GAG Immobilien : Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht zum 31. Dezember 2022

GAG-Konzern

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2022

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

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GAG-Konzern

Zusammengefasstert rLageberichtLageberichtfürfürdas Geschäftsjahrdas Geschäftsjahr2022 2022

1	Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell
2. Konzernstruktur
3. Steuerungssystem

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
3. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

2.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertragslage
2. Vermögenslage
3. Finanzlage

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

1. Übersicht
2. Personal

1. Prognosebericht des Konzerns
2. Risiko- und Chancenbericht des Konzerns

4.1 Risikobericht

1. Leistungswirtschaftliche Risiken
2. Finanzwirtschaftliche Risiken
3. Allgemeine interne und externe Risiken

1. Chancenbericht
2. Gesamteinschätzung

5	Wirtschaftliche Entwicklung der GAG Immobilien AG

5.1 Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell
2. Steuerungssystem

5.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

5.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge
2. Ertragslage
3. Vermögenslage

1. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
2. Prognosebericht
3. Erklärung zur Unternehmensführung
4. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht (§ 312 Abs. 3 Satz 3 AktG)

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GAG-Konzern

1 Grundlagen des Konzerns

Dieser Lagebericht umfasst sowohl den Konzernlagebericht als auch den Lagebericht der GAG Immobilien AG. Berichtet wird über den Geschäftsverlauf sowie über die Lage und die voraussichtliche Entwicklung sowohl des GAG-Konzerns als auch der GAG Immobilien AG. Die Ausführungen zur GAG Immobilien AG sind in Kapitel 5 enthalten.

1.1 Geschäftsmodell

Der GAG-Konzern ist eine der führenden Unternehmensgruppen auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Schwer- punkt der Konzerntätigkeit ist die Bewirtschaftung von 45.357 eigenen und 6.135 fremden Wohnungen. Neben der Vermietung baut und verkauft der GAG-Konzern auch Wohnungen. Mit umfangreichen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauprogrammen passt der GAG-Konzern seinen Wohnungsbestand permanent dem aktuellen Standard an, um die erreichte Position auf dem Kölner Wohnungsmarkt weiter zu festigen.

Verantwortliches Handeln - nach außen und nach innen - ist für den GAG-Konzern ein wesentliches Ziel. Be- reits in der Gründungssatzung der Muttergesellschaft aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Ver- antwortung für die Mieterinnen und Mieter des GAG-Konzerns verankert. Diese stellt auch heute noch einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Im Bereich der Ökologie gehört neben hohen Anfor- derungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO2-Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Woh- nung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, gibt es fünf Kun- dencenter und ein Quartierszentrum. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zu- ständig. Eine gute Erreichbarkeit und die zentrale Verwaltung der Kundenanliegen sind durch die zentrale tele- fonische Erstannahme gegeben. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanagement.

1.2 Konzernstruktur

Zum 31. Dezember 2022 umfasste der GAG-Konzern die folgenden vollkonsolidierten Gesellschaften:

• GAG Immobilien AG (GAG)
• Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo)
• GAG Projektentwicklung GmbH (GPE)
• GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG)
• Mietmanagementgesellschaft der GAG mbH (MGAG)

sowie folgende in Form der At-Equity-Konsolidierung einbezogene Gesellschaft:

• modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH (mk)

Die GAG ist die Muttergesellschaft des GAG-Konzerns. Zwischen der GAG und den vorgenannten Gesellschaf- ten mit Ausnahme der mk bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge, nach denen Gewinne ab- geführt und Verluste ausgeglichen werden. Die GAG ist indirekt über die Grubo an der mk (assoziiertes Unter- nehmen) beteiligt.

Die GAG, die Grubo, die MGAG und die GPE halten im Wesentlichen den Mietwohnungsbestand des Konzerns. Das in 2022 ausgelaufene Bauträgergeschäft wurde über die GAG abgewickelt. Die in 2003 gegründete GAG SG bietet neben der Immobilienverwaltung insbesondere energiewirtschaftliche Dienstleistungen an.

Der Vorstand der GAG besteht aus zwei Mitgliedern, die gleichzeitig auch die Geschäftsleitung aller weiteren Gesellschaften des GAG-Konzerns mit Ausnahme der GAG SG und der mk ausüben. Entsprechend wird das Management der vorgenannten Konzerngesellschaften von der GAG übernommen.

Lagebericht 3

GAG-Konzern

1.3 Steuerungssystem

Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des GAG-Konzerns sind

• das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenab- schreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und das auch Bestandteil des variablen Vergütungssystems ist;
• das Konzernergebnis, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird;
• die Zinsdeckung, bei welcher die Zinsaufwendungen ins Verhältnis gesetzt werden zu folgenden Komponenten des Umsatzes aus der Hausbewirtschaftung: Sollmieten, Erlösschmälerungen, Erlöse aus Belegrechtsvertrag und Erlöse aus Miet-, Zins- und Aufwendungszuschüssen;
• die Eigenkapitalquote als Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme.
• Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sind die Anzahl der Mietwohnungen und die Anzahl der Mit- arbeiterinnen und Mitarbeiter.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2021 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2022 werden vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Be- urteilung ist nur der deutsche Markt.

Gesamtwirtschaftlich betrachtet hatte sich die deutsche Wirtschaft in 2021 nach den Auswirkungen der Corona-Pandemie wieder erholt. Die Wirtschaftsleistung erhöhte sich in fast allen Wirtschaftsbereichen.1 Aller- dings hat sich der Ausblick für die Gesamtwirtschaft nach ersten Prognosen für 2022 deutlich verschlechtert. Hauptursache hierfür sind der Überfall Russlands auf die Ukraine im Februar 2022 und die daraus resultieren- den enormen Preisanstiege bei Gas und Strom.2 Für 2023 wird ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,4% erwartet.3

Die Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland hat im September 2022 mit 10% ihren höchsten Stand seit 1951 erreicht. Insbesondere die Preissteigerung der Energieträger hat die Inflation angetrieben.4 Die Gas- und Strompreise werden maßgeblich den weiteren Verlauf der Inflationsrate beeinflussen.5 Vor diesem Hintergrund wird mit einer Rezession über den Winter gerechnet.6

Neben den Preisen für Energie haben sich in 2022 auch die Baupreise massiv erhöht. Zusätzlich ergaben sich sowohl durch die Corona-Pandemie als auch den Ukraine-Krieg vielfach Lieferschwierigkeiten. Der Baupreisin- dex verzeichnete in 2022 den höchsten Anstieg seit 1970. Während die allgemeine Preissteigerung vom Q2 2021 zum Q2 2022 +7,9% betrug, lag der Wert für die Baupreise bei +17,6% und für einzelne Baustoffe bei über 90%.7

1. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 19)
2. Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 1)
3. BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
4. BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 4)
5. Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 7)
6. BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
7. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 11 ff)

44 Lagebericht

GAG-Konzern

Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank im Juli 2022 die Zinswende eingeleitet und die Zinssätze deutlich angehoben. Bis Anfang September 2022 sind die Zinsen für langfristige Wohnungsbaukre- dite vom historischen Tiefstand der Vorjahre (rund 1%) auf über 3% gestiegen. Angesichts der nach wie vor hohen Inflation sind weitere Zinserhöhungen zu erwarten.8 Das Wirtschaftsklima ist seit März 2022 so stark gesunken wie zuletzt während der Finanzkrise im Jahr 2008.

Trotz dieser negativen Aussichten ist die Lage auf dem Arbeitsmarkt noch stabil. Aufgrund des derzeitigen Fach- kräftemangels sind Unternehmen trotz drohender Rezession bestrebt, ihre Mitarbeitenden zu halten und wei- tere Fachkräfte einzustellen.9 Ein Anstieg der Arbeitslosenzahl in den ersten Quartalen 2022 ist im Wesentli- chen auf die Fluchtmigration aus der Ukraine zurückzuführen.10

Insgesamt wird mit einem konjunkturellen Abschwung in der deutschen Gesamtwirtschaft gerechnet. Der Rück- gang der privaten Konsumausgaben trägt maßgeblich dazu bei.11

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2021 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 293.000 Wohnungen. Dies ist ein Rück- gang von 4,2% im Vergleich zu 2020 (rund 306.000). Mit 143.903 in 2021 fertiggestellten Mietwohnungen ma- chen diese nahezu die Hälfte der neu gebauten Wohnungen aus.12 Die Prognosen für 2022 zeichnen ebenfalls einen negativen Trend ab. Aufgrund der derzeitigen Kostenentwicklungen stellen Wohnungsunternehmen ihre Neubauten oder Modernisierungsprojekte zurück.13

Die Bestandsmieten stiegen 2021 im Bundesgebiet um 1,3%. Die prozentuale Mietsteigerung ist damit im Ver- gleich zum Vorjahr (1,4%) nahezu unverändert geblieben. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutsch- landweit im Mittel um 3,5% auf durchschnittlich EUR 9,29 je m² gestiegen. Damit verringerte sich der Anstieg der Mietentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren.14

Im Baugewerbe wird mit einem deutlichen Abschwung im Vergleich zu den Vorjahren gerechnet. Die Kombina- tion aus Zins- und Baukostensteigerung macht preisgünstigen Wohnungsbau fast unmöglich.15 Dies führt zu Auftragsstornierungen und rückläufigen Neuaufträgen.16

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzuwachs, der primär auf Außenzuwanderung aus dem eu- ropäischen Ausland zurückzuführen ist.17 Durch die stetig steigenden Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter.18

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 190% gestiegen.19

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2021 erneut zurückgegangen. Die Bevölkerungszahl sank um 8.739 auf 1.079.301 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2021 bei 564 Personen. Die Zahl der Zuwande- rung nach Köln ist in 2021 mit 47.205 weiter rückläufig (2020: 48.139). Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche mit 56.797 im Vergleich zu 2020 (52.423) wieder deutlich gestiegen sind, ergibt sich für 2021 weiterhin

1. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 15)
2. BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
3. BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 4)
4. Ifo Konjunkturprognose Herbst 2022 (Seite 2)
5. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 7)
6. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 14)
7. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 9)
8. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 15)
9. Ifo Konjunkturprognose Herbst 2022 (Seite 2)
10. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 31)
11. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 35)
12. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 9)

Lagebericht 5

GAG-Konzern

eine negative Entwicklung.20 In 2022 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis September wieder um 1,0% auf 1.089.879 angestiegen. Diese Zahlen zeigen einen leichten Anstieg der Zuzüge auf 49.884 und einen starken Rückgang der Fortzüge auf 39.091.21

Mit 2.520 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2021 über dem Vorjahresniveau (2020: 2.013 Woh- nungen). 9.433 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2021 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 3.330 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2020: 3.659 Wohnungen).22

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2021 um 465 auf 37.916 Wohnungen gesunken (2020: 38.381). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,7% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2020: 6,8%).23

In Köln stieg die durchschnittliche Kaltmiete ohne Nebenkosten für Neubauwohnungen in 2022 um 2,6% auf EUR 15,80 je m².24 Im Bereich der Bestandswohnungen ergab sich für 2022 ein Anstieg um 7,4% auf EUR 13,10 je m².25

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen in 2021 wieder um rund 15%.26 Die durchschnittli- chen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 17% gestiegen.27 Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2016 bis 2021 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises für Eigentumswohnungen von insgesamt 49% festgestellt werden.28

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird nach unserer Einschätzung weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problem- felder bilden zum einen weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, zum anderen aber auch die jetzt hohen Bau- und Finanzierungskosten.

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2022 war für den GAG-Konzern insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand stieg auf 45.357 Wohnungen leicht an. Das größte Geschäftsfeld, die Immobilienbewirtschaftung, zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen und gegenüber dem Vorjahr konnten die Mieterlöse weiter gesteigert werden. Ebenfalls gesteigert wurden die Erträge aus Immobilienverkäufen. Das EBITDA über- traf das Vorjahr um 4% trotz der Bildung einer Drohverlustrückstellung für die GAG SG, weil die gestiegenen Gaspreise in 2023 nicht vollständig in den Wärmepreisen weitergegeben werden können. Anlässlich einer er- warteten Gewerbesteuernachzahlung wurde eine entsprechende Rückstellung gebildet. Das Vorjahresergebnis nach Steuern konnte im Wesentlichen auf Grund des hohen Steueraufwandes nicht erreicht werden.

Die Zinsdeckung lag bei 12,72% (Vorjahr: 12,91%) und verbessert sich damit im Jahresvergleich, vor allem durch die gestiegenen Mieterlöse. Die Eigenkapitalquote sank auf Grund der im Verhältnis zum Jahresüberschuss ho- hen Investitionen auf 24,95% (Vorjahr: 25,67%).

Die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter lag zum Jahresende bei 633 (Vorjahr: 615). Der Anstieg resul- tierte aus der Besetzung neuer Stellen, die insbesondere im Zusammenhang mit dem Ausbau der Geschäftsfel- der der GAG SG und der Verfolgung der Unternehmensstrategie geplant worden waren.

1. Kölner Statistische Nachrichten Bevölkerung 2021 (Seite 1/2)
2. Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln) Stand: September 2022
3. Kölner Statistische Nachrichten Auswertung der Bautätigkeitsstatistik 2021 (Seite 1)
4. Kölner Statistische Nachrichten Auswertung der Bautätigkeitsstatistik 2021 (Seite 5)
5. Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2022 (Seite 44)
6. Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2022 (Seite 44)
7. Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 37)
8. Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 103)
9. Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 103)

66 Lagebericht

GAG-Konzern

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Immobilienbewirtschaftung, das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, verwaltete zum 31. Dezem- ber 2022 folgenden Immobilienbestand:

	2022	2021
Anzahl Wohnungen	51.492	51.418
konzerneigener Bestand	45.357	45.348
fremdverwalteter Bestand	6.135	6.070
Wohnfläche	3.417 T m²	3.418 T m²
konzerneigener Bestand	3.006 T m²	2.998 T m²
fremdverwalteter Bestand	411 T m²	420 T m²
Gewerbefläche	176 T m²	181 T m²
konzerneigener Bestand	151 T m²	156 T m²
fremdverwalteter Bestand	25 T m²	25 T m²

Der fremdverwaltete Bestand umfasst sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch die Immobilien- verwaltung für Dritte.

Geplant wurde ein konzerneigener Bestand von 45.359 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 274.456 (Vorjahr: TEUR 268.077). Diese Steige- rung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Moderni- sierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel, Anhe- bung der geförderten Mieten sowie Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete waren die Entmietung von Abrissobjekten sowie der Verkauf von Beständen. Geplant waren TEUR 273.300.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 1,93% und betrug EUR 7,26 je m² Wohn-/Nutzfläche (Vor- jahr: EUR 7,12 je m²).

Von der Sollmiete sind Mietausfälle von TEUR 11.926 (Vorjahr: TEUR 12.126) abzusetzen, die sich wie folgt aufgliedern:

	2022		2021		Veränderung
	(TEUR)	Quote	(TEUR)	Quote	∆ %
Sollmieten	274.456	100%	268.077	100%	2,38%
Erlösschmälerungen	-11.926	4,35%	-12.126	4,52%	-1,65%
Erlösschmälerungen Leerstand (ohne Umlagen)	-8.633	3,15%	-9.071	3,38%	-4,83%
Erlösschmälerungen Mietnachlass	-3.292	1,20%	-3.055	1,14%	7,77%
Umsatzerlöse aus Vermietung	262.530		255.951		2,57%

Geplant waren TEUR 259.964 Umsatzerlöse aus Vermietung.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die von Bauprojekten betroffen sind. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnah- men betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Lagebericht 7

GAG-Konzern

Der Wohnungsleerstand zum Ende des Geschäftsjahres war auf die folgenden Gründe zurückzuführen:

	2022		2021		Veränderung
	Anzahl	Quote	Anzahl	Quote	∆ %
Wohnungsleerstand	Wohnungen		Wohnungen
wegen Baumaßnahmen	1.202	2,65%	1.240	2,73%	-3,06%
wegen Verkauf	1	0,00%	2	0,00%	-50,00%
nachfragebedingt	161	0,35%	198	0,44%	-18,69%
aus sonstigen Gründen	237	0,52%	203	0,45%	16,75%
	1.601	3,53%	1.643	3,62%	-2,56%

Von den 161 nachfragebedingten Wohnungsleerständen (Vorjahr: 198), die im wesentlichen fluktuationsbe-

dingt waren, konnten im Geschäftsjahr für 58 Wohnungen (Vorjahr: 103 Wohnungen) bereits Mietverträge ab-

geschlossen werden, so dass am Ende des Geschäftsjahres effektiv 103 Wohnungen (Vorjahr: 95 Wohnungen)

mit einer Quote von 0,23% (Vorjahr: 0,21%) für die Vermietung zur Verfügung standen.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 4.386 m² (Vorjahr: 9.119 m²) leer (Leerstands-

quote: 2,91%, Vorjahr: 5,85%), davon standen 699 m² (Vorjahr: 4.063 m²) vermietungsfähig leer (Leerstands-

quote: 0,46%, Vorjahr: 2,61%). Weitere 1.605 m² (Vorjahr: 2.640 m²) standen wegen Baumaßnahmen leer. Wei- tere 2.083 m² standen aus sonstigen Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2022 betrug 5,53% (Vorjahr: 5,70%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 62.482 aufgewandt. Dies entsprach einem durchschnittlichen Kosten- satz von EUR 19,82 je m² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Instandhaltungsaufwendungen von TEUR 66.837 vor. Auf Grund des steigend geplanten Umfangs der Großmodernisierungsmaßnahmen mit Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung konnte der sonstige Instandhaltungsaufwand reduziert werden.

Bestandsverbessernde Aufwendungen und Investitionen:

	2022	2021	2020	2019
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Instandhaltungsaufwand ohne Großmodernisierung	62.482	58.398	53.219	51.935
Großmodernisierungsaufwand		5.609	5.540	6.136
5.997
Investitionen (ohne Finanzanlagen)	197.179	177.553	156.031	152.044
	265.659	241.560	214.790	210.115

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 635 Wohnun- gen und 245 m² Gewerbefläche fertig gestellt. Weitere 691 Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutz- fläche von 2.342 m² befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 43.104 (Vorjahr: TEUR 40.500) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 5.997 (Vorjahr: TEUR 5.609). Geplant waren 530 Woh- nungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 74.540 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 11.240. Die Planunterschreitungen der Investitionen und Aufwendungen resultierten hauptsächlich aus dem späteren Baubeginn von 491 Wohnungen.

Die wichtigsten Großmodernisierungsarbeiten sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von isolierverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen.

88 Lagebericht

GAG-Konzern

Übersicht Fertigstellungen Wohnungen:

	2022	2021	2020	2019
Modernisierung	635	114	271	229
Neubau	371	698	580	575

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trägt der GAG-Kon- zern mit einem abgestimmten Neubauprogramm Rechnung. Hierfür wurden und werden vom GAG-Konzern geeignete Grundstücke angekauft.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 371 Wohnungen fertig gestellt. Weitere 1.065 Woh- nungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 8.416 m² befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 142.973 (Vorjahr: TEUR 121.931) getätigt. Die Planung sah 590 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 181.676 vor. Die Abwei- chung des Investitionsvolumens ergab sich hauptsächlich auf Grund von nicht realisierten Grundstücksankäu- fen. Es werden 219 für 2022 geplante Wohnungen erst in den Folgejahren fertiggestellt. Teilweise werden die Bauvorhaben auf Grundstücken des GAG-Konzerns errichtet, auf denen zuvor nicht erhaltenswerte Altbausub- stanz abgerissen wurde.

Es wurden Ankäufe von 37 vermieteten Wohnungen in Höhe von TEUR 6.238 getätigt. Geplant war der Ankauf von 50 Wohnungen und Investitionen in Höhe von TEUR 16.583.

Die Finanzierung der Neubaumaßnahmen erfolgt in der Regel mit öffentlichen und nichtöffentlichen Mitteln aus dem Wohnungsbauprogramm des Landes in den Einkommensgruppen A und B, der Kreditanstalt für Wie- deraufbau (KfW), Kapitalmarktmitteln und Eigenkapital. Mit der Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnungs- baumittel unterliegen die Wohnungen, je nach Förderungsprogramm, einer Mietpreis- und Belegungsbindung von bis zu 30 Jahren und/oder besonderen energetischen Anforderungen.

Neben den Investitionen in Immobilien wurden im Geschäftsjahr sonstige Investitionen in Höhe von TEUR 4.865 getätigt. Diese wurden im Wesentlichen für die Installation von modernen Heizungsanlagen sowie den Bau von Photovoltaikanlagen durch die GAG SG eingesetzt.

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlage- und Umlaufvermögen 118 Wohneinheiten mit einer Fläche von 9.441 m² erfolgswirksam verkauft. Im Vorjahr waren es 138 Wohneinheiten mit einer Fläche von 8.059 m². Hie- raus und aus einigen Gewerbe-, Stellplatz- und Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 33.587 (Vorjahr: TEUR 15.345). Die Planung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 121 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 22.675 vor. Die Planüberschreitung der Verkaufserlöse resultiert im Wesentlichen aus einem ungeplanten Verkauf eines Gewerbeobjektes mit 1.275 m² sowie einem ungeplan- ten Grundstücksverkauf.

Erfolgswirksame Kaufverträge aus Immobilienverkäufen:

	2022	2021	2020
Anzahl Wohneinheiten	118	138	326
Wohnfläche (m²)	9.441	8.059	21.586
Erlöse gesamt (TEUR)	33.587	15.345	37.396

Die durch den Immobilienverkauf erwirtschafteten Erträge haben im Geschäftsjahr, wie in den vorangegange- nen Jahren, wesentlich dazu beigetragen, die wirtschaftlichen Ziele des Unternehmens zu erreichen. Insbeson- dere wurden sie dazu verwendet, das ambitionierte Investitions- und Modernisierungsprogramm zur Ertrags- und Wertsteigerung des verbleibenden Wohnungsbestandes planmäßig fortzusetzen.

Lagebericht 9