Die Preise für Wohnungen in Seoul verzeichneten letzte Woche den stärksten Rückgang seit 26 Monaten, während das Transaktionsvolumen in der Hauptstadt im Juni um 73% gegenüber dem Vorjahr sank.

Die 2,6 Quadrillionen Won (1,97 Billionen Dollar) Schulden, die an den Immobilienmarkt gebunden sind, stehen vor einer großen Bewährungsprobe, da die Kreditkosten steigen und ein Einbruch und höhere Hypothekenrückzahlungen wahrscheinlich zu einem schwächeren Konsum führen werden.

Da fast drei Viertel des Vermögens der privaten Haushalte an Immobilien gebunden sind, befürchten die politischen Entscheidungsträger, dass höhere Hypothekenzinsen zu mehr Zahlungsausfällen führen und die Wirtschaft näher an eine Finanzkrise heranführen könnten.

Für Jane Jeon, eine 36-jährige Mutter eines sechs Monate alten Kindes im Zentrum Seouls, bedeutet der wachsende Hypothekenstress, dass sie einige harte Entscheidungen treffen musste.

"Das Gehalt meines Mannes reicht jetzt nicht mehr aus, um unsere monatliche Rückzahlung zu decken, also muss ich meinen Mutterschaftsurlaub abkürzen und wieder arbeiten", sagte Jeon, die ursprünglich geplant hatte, 15 Monate Urlaub zu nehmen.

Ihre Familie zahlt jetzt jeden Monat 720.000 Won mehr als im letzten Jahr für ihre Hypothek von 500 Millionen Won, die laut ihrem Makler bis zum Jahresende wahrscheinlich noch weiter steigen wird, so dass sich die monatliche Gesamtrückzahlung auf fast 4 Millionen Won oder 70% des Gehalts ihres Mannes beläuft.

Die Finanzaufsichtsbehörden gehen davon aus, dass die Zahl der Menschen, die mit ihren Krediten in Verzug geraten könnten, um eine halbe Million auf 1,9 Millionen steigen wird, sobald der durchschnittliche Hypothekenzins von derzeit 5-6% auf 7% steigt.

Da der Verbrauch von Dienstleistungen und Rohstoffen aus Bauinvestitionen etwa 15% der Wirtschaftstätigkeit ausmacht, würde ein Einbruch des Immobilienmarktes in Verbindung mit schwindenden Exporten das Wachstum stark beeinträchtigen.

"Südkoreas Finanzsystem ist eines der anfälligsten der Welt für Zinserhöhungen, da die Verschuldung im Zuge der Pandemie mit am stärksten gestiegen ist", sagte Seo Young-soo, Analyst bei Kiwoom Securities.

"Diejenigen, die in letzter Zeit sowohl eine Hypothek als auch einen Kredit (für Investitionen) aufgenommen haben, sind am meisten gefährdet."

VIEL ABWÄRTSPOTENZIAL

Die Bank of Korea hat die Zinssätze seit August letzten Jahres um 1,75 Prozentpunkte erhöht, einschließlich einer beispiellosen Anhebung um 50 Basispunkte in diesem Monat.

Man geht davon aus, dass der Leitzins [KROCRT=ECI] bis zum Jahresende von derzeit 2,25% auf 2,75% steigen wird, was die verschuldeten Familien weiter unter Druck setzen wird, da die lokalen Hypothekenzinsen von den derzeitigen Neun-Jahres-Höchstständen steigen werden.

In den letzten fünf Jahren haben sich die Immobilienpreise in Seoul mehr als verdoppelt, was als stimulusgetriebene Suche nach Häusern begann und sich zu einem nationalen Zeitvertreib entwickelte, selbst als strengere Kreditrestriktionen viele Millennials in finanzielle Not brachten.

Südkorea hatte im ersten Quartal mit 104,3% eine der weltweit höchsten Verschuldungsquoten der privaten Haushalte, wie Daten des Institute of International Finance aus 36 großen Volkswirtschaften zeigen.

Die Regulierungsbehörden haben versucht, die Auswirkungen der Verschuldung der privaten Haushalte auf das Finanzsystem abzumildern, indem sie den Kreditnehmern die Möglichkeit boten, Kredite zu einem festen Zinssatz zu refinanzieren. Diese Erleichterung kam nur zwei Wochen nach der drastischen Zinserhöhung der BOK in diesem Monat.

"Wir werden die Struktur der Verschuldung der privaten Haushalte zügig verbessern", sagte Finanzminister Choo Kyung-ho Anfang der Woche. "Wenn das geplante Refinanzierungspaket anläuft, dürfte der Anteil der Haushalte mit variablen Zinssätzen um bis zu 5 Prozentpunkte von 78% auf unter 73% sinken.

Das Verhältnis von Schulden zu verfügbarem Einkommen erreichte Ende letzten Jahres 206%, was bedeutet, dass die Haushalte jetzt doppelt so viel Schulden haben, wie sie zum Leben brauchen.

"Unsere Wohnung ist alles, was wir haben, also werden wir es schaffen", sagte Jeon. "Ich würde nur ungern aus Seoul wegziehen."

($1 = 1.316,1100 Won)