DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Guidance für GJ 20 sollte erreicht werden; Starkes Wachstum setzt sich 2021 fort”

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

(General Standard, Real Estate, DEF GR)

Buy

EUR 22,90

Markt Liquidität Score: 0,0

Wertindikatoren:	EUR
NAV (WRe) 22e:	24,28
FFO-Rendite 22e:	23,75

Beschreibung:

Gewerbeimmobiliengesellschaft mit

Fokus auf Fachmarktzentren in Nord- und Ostdeutschland

Warburg ESG Risiko Score: 2,3

ESG Score (MSCI basiert): 3,0

Bilanz Score: 3,8

Markt Snapshot:EUR Mio.Aktionäre:

Kennzahlen (WRe):

Marktkapitalisierung:

85,75Freefloat

Kurs

EUR 19,40Aktienanzahl (Mio.):

Upside

18,0 %Freefloat MC:

Ø Trad. Vol. (30T):

4,42MSC Invest GmbH 55,74Geminus GmbH 32,63 Tsd.Supervisory board

65,0 %LTV: 29,0 %EK-Quote:

2020e 61,7 %19,2 %

4,0 %2,0 %

Guidance für GJ 20 sollte erreicht werden; Starkes Wachstum setzt sich 2021 fort

Geschätzte Kennzahlen Q4/2020:

Kommentar zu den Kennzahlen:

2020e

2019

+/- in %

•  DEFAMA wird seine vorläufigen Zahlen am 25. Februar veröffentlichen.

  Revenues 13,85 11,21 24%

•  Die GJ-Guidance sollte mit einem geschätzten FFO von EUR 5,86 Mio. und einem Nettoergebnis (GAAP) von EUR 2,52 Mio. erreicht werden.

  EBITDA EBIT EBT

  8,82 7,04 25%

  5,48 4,50 22%

  3,38 2,78 22%

  Net profit EPS (€)

  2,52 2,07 22%

  0,57 0,51 12%

•  Das Management hatte bereits im Dezember letzten Jahres eine Guidance für 2021 veröffentlicht. Es erwartet einen FFO von EUR 7,1 Mio. (WRe: EUR 7,29 Mio.) und ein Nettoergebniswachstum von ~24% auf EUR 3,1 Mio. (WRe: EUR 3,12 Mio.). Beide Ziele sind unseres Erachtens konservativ, da der annualisierte FFO bereits mehr als EUR 7 Mio. beträgt.

FFO FFO-margin FFOPS (€)

5,86 4,62 27% 42% 41%

1,32 1,14 16%LTV (%) 61,5% 58,2% 6%

NAV/share (€) 16,51 13,46 23%DPS

0,50 0,45 11%

•  Die Auswirkungen von COVID-19 auf die operative Performance von DEFAMA waren relativ gering und im Jahr 2020 nicht wirklich sichtbar: Die Collection Ratio von 80% zu Beginn des ersten Lockdowns verbesserte sich kontinuierlich auf 99% im November. Die ausstehende Miete war nach ihrer kontinuierlichen Reduzierung im Laufe des Jahres 2020 relativ gering (WRe: ~EUR 100.000). Im Jahr 2021 sollte der Lockdown aus unserer Sicht zu einem gestundeten Mietvolumen von EUR 120.000-160.000 (~1% des Umsatzes) führen, das aber nach der Wiedereröffnung wieder abnehmen sollte. Somit sind die Ziele von DEFAMA für 2021 trotz der Verlängerung des Lockdowns zu Beginn dieses Jahres nicht gefährdet.

•  Der Fokus von DEFAMA auf mehrere kleinere Redevelopments innerhalb des Portfolios sollte sich in zusätzlichem Nettomietwachstum auszahlen. Das Unternehmen wird z.B. ~EUR 2,2 Mio. in seine Objekte in Hamm, Löwenberg und Lübbenau investieren. Inklusive der jüngsten kleinen Akquisition in der Nähe von Magdeburg werden die Mieteinnahmen von DEFAMA um ca. EUR 250.000 steigen, was angesichts der Gesamtinvestition von EUR 3,3 Mio. attraktiv ist.

Dividendenrendite

GJ Ende: 31.12. in EUR Mio.

CAGR (19-22e)

2016

2017

2018

2019

2020e

2021e

2022e

MieterlöseWachstum yoyEBIT

FFO I

FFO I Marge

3,44240,6 %1,671,5946,2 %

5,8369,5 %2,672,5844,3 %

9,0955,9 %3,593,6540,1 %

11,2123,3 %4,504,6241,2 %

13,8523,5 %5,485,8642,3 %

16,6720,4 %6,807,2943,7 %

19,1314,8 %7,738,5044,4 %

EBTNettoergebnis

1,11

1,77

2,25

2,78

3,38

4,18

4,71

0,89

1,36

1,68

2,06

2,52

3,12

3,52

EPS

0,25

0,38

0,46

0,51

0,57

0,71

0,80

FFOPS IDPS

0,54

0,73

1,01

1,14

1,32

1,65

1,92

0,20

0,34

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

3,8 %

3,8 %

3,4 %

2,9 %

2,6 %

2,8 %

3,1 %

Rel. Performance vs General
1 Monat:	-6,0 %
6 Monate:	-28,0 %
Jahresverlauf:	-10,6 %
Letzte 12 Monate:	-22,0 %

Buchwert je Aktie

3,00

3,18

4,10

5,50

5,56

5,72

5,92

KGV

20,9 x

23,2 x

25,0 x

30,1 x

34,1 x

27,5 x

24,3 x

KBV

1,4 x

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,5 x

3,4 x

3,3 x

P / NAVPS

1,0 x

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,3 x

1,2 x

1,1 x

FFO I-YieldROE

10,4 %

8,2 %

8,7 %

7,5 %

6,8 %

8,5 %

9,9 %

10,9 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,3 %

12,5 %

13,7 %

Unternehmenstermine: 25.02.21

LTV Guidance:

56,0 %

61,1 %

62,0 %

58,2 %

61,7 %

62,4 %

64,0 %

2020e: FFO v. mind. ~5,7 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. EUR 2,5 Mio. EURVorl. FY 2020

Analyst/-in

Andreas Pläsier

COMMENT

Veröffentlicht 18.02.2021 08:15

1

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Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Übersetzung ins Deutsche. Datum und Uhrzeit beziehen sich auf die Veröffentlichung des Originals.

EPRA-NAV pro Aktie in EUR

Entwicklung FFO pro Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Unternehmenshintergrund

•  Die 2014 gegründete DEFAMA mit Sitz in Berlin ist auf den Kauf, Besitz und die Verwaltung von Fachmarktzentren in kleinen und mittleren deutschen Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, fokussiert.

•  Es wird eine "Buy and Hold"-Anlagestrategie für Objekte mit hohem Vermietungsstand und niedrigen Investitionsanforderungen für einen Kaufpreis von ~ 10-fachen der Jahresmiete verfolgt.

•  Das Investitionsvolumen liegt bei EUR 1 - 5 Mio. je Objekt. Ankermieter sind deutschlandweit tätige Retailer.

Wettbewerbsqualität

•  Immobilienkompetenz: Gründer, Großaktionär und CEO Matthias Schrade, der zuvor als Vorstandsmitglied Akquisitionen für ein Münchener Immobilienunternehmen begleitet hat.

•  Einzigartiger Fokus: Das Unternehmen bewirbt sich um Objekte, die entweder zu groß für einzelne Investoren oder zu klein für institutionelle Investoren sind und kann daher "günstig kaufen".

•  Guter Zugang zu den Netzwerken lokaler öffentlicher Banken, bei denen Immobilienfinanzierungen für DEFAMA-Projekte große und wichtige Deals sind und die wiederum die kleineren Mieter gut kennen.

•  Fokus auf führende Zentren in kleineren Städten ("der große Fisch im kleinen Teich").

Geographische Verteilung der Mieteinnahmen % der MieteinnahmenMieteinnahmen Struktur % der Mieteinnahmen

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Wertermittlung

KGV

P / NAVPS KBV

Kurs / FFOPS I FFO I-Yield ROE Eigenkapitalquote

2019

2020e

2021e

2022e

20,9 x

23,2 x

25,0 x

30,1 x

34,1 x

27,5 x

24,3 x

1,0 x

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,3 x

1,2 x

1,1 x

1,4 x

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,5 x

3,4 x

3,3 x

9,6 x

12,2 x

11,5 x

13,4 x

14,6 x

11,8 x

10,1 x

10,4 %

8,2 %

8,7 %

7,5 %

6,8 %

8,5 %

9,9 %

10,9 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,3 %

12,5 %

13,7 %

32 %

21 %

19 %

24 %

19 %

17 %

16 %

Unternehmensspezifische Kennzahlen

EPRA-NAV/Aktie seit 2017 Leerstandsquote

2016

2017

2018

5,14 2,7 %

8,42 2,7 %

11,02 4,3 %

2019

2020e

2021e

2022e

13,46 4,0 %

16,51 4,0 %

17,63 4,0 %

18,97 4,0 %

Consolidated profit and loss

Gesamterlöse	3,44	5,83	9,09	11,21	13,85	16,67	19,13
Mieterlöse Wachstum yoy	3,44 240,6 %	5,83 69,5 %	9,09 55,9 %	11,21 23,3 %	13,85 23,5 %	16,67 20,4 %	19,13 14,8 %
Gebäude-Betriebskosten Gebäude-Verwaltungskosten Mietergebnis Ergebnis aus Immobilienverkäufen Sonstige Erträge	0,60 0,00 2,84 0,00 0,11	1,24 0,00 4,58 0,00 0,12	2,21 0,00 6,87 0,00 0,08	2,63 0,00 8,57 0,00 0,07	3,05 0,00 10,80 0,00 0,11	3,42 0,00 13,25 0,00 0,13	3,83 0,00 15,31 0,00 0,15
Rohertrag	2,95	4,70	6,95	8,64	10,91	13,39	15,46
Verwaltungskosten Personalaufwendungen Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen Unregelmäßige Erträge/Aufwendungen	0,38 0,20 0,00 n.a.	0,35 0,47 0,00 n.a.	0,70 0,72 0,00 n.a.	0,70 1,04 0,00 n.a.	0,69 1,40 0,00 n.a.	0,83 1,58 0,00 n.a.	0,96 1,80 0,00 n.a.
EBITDA	2,36	3,89	5,53	7,04	8,82	10,97	12,70
Bewertungserg. Immobilien Abschreibung Anlagevermögen	0,00 0,69	0,00 1,22	0,00 1,95	0,00 2,55	0,00 3,34	0,00 4,17	0,00 4,97
EBITA	1,67	2,67	3,59	4,50	5,48	6,80	7,73
Abschreibungen auf iAV/Goodwill	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT	1,67	2,67	3,59	4,50	5,48	6,80	7,73
Zinserträge Zinsaufwendungen Sonstiges Finanzergebnis Finanzergebnis	0,00 0,56 0,00 -0,56	0,00 0,90 0,00 -0,90	0,00 1,34 0,00 -1,34	0,01 1,73 0,00 -1,72	0,00 2,10 0,00 -2,10	0,00 2,62 0,00 -2,62	0,00 3,02 0,00 -3,02
EBT	1,11	1,77	2,25	2,78	3,38	4,18	4,71
Marge	32,2 %	30,4 %	24,8 %	24,8 %	24,4 %	25,1 %	24,6 %
Steuern gesamt davon effektive Steuern	-0,22 -0,22	-0,41 -0,41	-0,55 -0,55	-0,71 -0,71	-0,71 -0,85	-0,71 -1,04	-1,18 -1,18
Jahresüberschuss aus fortgef. Geschäftstätigkeit Ergebnis aus eingest. Geschäftsbereichen (nach St.) Jahresüberschuss vor Anteilen Dritter Minderheitenanteile	0,89 0,00 0,89 0,00	1,36 0,00 1,36 0,00	1,70 0,00 1,70 0,02	2,07 0,00 2,07 0,01	2,53 0,00 2,53 0,01	3,13 0,00 3,13 0,01	3,53 0,00 3,53 0,01
Nettoergebnis	0,89	1,36	1,68	2,06	2,52	3,12	3,52
Aktienanzahl (Durchschnittlich, Mio.) FFO (II) FFO I Marge FFOPS I EPS EPS adj.	2,92 1,59 46,2 % 0,54 0,25 0,25	3,55 2,58 44,3 % 0,73 0,38 0,38	3,62 3,65 40,1 % 1,01 0,46 0,43	4,05 4,62 41,2 % 1,14 0,51 0,47	4,42 5,86 42,3 % 1,32 0,57 0,57	4,42 7,29 43,7 % 1,65 0,71 0,71	4,42 8,50 44,4 % 1,92 0,80 0,80

In EUR Mio.	2019	2020e	2021e	2022e
*Adjustiert um:
2019	2020e	2021e	2022e

Guidance: 2020e: FFO v. mind. ~5,7 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. EUR 2,5 Mio. EUR

Financial Ratios

2016

2017

2018

Gebäude-Betriebskosten / Mieterlöse Operating Leverage (Real Estate) Mietergebnis / Zinsaufwand

17,3 % 1,3 x 5,1 x

21,4 % 2,3 x 5,1 x

24,4 % 2,5 x 5,1 x

23,5 % 5,4 x 5,0 x

22,0 % 5,4 x 5,1 x

20,5 % 6,1 x 5,1 x

20,0 % 7,9 x 5,1 x

Umsatz, EBITDA in Mio. EUROperative Performance in %

Ergebnis je Aktie

Quelle:

Quelle: Warburg Research

Consolidated balance sheet

In EUR Mio.

2019

2020e

2021e 2022e

Aktiva
Immaterielle Vermögensgegenstände davon übrige imm. VG davon Geschäfts- oder Firmenwert Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Finanzanlagen Sonstiges langfristiges Vermögen	0,01 0,00 0,01 0,03 31,41 0,05 0,00	0,01 0,00 0,01 0,03 51,96 0,24 0,00	0,01 0,00 0,01 0,08 81,10 0,26 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 93,14 1,70 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 104,30 1,70 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 120,13 1,70 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 135,16 1,70 0,00
Anlagevermögen	31,50	52,24	81,44	94,98	106,14	121,98	137,01
Vorräte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Liquide Mittel Sonstiges kurzfristiges Vermögen	0,00 0,12 1,46 1,97	0,00 0,22 2,49 0,83	0,00 0,51 2,80 0,59	0,00 0,00 6,98 -2,56	0,00 0,44 22,78 -18,80	0,00 0,44 27,61 -23,63	0,00 0,44 27,68 -23,70
Umlaufvermögen	1,75	3,17	4,34	9,29	24,14	28,97	29,03
Bilanzsumme (Aktiva)	33,25	55,41	85,79	104,28	130,28	150,95	166,04
Passiva
Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Sonstige Eigenkapitalkomponenten	3,55 6,15 0,94 0,00	3,55 6,15 1,59 0,00	3,90 10,03 2,06 0,00	4,42 17,31 2,56 0,00	4,42 17,31 2,86 0,00	4,42 17,31 3,55 0,00	4,42 17,31 4,43 0,00
Buchwert	10,64	11,29	15,99	24,29	24,60	25,29	26,16
Anteile Dritter Rückstellungen gesamt davon Pensions- u. ä. langfr. Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten (gesamt) davon kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten	0,00 0,20 0,10 20,83 0,00 0,08 1,51	0,10 0,36 0,18 43,07 0,00 0,19 0,51	0,38 1,01 0,21 67,79 0,00 0,30 0,70	0,39 0,43 0,21 76,52 0,00 0,51 2,54	0,39 0,43 0,21 101,92 0,00 0,51 2,83	0,39 0,43 0,21 121,83 0,00 0,51 2,89	0,39 0,43 0,21 135,98 0,00 0,51 2,97
Verbindlichkeiten	22,61	44,13	69,79	79,99	105,69	125,66	139,88
Bilanzsumme (Passiva)	33,25	55,41	85,79	104,28	130,28	150,95	166,04

Financial Ratios

2016

2017

2018

2019

2020e

2021e 2022e

Kapitalverzinsung ROA ROE FFO I / Equity Solvenz Nettoverschuldung Nettofinanzverschuldung Net Fin. Debt / EBITDA LTV EK-Quote

3,5 % 10,9 % 0,2 x 19,46 19,37 8,2 x 56,0 % 32,0 %

3,1 % 12,4 % 0,2 x 40,76 40,58 10,4 x 61,1 % 20,5 %

2,4 % 12,3 % 0,3 x 65,20 64,99 11,7 x 62,0 % 19,1 %

2,2 % 10,2 % 0,2 x 69,75 69,54 9,9 x 58,2 % 23,7 %

2,1 % 10,3 % 0,2 x 79,35 79,14 9,0 x 61,7 % 19,2 %

2,2 % 12,5 % 0,3 x 94,43 94,22 8,6 x 62,4 % 17,0 %

2,2 % 13,7 % 0,3 x 108,52 108,30 8,5 x 64,0 % 16,0 %

LTV

Eigenkapitalrendite in %

Buchwert je Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Consolidated cash flow statement

In EUR Mio.

2019

2020e

2021e 2022e

Cash Flow aus operativer Tätigkeit [1] Cash Flow aus Investitionstätigkeit [2] Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit [3]	1,65 -17,92 14,02	2,76 -21,95 20,23	3,42 -31,12 28,01	3,80 -16,09 16,47	5,90 -9,00 18,90	7,35 -20,00 17,48	8,57 -20,00 11,50
Veränderung liquide Mittel [1]+[2]+[3] Effekte aus Wechselkursänderungen Endbestand liquide Mittel	-2,25 0,00 1,46	1,03 0,00 2,49	0,31 0,00 2,80	4,18 0,00 6,98	15,80 0,00 22,78	4,83 0,00 27,61	0,07 0,00 27,68

Financial Ratios

2016

2017

2018

2019

2020e

2021e 2022e

Verwaltung von Finanzmitteln

Kapitalfluss FFO (II) FFOPS I FFOPS I diluted FFO I-Yield FFO I Marge Zinsaufwand / Avg. Debt Verwaltung von Finanzmitteln Capex/Renditeliegenschaften Avg. Working Capital / Umsatz Ausschüttungsquote

1,59 0,54 0,45 10,4 % 46,2 % 3,4 % -57,0 % 0,9 % 65,7 %

2,58 0,73 0,73 8,2 % 44,3 % 2,8 % -42,3 % 0,7 % 88,6 %

3,65 1,01 0,94 8,7 % 40,1 % 2,4 % -38,4 % 1,4 % 85,1 %

4,62 1,14 1,04 7,5 % 41,2 % 2,4 % -17,3 % -1,3 % 88,2 %

5,86 1,32 1,32 6,8 % 42,3 % 2,4 % -8,6 % -2,1 % 87,5 %

7,29 1,65 1,65 8,5 % 43,7 % 2,3 % -16,6 % -0,4 % 77,5 %

8,50 1,92 1,92 9,9 % 44,4 % 2,3 % -14,8 % -0,4 % 75,0 %

Avg. Working Capital / Umsatz Ausschüttungsquote

FFO

RECHTSHINWEIS / DISCLAIMER

Dieser Research Report ("Anlageempfehlung") wurde von der Warburg Research GmbH, einer 100%-Tochter der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, erstellt; und wird von der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA weitergegeben. Er ist ausschließlich für den Empfänger bestimmt und darf nicht ohne deren vorherige Zustimmung an ein anderes Unternehmen weitergegeben werden, unabhängig davon, ob es zum gleichen Konzern gehört oder nicht. Er enthält ausgewählte Informationen und erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Die Anlageempfehlung stützt sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ("Information"), die als zuverlässig gelten. Die Warburg Research GmbH hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA oder der Warburg Research GmbH für Schäden gleich welcher Art, und M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH haften nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernehmen M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH keine Haftung für in diesen Anlageempfehlungen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, Markt- und/oder Wettbewerbslage, konjunkturelle und/oder gesetzliche Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Anlageempfehlung mit aller Sorgfalt zusammengestellt wurde, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in dieser Analyse enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Anlageempfehlung im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.B. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und der Warburg Research GmbH auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haften M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Anlageempfehlung stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf eines Wertpapiers dar. Es ist möglich, dass Gesellschafter, Geschäftsleitung oder Angestellte der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, der Warburg Research GmbH oder mit ihr verbundenen Unternehmen in verantwortlicher Stellung, z.B. als Mitglied des Aufsichtsrats, in den in der Analyse genannten Gesellschaften tätig sind. Die in dieser Anlageempfehlung enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten.

URHEBERRECHTE

Das Werk einschließlich aller Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen, die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Medien des gesamten Inhalts oder von Teilen.

ERKLÄRUNG GEMÄß § 85 WPHG/MAR/MIFID II EINSCHL. DELEGIERTE VERORDNUNGEN (EU) 2016/958 UND (EU) 2017/565

Die Bewertung, die der Anlageempfehlung für das hier analysierte Unternehmen zugrunde liegt, stützt sich auf allgemein anerkannte und weit verbreitete Methoden der fundamentalen Analyse, wie z.B. DCF-Modell, Free Cash Flow Value Potential, NAV, Peer-Gruppen- Vergleich oder Sum-of-the-parts-Modell (siehe auchhttp://www.mmwarburg.de/disclaimer/disclaimerG.htm#Bewertung). Das Ergebnis dieser fundamentalen Bewertung wird angepasst, um der Einschätzung des Analysten bezüglich der zu erwartenden Entwicklung der Anlegerstimmung und deren Auswirkungen auf den Aktienkurs Rechnung zu tragen.

Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht das Risiko, dass das Kursziel nicht erreicht wird, z.B. aufgrund unvorhergesehener Veränderungen der Nachfrage nach den Produkten des Unternehmens, Änderungen des Managements, der Technologie, der konjunkturellen Entwicklung, der Zinsentwicklung, der operativen und/oder Materialkosten, des Wettbewerbsdrucks, des Aufsichtsrechts, des Wechselkurses, der Besteuerung etc.. Bei Anlagen in ausländischen Märkten und Instrumenten gibt es weitere Risiken, etwa aufgrund von Wechselkursänderungen oder Änderungen der politischen und sozialen Bedingungen.

Diese Ausarbeitung reflektiert die Meinung des jeweiligen Verfassers zum Zeitpunkt ihrer Erstellung. Eine Änderung der der Bewertung zugrundeliegenden fundamentalen Faktoren kann nachträglich dazu führen, dass die Bewertung nicht mehr zutreffend ist. Ob und in welchem zeitlichen Abstand eine Aktualisierung dieser Ausarbeitung erfolgt, ist vorab nicht festgelegt worden.

Es wurden zusätzliche interne und organisatorische Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten getroffen. Hierzu zählt unter anderem die räumliche Trennung der Warburg Research GmbH von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und die Schaffung von Vertraulichkeitsbereichen. Dadurch wird der Austausch von Informationen verhindert, die Interessenkonflikte der Warburg Research GmbH in Bezug auf den analysierten Emittenten oder dessen Finanzinstrumenten begründen können.

Die Analysten der Warburg Research GmbH beziehen keine Vergütung - weder direkt noch indirekt - aus Investmentbanking-Geschäften von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA oder eines Unternehmens der Warburg-Gruppe.

Alle Preise von Finanzinstrumenten, die in dieser Anlageempfehlung angegeben werden, sind Schlusskurse des dem jeweiligen ausgewiesenen Veröffentlichungsdatums vorangegangen Börsenhandelstages, soweit nicht ausdrücklich ein anderer Zeitpunkt genannt wird.

M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH unterliegen der Aufsicht durch die BaFin - Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA unterliegt darüber hinaus der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB).

QUELLEN

Wenn nicht anders angegeben von Warburg Research, stammen alle kursrelevanten Daten und Consensus Schätzungen von FactSet.

Der Warburg ESG Risk Score basiert auf Informationen von © 2020 MSCI ESG Research LLC. Mit Genehmigung reproduziert. Obwohl die Informationsanbieter von Warburg Research, einschließlich und ohne Einschränkung MSCI ESG Research LLC und ihre verbundenen Unternehmen (die "ESG-Parteien"), Informationen (die "Informationen") aus Quellen beziehen, die sie für zuverlässig halten, gewährleistet oder garantiert keine der ESG-Parteien die Originalität, Richtigkeit und/oder Vollständigkeit der hierin enthaltenen Daten und schließt ausdrücklich alle ausdrücklichen oder stillschweigenden Gewährleistungen aus, einschließlich derer der Marktgängigkeit und Eignung für einen bestimmten Zweck. Die Informationen dürfen nur für Ihren internen Gebrauch verwendet werden, dürfen in keiner Form reproduziert oder weiterverbreitet werden und dürfen nicht als Grundlage oder Bestandteil von Finanzinstrumenten oder Produktindizes verwendet werden. Ferner darf keine der Informationen an sich dazu verwendet werden, zu bestimmen, welche Wertpapiere gekauft oder verkauft werden oder wann sie gekauft oder verkauft werden. Keine der ESG-Parteien haftet für Fehler oder Auslassungen im Zusammenhang mit den hierin enthaltenen Daten oder für direkte, indirekte, konkrete, Straf-, Folge- oder sonstige Schäden (einschließlich entgangener Gewinne), selbst wenn auf die Möglichkeit hingewiesen wurde.

Zusätzliche Informationen für Kunden in den USA

1. Dieser Research Report (der "Report") ist ein Produkt der Warburg Research GmbH, Deutschland, einer 100%-Tochter der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, Deutschland (im Folgenden zusammen als "Warburg" bezeichnet). Warburg ist der Arbeitgeber des jeweiligen Research-Analysten, der den Report erstellt hat. Der Research-Analyst hat seinen Wohnsitz außerhalb der USA und ist keine mit einem US-regulierten Broker-Dealer verbundene Person und unterliegt damit auch nicht der Aufsicht eines US-regulierten Broker-Dealers.

2. Zur Verteilung in den USA ist dieser Report ausschließlich an "große institutionelle US-Investoren" gerichtet, wie in Rule 15a-6 gemäß dem U.S. Securities Exchange Act von 1934 beschrieben.

3. CIC (Crédit Industriel et Commercial) und M.M. Warburg & CO haben ein Research Distribution Agreement abgeschlossen, das CIC Market Solutions die exklusive Verbreitung des Research-Produkts der Warburg Research GmbH in Frankreich, den USA und Kanada sichert.

4. Die Research Reports werden in den USA von CIC ("CIC") gemäß einer Vereinbarung nach SEC Rule 15a-6 mit CIC Market Solutions Inc. ("CICI"), einem in den USA registrierten Broker-Dealer und einem mit CIC verbundenen Unternehmen, verbreitet und ausschließlich an Personen verteilt, die als "große institutionelle US-Investoren" gemäß der Definition in SEC Rule 15a-6 des Securities Exchange Act von 1934 gelten.

5. Personen, die keine großen institutionellen US-Investoren sind, dürfen sich nicht auf diese Kommunikation stützen. Die Verteilung dieses Research Reports an eine Person in den USA stellt weder eine Empfehlung zur Durchführung von Transaktionen mit den hierin besprochenen Wertpapieren noch eine Billigung der hierin zum Ausdruck gebrachten Meinungen dar.

Hinweis gem. § 85 WpHG und Art. 20 MAR auf mögliche Interessenkonflikte in Bezug auf analysierte Unternehmen:

-1-

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen oder ein für die Erstellung der Analyse verantwortlicher Mitarbeiter dieser Unternehmen halten an dem Grundkapital des analysierten Unternehmens eine Beteiligung von mehr als 5%.

-2-

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums für eine Emission im Wege eines öffentlichen Angebots von solchen Finanzinstrumenten beteiligt, die selbst oder deren Emittenten Gegenstand der Anlageempfehlung sind.

-3-

Mit Warburg Research verbundene Unternehmen betreuen Finanzinstrumente, die selbst oder deren Emittenten Gegenstand der Anlageempfehlung sind, an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen.

-4-

MMWB, Warburg Research oder ein verbundenes Unternehmen hat mit dem Emittenten eine Vereinbarung über die Erbringung von Investmentbanking- und/oder Wertpapierdienstleistungen getroffen und die betreffende Vereinbarung war die vorausgegangenen 12 Monate in Kraft oder es ergab sich für diesen Zeitraum auf ihrer Grundlage die Verpflichtung zur Zahlung oder zum Erhalt einer Leistung oder Entschädigung - vorausgesetzt, dass diese Offenlegung nicht die Offenlegung vertraulicher Geschäftsinformationen zur Folge hat.

-5--6a--6b--6c--7-

Das die Analyse erstellende Unternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen hat mit dem analysierten Unternehmen eine Vereinbarung zu der Erstellung der Anlageempfehlung getroffen.

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen halten an dem gesamten emittierten Aktienkapital des analysierten Unternehmens eine Nettokaufposition von mehr als 0,5%.

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen halten an dem gesamten emittierten Aktienkapital des analysierten Unternehmens eine Nettoverkaufsposition von mehr als 0,5%.

Der Emittent hält Anteile von über 5% des gesamten emittierten Kapitals von Warburg Research oder mit diesem verbundenen Unternehmen.

Das die Analyse erstellende Unternehmen, mit diesem verbundene Unternehmen oder ein Mitarbeiter dieser Unternehmen hat sonstige bedeutende Interessen im Bezug auf das analysierte Unternehmen, wie z.B. die Ausübung von Mandaten beim analysierten Unternehmen.

Unternehmen

Disclosure

Link zu historischen Kurszielen und Ratingänderungen (letzte 12 Monate)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

5

http://www.mmwarburg.com/disclaimer/disclaimer_de/DE000A13SUL5.htm

ANLAGEEMPFEHLUNG

Anlageempfehlung: Erwartete Entwicklung des Preises des Finanzinstruments bis zum angegebenen Kursziel, nach Meinung des dieses Finanzinstrument betreuenden Analysten.

-K-

Kaufen:

Es wird erwartet, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments in den nächsten 12 Monaten steigt.

-H-

Halten:

Es wird erwartet, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments in den nächsten 12 Monaten weitestgehend stabil bleibt.

-V-"-"

Verkaufen:

Es wird erwartet, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments in den nächsten 12 Monaten fällt.

Empfehlung ausgesetzt:

Die Informationslage lässt eine Beurteilung des Unternehmens momentan nicht zu.

WARBURG RESEARCH GMBH - ANALYSIERTES UNIVERSUM NACH ANLAGEEMPFEHLUNG

Empfehlung	Anzahl Unternehmen	% des Universums
Kaufen	131	63
Halten	62	30
Verkaufen	8	4
Empf. ausgesetzt	6	3
Gesamt	207	100

WARBURG RESEARCH GMBH - ANALYSIERTES UNIVERSUM NACH ANLAGEEMPFEHLUNG …

… unter Berücksichtigung nur der Unternehmen, für die in den vergangenen zwölf Monaten wesentliche - Wertpapierdienstleistungen erbracht wurden.

Empfehlung	Anzahl Unternehmen	% des Universums
Kaufen	38	79
Halten	7	15
Verkaufen	0	0
Empf. ausgesetzt	3	6
Gesamt	48	100

KURS- UND EMPFEHLUNGSHISTORIE [DEFAMA DEUTSCHE FACHMARKT AG] AM [18.02.2021]

Im Chart werden Markierungen angezeigt, wenn die Warburg Research GmbH in den vergangenen 12 Monaten das Rating geändert hat. Jede Markierung repräsentiert das Datum und den Schlusskurs am Tag der Ratinganpassung.

EQUITIES

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Head of Equity Sales, Germany

Klaus Schilling

Head of Equity Sales, Germany

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United Kingdom

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United Kingdom, Ireland

Jens Buchmüller

Scandinavia, Austria

Alexander Eschweiler

Germany, Luxembourg

Matthias Fritsch

Oliver Merckel

Head of Sales Trading

Elyaz Dust

Sales Trading

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Sales Trading

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