DEFAMA
Accumulate (unverändert) Kursziel: 31,00 Euro (unverändert) 31 | März | 2022
n Kurs (Euro)
Hoch / Tief 52 Wochen
n Allgemeine Angaben
Land
WKN ISIN Internet Fiskaljahr Rechnungslegungsstandard Tag der Erstnotiz
27,60 30,80 / 18,70
Deutschland
A13SUL DE000A13SUL5www.defama.de31/12
HGB 13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro) 132,5
Anzahl von Aktien (Mio.) 4,80
Streubesitz 65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro) 86,1
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e) 18,8%
n Bewertung / Multiplikatoren 2020
Marktkapitalisierung/Umsatz 9,1
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) 48,7
Dividendenrendite 1,7%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) 4,84
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV) 1,64
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000) 2020
Nettogewinn je Aktie 0,57
Dividende je Aktie 0,48
Buchwert je Aktie 5,70
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie 16,86
n Finanzdaten (Euro '000) 2020
Brutto-Mieterlöse 14.578
Betriebliche Aufwendungen -2.626
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA) 8.989
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT) 5.625
Netto-Finanzergebnis -2.130
Ergebnis vor Steuern (EBT) 3.495
Besteuerung -985
Nettogewinn nach Minderheiten 2.505
FFO nach Steuern 5.873
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile) 25.204
Marktwert des Immobilienportfolios Eigenkapitalrendite nach Steuern Eigenkapitalquote
n Wesentliche Aktionäre
178.920 218.144 242.671 265.883 10,0% 15,8% 9,0% 9,9% 18,4% 23,7% 22,5% 21,7%
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade) 29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller) 4%
Aufsichtsrat 2%
n Finanzkalender
Geschäftsbericht 2021 1Q 2022 Bericht Hauptversammlung
2021e
2022e 2023e
7,8 24,3 1,8% 3,18 1,31
6,7 6,0
37,3 33,2
2,0% 2,1%
3,29 3,25
1,17 1,04
2021e
2022e 2023e
1,14 0,51 8,68 21,01 2021e 16.992 -3.098 13.527 9.474 -2.414 7.060 -2.026 5.022 7.084 38.365
0,74 0,83
0,55 0,59
8,38 8,50
23,66 26,47
2022e 2023e
19.834 22.194
-3.932 -4.263
12.656 14.393
7.628 8.545
-2.730 -2.951
4.898 5.594
-1.399 -1.594
3.486 3.985
8.527 9.848
39.451 40.796
April 2022
Mai 2022
Juli 2022
n
Analysten
Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA Christopher Mehl, MBA, CFA
scharff@src-research.demehl@src-research.deInternet
www.src-research.dewww.aktienmarkt-international.atwww.aktienmarkt-international.de
Kapitalerhöhung liefert 10,3 Mio. Euro an frischem Kapital für weiteres Wachstum durch Zukäufe und Investitionen in den Be-stand - 31,00 Euro Kursziel und Accumulate Rating bestätigt
Das Unternehmen hat am Dienstagabend den Beschluss einer Kapitalerhöhung bekannt gegeben und konnte gestern die er-folgreiche Durchführung dieser verkünden. Die Gesellschaft hatte diesen Schritt bereits am 28. Februar mit der Veröffentli-chung der vorläufigen Zahlen angedeutet.
Die Kapitalerhöhung umfasst die Platzierung von 380.000 neuen Aktien, wodurch das Grundkapital der Gesellschaft auf 4,8 Mio. Euro erhöht wurde. Bei einem Platzierungspreis von 27,00 Euro je Aktie konnten somit nahezu 10,3 Mio. Euro an Bruttoemissi-onserlösen erzielt werden. Die Kapitalerhöhung fand unter Aus-schluss des Bezugsrechts statt und wurde im Rahmen einer Pri-vatplatzierung bei institutionellen Investoren platziert. Die Er-löse sollen zur Finanzierung weiterer Akquisitionen von Immo-bilien und für wertsteigernde Investitionen in Bestandsobjekte genutzt werden und wir sind überzeugt, dass diese Pläne erneut sehr erfolgreich umgesetzt werden können und somit der Wert für die Aktionäre weiter deutlich gesteigert werden kann. Dies wurde schon mehrfach unter Beweis gestellt, wie z.B. durch die Steigerung des annualisierten FFO um rund 80% seit der letzten Kapitalerhöhung im September 2019.
Die erfolgreiche Kapitalerhöhung unterstreicht erneut das hohe Vertrauen von Investoren, welche auch in wirtschaftlich und geopolitisch schweren Zeiten in die Gesellschaft investie-ren. Zudem bietet die Kapitalerhöhung dem Unternehmen ein hohes Maß an Flexibilität um die geplanten Investitionen in den Bestand durchzuführen, welche die Erträge der Objekte weiter deutlich steigern sollten, aber zeitgleich auch auf neue lukrative Ankaufsmöglichkeiten reagieren zu können. Hier ge-hen wir davon aus, dass die Gesellschaft in den kommenden Wochen über neue Zukäufe berichten kann und somit den er-folgreichen und schnellen Wachstumskurs fortsetzen kann. Für den Moment bestätigen wir unser 31,00 Euro Kursziel, sehen jedoch bei erfolgreichen Meldungen hinsichtlich Zukäufen o-der weiteren lukrativen Investitionen in den Bestand durchaus deutliches Potenzial für weitere Kurszielanhebungen. Wir be-stätigen ebenfalls unser Accumulate Rating.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch die Vorstände Matthias Schrade und Matthias Stich. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Matthias Stich verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH-Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Von Anfang 2019 bis Ende Juni 2021 was Herr Stich bereits als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.
Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.
Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14-bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.
Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro. Die jüngste Kapitalerhöhung fand im März 2022 statt, bei welcher 380 Tsd. Aktien zu einem Preis von 27,00 Euro platziert werden konnten.
Das bilanzielle Eigenkapital liegt zu 9M 2021 bei rund 27 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19% und der LTV lag zuletzt bei 58% (Stand zum 30.09.2021).
Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Jahresende 2021 50 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 218 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert: (Stand zum 31.12.2021)
Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
CAGR | ||||||||
31/12 HGB ('000) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021e | 2022e | 2023e | '20 - '23e |
Brutto-Mieterlöse | 5.828 | 9.086 | 11.208 | 14.578 | 16.992 | 19.834 | 22.194 | 15,0% |
Objektkosten | -1.244 | -2.214 | -2.634 | -3.085 | -3.006 | -3.348 | -3.627 | |
Netto-Mieterlöse | 4.584 | 6.872 | 8.574 | 11.493 | 13.986 | 16.486 | 18.567 | |
Sonstige betriebliche Erträge | 121 | 78 | 68 | 122 | 2.639 | 102 | 89 | |
Personalaufwand | -470 | -719 | -1.037 | -1.503 | -1.900 | -2.348 | -2.586 | |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -347 | -698 | -560 | -1.123 | -1.198 | -1.584 | -1.677 | |
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA) | 3.888 | 5.534 | 7.044 | 8.989 | 13.527 | 12.656 | 14.393 | 17,0% |
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen | 85% | 81% | 82% | 78% | 97% | 77% | 78% | |
Abschreibungen | -1.219 | -1.946 | -2.547 | -3.364 | -4.053 | -5.028 | -5.849 | |
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT) | 2.669 | 3.588 | 4.497 | 5.625 | 9.474 | 7.628 | 8.545 | 15,0% |
Zinserträge | 0 | 5 | 9 | 9 | 9 | 11 | 10 | |
Zinsaufwendungen | -897 | -1.340 | -1.728 | -2.139 | -2.423 | -2.741 | -2.961 | |
Netto-Finanzergebnis | -896 | -1.335 | -1.719 | -2.130 | -2.414 | -2.730 | -2.951 | |
Ergebnis vor Steuern | 1.773 | 2.253 | 2.778 | 3.495 | 7.060 | 4.898 | 5.594 | 17,0% |
Steuern | -411 | -552 | -710 | -985 | -2.026 | -1.399 | -1.594 | |
Steuerquote | 23,2% | 24,5% | 25,6% | 28,2% | 28,7% | 28,6% | 28,5% | |
Nettogewinn vor Minderheiten | 1.362 | 1.701 | 2.068 | 2.509 | 5.034 | 3.499 | 3.999 | 16,8% |
Minderheiten | -2 | -23 | -12 | -4 | -12 | -13 | -14 | |
Nettogewinn nach Minderheiten | 1.360 | 1.678 | 2.056 | 2.505 | 5.022 | 3.486 | 3.985 | |
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000) | 3.547 | 3.620 | 4.052 | 4.420 | 4.420 | 4.705 | 4.800 | |
Nettogewinn je Aktie (EPS) | 0,38 | 0,46 | 0,51 | 0,57 | 1,14 | 0,74 | 0,83 | 13,6% |
Dividende je Aktie | 0,34 | 0,40 | 0,45 | 0,48 | 0,51 | 0,55 | 0,59 | |
in % des Nettoergebnisses | 88,7% | 86,3% | 88,7% | 84,7% | 44,9% | 74,2% | 71,1% | |
in % vom FFO | 46,7% | 39,7% | 39,5% | 36,1% | 31,8% | 30,3% | 28,8% | |
Zinsdienstdeckungsgrad | 4,3 | 4,1 | 4,1 | 4,2 | 5,6 | 4,6 | 4,9 | |
FFO nach Steuern | 2.581 | 3.646 | 4.615 | 5.873 | 7.084 | 8.527 | 9.848 | 18,8% |
FFO nach Steuern je Aktie | 0,73 | 1,01 | 1,14 | 1,33 | 1,60 | 1,81 | 2,05 | |
Aktionärs-Eigenkapital | 11.383 | 16.376 | 24.684 | 25.204 | 38.365 | 39.451 | 40.796 | 17,4% |
Nettoinventarwert (Net Asset Value) | 29.873 | 42.975 | 59.515 | 74.507 | 92.843 | 104.591 | 116.989 | 16,2% |
Bilanzsumme | 55.412 | 85.785 | 104.277 | 136.712 | 161.576 | 175.283 | 188.215 | |
Bilanzielle Eigenkapitalquote | 20,5% | 19,1% | 23,7% | 18,4% | 23,7% | 22,5% | 21,7% | |
Eigenkapitalrendite (nach Steuern) | 12,3% | 12,1% | 10,0% | 10,0% | 15,8% | 9,0% | 9,9% | -0,4% |
Marktwert des Immobilienportfolios | 72.820 | 108.450 | 137.260 | 178.920 | 218.144 | 242.671 | 265.883 | |
Buchwert je Aktie (Euro) | 3,21 | 4,52 | 6,09 | 5,70 | 8,68 | 8,38 | 8,50 | 14,2% |
Nettoinventarwert je Aktie (Euro) | 8,42 | 11,87 | 13,46 | 16,86 | 21,01 | 23,66 | 26,47 | 16,2% |
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) | 61,1% | 62,0% | 58,2% | 59,2% | 56,5% | 56,0% | 55,4% | |
3 | ||||||||
3 | SRC Equity Research |
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)
SRC Research
- Der Spezialist für Finanz- und Immobilienaktien -
SRC - Scharff Research und Consulting GmbH
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Germany
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Mail:scharff@src-research.de
Internet:www.src-research.de
damaliger | damaliges | |||
Rating Chronik | Da tum | Rating | Aktienkurs | Kursziel |
DEFAMA | 28. Februar 2022 | Accumulate | 28,00 € | 31,00 € |
DEFAMA | 3. Februar 2022 | Hold | 29,00 € | 29,00 € |
DEFAMA | 7. Dezember 2021 | Accumulate | 26,40 € | 29,00 € |
DEFAMA | 3. November 2021 | Buy | 25,00 € | 29,00 € |
DEFAMA | 7. Oktober 2021 | Accumulate | 24,20 € | 27,00 € |
DEFAMA | 28. Juli 2021 | Buy | 21,40 € | 25,00 € |
DEFAMA | 18. Mai 2021 | Buy | 20,00 € | 24,00 € |
DEFAMA | 30. April 2021 | Buy | 19,50 € | 24,00 € |
DEFAMA | 25. Februar 2021 | Buy | 19,20 € | 24,00 € |
Wichtige Hinweise: |
Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 30. März 2022. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt.
Disclaimer © 2022 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klin-gerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.
Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Informationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffent-lichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendi-gerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stellvertreters oder Mit-arbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung ge-ändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Dokuments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfeh-lung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkun-den sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Con-sulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mitarbeiter verpflichten sich auf freiwilliger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht genannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (derivative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben.
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Defama Deutsche Fachmarkt AG published this content on 31 March 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 31 March 2022 13:45:03 UTC.