darin sind u.a. Aufwendungen für rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Beratung, für Wertberichtigungen auf Forderungen und für laufende Kosten des Bürobetriebs enthalten. Außerdem enthält diese Position im lfd. Geschäftsjahr einen Betrag in Höhe von - € 0,3 Mio. für periodenfremde Aufwendungen. Die Beratungskosten haben sich gegenüber dem Vorjahresvergleichswert um € 0,7 Mio. erhöht. Das operative Konzernergebnis vor Steuern nach IFRS ohne Einflüsse aus der Immobilien- und Derivatebewertung und dem Finanzergebnis hat sich auf € 8,9 Mio. (Vorjahr: € 10,4 Mio.) verringert (ohne Ergebnisse des aufgegebenen Geschäftsbereichs). Die Bewertung der Immobilienbestände erfolgt gemäß IAS 40 zum Fair Value. Dabei wurde auf den externen Wertgutachten zum 31. März 2013 durch Wertfortschreibung aufgebautEs ergaben sich saldiert Abweichungen von insgesamt - € 1,4 Mio. (Vorjahr: - € 1,2 Mio.).Zum Ende des laufenden Geschäftsjahres am 31. März 2014 werden die Immobilienwerte erneut durch externe Gutachter überprüft. Die Zinserträge haben sich auf € 0,2 Mio. (Vorjahr: € 1,5 Mio.) verringert. Neben der redu-zierten Liquidität wurden im Vorjahr außerdem rund € 1,1 Mio. als Ertrag gebucht, die durch die Auflösung von Steuerrückstellungen in den Vorjahren als etwaiger Zinsaufwand abgegrenzt worden sind. Zur Finanzierung des Immobilienerwerbs werden vor allem Fremdmittel eingesetzt, die gegen entsprechende Zinsrisiken abgesichert wurden. Neben einer Verringerung der Zinsaufwen-dungen durch planmäßige Tilgung der Darlehen erhöhte sich der Zinsaufwand aber durch Zinsbelastungen durch den Portfoliozukauf von Dukes Court (ca. € 0,7 Mio.) sowie für etwaig noch zu leistende Steuerzahlungen um € 0,4 Mio. Insgesamt belaufen sich die Zins-aufwendungen im Konzern im Berichtzeitraum auf € - 6,8 Mio. (Vorjahr: - € 6,0 Mio.). Währenddas anhaltend niedrige Zinsniveau kaum Einflüsse auf die Zeitwerte der Zinssicherungselemente zeigt, bestimmte im Berichtszeitraum vor allem die reduzierte Zeitspanne bis zum Ablauf der Zinssicherungselemente den Zeitwert der Derivative. Dies führte bei den erfolgswirksam zu bewertenden Derivaten zu einem Ergebnisbeitrag von € 4,3 Mio. Im Vor-jahreszeitraum hatte die Entwicklung der Zinsderivate € 1,5 Mio. zum Ergebnis beigetragen. Im Zuge des Abschlusses einer Steuerprüfung waren Ertragssteuerrückstellungen von € 0,5 Mio. zu bilden. Im Vorjahr konnten dagegen Steuerrückstellungen von € 3,6 Mio. aufgelöst werden. Der Ertragssteueraufwand in den Berichtsperiode beträgt insgesamt € - 0,9 Mio. (Vorjahr: € 2,4 Mio.). Das Ergebnis nach Steuern für fortgeführte Geschäftsbereiche beläuft sich für den Berichtszeitraum (1.4. bis 31.12.2013) auf € 4,3 Mio. (Vorjahr: € 8,8 Mio.). Aus aufgegebenen Ge-schäftsbereichen ergibt sich ein Ergebnis nach Steuern von € 0,1 Mio. (Vorjahr: € 0 Mio.). Das gesamte Konzernergebnis nach Steuern im aktuellen Berichtszeitraum beläuft sich auf € 4,4 Mio. (Vergleichswert des Vorjahres:€ 8,8 Mio.). Die Konzernbilanzsumme zum 31. Dezember 2013 beträgt € 340,4 Mio. zum Vergleichswert am 31. März 2013 mit € 350,9 Mio. Die Reduktion beruht auf dem Rückgang der Zahlungsmittel um € 19,1 Mio. die durch die Zahlung von Kaufpreisraten für Dukes Court (ca. € 10,0 Mio.)und Investitionsmaßnahmen mit rund € 7,0 Mio. verursacht wurde. Das als Finanzinvestition gehaltene Immobilienvermögen ist auf € 320,6 Mio. (Vergleichswert zum 31. März 2013: € 311,6 Mio.) gestiegen. Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte haben sich um € 1,1 Mio. auf € 6,6 Mio. erhöht. Das Eigenkapital des Konzerns, das auf die Anteilseigner der Mutterunternehmens entfällt, hat sich aufgrund der Ergebnisentwicklung gegenüber dem Wert zum 31. März 2013 um € 4,5 Mio. auf € 124,0 Mio. verbessert. Die EK-Quote stieg auf 36,4 %. Aufgrund der planmäßigen Tilgung und der Umgliederung des VRE 3 Darlehens in kurzfristige Bestandteile (Laufzeit unter einem Jahr) sind die langfristigen Finanzverbindlichkeiten auf € 48,5 Mio. (31. März 2013: € 177,3 Mio.) zurückgegangen. Die latenten Steuerverbind-lichkeiten haben sich um € 0,7 Mio. auf € 15,9 Mio. erhöht. Durch den Zeitablauf und aufgrund der Umgliederung der Derivate für VRE 3 in die kurzfristigen Bestandteile sind die negativen Marktwerte der langfristigen Derivate von ? 9,1 Mio. auf € 3,0 Mio. gesunken. Die langfristigen derivativen Finanzinstrumente betreffen zum 31. Dezember 2013 nur noch das Portfolio Dukes Court. Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind im Zuge der Umgliederung auf € 131,0 Mio. (31. März 2013: € 4,8 Mio.) gestiegen und umfassen die Bankdarlehen, die innerhalb eines Jahres zurückgezahlt werden müssen bzw. planmäßige Tilgungen und abgegrenzte Zins-verbindlichkeiten. Entsprechend mussten auch die Marktwerte der Derivate umgegliedert werden. Es werden € 1,7 Mio. als kurzfristig ausgewiesen, die überwiegend dem Portfolio VRE 3 zugerechnet werden können, da das Darlehen Ende Juni 2014 zur Rückzahlung ansteht. Zwischenzeitlich konnte die Refinanzierung vertraglich fixiert werden. Das gesamte kurzfristige Fremdkapital beläuft sich auf € 144,1 Mio. (Vergleichswert zum 31. März 2013: € 20,2 Mio.) und umfasst u.a. Ertragssteuerverbindlichkeiten von € 2,8 Mio. (31. März 2013: € 2,8 Mio.), Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung von € 2,7 Mio. (31. März 2013: € 3,6 Mio.) und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten von € 5,6 Mio. (31. März 2013: € 8,4 Mio.). Ausblick Auch für das Jahr 2014 zählt Deutschland zu den attraktiven Wirtschaftsstandorten. Der Sachverständigenrat prognostiziert für die deutsche Wirtschaft ein Wachstum von 1,5 %. Erneut dürfte sich der Immobilienbereich erfreulich entwickeln, wie eine jüngst veröffentlichte Untersuchung durch Ernst & Young Real Estate zeigt. Als Gründe für das steigende Invest-mentinteresse werden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die politische und soziale Stabilität genannt. Investitionsschwerpunkte liegen bei den Wohn- und Einzelhandelsimmobilien.Auch dem Büroimmobilienmarkt in Großbritannien werden gute Wachstumschancen eingeräumt. Die Unternehmen der IMW Gruppe konnte in ihren Marktsegmenten steigende Preise und eine rege Nachfrage registrieren sowie erfreuliche Vermietungserfolge erzielen, so dass am Ende des aktuellen Geschäftsjahres der Leerstand bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienauf unter 3,0 % der Gesamtfläche gesenkt werden kann. Die IMW-Gruppe arbeitete mit Nachdruck daran, die zum Juni 2014 auslaufenden Kredite für das Portfolio VRE 3 um zu finanzieren. Ende November 2013 konnte ein Kreditvertrag abgeschlossen werden, der sowohl die Refinanzierung der Darlehen als auch die Finanzierung der geplanten und teilweise bereits in Angriff genommenen Sanierungsmaßnahmen sicher stellt. Aufgrund der positiven Marktstimmung im Immobiliensektor beabsichtigt die Unternehmensleitung, den Verkauf einzelner Immobilien, um die Portfoliostruktur der Gruppe weiter zu optimieren. Die Geschäftsführung erwartet eine Fortsetzung der positiven Unternehmensentwicklung und eine weitere Verbesserung der Unternehmensergebnisse für das laufende Geschäftsjahr ohne Berücksichtigung der Effekte aus der Bewertung der Immobilien und Derivate. Neben einer Steigerung der Mieterlöse durch Ausnutzung von Mieterhöhungspotenzialen werden die Kostenstrukturen weiter optimiert. Außerdem wird im Rahmen des Asset-Managements die Optimierung des Immobilienbestandes vorangetrieben. Daneben werden auch neue Investments in Betracht gezogen. Berlin, 14. Februar 2014 IMW Immobilien SE Der Verwaltungsrat |
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